La ville de Rome est sujette à un marché de l'immobilier complexe, comme partout en Italie, et il n'est pas toujours simple de trouver un bien, surtout si on a l'intention d'acheter. Démarches administratives, frais à débourser, délais parfois longs, la liste est longue avant de pouvoir devenir propriétaire de sa maison romaine. Toutefois, avec les bonnes informations, la tâche peut se révéler moins fastidieuse. Si votre rêve est d'acheter un bien immobilier à Rome, nous tenterons de vous donner quelques conseils utiles au sein de cet article.
Le marché immobilier à Rome
Selon une étude réalisée en novembre 2022 par Idealista, un portail immobilier leader sur le marché, le prix du mètre carré à la vente correspond en moyenne à 3 000€/m² pour la ville, avec des variations selon le quartier où vous désirez acheter, le centre-ville atteignant une moyenne de 6 000€/m², voire 8 000€/m² pour les quartiers historiques tels que Piazza Navona, Piazza del Popolo, le Quirinale ou encore ceux à proximité de la Cité du Vatican.
Toujours selon cette étude, le prix du mètre carré en location à Rome serait en moyenne de 14€ (soit une augmentation de 6,8% par rapport à 2021) avec une différence selon les quartiers, comme le centre historique qui est le plus prestigieux et le plus onéreux (26€/m²).
Les quartiers de Rome
Rome est une ville étendue et est composée de 15 municipi (ou quartiers), eux-mêmes divisés en rioni (ou sous-quartiers). Voici les rioni les plus recherchés pour acheter un bien dans la capitale italienne :
Le centre historique
C'est un quartier typique, grandiose et coloré, comme Campo de Fiori, Piazza Navona, Piazza del Popolo ou encore Piazza di Spagna et leurs alentours. L'avantage de ce quartier est qu'il vous permet d'avoir tout à proximité, et ce à pied ou à vélo. En revanche, il présente aussi des inconvénients : les appartements sont généralement petits, il y a peu de places de parking et les touristes affluent en permanence. Le célèbre quartier Trastevere, qui fait partie du centre historique, n'est pas en reste, il propose beaucoup de bars et de restaurants, et est plus approprié pour des sorties entre amis.
Parioli
Il s'agit d'un des quartiers les plus tranquilles et élégants de Rome, il possède des immeubles raffinés et des rues arborées. Vous y trouverez les célèbres parcs de Villa Borghese, Villa Ada ou le Monte Mario. Le désavantage de cette zone de Rome est qu'elle n'est pas bien desservie par les transports en commun. Un autre quartier similaire mais un peu plus populaire et vivant est Flaminio, près du musée MAXXI.
Prati
À l'image de Parioli, c'est un quartier élégant de la ville mais beaucoup plus central, juste à côté du Vatican, où se trouve notamment la jolie place Cavour. Prati est quant à lui bien desservi par les transports en commun dont le métro.
Aventin
Près des Thermes de Caracalla, ce quartier résidentiel chic et raffiné est aussi celui de nombreuses célébrités italiennes. On y trouve de belles maisons et un choix varié d'autres logements de luxe. Les prix des logements à la location et à la vente sont parmi les plus chers de la capitale.
Monti
Monti est le quartier qui se trouve à deux pas du Colisée et des Forums Romains, mais aussi de la station Termini, et est desservi par la ligne de métro B. Le quartier est riche en magasins vintage, bars et restaurants typiques. Il récolte un grand succès depuis quelques années et les prix des logements ont grimpé en flèche.
Testaccio
C'est un ancien quartier populaire de Rome qui revient à la mode et est connu pour abriter parmi les meilleurs restaurants de la ville. Il est populaire parmi les expatriés et les étudiants qui veulent découvrir la Rome authentique. Toutefois certaines zones sont très animées, y compris le soir, avec beaucoup de bars et de restaurants.
Monteverde
Cette banlieue verdoyante est l'idéal pour les expatriés qui recherchent un quartier tranquille proche du centre. On y trouve des logements généralement plus accessibles que dans le reste de la ville.
San Lorenzo
San Lorenzo est le quartier préféré des étudiants, aussi et surtout car il abrite l'une des universités les plus importantes de Rome, La Sapienza. Le quartier est également célèbre pour ses bars économiques et restaurants typiques romains. San Lorenzo est devenu populaire ces dernières années pour les œuvres de street art qui y sont réalisées. Vous pouvez voir sur le site web San Lorenzo Art District toutes les œuvres (ainsi que le nom des artistes) qui sont réalisées dans le quartier.
San Giovanni
Ce quartier historique de Rome est célèbre pour la basilique de San Giovanni in Laterano, une des plus grandes de la capitale. L'on peut s'y déplacer facilement car il est desservi par deux lignes de métro, la A et la C et est donc idéal pour les étudiants.
EUR
EUR est le quartier le plus récent de Rome et est facilement accessible avec la ligne de métro B. On y trouve des zones résidentielles aménagées depuis peu, de larges avenues boisées et des immeubles récents. En revanche, le quartier est toutefois beaucoup plus excentré que les autres.
Bon à savoir :
Rome étant assez chaotique en termes de circulation et transports en commun, il est conseillé de rester proche des écoles si vous avez des enfants, de l'université ou de votre lieu de travail afin d'éviter du stress et des retards inutiles.
En raison de la présence de l'école française de Rome Chateaubriand, les quartiers privilégiés par les expatriés français et francophones sont notamment le Centre historique, Parioli, ou encore Prati. Dans le choix du quartier, veillez aussi à tenir compte des moyens de transport à Rome, surtout si vous choisissez un logement en dehors du centre. Si vous avez une voiture, ou avez l'intention d'en acquérir une, sachez que le parking peut être un casse-tête et vous devrez vous armer de patience à moins de louer un box car les rues sont généralement remplies de véhicules.
Quel type de logement acheter à Rome?
Les types de logement que l'on trouve le plus à Rome sont les appartements, les maisons se trouvant le plus à la campagne et en bord de mer. Ces appartements cependant sont souvent dotés de très beaux balcons, ou mieux, d'une terrasse dans le cas d'un Penthouse.
Les appartements se trouvent dans des immeubles d'habitation, généralement à un étage supérieur, le rez-de-chaussée étant réservé au service de conciergerie ou à un usage commercial (restaurants, boulangeries, épiceries, cabinet d'avocats etc.). L'immeuble possède en général un ascenseur, une cour commune et/ou un jardin ainsi que des caves.
Les différents types d'appartement que vous pourrez trouver à Rome sont :
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Monolocale : studio (à partir de 25 - 40 m²)
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Bilocale : appartement deux pièces (à partir de 50 - 60 m²), dont une chambre
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Trilocale : appartement trois pièces (à partir de 80 m²), dont deux chambres
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Quadrilocale : appartement quatre pièces (à partir de 100 - 120 m²), dont trois chambres
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Attico : penthouse avec terrasse généralement de grandes dimensions
Bon à savoir :
Le marché immobilier romain possède ses propres habitudes, comme c'est le cas du reste de l'Italie. Certains propriétaires, en quittant leur bien, emportent parfois aussi la cuisine équipée, y compris les appareils électroménagers comme le frigo ou le lave-vaisselle. Vous devrez l'acquérir en plus de l'appartement ou de la maison que vous achetez si vous désirez en bénéficier.
Soyez attentifs aux mètres carrés annoncés par l'agence immobilière. En effet, il faut faire la différence entre superficie habitable et superficie commerciale. Généralement, la dernière prend en compte aussi les éventuels balcons, caves, etc. et augmente donc le nombre de mètres carrés sans que ceux-ci soient pour autant habitables. Renseignez-vous auprès de l'agence immobilière/du propriétaire lorsque vous visitez un bien afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Vous comprendrez vite que les étages supérieurs d'un immeuble sont souvent les plus prisés (ce qui fait parfois augmenter leur prix), à l'inverse des premiers étages, et ce pour des raisons de lumière et sécurité notamment.
Comment chercher un bien immobilier à acheter à Rome
Afin de consulter le plus d'offres possibles, planifiez votre recherche sur deux fronts : les annonces trouvées sur les sites plateformes immobilières en ligne et les agences immobilières.
Pour avoir une idée des prix sur le marché immobilier romain, vous pouvez commencer votre recherche en consultant les sites Web tels que Idealista, Trovacasa, Casa.it et Immobiliare qui publient de nombreuses annonces et offrent la possibilité d'activer l'option alerte à chaque fois qu'un nouveau bien est mis sur le marché. Il vous suffit pour cela de créer un compte à votre nom, de sélectionner différents filtres de recherche, de fournir votre adresse e-mail et vous recevrez les annonces qui correspondent.
Une autre étape importante est de rendre visite à une (ou plusieurs) agence(s) immobilière(s), l'achat immobilier étant complexe sur le marché italien, aussi, un expert vous guidera et vous apportera toutes ses connaissances de la ville. Parmi les agences immobilières, citons Remax, Gabetti, Gruppo Immobiliare Coppedè, Tempocasa, Toscano, Link Immobiliare, Romana Servizi Immobiliare et Agenzia Regilla Immobiliare.
Bon à savoir :
À l'instar des grandes villes italiennes, Rome offre de nombreux services. Aussi, il vous est possible de faire appel à un « property finder » qui vous aidera à trouver le type de logement que vous recherchez. Cet agent immobilier spécialisé s'occupe exclusivement des clients qui souhaitent acheter un bien et, sur base de votre briefing, il vous soumettra les résultats de sa recherche, qu'il s'agisse de maisons, appartements, flats, villas, etc. Attention, ce genre de service premium a un coût et la rémunération de ce spécialiste est liée à l'issue de la médiation, dont en l'occurrence si vous achetez un des biens proposés. Si vous faites appel à ce service, veillez à vous renseigner préalablement sur les commissions appliquées par le « property finder ».
Les étapes de l'achat immobilier à Rome
Comme nous l'indiquons dans notre article « Acheter un bien immobilier en Italie », les démarches administratives peuvent être longues et fastidieuses. Aussi avant d'entamer l'achat d'un bien immobilier à Rome, assurez-vous de posséder certains documents essentiels : votre codice fiscale, qui doit être fait dès votre arrivée dans le pays (sinon avant, auprès du consulat italien de votre pays d'origine), certificat de résidence italien, ou visa et permis de séjour si vous ne provenez pas d'un pays de l'Union européenne, et une fiche d'impôt italien.
Lorsque vous trouvez un bien immobilier via une agence immobilière, l'on vous demandera de faire une offre de prix que l'agent remettra au vendeur. Parallèlement, il est conseillé, si vous avez besoin d'un financement, de faire la demande d'un prêt immobilier auprès d'une institution financière. Cela peut prendre beaucoup de temps dans la mesure où la banque doit effectuer toute une série de contrôles sur votre position professionnelle et personnelle, mais aussi sur le bien immobilier, avant de pouvoir accepter votre demande de financement.
Ensuite, les deux parties s'accordent généralement sur la rédaction et la signature d'un contrat préliminaire appelé aussi compromis de vente (contratto preliminare ou encore compromesso) que l'agent immobilier en tant que médiateur doit faire enregistrer dans un délai de 20 jours (ou 30 jours si c'est un notaire qui s'en occupe). Le coût de transcription auprès de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne) équivaut à 200€ quel que soit le prix du bien immobilier. Il est coutume aussi de verser un acompte sur le montant total de la vente, il n'y a pas de montant fixe mais comptez environ 10 à 15%. Attention à travers ce contrat, les parties s'engagent à vendre/acheter le bien et à finaliser un contrat de vente définitif, appelé contratto di compravendita. La signature de ce dernier a lieu devant le notaire en présence de toutes les parties.
Bon à savoir :
Vous pouvez proposer un prix plus bas quand vous faites une offre, toutefois, veillez à bien vous renseigner sur le prix des appartements dans le quartier choisi afin d'offrir un tarif raisonnable et juste.
Les taxes à payer lors de l'achat immobilier à Rome
En règle générale, les impôts à payer par les acquéreurs varient selon le type de bien acheté, le patrimoine et le vendeur. Si le vendeur est un particulier ou une entreprise non assujettie à la TVA, les taxes seront les suivantes :
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la taxe d'immatriculation ou d'enregistrement de 9%. S'il s'agit de votre première maison, prima casa, cette taxe est réduite à 2% grâce à un allègement fiscal. En revanche, si le bien acheté fait partie d'une catégorie luxe (A/1, A/8, A/9: demeures et villas historiques, palais et châteaux), vous ne pourrez en bénéficier.
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la taxe hypothécaire et cadastrale, au total 100€
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l'IMU, Imposta Municipale Propria, si le bien acheté est considéré comme une résidence secondaire (l'IMU ne s'applique pas à l'achat de la première maison ou résidence principale)
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la TARI, la taxe sur les déchets pour votre habitation que vous paierez une fois installé.
Bon à savoir :
À ces taxes, au moment de l'acquisition, vous devrez probablement ajouter d'autres frais : notaire, avocat, traducteur, commission de l'agence immobilière qui vont, en général, de 2 à 5%, etc.
Les éléments à vérifier lors de l'achat d'un appartement à Rome
Si vous désirez devenir propriétaire d'un bien immobilier en Italie, et en l'occurrence à Rome, vous devrez vérifier un certain nombre de choses avant d'apposer votre signature sur un acte de vente.
Une fois que vous aurez trouvé le logement que vous souhaitez acquérir, il est essentiel de se procurer l'acte de propriété. L'agence immobilière doit le demander au vendeur et le fournir au notaire qui fera les vérifications requises quant au passage de propriété(s) précédente(s).
Il faut ensuite vous assurer de la conformité urbanistique et cadastrale du bien en question. Dans l'acte de vente, le notaire demandera au vendeur de confirmer officiellement que tout est en ordre dans les registres de la municipalité et du cadastre (respect des réglementations communales en matière de construction/rénovation, planimétries correctes etc.).
Le certificato di agibilità (déclaration de conformité) est également essentiel dans le cas d'un achat, il vous sera d'ailleurs demandé par votre banque si vous contractez un prêt immobilier.
Un autre document qui doit faire partie de l'acte de vente est le certificat de performance énergétique car il vous donne une idée des niveaux de consommation du bien. Ici encore, le notaire doit se charger d'insérer le document dans le dossier de vente.
Veillez aussi à demander le certificat de conformité des installations sanitaires et de chauffage afin de ne pas avoir de surprise juste après votre achat. Ils sont délivrés par les entreprises qui ont effectué les travaux de construction et/ou de rénovation.
Enfin n'oubliez pas, dans le cas d'un appartement, de vérifier le montant des charges de copropriété auprès de l'administrateur et surtout l'existence d'éventuelles dettes de la part du vendeur.
Liens utiles :
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