Acheter plusieurs condos a patong

Pourquoi cela serait-il impossible ????

Bonjour,

tout à fait possible à condition d'acheter dans un condo, de respecter le quota d'étrangers (49%). Ensuite suivre les formalités et règles fiscales en fonction de votre situation de résident ou non.

Cdt

Le seul problème  c'est votre visa pour avoir le droit de vivre en Thaïlande à l'année.Sauf si vous avez 50 ans et de bons revenus.

Bonjour

Acheter plusieurs condo dans un méme batiment :
évidemment c'est plus facile à gérer mais plus risqué que d'éclater ses achats sur d'autres destination , hua hin pattaya ou bangkok
Quand est il si  un probléme surviens à phuket , ou probléme spécifique sur votre condo  ?
A en acheter plusieurs dans un méme condo on peut vous considérer comme un professionnel avec les obligation qui en découlent .......
La cote d'opale c'est pas un bon coin pour investir ??

Bonne soirée

Bonjour,

Merci pour vos réponse

Le problème avec plusieurs lieux de location dans différentes villes c'est de trouver un manager pour gérer les entrées et sorties des visiteurs.....

La côte d'opale, oui il y a des belles plages mais il manque quand même de chaleur et d'activité et de SOLEIL!!!

Aujourd'hui je n'ai pas vue le soleil et il fait à peine 7° bref le moral dans les baskets

Connaît-on le taux de remplissage des appartements de rapport dans des stations balnéaires comme Patong ou Pattaya où ça bétonne un Max ?
Ce qui m'inquiète c'est cette mode des européens qui investissent dans des condos à louer.quand c'est dans l'air du temps c'est déjà trop tard.
De plus si on n'est pas sur place pour tout contrôler , j'ai des doutes sur la rentabilité.

edmond99 a écrit:

Connaît-on le taux de remplissage des appartements de rapport dans des stations balnéaires comme Patong ou Pattaya où ça bétonne un Max ?
Ce qui m'inquiète c'est cette mode des européens qui investissent dans des condos à louer.quand c'est dans l'air du temps c'est déjà trop tard.
De plus si on n'est pas sur place pour tout contrôler , j'ai des doutes sur la rentabilité.

Bonjour,

investir dans l'immobilier ne devrait pas relever de l'effet de mode, mais je concède que ça arrive.

Pour Patong je ne sais pas mais à Pattaya il y a toujours autant de monde je trouve (j'y étais le mois dernier), à valider (ou pas) par ceux qui y sont toute l'année. Les russes sont moins nombreux, les chinois les ont remplacés, à la fois comme touristes mais aussi comme investisseurs immobiliers. Les russes les plus aisés continuent malgré tout à investir dans l'immobilier pour transformer leurs roubles en pierre, de peur que le rouble ne baisse encore fortement. De nombreux européens louent à l'année.

Bref l'immobilier à Pattaya semble bien se porter et nos 2 condos vont bien.

Cdt

renseignez-vous bien quand même, car
- risques sismiques non négligeables ..;et pas d'assurance pour vous rembourser.
- mafia très active à Phuket , et en particulier à patong, avec location pour moitié à des thais...
remplissage à Phuket , très touché par la mousson = 20 à 35% ...étalé sur 4 mois ...pas terrible (sources: un hotelier français et Gh italien...)
...c'est juste qq conseils...chacun libre de ses choix de vie....
et ce sera au black car retraité , vous n'avez pas droit à des revenus sur le territoire ..mais devez amener 2000€ de fonds / mois de France.
bons choix....

andré37 a écrit:

renseignez-vous bien quand même, car
- risques sismiques non négligeables ..;et pas d'assurance pour vous rembourser.
- mafia très active à Phuket , et en particulier à patong, avec location pour moitié à des thais...
remplissage à Phuket , très touché par la mousson = 20 à 35% ...étalé sur 4 mois ...pas terrible (sources: un hotelier français et Gh italien...)
...c'est juste qq conseils...chacun libre de ses choix de vie....
et ce sera au black car retraité , vous n'avez pas droit à des revenus sur le territoire ..mais devez amener 2000€ de fonds / mois de France.
bons choix....

Rarement vu de tremblement de terre à Phuket 
Pas vraiment juste ! Vous devez présenter 3 mois avant le renouvellement un compte bancaire présentant un solde de 800 000 baht . La possibilité de devoir présenter 65 000 baht mensuel n'est d'application que la 1e année et lors du renouvellement vous êtes tenu de présenter le fameux solde de 800 000 baht.
Les revenus provenant du  du travail sont effectivement défendu mais pas ceux d'une location à mon avis . Je connais quelques pensionnés qui louent leurs condos et vivent au village de leurs épouses et la somme des loyers sert à obtenir les 800 000 baht lors de chaque renouvellement et cela depuis 5 ou 6 ans déjà .

Les revenus de 800,000 THB j'en connais a la retraite et qui n'ont pas ce montant sur leur compte, bien que residant a chiang Mai, ils ont leur visa renouvele sur Pattaya sans se deplacer, pour des montants aux allentours de 20,000 THB, trouver l'erreur !!!

Ne jamais investir dans un meme condominium et meme endroit, diverisifer c'est la regle d'or, il n'y a aucun probleme de gestion ailleurs pour gerer un locataire, il y a plein de brokers en Thailande, voir meme des mafias dans chaque mooban qui s'arrachent les logements a louer, en tournant avec leur mobilette et se font 20,000 voir 100,000 par mois et bien sur non declare.

Les loyers sont souvent verses en liquide, des fois les gens peyent meme 1 an a l'avance pour avoir des reductions, les contracts de location ca se trouve partout sur internet en Thai/english.

Personnellement j'investirai pas pour louer ici saud si tu trouves la perle d'or avec 10% de retour sur ton investissement, mais bon attention aux taxes a venir sur les proprietaires de bien.

On te traquera plus facilement au land Registry si tu achetes plusieurs condo la bas dans leur fichier !!

olivier1963 a écrit:

Les revenus provenant du  du travail sont effectivement défendu mais pas ceux d'une location à mon avis . Je connais quelques pensionnés qui louent leurs condos et vivent au village de leurs épouses et la somme des loyers sert à obtenir les 800 000 baht lors de chaque renouvellement et cela depuis 5 ou 6 ans déjà .

Bonjour,

les revenus locatifs des condos sont effectivement autorisés aux étrangers, sans condition. Bien entendu vous serez imposable sur ces revenus, en Thaïlande si vous y êtes résident fiscal, ou dans votre pays de résidence en fonction des conventions fiscales bilatérales.

Cdt

Sans doute la règion de  Pattaya  moins touchée par la mousson a un meilleur taux de remplissage que Phuket comme le précise André37.Donc acheter plusieurs condos à Patong me semble risqué.
Ou bien 1 seul . Personne n'èvoque l'achat d'un Condo à Bangkok qui devrait devenir une capitale de l'ASEAN.

sylvie1550 a écrit:

Bonjour,

Merci pour vos réponse

Le problème avec plusieurs lieux de location dans différentes villes c'est de trouver un manager pour gérer les entrées et sorties des visiteurs.....

La côte d'opale, oui il y a des belles plages mais il manque quand même de chaleur et d'activité et de SOLEIL!!!

Aujourd'hui je n'ai pas vue le soleil et il fait à peine 7° bref le moral dans les baskets

On reviens de la plage , baignade au coucher de soleil il doit faire environ 28 degre et l eau a 30 

oui c est pas facile a distance je vous l avoue c est plus simple d avoir tout au meme endroit

le plus gros probleme c est si il vous arrive un pepin sur votre seul condo a phuket , vos rentree d argent seront = 0

Bonjour,

Pour vouloir acheter plusieurs condos (2, 10?) vous devez avoir un certain capital... Pourquoi ne pas le placer à 5%, plutôt que d'être tributaire, en espérant 10% de rendement, des taux de remplissage, travaux d'entretien, problème de voisinage, etc.? En cas de problème ou d'envie de quitter ce pays, ou par obligation, il est plus aisé de faire un virement de vos avoirs, plutôt que de devoir revendre, parfois, dans l'urgence des biens immobiliers.

Les lois changent ou sont appliquées plus strictement en Thaïlande, rarement en faveur des Farang, donc le risque existe. Ceux qui ont monté des sociétés bidons risquent de tout perdre. Que décidera le prochain Souverain?

Au fait! Pourquoi spécifiquement à Patong?

peux tu donner les coordonnes ou on peux obtenir du 5 %  net   

Je suis en train de peaufiner un dossier sur ce sujet, j'attends des confirmations, je publierai quand je serai au top, merci d'attendre un peu...

On peut, néanmoins, se poser la question d'un placement à revenus fixes, plutôt que d'être tributaires des aléas politiques, météorologiques, sociaux, humains, etc. (Placement des fonds sur plusieurs pays choisis...)

plusieurs tsunamis en 1 siècle dont celui de 2004 !!! et la faille , à 400km des cotes...toujours présente
Vous devez présenter 3 mois avant le renouvellement un compte bancaire présentant un solde de 800 000 baht . La possibilité de devoir présenter 65 000 baht mensuel n'est d'application que la 1e année et lors du renouvellement vous êtes tenu de présenter le fameux solde de 800 000 baht. ; bien entendu, je n'entrais pas dans le détail...
5% ?... dans un pays a mouvance politique et économique rémanentes.... pas de quoi se payer le Pérou; les économistes officieux , hors carburants évaluent à 6 et 8 % l'inflation des 3 dernières années...c'est donc perdre de l'argent..à moins d'acheter seulement des chataignes chinoises (qui baissent).
Pour les revenus locatifs...je demande complément d'infos.....je ne suis pas du tout sûrqu'un farang puisse officiellement  recevoir des loyers...à suivre , si qqu'un a un texte de référence.....

andré37 a écrit:

Pour les revenus locatifs...je demande complément d'infos.....je ne suis pas du tout sûrqu'un farang puisse officiellement  recevoir des loyers...à suivre , si qqu'un a un texte de référence.....

Bonjour,

Vous avez raison, il faut toujours essayer de trouver une information sûre et vérifiable.

Il faut d'abord se référer au Foreign Business Act qui liste de façon exhaustive les activités interdites ou réglementées pour les étrangers. La location immobilière n'étant dans aucune des listes, elle est donc autorisée. D'autre part, le Condominium Act qui autorise la propriété immobilière sous condition pour les étrangers n'interdit pas formellement la location.

Cdt

Bonjour,

J'ai, très souvent, entendu dire que la Sous-location est interdite aux Farang, est-ce vrai?

Les lois peuvent changer très rapidement en Thaïlande, et dans ce cas, on peut se retrouver avec plusieurs apparts sur les bras, accompagnés de leurs charges, sans pouvoir les louer. J'espère que ça n'arrivera pas...

Mahous a écrit:

Bonjour,

J'ai, très souvent, entendu dire que la Sous-location est interdite aux Farang, est-ce vrai?

Bonne question. La loi thai autorise la sous-location à condition qu'elle soit autorisée par le contrat de location initial (ça paraît normal). Est-ce que pour autant ces dispositions (du Code Civil thai) seraient interdites aux étrangers ?

Je cherche ce qui pourrait l'empêcher, à suivre ...

Cdt

Merci...

Je pourrais comprendre pour ceux qui payent au mois, mais pour les "locataires" sur 30 ans, ça fait mal!

Donc, bien faire apparaître cette notion de sous-location dans les baux longue durée...

... a priori je ne vois rien qui empêche un étranger de sous-louer, dès lors qu'il y est autorisé par son propre bail. Le Foreign Business Act et  le Condominium Act n'y font pas référence. Le Code Civil et Commercial (sections 544 et 545) ne fait pas non plus de distinction entre thais et étrangers.

Dès lors, la sous-location semble permise aux étrangers, à condition de ne pas en faire un "métier". En effet, être propriétaire de plusieurs condos et les louer est légal. Louer plusieurs condos pour les sous-louer pourrait être considérer comme une activité commerciale qui devra dès lors être exercé au sein d'une société. Maintenant je vois mal comment faire du bénéfice avec simplement de la sous-location, sauf, comme en France, faire de la location nue et sous-louer en meublé et là on en revient à ce que je disais à l'instant = activité commerciale, donc interdite en nom propre pour un étranger, il faut créer une société (avec toutes les contraintes qui vont avec).

Cdt

Bonjour
oui il est possible d acheter plusieurs condo
en nom propre  mais aussi sous société  thai un peut comme une sci en France vous avez le droit à 5 condo par société  donc encaissement de loyer sur votre compte thai
pad mal de gens ont peur de ca mais c est par méconnaissance   ....c est officiel et très peut de taxe  nous pourrons en parler de vive voix lors de vos prochaine vacances
amicalement
patrick estournel
Liberty group

Bonjour Patrick  > je vous rappel que promouvoir vos activités professionnelles sur le forum n'est pas autorisée. Veuillez enregistrer votre groupe dans l'annuaire d'entreprises > Professionnels de l'immobilier en Thaïlande

Bonjour,

la formule société pour acheter un condo en Thaïlande c'est la formule qui reste quand tout le quota étranger (49%) est épuisé. Puisqu'un étranger ne peut pas officiellement détenir plus de 49% d'une société, la société sera donc considérée comme thai. Pour cela il faut des associés de paille.

Donc attention, pas si simple que cela à utiliser. C'est beaucoup moins souple qu'une SCI en France. L'achat en direct fonctionne très bien, pas besoin de partir dans des montages compliqués. Laissez les montages société aux "institutionnels" du tourisme qui achètent des lots de condos dans le quota thai.

Cdt

un étranger peu détenir plus de part qu'un thai, dès qu'il devient directeur de la dit société

jjthai a écrit:

un étranger peu détenir plus de part qu'un thai, dès qu'il devient directeur de la dit société

Bonjour,

pour diriger la société ne faut-il pas un permis de travail ? D'autre part si vous avez plus de 49% des parts la société elle devient une société étrangère, ne faut-il pas une Foreign Business License au préalable ?

Cela fait beaucoup de formalités pour un simple achat de condo.

Cdt

aval91 a écrit:

jjthai a écrit:

un étranger peu détenir plus de part qu'un thai, dès qu'il devient directeur de la dit société

Bonjour,

pour diriger la société ne faut-il pas un permis de travail ? D'autre part si vous avez plus de 49% des parts la société elle devient une société étrangère, ne faut-il pas une Foreign Business License au préalable ?

Cela fait beaucoup de formalités pour un simple achat de condo.

Cdt

alors, je répondais par rapport à une création de société , et oui pour diriger une société , il faut un permis de travail bien évidement !!
je laisse le soin au autres de répondre pour les formalités d'achat d'un condo !!! d'ailleurs cela m’intéresse !!

jjthai a écrit:

je laisse le soin au autres de répondre pour les formalités d'achat d'un condo !!! d'ailleurs cela m’intéresse !!

Sans rentrer dans tous les détails, pour acheter un condo il faut distinguer si vous acheter neuf (sur plan en général) ou dans l'ancien.

Achat neuf :

- signer un contrat avec un promoteur (équivalent d'une vente VEFA en France, c'est-à-dire vente en l'état futur d'achèvement) après avoir vérifié que la future construction respecte la règlementation du Condominium Act
- virer les fonds depuis l'étranger avec comme motif "achat condominium", car une des conditions requise pour acheter un condo est que l'argent vienne de l'étranger
- une fois le condo construit il suffira de passer signer au Land Office le transfert de propriété

Achat dans l'ancien :
- obtenir l'attestation de la gérance du condo (équivalent de la copropriété) que celui-ci respecte les conditions du Condominium Act
- virer les fonds depuis l'étranger également
- signer le transfert de propriété au Land Office

Il n'y a pas de notaires en Thaïlande.

Cdt

aval91 a écrit:

jjthai a écrit:

je laisse le soin au autres de répondre pour les formalités d'achat d'un condo !!! d'ailleurs cela m’intéresse !!

Sans rentrer dans tous les détails, pour acheter un condo il faut distinguer si vous acheter neuf (sur plan en général) ou dans l'ancien.

Achat neuf :

- signer un contrat avec un promoteur (équivalent d'une vente VEFA en France, c'est-à-dire vente en l'état futur d'achèvement) après avoir vérifié que la future construction respecte la règlementation du Condominium Act
- virer les fonds depuis l'étranger avec comme motif "achat condominium", car une des conditions requise pour acheter un condo est que l'argent vienne de l'étranger
- une fois le condo construit il suffira de passer signer au Land Office le transfert de propriété

Achat dans l'ancien :
- obtenir l'attestation de la gérance du condo (équivalent de la copropriété) que celui-ci respecte les conditions du Condominium Act
- virer les fonds depuis l'étranger également
- signer le transfert de propriété au Land Office

Il n'y a pas de notaires en Thaïlande.

Cdt

ok merci pour les infos sur l'achat d'un condo.... très simple !!

simple a condition d'etre conscient surtout quand tu achetes sur plan, la Thailande a connu une grosse crise financiere par le passe, tu peux visiter les "ghost building" ou "immeuble fantome" inacheve de plus de 500 condos sur Bangkok,, ( ca devient des lieux touristiques !!! c'est en ruine mais les touristes vont voir les degats ) tout cela pour dire que beaucoup de promoteur ont fait faillite et donc que les acheteurs ont perdu leur argent.

Aussi attention aux vendeurs de reves, ca fait partie des top 10 scams ( arnaques ) ici.... ca a pu bien se passer pour certains mais beaucoup ont eu des problemes..

Ce sont sovent des condos touristiques chers ou sorte de residence hoteliere qui se vendent cher a l'achat car pour les etrangers et tres difficile a revendre par la suite.

Les problèmes les plus courants auxquels un acheteur sera confronte sont :

- le developpeur fait faillite et le projet partiellement acheve
- la copropriete s'avere etre offerte comme un bail long terme
- qualite inferieure de ce qui etait prevu
- retard d'achevement et donc de livraison
- differences entre ce qui est prevu et le projet final

Ton argent n'est pas dans un compte escrow ( tierce personne ), donc en 2 ans tout peut se passer et tu peux tout perdre, les interets sur ton argent tu ne les verras pas,,,

Le but est de vendre les 49% de l'immeuble aux etrangers a des prix fort, le reste est sous controle de societe Thai ( le promoteur ) car aucun Thai n'achetera ce type de condo touristique, donc la societe thai qui les louera en meuble comme studio ou autres chambres comme un hotel se fera du ble...( ca me rappelle les residenses Pierre et Vacances dont certain avait investi aux antilles et ont tout perdu ,... )

Bref il y aura toujours les pour et les contres la dessus, donc je ne vais pas m'etendre plus sur le sujet...

cthierrymk a écrit:

Bref il y aura toujours les pour et les contres la dessus, donc je ne vais pas m'etendre plus sur le sujet...

Je suis tout a fait d'accord avec l'ensemble de vos propos quand même. Des arnaques il y en a et l'achat sur plans comporte un risque certain. C'est là que le choix du promoteur est essentiel et qu'il faut faire attention, comme vous le dites, aux vendeurs de rêves.

En ce qui nous concerne nous n'avons rien à regretter de notre investissement pour le moment : promoteur fiable, construction de qualité, quartier agréable et bien placé, bon rendement. Il est important de mettre en garde contre les arnaques ou problèmes qui peuvent survenir, rappeler qu'il faut faire une étude très poussée avant de franchir le pas. Et il est important de signaler aussi aux lecteurs du forum qu'il existe des investissements fiables en Thaïlande.

Cdt

Bonsoir
Juste pour info
Cet article parrut sur le site  "Français Ensemble dans le Club de Pattaya"
Ca vaut ce que ça vaut.

IMMOBILIER - Les agences et les promoteurs font feu de tout bois pour attirer les derniers imbéciles (heureux) qui rêvent encore d'être propriétaires d'un condo en Thaïlande, alors que le marché résonne déjà des dernières notes jouées sur le pont du Titanic avant qu'il ne coule.
L'euro n'en finit pas de sombrer, ayant déjà entraîné une hausse des prix de 25% des programmes immobiliers (50% pour les Russes) ... qui devraient encore coûter beaucoup plus chers au moment de la remise des clefs, dans 12, 24 ou 36 mois. Et tout ceci pour acheter quoi ? Un 31 ou 35 m² dans un HLM à 10 minutes de la plage !
Passons rapidement sur les rendements garantis annoncés , faciles à obtenir quand on accepte de payer un bien immobilier deux fois son prix. Ce qui sort d'une poche revient, un tout petit peu, dans l'autre. Les crétins qui se sont faits avoir ne le crient pas sur les toits. Et pourtant ...
Plus sophistiqué encore, l'argumentaire développé sur une page dans un mensuel distribué gratuitement tous les mois à Pattaya.
"Vous dormez à l'hôtel quand vous venez en vacances en Thaïlande ? Ce n'est pas raisonnable ... vous devriez louer un condo, c'est plus confortable et moins cher ... Vous louez un condo pour passez vos vacances à Pattaya ... Ce n'est pas raisonnable. Un touriste sur deux revient en Thaïlande ... Vous devriez plutôt acheter un condo pour ne pas avoir à payer de loyer. Il suffira de louer votre bien durant votre absence pour rentabiliser l'opération". Et c'est à ce moment que l'on vous proposera d'acheter une pseudo "résidence hôtelière", un condo aménagé à prix d'or (il faut bien que les agences se sucrent), qui génère des charges astronomiques tous les ans (pour la Thaïlande), sans que cela soit compensé par des revenus supplémentaires. On ne vous dira jamais que les 3/4 des condos ne trouvent pas de locataires 9 mois par an ... C'est un détail. On ne vous dira pas non plus que vous perdrez au moins 20% ou 30% de la valeur de votre bien si vous cherchez à le revendre au cours de 3 années suivantes. Un seul conseil : n'investissez pas en Thaïlande en 2015 et fuyez les agences francophones.

JEANLUCETNAN a écrit:

Bonsoir
Juste pour info
Cet article parrut sur le site  "Français Ensemble dans le Club de Pattaya"
Ca vaut ce que ça vaut.

IMMOBILIER - Les agences et les promoteurs font feu de tout bois pour attirer les derniers imbéciles (heureux) qui rêvent encore d'être propriétaires d'un condo en Thaïlande, alors que le marché résonne déjà des dernières notes jouées sur le pont du Titanic avant qu'il ne coule.
L'euro n'en finit pas de sombrer, ayant déjà entraîné une hausse des prix de 25% des programmes immobiliers (50% pour les Russes) ... qui devraient encore coûter beaucoup plus chers au moment de la remise des clefs, dans 12, 24 ou 36 mois. Et tout ceci pour acheter quoi ? Un 31 ou 35 m² dans un HLM à 10 minutes de la plage !
Passons rapidement sur les rendements garantis annoncés , faciles à obtenir quand on accepte de payer un bien immobilier deux fois son prix. Ce qui sort d'une poche revient, un tout petit peu, dans l'autre. Les crétins qui se sont faits avoir ne le crient pas sur les toits. Et pourtant ...
Plus sophistiqué encore, l'argumentaire développé sur une page dans un mensuel distribué gratuitement tous les mois à Pattaya.
"Vous dormez à l'hôtel quand vous venez en vacances en Thaïlande ? Ce n'est pas raisonnable ... vous devriez louer un condo, c'est plus confortable et moins cher ... Vous louez un condo pour passez vos vacances à Pattaya ... Ce n'est pas raisonnable. Un touriste sur deux revient en Thaïlande ... Vous devriez plutôt acheter un condo pour ne pas avoir à payer de loyer. Il suffira de louer votre bien durant votre absence pour rentabiliser l'opération". Et c'est à ce moment que l'on vous proposera d'acheter une pseudo "résidence hôtelière", un condo aménagé à prix d'or (il faut bien que les agences se sucrent), qui génère des charges astronomiques tous les ans (pour la Thaïlande), sans que cela soit compensé par des revenus supplémentaires. On ne vous dira jamais que les 3/4 des condos ne trouvent pas de locataires 9 mois par an ... C'est un détail. On ne vous dira pas non plus que vous perdrez au moins 20% ou 30% de la valeur de votre bien si vous cherchez à le revendre au cours de 3 années suivantes. Un seul conseil : n'investissez pas en Thaïlande en 2015 et fuyez les agences francophones.

Bonjour,

j'ai eu la chance d'acheter à 41 THB pour 1 euro. OK certains diront qu'il ont fait mieux en achetant à 45 ou 50 pour 1 euro. Aujourd'hui le change est beaucoup moins favorable et l'achat d'un condo est moins intéressant qu'il y a quelques mois seulement. Je ne suis pas agent immobilier alors peu importe ... il faut juste faire attention à ce que l'on achète, de la même façon qu'il ne faut pas acheter n'importe quel bien immobilier en France au prétexte qu'on bénéficie d'une défiscalisation quelconque.

Cdt

Aujourd'hui c'est peu intéressant d'acheter sur plan avec l'euro qui baisse un peu plus chaque mois .
Reste à acheter de l'ancien .