Achat maison thailande

Pour les quelques " amis " virtuels sur ce forum je précise que je vis actuellement en France ce que j'avais déjà signalé mais que je re-précise pour  les QI de moins de 90 ( lol)...dans la région de La Rochelle .
Pour cause de modération je ne dis pas pourquoi je fais cette parenthèse .

[Modéré: hors sujet]

spy4 a écrit:

Il y a aussi des systèmes de reconnaissance de dettes qui permet de sécurisé l'argent donné à la conjointe pour l'achat du terrain.

DROIT D'ACQUISITION D'UN TERRAIN EN THAILANDE


En date du 23 mars 1999, les autorités thaïlandaises ont aménagé de nouveaux critères en matière de droits d'acquisition d'un terrain de la part d'un conjoint thaïlandais, marié(e) ou vivant en concubinage avec un étranger ou une étrangère, comme suit :

1- Cas d'un ressortissant thaïlandais marié(e) légalement avec un(e) étranger(e)

S'il désire acheter un terrain ou, recevoir le titre de propriété qu'un tiers lui cède, ce ressortissant thaïlandais, durant sa situation maritale, en a désormais le droit, à condition qu'après enquête des autorités, les deux conjoints fassent une déclaration écrite en commun comme quoi l'argent que le ressortissant thaïlandais réserve pour l'achat de ce terrain provient, en totalité et exclusivement, de ses propres fonds personnels et ne fait pas partie des biens communs du couple.

Au cas où le conjoint étranger ne ratifierait pas ladite déclaration écrite ou déclarerait par écrit que l'argent prévu pour l'achat du terrain constitue, en totalité ou en partie, le bien commun du couple : la demande d'acquisition de terrain déposée par le ressortissant thaïlandais sera soumise à la décision du Ministre de l'Intérieur.

En lisant ce texte, je me pose une question, comment devant un tribunal, le mari farang pourra faire reconnaitre la reconnaissance de dette ???

Donc, si je comprends bien Spy4, admettons que le client loue un terrain de 350 000 bath, il a un contrat de 30 ans avec une option de renouvellement de 30 ans. En arrivant à expiration des 30 ans, il devra payer encore 350 000 bath et un petit plus pour les 30 prochaines années, c'est bien cela ?

Mine de rien, vous remettez en cause le contrat de Bangkokprakanong, c'est du lourd de dire à un membre que vous pensez que sont contrat n'est pas aux normes !!!

Non yveric  pas â La Rochelle  mais du côté de Camaret je dis pas (lol)
j'ai été particulièrement intéressé par cette clause de renouvellement du bail de 30 ans .Quasiment seuls sont les professionnel de l'immobilier qui affirment que l'on peut renouveler le bail sans risques et que c'est garanti 100%
Dans les faits personne ne peut citer de cas précis sauf pour des farangs ayant rendu des services au Royaume et à une époque révolue .

yannroong a écrit:

Donc, si je comprends bien Spy4, admettons que le client loue un terrain de 350 000 bath, il a un contrat de 30 ans avec une option de renouvellement de 30 ans. En arrivant à expiration des 30 ans, il devra payer encore 350 000 bath et un petit plus pour les 30 prochaines années, c'est bien cela ?

Mine de rien, vous remettez en cause le contrat de Bangkokprakanong, c'est du lourd de dire à un membre que vous pensez que sont contrat n'est pas aux normes !!!

Normalement c'est ainsi qu'est la Loi mais les gens d'expérience vous diront que cette Loi peut être appliquée avec plus ou moins de zèle selon les fonctionnaires en poste. Je ne parle même pas des quelques "aménagements" variables selon les personnes en poste et les provinces.
Je ne remets pas en cause le contrat de bangkokporakanong, il n'est pas dit qu'on lui demandera de prouver le versement d'un nouveau loyer dans trente ans, peut être que le propriétaire dira que le montant a été payé même si cela n'a pas été fait, peut être sera t'il mort ?
Ce que je dis c'est qu'il vaut mieux passer par un avocat spécialisé qui adaptera le contrat selon votre situation personnelle.

yannroong a écrit:

En lisant ce texte, je me pose une question, comment devant un tribunal, le mari farang pourra faire reconnaitre la reconnaissance de dette ???

L'idéal est d'aller demander conseils auprès d'un avocat professionnel qui pourra donner toutes les informations pertinentes, je me contente ici d'ouvrir juste une piste pour les personnes intéressées.

le contrat a été fait par un avocat thai sur Hua hin

Seul ce  qui  est  inscrit  à  l' arrière  du  chanote  a  de  la  valeur , donc 30ans  maxi , pour  la  suite  ce  sera  la  surprise !!

Finalement si tu n'as pas payé le terrain trop cher et que tu ne construit pas un château, tu connais le prix de ta loc pour les 30 prochaines années, si c'est correct et si le contrat se renouvelle, ce sera tout bonus.

Yveric50 a écrit:

Finalement si tu n'as pas payé le terrain trop cher et que tu ne construit pas un château, tu connais le prix de ta loc pour les 30 prochaines années, si c'est correct et si le contrat se renouvelle, ce sera tout bonus.

Dans  ton  calcul  tu  as  oublié  d' inclure  le  montant  non  négligeable  de  l' entretien  du  bien,   la  simple location                  d' une  maison   est  plus  profitable  vu  que  tous  les  soucis  seront  à  la  charge  du  propriétaire  et  la  somme  non  investie  te  rapportera  quelques  intérêts.

Tu  peux  trouver  des  maisons  correctes  à  20.000thb/mois, faites  le  compte  cet  option  n' est  profitable  que  pour  les  propriétaires  qui  touchent  et  profitent  du  fric  tout  en  récupérant  leur  terre  au  bout  de  30 ans.

La  loi  Thai  est  bien  claire  à  ce  sujet , la  durée  maximale  d'  un  bail  est  de  30  ans  à  condition  de  l' inscrire  sur  le  chanote  dans  les  trois  ans de  la  date  de  signature.

Tout  le  reste  n' est  que  de  la  poésie  servie  par  de  beaux  parleurs sans  aucuns  scrupules et  escroquant  leurs  compatriotes, les  contrats  signés  hors  chanote  n' ayant  aucune  valeur.

Le  seul  moyen  de  renouveler  le  bail  sera  de  repayer  la  somme  déjà  versée  multipliée  par  l' inflation  de  30 ans.

Quand  on  investit  dans  un  bien  c' est  pour  le  revendre  avec  une  plue  value et  non  de  se  retrouver  à  zéro  au  bout  de  30 ans.

Bon  courage  à  ceux  qui  y  croient  !!

Je dirais même que c'est une question de bon sens  surtout quand on connaît un peu la nature humaine .Pendant 30 ans un terrain en bord de mer peut au minimum tripler de valeur , je suis bien placé pour le savoir .Comment imaginer le proprio thaï ou son fils héritier vous proposer le renouvellement pour la même somme ? C'est irréaliste .On ne peut même pas mettre le feu à la villa pour se faire rembourser par les assurances (lol)

Mon écrit était pour BangkokPrakanong qui a signé un tel contrat, et effectivement dans son cas tout va dépendre de l'investissement total. Si celui ci ne dépasse pas 3 millions de bath, sachant qu'il ne bénéficiera pas des intérêts sur le dit montant, soit actuellement 3%, voire un chouia de plus, sur 30 ans son coût total sera de 5.7 mio.
Si il devait louer à 20.000 bath il paierait 7.2 mio de loc, partant du principe qu'il n'y ait pas d'augmentation de loyer. Il lui resterait, dans ce cas de figure 1.5 mio pour l'entretien, soit 50.000 bath par an.
Dans ce cas particulier et pour autant que l'investissement ne soit pas supérieur au montant estimé, il ne sera pas perdant, et si son bail se renouvelle se sera tout bonus.
Il faut donc faire ce calcul avant de se lancer dans cette construction juridique, en tenant compte qu'il faudra peut-être repartir à zéro dans 30 ans.
Pour expat Pattaya, tout le monde n'investit pas pour réaliser une plus-value, certains pour habiter un endroit qu'il aime, ou tout simplement se sentir ne serait-ce que temporairement chez soi.
Ceci dit je n'encourage pas cette pratique, que ce soit pour un terrain ou un Condo, sauf si le coût est moins élevé qu'une location pour un même objet, au même endroit.

Précision, il y a dans mon exemple une omission volontaire, que jexpliquerais volontiers à ceux qui mettront le doigt dessus.

il y a un truc qui m echappe  le " locataire " decide de vendre dans dix ans l aquéreur va se retrouver avec un contrat pour 20 ans ? ! avec un prix surement plus élevés du a l inflation ?

@Yveric50 3 millions de bahts à 3% pendant 30 ans font 7,28 millions et non 5,7 millions

Ce qui d'ailleurs inverse complètement ton raisonnement: La location est + intéressante que l'investissement, au bout des 30 ans, à 80000 bahts près 

Rmq: Tout ceci n'est que raisonnement mathématique, et non économique. On ne tient pas compte de l'inflation qui fausserait la valeur des millions de bahts après 30 ans, tout comme le montant du loyer.


Personnellement, en Europe j'ai toujours été locataire et en Thailande, propriétaire (au nom de ma femme)

jabmar66 a écrit:

il y a un truc qui m echappe  le " locataire " decide de vendre dans dix ans l aquéreur va se retrouver avec un contrat pour 20 ans ? ! avec un prix surement plus élevés du a l inflation ?

.
Moi je dirais que l'ancien propriétaire a perdu 1/3 du prix de départ à prix constant. Ensuite le prix de vente de la location de 20 ans serait 2/3 du prix initial, peut être revu à la hausse en fonction de l’inflation ou à la baisse en fonction de l'offre et de la demande ou de la dépréciation de la maison.

edmond99 a écrit:

. Pendant 30 ans un terrain en bord de mer peut au minimum tripler de valeur

Pour madame Soleil et sa boule de cristal, oui.

jabmar , je pense que si le locataire vend c est pas la location de terrain mais le terrain lui méme en accord avec le propriétaire thai .
Yveric je pense que tu as alloué les frais d entretien de 50000 bath au locataire alors que c est à la charge du propriétaire ( 50000 bath par an c est beaucoup ) ?
pour ma part le cout de mon achat location avec maison de 54 m2 me reviendra à 2000 bath par mois un chouia en plus si je porte la surface de la maison à 80 M2 et un autre shouia un peu plus gros si je fais une piscine
Je vois beaucoup de discussion sur la prolongation du bail apres 30 ans mais je pense que ceux qui veulent acheter une location 30 ans  doivent aussi et d abord penser au 30 premiéres années
quel est le but de leur achat de location pour 30 ans ? vont il occuper le bien pendant 30 ans , vont ils le sous  louer une partie du temps , est ce pour transmettre à leur enfant métisse , un cadeau pour leur copine ou épouse thai , ou bien essayer de revendre avec accord du propriétaire , chacun ses motivations ?

ici c est comment dire "one shot" pas de machine arriére , je rappelle pour ceux qui veulent acheter des leur descente d'avion , vous ne connaissez ni les thai ,ni le pays , ni le marché , vous ne parlez pas la langue ,vous ne savez pas lire vos contrat .......la justice thai peut étre partial ......,   évidemment il faut prendre un avocat  pour vérrouiller autant que l on peut le contrat , mais vous serez toujours "locataire" et la question est :
quand allez vous sortir de votre location (voir quand allez vous remonter dans l avion ) ? car on en sortira tous tot ou tard ...couple farang ou mixte  ( sauf a acheter en société peut étre je me prononce pas la dessus )
en fait ça peut étre bien avant les 30 ans .....................tous dépend ce que vous décidez d'acheter , ou et avec qui ..................
le principal lors de la sortie d'achat location étant de ne pas avoir de regret y compris si vous laissez à celle que vous avez tant aimé un bien de plusieurs millions.... , en générale si c est pas voulu , c est le cas de figure qui doit faire le plus mal ......

la cerise sur le gateau si elle arrive ce sera une prolongation de  30 ans

BangkokPrakanong a écrit:

Yveric je pense que tu as alloué les frais d entretien de 50000 bath au locataire alors que c est à la charge du propriétaire

Non, Yveric parle justement du cas où on achète le terrain, et donc propriétaire, non locataire.
Relisez-le; 7,2m - 5,7m = 1,5m bahts.
Sauf que pour moi, il y a erreur de calcul pour les 5,7, confer mon post précédent. ^^


Pour moi l'idéal en Thailande c'est l'achat. Si vous n'avez pas confiance en votre dulcinée (c'est que le couple n'est pas basé sur un véritable amour, mais c'est un autre débat), vous pouvez faire un contrat entre vous.
Si vous avez un (ou des)enfant ensemble, vous pouvez aussi mettre le ou les biens immeubles à son  nom.

Wouah,
le poste fait mal au crâne tellement qu'il est long… Donc si je ne me trompe pas (un peu perdu au final), c'est un leasing de 30 ans et le locataire fait construire dessus. Il devient donc “propriétaire superficiaire” (propriétaire des bâtiments construit sur le terrain d’autrui), ce qui est autorisé par l'article 1410 du Code Civil et Commercial, et ceux, même s'il est étranger. Par contre, j'ai pas tout suivis, je l'avoue (3 pages bien fournit quand même), le propriétaire du terrain à-t-il donné son accord?! Car s'il est pas au courant, le renouvèlement pourrait poser problème…

Remarque, la je viens de voir le dernier post de thailoving et ne suis plus sur de rien… Le terrain est au nom de madame donc, tu as du signer un papier stipulant que le terrain est acheter avec son argent et pas le tien?

Voici un extrait de texte dans ce cas de figure :
“Le conjoint étranger doit enregistrer un bail, une superficiaire, ou un usufruit sur la terre pour protéger ses intérêts.”

c'est extrait de cette article qui reprend tout les cas de figures pour acheter une propriété quand ont est expatrié en Thaïlande.
Là, t'es sur de trouver ta réponse, enfin je l'espère pour toi 

spy4 a écrit:

Si tu veux un exemple, je n'ai aucun problème à louer un terrain de ma Femme sous forme de bail de 30 ans renouvelable, d'y construire une maison tout en sachant qu'à mon décès cela reviendra à ma Femme mais surtout à ses héritiers qui ne sont autres que mes enfants… Et en cas de divorce ??? Et bien je m'en tamponne, j'ai un contrat renouvelable qui me couvre et la maison est à mon nom…. et tout cela reviendra de toute façon à mes enfants.

Suis revenu un peu en arrière et vu que le sujet était partit d'une simple annonce et au final, était devenu très technique  Si je cite spy4, c'est que de mon point de vu, il a fait exactement le bon choix et c'est d'ailleurs ce que stipule l'article dont j'ai donné le lien plus haut.

Mais si je lis bien ton site, intéressant d'ailleurs (félicitations):

Ce droit peut être accordé pour une période maximale de 30 ans ou pour la durée de vie soit du propriétaire du terrain, soit de l'usufruitier

Ca veut dire que dans 30 ans, en cas de divorce, sa femme peut le mettre dehors, non ?

Alors là, pas sur à 100%, faudrait que je creuse sur des sources en anglais. 30 ans, c'est long de toute façon. Je sais pas l'âge que tu as, mais si tu es marié et que cela ne va pas avec ta femme, tu va pas mettre 30 ans pour le savoir… Tu as vu un solicitor pour faire tes papiers je suppose, pas juste entre ta femme et toi! Dans ce cas, cela pourrais être utile de lui demander discrètement si cela (ce que je pense) finira devant un tribunal ou pas.

Enfin, quelque part, tu pars du principe que cela peut ou va capoter dans plus ou moins trente ans! Tu vas te faire un ulcère si ça te tracasse autant de temps à l'avance… Prépares-toi un “plan B” dans ce cas, genre un petit pécule ou une assurance vie à ton nom que tu touchera au alentour de cette date, comme cela, si malheur arrive, au moins tu ne sera pas sans ressource…

Les femmes assure toujours leurs arrières (enfin, la plupart), donc, pourquoi pas nous 

Non non, je pensais plutôt à Spy4 qui, je cite:

en cas de divorce ??? Et bien je m'en tamponne, j'ai un contrat renouvelable qui me couvre et la maison est à mon nom

Pour notre couple, nous n'avons fait aucun contrat.

Tu sais, déjà c'est pas simple un divorce en France, mais le régime de la communauté stipule que s'il y a pas de contrat particulier entre les époux, c'est partage en deux des biens (même si t'es le seul à avoir payer le crédit, c'est pareil), par contre, si elle se tire avec tout les meubles, il y a pas de vole entre époux…

La Thaïlande, si le farang ne prend pas de disposition, il a aucun droit en cas de divorce sur la maison, sauf si tu fais comme spy4, mais dans le cas contraire, repartir en Europe sans un rond et tout recommencer, c'est “que du bonheur”…

Bonjour Gwengoat
Il y a un internaute qui a fait une remarque pleine de bon sens ( j'ai oublié son pseudo ) et qui remet en cause tous les contrats et les garanties dont a pu s'entourer le farang qui a fait construire sur un terrain appartenant à sa femme .Si ta belle villa est située dans un village je ne vois pas comment tu peux y rester  en cas de divorce ou de séparation car tout le village te fera la gueule ou plus encore...et bonjour la vie cool , isolé dans cet environnement hostile.Tu feras comme l''anglais ...plier bagages.

Évidemment si la localisation de ta maison est dans une grande ville avec une vie sociale acceptable même en étant seul, le problème ne se pose pas.Tu pourras y vivre le temps de ton bail sans que ton ex puisse te mettre la pression pour récupérer la villa que tu auras payée.

Je plussoie Edmond dès qu'un couple se termine c'est bien souvent la curée . Je pourrais citer l'exemple d'un français d'Udon thani bien connu des expats qui s'est vu exiger au décès de son épouse de la part de sa belle famille une somme énorme pour la maison qu'ils occupaient . Il faut se méfier de tous ces contrats qui au final n'ont guère de valeurs lorsqu'ils sont brandis par un farang . Parce que quoique que disent les beaux parleurs [modéré]

Comme tu le dis dans tes 2 postes, il y a une grosse différence entre vivre à la campagne et vivre dans une ville… Comment rester dans la maison alors que tout le village te déteste?!

Perso, je ne vois pas l'intérêt de vivre reclus à la campagne dans un village ou personne ou presque ne parlera anglais et encore moins français!!! À part devenir dingue ou alcoolique voir les 2, tu vas vite te sentir seul au monde. Mieux vaut acheter un condo en son nom par sécurité et vivre dans une ville d'au moins 100 000 habitants, y a moins de risque de s'emmerder (ou de squatter le forum d'Expat.com H24  ).

Il faut toujours garder à l'esprit qu'un farang en Thaïlande n'est ni plus ni moins qu'un invité et quand l'invité dérange, on lui montre avec le sourire ou ce trouve la sortie. Partant de ce principe cartésien si terre à terre, pourquoi creuser sa propre tombe?! Rien qu'en France, le taux de divorce est énorme alors pourquoi prendre moins de précaution en Thaïlande qu'en France?

Dois-je rappeler qu'un mariage, c'est un contrat entre 2 parties avec des obligations de chaque coté, c'est pas une histoire d'amour… Les gens qui s'aime ne se marient pas forcement et tout ceux qui se marient ne s'aime pas forcement (enfin parfois plus l'un que l'autre). C'est vrai partout dans le monde alors qu'en on se marie dans un pays étranger ou les lois sont ultra en faveur des nationaux, assurer ses arrières, c'est du bon sens et de la survie (c'est valable pour Madagascar aussi, vivant actuellement à la Réunion j'entends des mésaventures bien plus grave là-bas, enfin bon, c'est une autre histoire).

200% d'accord avec toi losotuk 
Le farang n'a jamais le dernier mot…

Et puis un contrat usufruit ou superficiaire (toujours sous réserve de vérifier tes sources en anglais) n'est valable que 30 ans maximum. Donc moi, par exemple, si je venais à divorcer même avec un contrat en poche, je suis chassé (chassable) à 66 ans, je serais bien dans la mouise. J'ai choisi de ne pas en faire de contrat.

Et comme dit losotuk: "[modéré", je ne m'en plainds pas. J'aurais aimé qu'il en soit plus souvent ainsi en Belgique.

Qu'est-ce qui t’empêchais d'acheter un condo à ton nom si au final tu te tracasses pour une situation qui peut arriver dans 30 ans!? De plus, pourquoi s'enterré à la campagne à 36 ans!!! C'est généralement les retraités qui font ça pas les trentenaires !!! Tu vas quand même pas passer les 30 prochaine années de ta vie à te poser la question si ta femme va te foutre dehors au moment du renouvèlement du baie 

On dirais plutôt que tu regrettes ton choix de départ, qu'une partie de toi te dit “mais non tout va bien se passer” et qu'une autre partit te dit “elle va te la faire à l'envers, tu va voir”…

Peut importe si je te dis oui ou non, tu continueras à douter quoi qu'il en soit… Oui, un renouvèlement de baie, même en France, c'est pas systématique (le propriétaire peut toujours 6 mois avant la fin de contrat décidé qu'il reprend ses billes et en Thaïlande, c'est pareil, même quand tu n'est pas marié avec la propriétaire du terrain…). Donc personne ne peut te dire à l'avance si cela se passera bien, on est pas voyant…

Non mais attend, tu me lis à l'envers là. Ou alors je m'exprime vraiment mal et je m'en excuse 

MOI je ne me tracasse pas du tout. J'arrête pas de répéter qu'on a fait aucun contrat! Je trouve que c'est même limite malsain de vouloir en faire un. Si on a pas confiance en sa dulcinée, à quoi bon se marier ?! Est-ce que votre union est bien basée sur l'amour ??

Et pour ceux qui veulent en faire un malgré tout, ayez bien conscience que le contrat serait limité à 30 ans de sécurité. Et que tout dépend donc de l'age qu'on a. (Je donnais mon cas en simple exemple).

Pour résumer:
1) Je trouve suspect de ressentir le besoin de faire un contrat.
2) Si vous en faites un, il faut être conscient de sa limite dans le temps.

Pour un couple avec une grande différence d'age, ça peut peut-être expliquer les deux points.

en général , une loi est faite pour servir le "bon sens" et ne peut se discuter qu'à la lisière de l'interprétation.
un peu de sagesse dans la vie protège de l'imprévisible, l'imprévu et en définitive ...le "fatal"
alors à des jeunes pleins de fougues, on ne peut que conseiller de prévoir "l'impossible divorce"...et d'encadrer ses sentiments ignifugés d'un "contrat de mariage" si les 2 personnes ont des biens d'un niveau différent.
De même, pour le bail renouvelable (en thai dans le texte) de 30 ans...prévoir dans le contrat initial le prix du renouvellement...que le propriétaire sera heureux d'encaisser , ainsi que les intérêts éventuels...discussion récente avec un avocat de bkk; car les premiers renouvellements commencent avec cette génération.
les lois thaies sont simples mais efficaces...lentes mais appliquées

thailoving a écrit:

Non mais attend, tu me lis à l'envers là. Ou alors je m'exprime vraiment mal et je m'en excuse 

MOI je ne me tracasse pas du tout. J'arrête pas de répéter qu'on a fait aucun contrat! Je trouve que c'est même limite malsain de vouloir en faire un. Si on a pas confiance en sa dulcinée, à quoi bon se marier ?! Est-ce que votre union est bien basée sur l'amour ??

Et pour ceux qui veulent en faire un malgré tout, ayez bien conscience que le contrat serait limité à 30 ans de sécurité. Et que tout dépend donc de l'age qu'on a. (Je donnais mon cas en simple exemple).

Bonjour,
Et en cas de disparition prématurée de ta Dulcinée, que se passe t-il pour toi ?

thailoving a écrit:

J'arrête pas de répéter qu'on a fait aucun contrat! Je trouve que c'est même limite malsain de vouloir en faire un. Si on a pas confiance en sa dulcinée, à quoi bon se marier ?! Est-ce que votre union est bien basée sur l'amour ??

Pas trop d'accord avec toi sur ce coup. En fait l'idée du contrat était une idée de ma Femme, pas la mienne même si je sais que je suis bien protégé au niveau de ma Famille thaï. Je comprends néanmoins ce qu'elle a voulu faire, ne sachant pas ce que l'avenir nous réserve, et cela n'a rien à voir avec une séparation volontaire. En fait, comme l'a si bien relevé Tamerlan, ma Femme a voulu de ce contrat pour me protéger au cas où elle décéderait prématurément. Une fois encore je n'ai nul doute à propos de ma belle famille proche mais j'ai eu l'occasion de voir ce qu'il pouvait se passer entre frères et soeurs après le décès de leurs parents, une véritable curée pour récupérer terrains et maison. Et si ta belle famille te laisse tranquille il risque de ne pas en être de même pour les cousins, oncles et tantes qui pourraient manœuvrer de mille et unes manières pour te faire dégager et remettre tes biens dans un circuit où ils pourront avoir une option de mettre la main sur une partie du pactole.
Les choses ont bien sûr évolué depuis la naissance de nos enfants, tous nos biens leurs revenant. De plus, étant le père légal et ma Femme ayant signalé son accord à ce que j'en sois l'autorité principale au cas où elle décèderait, j'ai certains droits qui m'offrent en même temps une certaine protection.

C'est à mes descendants que reviendront les biens immeubles en cas de décès, premiers dans l'ordre de succession.

Sans descendant, et avec un non-thai, il vaut peut-être mieux faire un testament, en effet. Mais la on parle donc de testament (pour couvrir le cas d'un décès) ?

Le testament reste une bonne chose quel que soit les cas. Prenons l'exemple de la femme thaï décédant avant son mari farang. Celui ci devrait avoir la charge des enfants mais supposons qu'aucun document ne précise que c'est la volonté de la défunte, ne serait il pas possible pour la famille thaï de réclamer la garde de ces enfants sous un quelconque prétexte que trouvera un bon avocat? La famille récupérera de cette manière les enfants et la gestion des biens qui leurs revient.
Mes beaux parents sont dingues de nos enfants, si leur fille venait à disparaitre je ne sais pas ce qu'il serait prêts à entreprendre s'ils avaient par exemple la crainte que j'emmène mes enfants dans une autre province en voulant refaire ma vie ou pire, dans un autre pays.

quand tu revend , tu revend un bail donc dans 12 ans tu vendra un bail de 18 ans et encore avec l accord total du proprietaire et du land departement
ca me parait complique quand meme , et un paquet de frais d avocat en sus

Et qui te dit que ce ne sont pas des Thaïs qui vont reprendre, que le propriétaire ne sera pas intéressé pour toucher une petite commission sur le fruit de la vente et qu'il cèdera alors son terrain au nouveau propriétaire ? Ceux qui connaissent les mentalités d'ici savent que les Thaïlandais n'aiment pas trop faire de projection à long ou très long terme et qu'un accord direct avec monnaies sonnantes et trébuchantes ont souvent un bon écho à leurs oreilles. Et qui te dit que le proprio ne serait pas prêt à refaire une nouveau bail de trente ans renouvelable à ces nouveaux locataires farangs s'il s'agit d'étrangers, touchant au passage une commission pour les quelques années nécessaires pour remettre les compteurs à zéro ? Avant de vouloir interpréter les lois thaïs il faut apprendre à connaitre les moeurs et mentalités d'ici, se référer à la logique européenne est souvent une lourde erreur et une porte fermée à de nombreuses options qui nous échappent.