Etude de cas EB-5 et les risques liés l'investissement

Bonjour,

J'ai trouvé un article intéressant concernant une affaire EB-5 où 900 investisseurs risquent de perdre leurs 500 000 USD, cela illustre que l'opération est belle et bien risquée

https://therealdeal.com/la/2022/10/20/d … laza-suit/

MISE À JOUR, 21 octobre 2022, 11 h 15 : Les frères Reuben veulent le projet Century Plaza de 2,5 milliards de dollars de Michael Rosenfeld pour eux seuls.

Des mois après que DigitalBridge – un prêteur mezzanine sur le développement de Century City – a poursuivi les frères investisseurs pour n'avoir prétendument rien fait  après que Rosenfeld et son entreprise aient fait défaut sur près de 1,8 milliard de dollars de prêts, les Reubens font maintenant face à une poursuite d'un autre groupe de prêteurs mezzanine.

Un groupe de prêteurs EB-5 a poursuivi les frères Reuben la semaine dernière, affirmant que les investisseurs basés au Royaume-Uni et leur véhicule d'investissement avaient mené "une campagne illicite et délictuelle pour détruire [leur] intérêt de propriété incontesté et toute perspective réelle de remboursement".

Le groupe de prêteurs est composé de 900 investisseurs étrangers qui ont chacun contribué 500 000 $ au pool de prêts en échange de la demande d'un visa permanent aux États-Unis dans le cadre du programme fédéral EB-5.

Ensemble, le groupe a apporté un prêt mezzanine junior de 450 millions de dollars en 2016, à utiliser comme financement de construction. JPMorgan Chase Bank et un consortium d'investisseurs comprenant les Reubens ont accordé un prêt senior de 446 millions de dollars, tandis que DigitalBridge - anciennement Colony Capital - a accordé un prêt mezzanine senior de 120 millions de dollars.

Les prêteurs principaux, comme JPMorgan Chase et le consortium, dans ce cas, seraient payés en cas de défaut avant les prêteurs mezzanine.

Au cours de quatre ans, les Reubens ont soigneusement remanié la pile de la dette pour détenir plus de 1,2 milliard de dollars en prêts senior et mezzanine. Ce faisant, les frères ont réduit les droits des prêteurs plus juniors à réclamer les remboursements des prêts, ont déclaré les prêteurs EB-5 dans leur plainte.

Ni un représentant des frères Reuben, ni Rosenfeld, n'ont répondu aux demandes de commentaires, bien que les Reubens aient refusé de commenter une histoire précédente sur Century Plaza.

Maintenant que la propriété fait face à une saisie, avec une vente aux enchères prévue pour le 14 décembre, les Reubens et leur véhicule d'investissement Motcomb Estates prévoient d'enchérir sur la propriété, selon le dossier.

"Les frères Reuben recevront tous les bénéfices de l'exploitation future du projet récemment achevé", ont écrit les prêteurs EB-5. "Au détriment des plaignants."

Sayonara

Michael Rosenfeld, qui a passé près de 15 ans à planifier le réaménagement de l'historique Century Plaza Hotel au 2025 Avenue of the Sars, est pratiquement assuré de perdre le projet lors de la vente aux enchères de forclusion de l'UCC, à moins qu'il ne puisse trouver de l'argent – ​​et beaucoup d'argent — soumissionner pour le projet.

Rosenfeld et son entreprise, Next Century Associates, devraient payer au moins 965 millions de dollars pour éviter une saisie – un montant qui ne cesse d'augmenter, selon les avis déposés auprès du comté de LA et les documents judiciaires.

Les prêteurs EB-5 affirment que les frères Reuben ont chargé Rosenfeld de dettes excessives, au lieu d'accepter une prolongation du prêt en juillet 2021, au moins jusqu'à l'ouverture du projet et qu'il puisse commencer à percevoir des revenus.

Les Reubens étaient stratégiques, ont déclaré les prêteurs, "reconnaissant que les revers causés par la pandémie [leur] ont donné l'opportunité de prendre le contrôle du projet sans mettre son propre argent en danger".

Une mise en garde dans un contrat entre les frères Reuben, Rosenfeld et DigitalBridge a été révélée dans la poursuite EB-5 : les frères peuvent facturer des taux d'intérêt élevés pour les « avances de protection » accordées au projet.

Les avances de protection sont des sommes versées à l'emprunteur et elles impliquent souvent un privilège supérieur sur la propriété physique. En cas de défaut, il serait payé en premier.

Lorsque les Reubens ont pris la relève en tant que prêteur senior en 2020 et ont déclaré qu'ils fourniraient un prêt mezzanine senior supplémentaire de 275 millions de dollars, ils ont exigé que tout financement supplémentaire soit considéré comme des avances de protection, plutôt que le prêt mezzanine senior.

Dans ce cas, Rosenfeld aurait dû payer 20% d'intérêts aux Reubens pour accéder à tout financement du projet.

En rendant le capital plus cher, selon la poursuite, il serait impossible pour Rosenfeld de rembourser suffisamment pour couvrir le prêt EB-5 initial.

« Des durs à cuire fils de putes »

Les prêteurs EB-5 sont désormais en désaccord avec le prêteur mezzanine plus senior, DigitalBridge.

Lorsque DigitalBridge a déposé sa plainte plus tôt cette année, il a poussé le tribunal à forcer les Reubens à saisir le projet, afin que l'entreprise puisse recouvrer une partie de sa dette.

Mais les prêteurs EB-5 cherchent maintenant à bloquer le verrouillage, arguant que le tribunal devrait d'abord déterminer l'alignement de la pile de dettes et si les Reubens ont violé une obligation fiduciaire.

Les Reubens ont maintenant deux voies pour obtenir la propriété – par le biais d'une vente de forclusion UCC en décembre ou d'un acte de vente en fiducie. Pour ce dernier, un tribunal exige qu'une propriété soit vendue pour rembourser la dette la plus ancienne, dans ce cas, le prêt senior des Reubens.

Étant donné que les Reubens détiennent à la fois les prêts senior et mezzanine, il n'y a pratiquement aucun moyen pour quiconque de prendre le contrôle du projet, à moins qu'un soumissionnaire ne puisse trouver des liquidités correspondant à ce qui est dû sur la propriété.

Les Reubens ont passé une bonne partie des deux dernières années et demie à secouer le secteur de l'immobilier commercial à travers les États-Unis. Ils ont été impliqués dans des procédures de saisie contre One Thousand Museum à Miami et le groupe Witkoff et l'édition West Hollywood d'Ian Schrager en LA

"Tout le monde sait maintenant que les frères Reuben qui viennent en ville pour prêter de l'argent sont des fils de pute durs à cuire", a déclaré Todd Michael Glaser, qui faisait partie d'un consortium qui a développé One Thousand Museum, à TRD l'année dernière. "Ils veulent juste être des connards."

Correction : une version précédente de cette histoire déformait les Reubens eux-mêmes à l'origine de la saisie contre le groupe Witkoff, mais l'avait en fait fait au nom d'Ascendent Capital.