Permis de construire pour un terrain non-connecté aux réseaux

Bonjour Sophie.

Il y a le Règlement des Constructions au Costa Rica, depuis 1983 avec des variantes. Selon cette régulation, spécialement l’article 117, tout bâtiment doit avoir de la disponibilité officiel de l'eau, c’est-à-dire, de l’eau disponible comme service dans un réseau locale ou bien d'une source ou d'un puits profond. Dans le deuxième cas, le Règlement explique qu’une concession par le MINAE (Ministère de l'Environnement et de l'Énergie) c’est obligatoire. Sans cette disponibilité, ce ne pas possible d’obtenir les permis construction.

Donc pour développer un projet, s’il n’y a pas de cette disponibilité officiel, celui-ci va être considéré irrégulière, alors ce projet peut être arrêté et même démoli avec des conséquences économiques et juridiques.

Dans le cas de l’électricité, c’est ne pas obligatoire pour obtenir les permis, mais la conception technique, les plans de construction, doivent montrer le system proposé, par exemple des panneaux solaires ou quelque autre.

Je vous recommande de réviser les liens suivants, en Espagnol, pour avoir plus de détails en cas que vous voulez procéder avec quelque chose comme ça. Un professionnel en construction, inscrit au CFIA (Collège des ingénieurs et des architectes de Costa Rica) peut vous aider à le développer dans le moment approprié.

Bonne chance.


Rodrigo Gonzalez
Ingénieur Constructeur

https://www.invu.go.cr/documents/20181/ … truccioneshttps://www.cso.go.cr/legislacion/leyes … o_1982.pdf

Bonjour Sophie,

La réponse de Rodrigo est très complète.
En résumé, le pré requis pour construire est d'avoir la carta de agua.
Qu'elle soit octroyée par l'Aya, une asada ou le fait d'avoir un puit (enregistré officiellement) peut importe. je ne suis pas sur pour une rivière, mais je ne pense pas. A vérifier.
Mon conseil, on n'achète pas de terrain si il n'y a pas la garantie d'avoir une carte d'eau.
Et si l'on en a un, construire est prendre beaucoup de risque.

Cordialement,

Jérôme

Bonjour à tous,

Merci à vous, Rodrigo et Jérôme.

La carte d'eau est-elle une carte qui indique qu'un terrain est connecté au réseau d'eau public ou/et qu'il possède un puits profond ou/et une source ?

Et si l'on en a un, construire est prendre beaucoup de risque.

Je suppose que vous voulez dire construire sans permis de construire c'est prendre beaucoup de risques. Si je vous ai bien compris, je suis d'accord avec vous.

Telle est la raison pour laquelle j'aimerai savoir, s'il vous plaît, si, au Costa Rica, il est possible
1) de signer un compromis de vente sous réserve d'obtention d'un permis de construire ?
2) de demander un permis de construire avec ce compromis de vente ?
3) d'obtenir une réponse négative ou positive à la demande 2) en moins d'un an ?

Merci.

Sophie

Bonjour Sophie,

Une fois la carte d'eau obtenu.
Vous déposez votre demande de permis de construire.
La réponse s'obtient en moins d'un mois et dépend du projet, des possibilités offertes par votre uso del suelo (résidentiel, commercial, industriel) et des règles d'urbanisme local.

Un compromis de vente pour un projet de construction, cela doit être possible comme conditions dans la période de due diligence. A confirmer avec un avocat pour le process.
Je conseille à mes client d'acheter quand tout est clair, il y a suffisamment d'opportunités au Costa Rica pour ne pas prendre de risque.

La plupart du temps vous suffit d'aller a la muni, de soumettre votre projet et ils vous dirons rapidement sin c'est possible. Apres il y a des exceptions comme à Playa Grande ou Playa Negra ou vous aurez un permis de construire mais pas l'autorisation pour des raisons écologique Setena. Là pour une extension de parque naturel.

Concernant la carte d'eau, je conseille de laisser le vendeur s'en charger. N'achetez pas tant qu'il ne l'a pas. Vous êtes plus tranquille.

C'est un peu touffue comme réponse mais suis en classe digital avec les enfants.

Cordialement,

Jérôme

Bonjour Sophie.

C'est un plaisir de vous aider avec ces opinions.

Je suis totalement d'accord avec Jérôme. La carte d´eau est fondamental et c'est une situation  que le propriétaire actuel doit résoudre avant de formaliser quelque compromis d'achat.

Quand je fais la conception et des plans pour un projet de construction, dans un processus habituel je peux obtenir les permis a environ un mois, après que j'ai présenté la documentation au CFIA ((Collège des Ingénieurs et des Architects de Costa Rica) et puis la municipalité local.

Si dans ce moment vous n'êtes pas le propriétaire, les permis doit être demandés au nom du propriétaire actuel et ces permis sortiront en son nom, bien que après ça, avec l'autorisation du propriétaire, ces permits peuvent se changer au nom du nouveau propriétaire. Je l'ai déjà fait une autre fois pour un client.

Donc, si vous avez un contrat avec ces conditions, une fois qu'il y a de permis, vous pouvez acheter le terrain et continuer avec le projet, sinon l´achat va être annulé.

Comme Jérôme suggere, il faut vérifier les termes appropriés avec un avocat pour éviter des problèmes  et pour décider qui va être responsable des investissements et aussi aussi ce qui arrivera à l'argent utilisé pour payer les services professionnels impliqués.

Cordialement,

Rodrigo

Bonjour Rodrigo et Jérôme,

Je vous adresse mes remerciements pour vos réponses car, grâce à vous, il me semble que j'ai compris les grandes lignes de la procédure qu'il faut appliquer pour respecter la loi costaricienne et minimiser les risques d'avoir une mauvaise surprise.

Pouvez-vous, s'il vous plaît, me confirmer que la carte d'eau est une carte
1/ conçue par une administration costaricienne ( donc il est possible de s'assurer de son authenticité en montrant cette carte à cette administration )
2/ qui indique si un terrain est connecté ou connectable au réseau d'eau public ou/et si il possède un puits ( profond ou pas ) ou/et une source ( potable ou pas ) ?

Mon conseil, on n'achète pas de terrain si il n'y a pas la garantie d'avoir une carte d'eau. Et si l'on en a un, construire est prendre beaucoup de risque.

Voulez-vous dire si on a pas une carte d'eau, construire c'est prendre beaucoup de risques ?

Comme Jérôme suggere, il faut vérifier les termes appropriés avec un avocat pour éviter des problèmes et pour décider qui va être responsable des investissements et aussi aussi ce qui arrivera à l'argent utilisé pour payer les services professionnels impliqués.

Quels sont les investissements dont le vendeur peut être responsable ?

Que voulez-vous dire dans la proposition "ce qui arrivera à l'argent utilisé pour payer les services professionnels impliqués" ? ( j'ai cru comprendre qu'il faut payer l'avocat et le notaire qui se chargent ensuite de payer le vendeur ainsi que des impôts ou des taxes, le géomètre, l'architecte, un traducteur éventuel, une éventuelle société de forage, le constructeur de la maison et le reste ce sont leurs honoraires. Donc la seule chose que je peux faire à ce niveau, me semble-t-il, c'est de choisir des professionnels compétents et dignes de confiance ).

Merci beaucoup.

Sophie

Bonjour Sophie.

Bien sûr, c'est très important de connaître les détails avant procéder, spécialement quand on parle des terrains.

En ce qui concerne la carte d'eau, oui, les points 1 et 2 expliquent sa nature assez bien. Concernant l'administration qui l'a délivrée, ça va être l'entité locale en charge du service. Par exemple, en Heredia c´est l´ESPH, en Cartago c´est la JASEC, ou bien une "asada", une coopérative locale ou le même AYA (ou ICAA, l'institution étatique pour l'administration nationale de l'eau). Par conséquent, la carte sera officielle pour la montrer dans une procédure connexe.

Si la carte n'existe pas, il y a un grand risque dans la construction, car il n'y a pas d'autorisation officielle pour continuer les travaux et ils peuvent être arrêtés une fois qu'ils ont commencés.

Je pense que le vendeur doit être responsable de garantir qu'il y a une carte d´eau et que la propriété est autorisé pour bâtir le type et la taille de projet que vous voulez faire. Par exemple, si l'utilisation officielle du terrain (uso de suelo), délivrée par la municipalité, permet seulement de construire une maison et vous voulez bâtir plusieurs cabins, cette propriété ne convient pas à votre projet. Alors, quelque investment ou paiement de service professionnelle, pour assurer ça, doit etre payer par le vendeur.

Il convient également de garder à l'esprit que certaines demandes de l'utilisation des terrains peuvent nécessiter une conception préalable du projet à construire, donc s'il y a un service professionnel à payer par rapport à cela, peut-être que le vendeur dira que cela est une chose que l'acheteur doit payer à ses risques. Un avocat pourrait vous conseillersi vous devez ou non accepter ce risque ou bien négocier avec le vendeur pour partager le coût potentiale.

Le vendeur doit aussi de payer les taxes sur la propriété avant de formaliser l'achat.  D'habitude, l'acheteur doit payer la taxe de mutation immobilière et les services notariaux impliqués.

Une fois que vous êtes le nouveau propriétaire, tous les frais ou des investissements pour développer le projet sont à vous.

Ëvidemment que dans les moments spécifiques, selon les procédures en cours, vous pouvez choisir les professionnels en qui vous avez confiance.

Cordialement,

Rodrigo

Bonjour Rodrigo

Vos explications sont très claires.

Je vous adresse mes meilleurs remerciements.

Si mon avocat immobilier costaricien me dit que j'ai besoin d'un ingénieur civil pour réaliser mon projet, je prendrai contact avec vous.

Merci beaucoup.

Cordialement

Sophie

Salut,

Combien de maisons est-il possible de construire sur un grand terrain non connecté aux réseaux ?

Merci.

A bientôt.

Bonjour Jean.

Comme je l'ai déjà mentionné dans les réponses à ce sujet, il y a des zones avec un usage spécifique selon la municipalité et son territoire où ces zones sont situées.

Il y a des zones interdites, par exemple lesquelles avec de forêts protégées. Il y a aussi les terrains appelés comme parcelles agricoles où la loi dit que c'est possible de bâtir une maison principale et une autre additionnel pour le gardien du terrain ou la ferme. Il y a des autres ou c'est possible de bâtir plusieurs de maisons en fonction de un porcentaje de la taille du terrain total.

Donc, pour savoir cela, c'est nécessaire de demander à la municipalité pour le "uso de suelo", ou l'usage du terrain. C'est gratuit et il dépend de la municipalité si seulement le propriétaire peut le demander ou quelque autre person.

Si la réponse d'usage est positif en rapport au objectif de faire la construction désirée,c'est obligatoire d'avoir une source autorisée d'eau publique ou bien un puits d'eau profond aussi autorisé pour le gouvernement à travers l'institution respective.

Alors, une fois que vous avez ces autorisations, pour l'usage du terrain et pour l'eau, vous pouvez développer le projet avec le guide d'un ingénieur ou d'un architecte,avec l'utilisation de sa conception et ses plans pour obtenir les permis et pour inspecter le processus de construction.

J'espère que cette information soit utile.

Cordialement,

Rodrigo Gonzalez
Ingénieur Constructeur

Bonjour et merci Rodrigo.

Bonjour Rodrigo

Il y a des autres ou c'est possible de bâtir plusieurs de maisons en fonction d'un pourcentage de la taille du terrain total.

Il existe une loi costaricienne qui interdit ( depuis au moins l'année 2019 ) de diviser un terrain constructible en lots constructibles. J'imagine qu'elle s'applique dans tout le Costa Rica sauf dans certaines zones où les réseaux ( eau, électricité, téléphone ) peuvent supporter une augmentation raisonnable du nombre de résidents.

Donc les terrains non connectés ou / et non connectables à l'eau municipale ou / et au réseau électrique national ne sont jamais des terrains divisibles en lots constructibles.

Donc une personne qui vit sur un terrain situé dans une région isolée du Costa Rica ne peut pas partager avec d'autres résidents des frais de sécurité : chaque résident paye une fraction de la facture de sécurité émise par une société chargée d'assurer la sécurité dans leur quartier.

C'est un problème car, au Costa Rica, les routes et les régions isolées sont les plus dangereuses selon des ambassades.

Bonjour Michel.

Merci pour votre contribution avec ces commentaires et des opinions sur le sujet.

Comme je l'ai dit auparavant, les municipalités ont des informations sur les zones dans son domaine et elles sont l'autorité qui dit a la fin ce qu'il est possible de faire sur un terrain, selon les lois en vigueur. Par exemple, l'autorisation finale pour diviser un terrain viens de la municipalité locale, également quand nous parlons des utilisations possibles de ces terrains. Donc, si vous avez des questions spécifiques pour un terrain, il est très important de le demander à la municipalité.

D'autre part, d'habitude il y a des clients qui souhaitent mettre plusieurs de maisons ou des cabanes dans un même terrain, pour les louer ou pour l'utilisation par des membres de la famille, sans le diviser en lots constructibles indépendants, donc mon commentaire est plus sur ces cas.

Je pense aussi, quand il n'y a pas la possibilité de diviser un terrain, que vous devriez considérer la chance de développer le terrain comme un condominium.Bien que cette figure juridique demande plus d'exigences pour développer cela, avec un projet de ce type il va être possible de bâtir plus de maisons dans la même parcelle de terre, quoique il va dépendre des regulations dans la zone d'après la loi, une chose encore à réviser.

J'espère que cette clarification peut aider pendant de l'examen de toute option de projet.

Cordialement,

Rodrigo

Cette information est importante, merci Rodrigo.
Mais alors que dit cette fameuse loi costaricienne récente relative à la division d'un terrain costaricien en lots constructibles ?
Est-ce que les entrepreneurs nord-américains ou européens qui ont réalisé au moins un investissement au Costa Rica et qui, parfois, résidaient au Costa Rica depuis des années, et qui ont vendu leurs biens situés au Costa Rica ou / et quitté le Costa Rica ( comme le célèbre Charles D. ), ont mal compris cette loi ?
Est-ce qu'elle ne concerne que les terrains sur lesquels il y a une forêt primaire ?
Pourquoi est-ce compliqué, désormais, de découper un terrain costaricien en lots constructibles ?
J'ai compris qu'il y a beaucoup de gens qui ont découpé des grandes terrains agricoles pour en faire des lotissements ou condominiums ou des camps de vacances, dans le but de faire un bénéfice de 20 ou 30, j'ai également compris que ce phénomène a provoqué des problèmes sur les réseaux ( électricité, eau ) et des problèmes au niveau des populations locales et j'ai compris que cette loi costaricienne est la conséquence de ces problèmes.
Je cherche à connaître les conditions générales ( j'ai compris que cela dépend aussi de la municipalité où il se trouve ) pour qu'un terrain costaricien soit découpable en lots constructibles.
Mon objectif : gagner du temps : ne pas visiter, ne pas chercher les coordonnées du propriétaire, ne pas rechercher les documents relatifs à un terrain, ne pas poser des questions à une municipalité, ne pas mandater un avocat immobilier puis un ingénieur, si un terrain qui m'intéresse n'est pas compatible avec mon projet.
Jean

Cher Jean, je vous laisse ici le lien pour lire la réglementation en vigueur.

https://www.invu.go.cr/documents/20181/ … nizaciones

Les articles 30 et 36 parlent des conditions pour des parcelles minimales (10 000 mètres carrés) et puis d'autres articles parlent de la condition de disposer d´une source d'eau potable autorisée à pouvoir bâtir sur ladite parcelle.

Je pense que c'est un question d'interprétation plutôt légale, spécialement si vous avez déjà un terrain de moins de 10 mille mètres carrés. Donc, je vous suggère de consulter avec votre avocat et que cet avocat demande formellement la réponse officielle de l´INVU ou bien de la municipalité, pour savoir s'il est possible de construire le projet que vous souhaitez dans cette propriété.

Amicalement,

Rodrigo

Bonjour Rodrigo. Merci beaucoup. Je vais étudier ce texte de loi attentivement puis chercher des biens compatibles avec mon projet et avec cette loi puis demander à mon avocat de procéder à des vérifications puis je vous contacterai pour la réalisation des constructions. Cordialement, Jean

@RODRIGOCR

bonjour,

qu’en est-il des égouts sanitaires ? Est-ce que ça prend un champ d’épuration ou c’est inclus dans les services offerts par la municipalité ?

Bonjour Patrick.

Si les égouts sanitaires sont disponibles dans la ville ou le village, c'est parce que des institutions telles que l´ICAA (l´Institut Costaricien des Aqueducs ou des Égouts, aussi connu comme AYA), l´ESPH, la JASEC, ou bien la municipalité locale, disposent d'un champ d'épuration où elles traitent les eaux usées avant de les rejeter dans les rivières.

Pour le savoir, sur la voie publique, vous pouvez voir les couvercles des puits d'inspection et il doit y en avoir deux lignes. Les égouts sanitaires doivent être sur la ligne au centre et les égouts pluviaux sur la ligne au sud ou à l'est sur l'avenue ou la rue, respectivement.

Cordialement, Rodrigo.