Nouveau boom du marché immobilier à Dubaï
Jusqu'où s'envolera le marché immobilier dubaïote ? Déjà en 2023, on constatait une envolée des prix, avec +28 % pour le loyer d'un appartement par rapport à 2022. Les expatriés devaient dépenser en moyenne 100 000 dirhams durant l'année (plus de 27 000 dollars) pour se loger. Selon les experts du secteur, le marché locatif est en pleine ébullition, après un refroidissement dû à la crise sanitaire. Certains quartiers de Dubaï enregistrent une hausse des loyers de plus de 30 % entre 2022 et 2023. La baisse est à peine plus modérée dans d'autres secteurs (entre 20 et 25 %). Les loyers des villas augmentent plus vite que ceux des appartements.
Cette explosion des loyers n'est pas un simple rattrapage post-COVID, mais s'explique aussi par une forte demande locative. Dubai ne cesse d'attirer les expatriés. Il faut dire que le gouvernement cible particulièrement les travailleurs étrangers. Durant la COVID, les Émirats arabes unis (EAU) communiquent sur la sûreté de leur territoire. Ils simplifient les procédures d'immigration pour attirer étudiants, jeunes talents, investisseurs et professionnels étrangers. L'opération est un succès : selon les statistiques officielles, Dubaï compte actuellement 3,6 millions d'habitants. Le gouvernement projette d'augmenter ce chiffre à 5,8 millions en 2040.
Revers de la médaille : la hausse rapide de la population (plus de 100 000 en un an) pèse sur le marché immobilier. Les constructeurs ne parviennent pas à répondre à la demande. Les prix s'envolent. Les nouveaux arrivants fortunés ajoutent à la tension immobilière et font grimper un peu plus les prix du marché locatif. Flairant la bonne affaire, nombre d'investisseurs se sont mis à la location saisonnière, plus rentable que la location annuelle. Résultat : de nouvelles flambées des loyers qui poussent de plus en plus d'expatriés à se tourner vers l'achat immobilier.
Acheter pour continuer de résider à Dubaï
Selon Dubai Land Department, institution gouvernementale chargée du contrôle, de la réglementation et de la supervision des transactions immobilières à Dubaï, 2024 s'annonce comme une nouvelle année record. Les ventes d'appartements ont augmenté de 42,1 % entre avril 2023 et avril 2024. Celles des villas ont augmenté de 11,3 %. Face à des loyers qui ne cessent d'augmenter (entre +20 et +25 % entre avril 2023 et avril 2024).
Acheter devient l'un des seuls moyens pour les expats de rester vivre à Dubaï. L'explosion des loyers rend l'achat plus attractif, le montant des loyers rejoignant désormais les mensualités des prêts hypothécaires. À Dubaï, le montant des loyers peut être révisé chaque année, selon l'index fixé par Dubai Land Department. L'attractivité du marché immobilier de Dubaï ne cesse d'attirer des investisseurs étrangers… et de tirer les prix vers le haut. Dubai est toujours en chantier. Dubai Creek Harbour, l'un de ces quartiers les plus récents, entend devenir le quartier du futur. Les constructions en cours attirent toujours plus d'investisseurs étrangers. Les résidents étrangers y voient une raison supplémentaire d'acheter. Achat immobilier qui constitue également un investissement sûr. Mais d'autres font le choix inverse. Ils quittent Dubaï, qu'ils jugent impersonnelle et déformée par l'argent et les projets de construction sans fin.
Dubai a-t-elle perdu son âme ?
Rester vivre à Dubaï, oui, mais à quel prix ? Si devenir propriétaire est la solution pour continuer de résider dans la cité cosmopolite, elle est loin de convenir à tous les expats. Acheter à Dubaï est, certes, un investissement rentable, mais encore faut-il en avoir les moyens. L'augmentation constante des prix des loyers pousse les expatriés à quitter Dubaï pour vivre dans une ville ou un Émirat au coût de la vie moins élevé.
Car l'envolée des prix de l'immobilier dubaïote va avec une flambée des autres coûts de la vie : denrées alimentaires, frais de scolarité… Les incitations fiscales, qui attirent toujours de nombreux expatriés, ne suffisent plus toujours à compenser les hausses des coûts. Si l'on constate une augmentation des projets d'achat immobilier par les expatriés. On constate également une augmentation des départs. Dubai, aujourd'hui surnommée « la cité des super-riches » attire et désole des milliers de résidents étrangers.
Les immigrés de longue date ont vu leur ville se transformer, pas toujours pour le meilleur. Ils peinent à retrouver la culture dubaïote, diluée dans les tours géantes et autres constructions instagrammables. Ils rappellent cependant que la ville ne se réduit pas à l'image véhiculée par les réseaux sociaux. S'ils sont pour l'innovation, ils sont aussi pour la transmission de l'histoire de la ville. Une histoire qui, pour eux, ne peut s'écrire sans ses habitants. Or, la flambée des prix pourrait bien chasser les résidents au profit d'investisseurs déconnectés de la réalité de la vie à Dubaï.
Investir dans la culture autant que l'on investit dans l'immobilier. Voilà l'un des moyens, pour les habitants, de faire vivre et de transmettre l'histoire de Dubaï. C'est aussi un défi pour celle qui entend devenir un hub international : continuer de se développer tout en préservant son originalité.
L'info en plus : comment devenir propriétaire d'immobilier à Dubaï ?
La procédure d'achat immobilier à Dubaï n'est pas contraignante, mais répond à certaines règles. Le bien immobilier doit être implanté dans une zone dévolue à cet effet : le gouvernement a établi des zones franches dans lesquelles les expatriés peuvent acheter des biens immobiliers. Il s'agit essentiellement de quartiers modernes et prisés, comme ceux du centre-ville de Dubaï, Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Discovery Gardens ou encore Dubaï Marina. Il faudra également obtenir l'autorisation de Dubai Land Department pour lancer la procédure d'achat. Les expatriés présenteront leur carte de résident (l'achat reste cependant ouvert pour les non-résidents) et verseront un acompte de 10 % au vendeur.
Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de s'assurer que l'agent immobilier auprès duquel la transaction est faite est inscrit auprès de la RERA (Real Estate Regulatory Agency), l'autorité de la réglementation de l'immobilier, une branche du Dubai Land Department. L'organisme est chargé de réglementer et d'encadrer le marché immobilier de Dubaï. Il est fortement conseillé aux futurs acheteurs de se renseigner sur les missions de la RERA et le droit applicable en matière d'achat.
Liens utiles :
DUBAI REST (Dubai Real Estate Self Transaction) : l'application de Dubai Land Department.
