Achat avec une SCI

nantes a écrit:

un de mes fils, mort l'année dernière à 29 ans d'un cancer.
Alors quand je lis que des enfants peuvent se quereller pour partager les biens de leurs parents...................

C'est un grand malheur que de perdre un de ses enfants, je n'ose imaginer dans quel état d'esprit je serais si ça devait m'arriver ! Je compatis à votre chagrin.
Mais ceci n'est pas dans l'ordre des choses et les disputes de famille autour d'un héritage sont choses courantes. Je pense que c'est le devoir des parents de prendre toutes les dispositions dont ils disposent pour les éviter ! Comme il est de leur devoir de faire en sorte que la transmission de leur patrimoine se fasse dans les meilleures conditions possibles... ...Après vous avez raison, les biens matériels sont peu de choses, mêmes s'ils contribuent à une vie plus facile...

Merci Serge54 pour votre compassion
mais comme vous je ne suis pas naïf et je tenterais de laisser des choses simples à gérer

Dans le cas présent la SCI c'est pour un achat avec un ami, d'un bien comprenant deux maisons, cela me semble plus simple à gérer en tant que parts.

La discussion avec le vendeur est âpre et n'aboutira peut être pas donc la sci restera sans objet

FR3 ce soir reportage sur l'andalousie

Bonjour,
Effectivement de plus en plus de nos clients français achètent  leur propriété  sur la Costa Blanca via une SCI française  ou parfois une S.A.R.L, qui doivent être transcrites en Espagne afin d’obtenir le C.I.F qui est le numéro de registre de commerce espagnol indispensable pour la signature de l’acte authentique. C’est une démarche simple que nous coordonnons avec nos avocats fiscalistes francophone et qui prend un bon mois entre l’assemblée extraordinaire des actionnaires pour décréter l’achat du bien en Espagne , « l’apostillage » des différents documents nécessaires  à l’inscription en Espagne, l’obtention du N.I.E de l’administrateur  etc. Par la suite ces documents sont traduits par un traducteur assermenté puis remis aux services compétents pour l’établissement du C.I.F.
L’Intérêt de la SCI se justifie principalement pour des raisons de successions plus que pour raisons fiscales. Certaines SCI peuvent être constituées avec une activité économique telle par exemple l’activité locative.
Nous avons en actuellement 1 client français sur 3 qui achète via une S.C.I. c’est une procédure que nous avons parfaitement « protocolisé » au sein de notre agence immobilière,  et ce, depuis plusieurs années.
Cordialement,
GS

http://www.vivalicante.com/premier-pas/ … u-jeu.html

Bonjour, je viens de parcourir votre conversation.
Je cherche a acheter un bien dans la région de l'Escala. residence secondaire qui sera louée a la semaine entre mai et octobre par l'intermediaire d'une agence locale. J'en conserverai l'utilisation pour environ 15 j chaque été, et plus pour les periodes ou ce ne sera pas loué (le TGV vers Perpignan ou Figueres est une belle réalisation) Ce bien a été identifié, visité, une offre a été faite, mais refusée car trop basse (j'ai tenté). Je poursuis ma nego avec l'agence et le vendeur.
Je possede deja ma maison en France, et une SCI a l'IS et soumise a la TVA pour mes biens professionnels en France.
Je souhaite utilisier cette SCI pour acquérir le bien en espagne.
si j'ai bien compris vos discussions:
- je peux trouver une banque (verte) dans le sud ouest de la France (Perpignan) qui pourrait preter la somme a la SCI a taux fixe. Quelqu'un a t il deja fait ce type d'operation?
- je dois prendre un avocat en espagne pour nosu guider dans le suivi de l'operation
- la SCI française devra-t-elle  ouvrir un compte en espagne pour collecter les loyers et payer les charges ou celapeut il etre fait de France?
- Quel est le traitement fiscal en France et en Espagne de ces loyers et charges?
-  le terrain sur lequel est construit la maison est assez grand. Une parcelle peut etre revendue assez rapidement afin de rembourser par anticipation une partie du prêt. Que dois je faire et aupres de qui pour valider que cette parcelle est bien "séparable" du lot principal et constructible?
Merci de votre aide.

Bonjour calomahe et bienvenue,

Je ne vais pas m'aventurer dans vos questions concernant l'achat par la SCI.
Par contre, je puis vous renseigner quant à la division éventuelle de votre propriété.

En matière immobilière, un avocat n'est pas indispensable mais fortement conseillé. Les tâches du notaire ne correspondent pas à ce qu'il se fait en France. Ici, ce dernier se renseigne si le bien sert de garantie à une dette ou pas et ne fait qu'acter, confirmer le compromis de vente dans la forme qui lui est présentée.
De son côté, l'avocat se chargera de tous les contrôles liés au bien (propriétaire(s), légalité de la construction, projets de construction aux alentours y compris les éventuels travaux de génie civil,...).
Dans votre cas, il pourra aussi vous informer quant aux possibilités de parceller votre terrain ou pas.

Chaque commune doit disposer d'un Plan General de Ordenación Urbanistica (PGOU). Ce n'est pas toujours le cas pour de multiples raisons. Il est géré par le bureau "Urbanismo" de la commune mais la responsabilité du contenu est l'apanage du Gouvernement de la Communauté.
Ce PGOU reprend la situation urbanistique de tout le territoire communal (termino municipal). Vous savez ainsi si vous vous situez en zone urbaine, en zone à urbaniser, en zone rurale, en zone protégée,...
Ce PGOU indique la surface minimale des terrains disponibles à la construction selon la zone.
Ce PGOU reprend aussi, par zone, les normes urbanistiques à respecter.

Un exemple simple et concret.
La norme des terrains constructibles de votre zone est de 1.000 M2
Votre terrain mesure 1.800 M2.
Vous n'obtiendrez pas l'autorisation de le scinder si ce n'est pour revendre un maximum de 800 M2 à votre voisin direct (et encore, certaines conditions seront imposées).
En effet, vous devez conserver un minimum de 1.000 M2 et 800M2 ne sont pas suffisants pour obtenir un permis de bâtir.
A cela s'ajoute les normes urbanistiques aussi comme le longueur minimale du terrain en façade, les voies d'accès,...

Avant de vous engager définitivement, il est donc plus qu'intéressant de connaître la situation de votre terrain.

Une dernière remarque concernant le prix d'achat... surtout que vous discutez ferme le prix d'acquisition.
Des discussions ont abordé le sujet.
L'Agencia tributaria (impôts) calculera les frais sur base du prix d'achat.
Mais dans les cinq ans (délai de prescription), elle peut revenir vers vous avec une rectification - assortie éventuellement d'une amende - si ce prix d'achat est inférieur à la valeur cadastrale estimée du bien.
Double polémique sur le sujet.
Au départ, les valeurs cadastrales devaient être revues tous les cinq ans. Mission impossible ! Les municipalités ont alors décidé d'un coefficient lié à l'ancienneté de la dernière révision - Ce coefficient peut aller jusque 4,86 - appliqué à la valeur cadastrale actuelle... Il est évident que ce principe fait grimper l'impôt dû par rapport à ce qui a été initialement demandé.
Conséquence directe de la crise, les banques se sont retrouvées avec un parc immobilier conséquent. Le Gouvernement les a instamment prié de s'en séparer afin de disposer de liquidités mais aussi parce qu'elles ne possédaient ni les moyens, ni les compétences pour une telle gestion. Ces maisons - souvent vandalisées par le propriétaire expulsé - ont été bradées. Aujourd'hui, l'AEAT réclame son dû assorti de fortes amendes du fait de la grande différence entre le prix d'acquisition et la valeur cadastrale. Elle considère cette transaction comme une tentative de fraude.

Là aussi, l'avocat pourra vous signifier la fourchette des impôts à payer tenant compte du montant de la transaction et de la valeur cadastrale estimée du bien.

Giel358