Dépréciation de la roupie mauricienne et achat immobilier en 2021

Nohab a écrit:

Motard.54 a écrit:

Je viens de passer le cap en signant pour un terrain sur la cote ouest : Ocean side. Une smart city accessible aux non résidents et libre de promoteurs..

Tu as bien raison, si c'est pour y habiter, c'est un bon choix. J'ai vu dernièrement une publicité de Medine pour une de ses smartcity, les terrains sont certes 25 à 35% plus chers que sur les prix pratiqués à Albion, mais si tu es libre de promoteur, c'est nettement plus intéressant que les programmes précédents réservés aux étrangers. Et tu as l'avantage d'être sur place pour suivre la construction. Bonne continuation.

En tant qu'Albionais de "coeur" j'aurai vraiment aimé rester encore longtemps mais peu de chance qu'un tel projet voit le jour ailleurs qu'à Flic en Flac. Ajouté à cela que ce type de projet est tout nouvellement ouvert aux etranger (sept 2020) et pour un temps donné (max juin 2022) l'occasion était à saisir maintenant ou jamais. Je vais profiter de ma petite experience acquise ces trois dernieres années pour tenter de limiter les risques liés à une construction. C'est une nouvelle aventure (que j'ai déjà connu en Europe) avec sa part de "risque" et ses joies associés. Je ferai sans doute un post dédié afin de partager mon expérience dans ses aspect positifs comme négatifs.

Bonjour Motard. 54, je vie à Flic en Flac, je suis résident depuis 2 ans, ou puis je trouver le contact pour océan side.
Merci pour ta réponse, bonne journée.

Loic,

Voici un lien d'information :
https://www.medineproperty.com/oceansid … du-commun/

loic72 a écrit:

Bonjour Motard. 54, je vie à Flic en Flac, je suis résident depuis 2 ans, ou puis je trouver le contact pour océan side.
Merci pour ta réponse, bonne journée.

Bonjour Loïc.

Je t'ai envoyé le mobile de la commerciale qui s'est occupé de nous : Stacy. Très pro et capable de répondre au question...appréciable.

Price List et Cahier des Charges disponibles pour ceux que ça intéresse. Envoyez moi vos mails en MP et je vous les ferai suivre.

Bonne journée à tous.

hello,

malgré la baisse de l'euro/dollar ces derniers jours, la roupie a plus de 51 pour 1 € (51.135) en clôture, une première.
en route vers les 60?

Bonjour motard 54 étant moi même a la recherche d'un  terrain de construire je suis aller sur le site de Médine les terrains me semble correct en termes d espace et de situation par contre aurais tu un coût de construction au m2 as tu déjà budgétiser ton projet nous sommes actuellement en France et prévoyons un petit pied à terre à Maurice en retraite amicalement Louis

Bonjour Louis.

je me permets une question préalable qui sera une condition d'achat : avec vous un OP valide actuellement?

Concernant le prix du m² il dépends de beaucoup de criteres (type de materiaux, tarif du promoteur, type de maison, etc etc).
Mes premières cotations me donne un prix de 27000Rs/m² pour la maison, à cela s'ajoutera l'aménagement de l'extérieur.

Le prix des matrériaux à beaucoup augmenté ces derniers temps mais celui de la main d'oeuvre à baissé.

Bien à vous.

Je sui un peu novice quand t ans tu par op valide

Bonjour.

Un occupation permit valide : condition obligatoire

Par exemple, le mien étant valable jusqu'en septembre par exemple, l'achat du terrain se fera au nom de Mme seulement (même si mon renouvellement est plus que probable....c'est ainsi)

Oui, OP ou Occupation Permit, ou permis de travail en français.
A distinguer du permis de résidence.

Ok merci Chris il me reste donc la solution pds ou appartement n 1 dommage la situation de flic en flac  me correspondait parfaitement merci pour les infos à bientôt  et bonne construction

La roupie ne va pas se dévaluer vida eternum. Un bien immobilier est un investissement à long terme donc pour répondre à vôtre question si vous avez les moyens d'investir et d'attendre 6, 7 ans d'avoir un retour sur investissement, je pense que le pari en vaut la peine.

Si vous voulez revendre vôtre bien dans 3 ans, je prendrais pas le risque à vôtre place.

A noter que plusieurs epidemiologistes ne prévoient pas un retour à la normale avant 3 ans (en termes de covid) donc la relance économique....

Motard.54, je me permets d ajouter mon grain de sel en tant qu avocate (deformation professionnelle oblige), car si le terrain est financé par les deux et appartient exclusivement a Mme, c est une donation deguisee et si la maison est financée par les deux sans grande tracabilité, c est une situation potentiellement problematique juridiquement surtout en cas d absence de mariage ou de separation de biens.
Juridiquement la propriete de la construction va suivre la propriete du sol et en cas de conflit, ce que je ne souhaite pas, la maison va, selon le pire des cas, entierement appartenir a Mme.
j espere que vous avez demandé l avis d un notaire, l idee qui peut etre interessante est de creer une societe civile immoniliere avec Mme et M comme associes a 50/50 et c est la societe qui achete le terrain et construit la maison.
si ca peut aider

intéressant cette intervention Béatrice, merci pour l'info.

beatrice63 a écrit:

Motard.54, je me permets d ajouter mon grain de sel en tant qu avocate (deformation professionnelle oblige), car si le terrain est financé par les deux et appartient exclusivement a Mme, c est une donation deguisee et si la maison est financée par les deux sans grande tracabilité, c est une situation potentiellement problematique juridiquement surtout en cas d absence de mariage ou de separation de biens.
Juridiquement la propriete de la construction va suivre la propriete du sol et en cas de conflit, ce que je ne souhaite pas, la maison va, selon le pire des cas, entierement appartenir a Mme.
j espere que vous avez demandé l avis d un notaire, l idee qui peut etre interessante est de creer une societe civile immoniliere avec Mme et M comme associes a 50/50 et c est la societe qui achete le terrain et construit la maison.
si ca peut aider

Bonjour Béatrice.

Il faut clairement étudier la question en amont selon la configuration matrimoniale, nous sommes d'accord.
Dans notre cas, nous sommes marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts ce qui facilite pas mal les choses en cas de séparation.
Tous les bien persos vendus depuis notre union sont clairement enregistrés et les valeurs facilement traçables. L'historique des transactions immobilières étant facile à retrouver en France.

L'attribution des deux noms sur la documentation est également possible après coup en local pour environ Rs10k et la raison d'une "mono acquisition" est également traçable puisqu'elle émane d'une demande écrite de l'EDB directement.

Concernant la SCI, c'est en effet une possibilité mais cela impose une lourdeur administrative non négligeable que je n'ai pas jugé nécessaire dans notre cas précis, tous les éléments étant clairs, identifiables et d'une traçabilité aisée.

A chacun d'analyser son cas précis et de mettre en place les parades qu'il jugera nécessaires.

Bien à vous.

Isabel31000 a écrit:

Si vous voulez revendre vôtre bien dans 3 ans, je prendrais pas le risque à vôtre place.

A noter que plusieurs epidemiologistes ne prévoient pas un retour à la normale avant 3 ans (en termes de covid) donc la relance économique....

En effet.

Hier sur lexpress dans l'article, "Tourisme: les chiffres de la discorde" :

"En fait, toutes les agences internationales confondues, du FMI à l’agence Moody’s en passant par la Banque mondiale, sont catégoriques : il faudra attendre 2024 pour que cette industrie retrouve son niveau d’avant-crise de 2019. Raison avancée : la situation sanitaire dans les pays émetteurs de touristes à l’étranger couplée avec les restrictions imposées sur les voyages va continuer d’impacter leur industrie touristique. La situation se corse davantage quand l’Afrique du Sud, qui demeure un gros réservoir touristique, fait face à une crise sociale avec une flambée de violence qui risque de refroidir l’ardeur de ses touristes à voyager."

On trouvera toujours des pigeons.....l'investissement sur place,est a fond perdu, et meme garanti a 100 %...............on en eparlera dans les mois ou le 3 ans a venir......

Isabel31000 a écrit:

La roupie ne va pas se dévaluer vida eternum. Un bien immobilier est un investissement à long terme donc pour répondre à vôtre question si vous avez les moyens d'investir et d'attendre 6, 7 ans d'avoir un retour sur investissement, je pense que le pari en vaut la peine.

Si vous voulez revendre vôtre bien dans 3 ans, je prendrais pas le risque à vôtre place.

A noter que plusieurs epidemiologistes ne prévoient pas un retour à la normale avant 3 ans (en termes de covid) donc la relance économique....

Concernant la dévaluation de la roupies, les choses risquent de se compliquer un peu car il semblerait que les États Unis ont levé l'embargo qu'il y avait sur les importations venant de Chine. Le marché américains étant hautement profitables à la Chine, bon nombre de cargos sont réquisitionnés pour desservir les États Unis, du coup il devient très difficile de trouver des cargos acceptant de venir à Maurice et si oui à des prix complètement fous ( un responsable de plateforme de transport me disait qu'a la même période l'année dernière ils arrivaient à faire venir un container pour 2000$, ils sont passés à 13000$ ce mois ci). Donc à mon avis les importations vont encore flambées très rapidement et la roupies va suivre sa tendance vers le haut.

Je ne suis pas un spécialiste mais j'ai l'impression qu'il est de plus en plus difficile de revendre les biens à Maurice. Les annonces que je suis sur L'express immobilier restent pendant des mois.
Fait étonnant cependant : le prix ne baissent pas !
Un avis serait le bienvenu. Merci et belle journée.

En attendant,la Roupie semble encore prendre le chemin descendant..........et les 60 Rs pour 1 euro  se rapprochent,helas...........et concernant les biens immobiliers,leur rendement est a prevoir a long,long terme......

Peter KIPKA a écrit:

En attendant,la Roupie semble encore prendre le chemin descendant..........et les 60 Rs pour 1 euro  se rapprochent,helas...........et concernant les biens immobiliers,leur rendement est a prevoir a long,long terme......

Elle est à combien aujourd'hui ?

koudeta a écrit:

Elle est à combien aujourd'hui ?

Rs 50 pour 1€

L'inflation qui arrive au grand galop va encore plus faire ressentir la dépréciation de la roupie face à l'Euro.

Cette dévaluation arrange malgré tout beaucoup le gouvernement et les entreprises exportatrices qui ne répercutent pas du tout cette variation du change sur les salaires des employés.

Il y a des pénuries sur beaucoup de produits dans le monde favorisant la hausse des prix au quotidien.

Bref, c'est le début d'une nouvelle période à mon avis.

Le prix des véhicules, entre autre, va fortement monter à mon avis.

50,09 ici

La hausse des prix des produits de consommation courante sera terrible vers la fin de cette année car le prix du fret explose !
Un 40 ft Chine Maurice : 12500 usd !!!
Le prix a été multiplié par 3 !

Le prix etait de 2000 ,il est a 12500........plus de 6 fois plus eleve........

Les conteneurs Chinois ont une particularité lié au marché US. Le prix des conteneurs venant de l'Europe n'a pas autant évolué, de loin pas (je gère entre 20 et 30 importations par an)

Alors ou en sommes nous concernant la tendance reelle du prix de l 'immobililer a Maurice?

L'article mediatique le plus realiste que j'ai trouve sur le net est ecrit par Radio One , et il semble bien qu'il decrive la situation actuelle de maniere simple, desinteressee et donc plus objective que le reste de la presse souvent sponsorisee par les promoteurs et agents immobilier:

Secteur de l’immobilier : Les choses risquent de se compliquer avec la pandémie de la Covid-19
23 mai 2020 11:00
383 vues

Cela fait plus de deux ans que les choses vont mal dans le secteur de l’immobilier de luxe à Maurice, notamment avec un grand nombre de villas qui peinent à trouver preneur. Toutefois, les permis pour en construire d’avantage continuent à être délivrés à travers le Property Development Scheme de l’Economic Development Board.

Avec la crise économique et sanitaire mondiale due à la pandémie de la Covid-19, les choses risquent d’aller encore plus mal pour ce secteur. 

A noter que nous avons vainement tenté d’obtenir une réaction du directeur de l’Economic Development Board à ce sujet.

Selon des militants écologistes, ces constructions sont responsables de la destruction des zones écologiquement sensibles, rendant le pays encore plus vulnérable face aux effets du changement climatique. Les observateurs économiques avancent, pour leur part, qu’elles ont des effets limités sur la croissance économique et ne créent pas d’emplois productifs.

Déjà en 2018, le département Smart City & Real Estate de l'Economic Development Board concédait que des efforts étaient nécessaires afin de stimuler la demande de biens immobiliers à Maurice. Le stock de biens invendus était alors d'environ 4 000 unités pour une capacité de vente annuelle comprise entre 400 et 450 unités. L’EDB avait à l’époque fait ressortir qu’à ce rythme, il faudrait 10 ans pour vendre la totalité de ses propriétés.

Toutefois, plusieurs nouveaux projets dans le cadre du Smart City Scheme ont continué à obtenir le feu vert des autorités. 

Selon les observateurs et les professionnels, nul besoin d’être expert pour voir venir la catastrophe dans ce secteur. Car miser sur l’immobilier pour faire croître les investissements directs étrangers, après cette pandémie, relève de l’utopie. 

Cette situation se confirme bel et bien , par exemple: faites une recherche sur l'Express property :
Totalite des biens en vente sur l'Ile (Maisons, appartements etc tous biens confondus) : 9655 contre les 4000 annonce en 2019.
Le site Propertycloud.mu a publie il y a deux jours les tendances des prix a la vente pour l'annee 2021 sur l'immobilier :par exemple sur l'Ouest, Tamarin/Riviere Noire la chute est de l'ordre de 50% ou plus !
Par exemple une maison de >3 chambres est vendue en juin 2021 en moyenne a 13 M alors qu'en Juin 2020 la meme etait a >35 M en moyenne ( base sur 525 maisons)

Qu'en pensez vous?

Je ne mets aucunement en doute cette tendance mais comme l'article avance des chiffres, j'ai passé 10 min a vérifier ces derniers :

Express property aujourd'hui... Les 3 premieres pages (soit 45 annonces) sur les 300 disponibles à Tamarin donnent une moyenne de prix de vente affichés de RS47M (46996781.6) avec seulement 3 annonces sous Rs13M.

Seule 37 annonces ressortent avec un filtre à Rs13M maxi sur les 300 citées plus tôt.

Alors si le reste de l'article est basé sur des chiffres aussi "exactes" j'ai du mal à croire en son impartialité ou du moins en son exactitude.

Bonjour voici un autre lien sur propertycloud, je n arrive pas a comprendre comment ils se retrouvent avec des stats comme celles la, a moins qu ils parlent effectivement de prix de vente chez le notaire et non le prix affiche par les agents ????
https://www.propertycloud.mu/statistics?suburb=tamarin

C est plutot la tendance locale, tu peux essayer avec d autres villes, tu verra que c est similaire.

Bonne journee.

il faut aller sur Market trends au bas a droite de la 1ere page

Motard.54 a écrit:

Je ne mets aucunement en doute cette tendance mais comme l'article avance des chiffres, j'ai passé 10 min a vérifier ces derniers :

Express property aujourd'hui... Les 3 premieres pages (soit 45 annonces) sur les 300 disponibles à Tamarin donnent une moyenne de prix de vente affichés de RS47M (46996781.6) avec seulement 3 annonces sous Rs13M.

Seule 37 annonces ressortent avec un filtre à Rs13M maxi sur les 300 citées plus tôt.

Alors si le reste de l'article est basé sur des chiffres aussi "exactes" j'ai du mal à croire en son impartialité ou du moins en son exactitude.

sauf que les biens à vendre sur l'express property, notamment sur Tamarin, représente le stock de villas (ou appartements) à vendre depuis des mois, voire plus, avec des vendeurs qui sont scotchés à leur prix de revient; ces prix là n'existent plus, et tu retrouveras les mêmes dans quelques mois ou quelques années avec les même biens à vendre; donc en proportion, ils grossissent dans les stocks à vendre, mais les biens qui se vendent, se vendent à des prix qui n'ont rien à voir et qui du coup sortent rapidement des stocks.
Pour ce qui est de l'étude, elle décrit en gros le marasme immobilier actuel, mais avec des statistiques douteuses.
35M de moyenne pour les villas vendues en juin 2020 (déjà en crise) contre 13 M en moyenne pour les plus de 3 chambres  à tamarin/rivière noire en 2021, je ne suis pas sûr que ce soit exactement les mêmes.
Pour ce qui est d'une baisse de 50% en roupie constante, ça c'est une réalité que décrit pas mal d'agents immobiliers, avec des stocks sur le haut de gamme impressionnant, que ce soit à Anahita, Azuri ou Tamarin.
et des rossignols de soi-disant haut de gamme IRS d'il y a 10 ans et plus, invendables même à -50%, ou plus du fait entre autres, de leur agencement, superficie, finition, adresse...
qu'est ce qui peut changer dans les années à venir pour contrarier profondément le mouvement...pas grand chose; pas convaincu que les touristes reviennent dans les même proportions à Maurice. la comparaison que fait Florian avec Nice (que je connais pas mal) qui redémarre fort en 2021 n'est pas pertinente à mon sens.
D'une part, Nice s'est considérablement rénovée et embellie depuis 10 ans, avec la coulée verte mais pas que. Elle a une clientèle captive importante, française, du Nord de l'Europe et russe, notamment quand l'été est pourri en Europe du nord et dans le reste de la france, comme cette année. Alors que Maurice, n'a en fait que les réunionnais en tant que clientèle captive, et que son image s'est pas mal détériorée à l'internationale.
Le chemin de la reconquête pour maurice devrait être long, couteux et incertain.
et les stocks qui continuent à grossir avec de nombreux chantiers toujours en cours devraient continuer à peser sur les prix durablement.
Si la situation économique empire et met à mal le système bancaire par effet de cascade, le scénario peut être encore beaucoup plus noir.

J'aime ton analyse Victoralo: elle est pertinente.
Oui en effet peut etre que les produits ne sont pas comparables, et il y a aussi a prendre en compte la devaluation de la rupee importante depuis 2016, il est certain que la pletores de biens a vendre est evidente, cette bulle ne durera que le temps que leurs proprietaires tiennent le cout pour payer les mensualites de leur emprunt, et il semblent etre nombreux , surtout parmis ceux qui ont opte pour le modele "occidental" :s'endeter au maximum et ce laisse hypnotiser par les taux d'interets dangereusements bas...
Sans aller jusqu'a 50% je pense que negocier a -30% du prix indique sur le net me parait realiste et un reajustement necessaire, sinon, comme tu le dit ces biens seront sur la marche dans 20 ans ou plus (comme en Espagne) , apres tout l 'immobilier est un peu comme la bourse, pas forcement base sur la sante d'une entreprise ou d'une economie. A un moment quand meme la demande retablie l equilibre
Oui Maurice est sensible aux rentrees de devises etrangeres et c est la rupee qui en patie si ses rentrees deviennent subitement totalement absentes ou presque ...
Il n est pas non plus bon d avoir trop d'argent a la banque a Maurice, mais aussi ailleurs.
Oui Nice restera un bon investissement, mais sa situation geographique et economique est differente de celle de Maurice,  eyant ete dans l'industrie de l'aviation plus de 30 ans je sais que le long courrier ne rattrapera pas son niveau de debut 2020 avant au moins 2024...donc dur dur !

Le Covid disparaîtra, le quoi qu il en coûte fera migrer les baby boomers et tamarin deviendra la cote d azur

Bonjour à tous,

Le marché de la location souffre t'il des mêmes baisses de prix?
Peut-on espérer négocier de jolies rabais?
Merci

Louis1802 a écrit:

Le Covid disparaîtra, le quoi qu il en coûte fera migrer les baby boomers et tamarin deviendra la cote d azur

ou peut-être que Tamarin fut un semblant de côte d'azur, qu'il n'est pas certain que le covid disparaisse aussi vite qu'espéré, que pas mal de baby boomers ont succombé au covid, et les autres sont plutôt aujourd'hui au Portugal ou au Maroc.

seule note d'espoir à très court terme, en tout cas pour Maurice; ça reste une destination pratique et directe pour ceux qui veulent de "l'eau tiède" pour se baigner et du soleil et de la chaleur à la sortie du bain, en plein hiver européen, pendant que la Caraîbe française risque fort de ne pas être en capacité d'accueil pour l'hiver 2021/2022.

Dans un monde ideal, lui

Apparemment non, mais une petite ristourne est toujours possible, surtout si vous passez directement avec le propretaire qui loue sont bien .

C est absolument correct!

Ceci est correct 2024 (prev isions IATA sur le long courrier)et au plus tot et non de maniere uniforme, cela risque de durer malheureusement encore plus longtemps.