Construire en Espagne

GRACIAS, MERCI, TANK YOU.

Bonjour Stephane,
Je ne sais pas si tu recevras ce mail. Nous avons un projet de construire un petit pied à terre vers l'Ampolla. Nous recherchons des infos pour ce projet. Nous comptons nous y rendre ce printemps 2020. Pourrions nous nous y rencontrer si tu es toujours dans le secteur? Je suis à la retraite, j'étais dans le solaire et voudrais une maison autonome. Merci
A bientôt peut-être.
Francis

Bonjour à tous.  Les français pensent qu’on achète un logement en Espagne comme en France. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter   les arnaques !
    Ma petite enquête perso réalisée auprès de plusieurs intervenants dans la construction en Espagne : entreprises de construction, artisans, avocats dont français entre autres, divers constructeurs indépendants, architectes et architectes techniques. .

Achat de terrain : En Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier, la propriété du terrain, ce n’est pas fait.
Dans le cas de terrain résultant de saisie de banque, l’agence qui le vend n’a pas le droit de demander une commission pour cette vente. C’est la banque qui verse la commission à l’agence.

Les architectes et architectes techniques :
Attention de bien choisir un architecte qui doit défendre les intérêts de son client. Il faut donc éviter qu’il ait eu ou ait un jour en prévision des intérêts connexes avec le constructeur qui ne fera pas son travail consciencieusement. Tu n’es qu’un client de passage, pas les entreprises avec qui il peut lier des  liens durables.
Évite aussi tout différent entre Architecte, architecte technique et constructeur. Si tu sent qu’il peut y avoir un contentieux ancien ou survenant, choisi un autre intervenant. Diviser pour régner, normalement le client est roi. C’est lui qui paye tout.

Les entreprises de construction :
Les nouvelles entreprises : Pour un français, danger, passe ton chemin, trop risqué. Beaucoup d’entreprises non solvables font faillite et remettent ça après avoir escroqué leur client. (Cela arrive aussi en France).

Les entreprises en général :
1-Vérifier si elles ont des avoirs (matériels, camions, grues, etc. en propriété en fait si elles sont solvables en cas de problèmes de faillite)
2- Vérifier si elles sont à jour de toutes les cotisations, et si les personnels sont habilités.
3- Vérifier avec un avocat si elles ont bien réglé leurs taxes sans quoi tu serais amené à les régler sur sollicitation de l’agence tributaire AETA au lieu de régler directement ta facture, ce qui va faire des dommages.
4- Ne prend aucune entreprise conseillée par un intervenant pouvant être amené à travailler sur le chantier : Architecte, Avocat, architecte technique soit  personne, qui pourrait avoir des liens d’intérêt pour bénéficier de dessous de table sur la somme que tu mets à disposition généralement importante et qui peut générer des convoitises.
5- Assures-toi que de nombreuses constructions que tu pourras aller voir ont bien été réalisées par ta future entreprise.
6- Regarde les avis internet. Ce n’est pas forcément significatif mais dans le cas d’avis négatif, passe ton chemin.
7- Ne choisis jamais une entreprise que ne fait que sous traiter avec d’autres entreprises.
Exemples : Au moment de la crise, il y a 10 ans, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.
Un couple a été séduit par ce lotissement en construction avec piscine et activités communautaires, à proximité d’un grand terrain de golf. Ils achètent sur plan leur villa mitoyenne de 100 m2 et payent environ 50% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problèmes financiers et il fait faillite. Cinq ans après, la villa en est toujours au même point.

Les devis :
1- Si tu as un devis fermé il ne devrait pas y avoir d’augmentation mais il sera sans doute plus élevé qu’un devis ouvert, parole d’architecte technique qui lui est chargé de contrôler et de valider ce qui a été fait par des certifications pour déclencher tes paiements.
2- Si tu as un devis ouvert, il sera plus bas  mais l’architecte technique devra contrôler les prix de façon draconienne et dans ce cas il ne faut régler que par tranche et une fois les travaux réalisés et les certifications rédigées.  Important, il vaut mieux vérifier soi-même en plus le volume de travaux réalisés.

Le Contrat :
1- Il vaut mieux le faire contrôler par un avocat et généralement le rédiger en une vingtaine de pages minimum afin que rien ne soit oublié.
2- Il doit stipuler que l’auto-promoteur, c’est le nom en Espagne d’une personne qui construit pour elle, ne sera pas responsable des impayés des matériels livrés sur le chantier. La loi prévoit que l’entreprise peut venir le récupérer s’il na pas été réglé par le constructeur.

L’avance au constructeur :
Ne prévoir aucune avance sur la construction. Il en existe bien, j’en ai contactée par des constructeurs qui n’en demandent aucune et se font régler après certification du travail réalisé. Si tu verses une grosse avance tu prends le risque de la perdre à jamais.  Tu pourras toujours porter l’affaire devant les tribunaux. Ce sera long, couteux et non garanti de succès car les entreprises sont plus protégées.
Parole d’avocat : ‘’En France vous êtes protégés même si une faillite programmée n’est pas impossible pour un constructeur insolvable, en Espagne c’est du « grand n’importe quoi »,’’ Je cite.’’
Dans le cas où une avance est incontournable il vaut mieux la faire la plus basse possible maximum 10% du montant total et uniquement pour démarrer le chantier pour être complètement déduite des premiers travaux réalisés. Et non par pourcentage ré-applicable sur toutes les certifications de la totalité du chantier. En effet, ce contrat fait que tu as toujours une avance en cours jusqu’à la fin des travaux. Trop dangereux.
Il existe bien des constructeurs, j’en ai rencontré,  qui ne demandent pas d’avance et acceptent d’être réglés après travaux réalisés et certifiés par les architectes technique et ou architecte.

Un dernier conseil non négligeable à moins de bien posséder la langue de Cervantès ; prend de préférence des intervenants francophones. Il en existe de sérieux en Espagne et la manière de travailler est souvent plus qualitative, plus économique et écologique, ce qui me semble bien rare ici.
En fait, la complexité d’une construction comprend plusieurs volets de responsabilités et risques non abordés dans ce post mais voilà tout de même quelques conseils, à mon humble avis, à prendre comme une règle d’or en Espagne.

Consciente de n’avoir été ni exhaustive ni complète, je serai ravie  d’être complétée, commentée ou même détrompée si erreur de ma part. 
Buenas tardes  a todas y todos

Les français !!!

Faudrait voir à ne faire aucune généralité, c'est comme si je disais les cons...

Un saludo

Vous avez raison, sur tous les tableaux. DE PLUS, CHAQUE COMMUNAUTÉ À SES LOIS PROPRES.

Un exemple récent Avec le virus qui circule : normalement on téléphonait aux urgences le 112 ou  061. On vient d'apprendre que pratiquement chaque région, a changé le nº. Mais on apprend aussi que le 061 est payant, si on vous met en attente, cela peut vous côuter jusqu'à plus 5€.

Les droits de succession varient selon la communauté, en Asturie ce sont les plus élevés, puis l'Andalousie etc...Les moins chers Madrid, mais les Espagnols souvent ne le savent pas, et au moment de régler leurs héritages, ne peuvent pas, et bien souvent perdent tout.

Pratiquement, dans tous les pays, la construction est de l'arnaque,  Ils démarrent maçon, malin, et finit par être propriétaire de grand groupe.
ON PASSE SON TEMPS À TOUT CONTRÔLER, LES RETRAITÉS DOIVENT ENVOYER UN CERTIFICAT DE VIE SIGNÉ PAR LA MAIRIE, MAIS EN fRANCE ILS PEUVENT RESTER 3 MOIS SANS VOUS RÉGLER VOTRE PENSION. a LA RETRAITE ON VEUT LA PAIX.
jE NE FAIS PAS PARTIE DE CEUX QUI PROFITENT DES AUTRES, DONC J'AI TOUJOURS DU MAL À COMPRENDRE.
sI VOUS ÊTES VIF ET SUR PLACE, TOUT PEUT ALLER TRÈS BIEN.
(lA C-E et SOS COSTA BRAVA A FAIT AVANCER LES CHOSES, AFIN DE NE PLUS DÉTÉRIORER L'ENVIRONNEMENT)

Certificat de vie à fournir annuellement à nos caisses de retraite
Pour nous ayant travaillé à l’étranger et habitant en France
Pas très contraignant et très simple

Oui, très simple.
Jusqu'au jour ou "Oh surprise je n'ai pas reçu ma retraite."
Cela nous est arrivé plusieurs fois, et justement ce mois ci, pour ma part la complémentaire du 1 Février et du 2 Mars, je les ai reçu hier, le 12 Mars.
Normalement c'est la CARSAT qui nous a causé plus de problèmes.
J'en ai parlé à une employée de Mairie, qui me disait qu'une dame on lui écrivait, qu'elle était sûrement décédée, mais je la rencontre dans le village.
La cerise sur le gâteau a été la fois ou nous avions pas reçu 2 mois de retraite, messages etc. Puis nous nous sommes décidé d'appeler directement la carsat : réponse, "Ah oui j'appuie sur la touche de mon ordinateur"
Après, plusieurs messages de réclamations, sur Facebook, une dame m'a répondu, " j'en ai eu assez j'ai écrit directement au Préfet de mon ancienne ville de résidence."
Rien n'est grave, lorsque cela ne touche pas personnellement"

J’ai bien précisé les retraités venant d’un pays étranger en France c’est très simple ..... et jamais de soucis malgré changement d’adresse, de banque

À priori les administrations françaises ont peut être un problème ....

Héhé... cela s'appelle un problème de professionnalisme certain...

Oui, en effet pardon, après coup j'ai lu que vous receviez votre retraite en France.
Je vous prie de bien vouloir m'excuser.
@+

Bonjour,
Nous sommes français, et nous aussi nous avons décidé de (autoconstruire) en Espagne.
Nous signons l’achat définitif le 19 février 2021 à Barcelone. Nous avons fait appel à achetermalineespagne pour nous accompagner dans notre recherche. Aujourd’hui je me renseigne sur les architectes et suis sidérée du montant qu’ ils demandent, sachant que c’est mon mari qui construit lui même notre maison, il sera donc maître d’oeuvre de nôtre projet. Avez des informations à nous donner pour ne pas nous faire avoir dans notre cas de figure ? Je vous remercie beaucoup par avance.. Magalie Chosson

Bonjour,compliqué de autoconstruire en Espagne car les mairies perçoivent une taxe sur le montant des travaux ,d’où l’obligation de passer par un architecte.
Bon courage

Pfff ......et merci pour votre message !!! C’est sympa de répondre si vite.

C'est très compliqué.
En plus de la réponse de Jjdestres, il faut savoir que les architectes sont responsables en cas de problème. Donc quasi aucun ne va accepter de signer ton projet si a minima si le gros oeuvre n'a pas était fait par une entreprisse.

Tu te demanderas peut-être comment font les locaux ? C'est simple il y a comme partout deux poids deux mesures. Les locaux construisent d'abord, attente 10 ans puis légalise ensuite, forcement c'est plus simple. Mais ne t'amuse pas à faire ça en tant qu'étranger. En tout cas pas pour le bâti principal. Un petit garage ou terrasse par la suite à la limite.

Bref, je pense que ta meilleure option, c'est de faire un compromis avec un archi pour que l'ossature et l'extérieur de ta maison soient faits par une entreprisse et vos faites vous-même l'intérieur.

Bon courage

J’ai bien compris que l’architecte était obligatoire comme en France d’ailleurs. Mais en France nous avons construit nous mêmes notre maison avec plan d’architecte payait pour le faire et c’est tout. Soit moins de 1500 €. Évidemment par la suite, nous avons dû payer en trois fois étalé sur 2 ou 3 ans des frais via la communauté de commune. Mais nous savions du départ qu’elles étaient nos obligations, droits et coût lié à notre auto construction...là en Espagne, je suis perdue....et le montant annoncé par l’archi est de plus ou moins 20000 €...mais pour quoi?

Ici, un architecte fait payer très cher sa signature.

Mon essai pour une simple réforme intégrale: l'architecte demandait 8'000 € ... juste comme signataire ! De plus, en s'attribuant les droits de photos !!!! Est-il utile de préciser que nous nous sommes passés d'architecte, puisque nous ne touchions pas à la partie structurelle 

Mais pour une nouvelle construction de maison, pas le choix, il faut y passer. Par contre, rien ne t'empêche de demander à divers architectes, ils ne sont pas tous forcément aussi stupides que celui que j'avais contacté. 

La somme que tu indiques est très élevée, mais il faut voir les détails du contrat qu'il te propose. Et ne pas hésiter à le discuter.

Enfin, ce qu'indique Kaizoku  est correct: faire faire le sol, les piliers, et les dales par une entreprise est une bonne sécurité.

Il estime la maison pour un coût total de 200000€ soit 10 %.

dans les 10% tu a les 3 % qui vont a la mairie pour comme en france le bati
etude de sol  et le projet pour les ecriture   
par contre la construction 200 000  euro sachant que le m2 et entre 650 euro et 10000 le m2  qui prend tout en compte   sans la main doeuvre qui corespond a plus de 50% du prix  donc tu construit 400 m2  je pense que c et sur le prix  de 200 000  euro qu il y a un probleme 
200 000  euro 3 % et deja 6000 euro pour la mairie

Non l’architecte estime que le projet 200/250 m2 coûtera 200000€, il prend du 10 % et en plus nous dis que le maître d’œuvre est obligatoire et coûtera environ 6000 €. Ne peut on pas être le maître d’œuvre de notre projet, sachant que c’est mon mari qui construit notre propre maison?

le maître d’œuvre  et un architecte technique  et il et obligatoire

les regle =s de la construction en espagne sont plus strict et contraignante  qu en france pour exemple  faire l electricité toi meme meme si tu et electricien en france te posera probleme pour te faire raccorder  alors immagine si tu et pas du metier  enfin a barcelone je sait pas car toute les province ont leur regle propre

Chosson a écrit:

... nous dis que le maître d’œuvre est obligatoire et coûtera environ 6000 €...

En fait, là est tout le problème: l'architecte technique est celui qui fait le boulot de contrôle physique, liaison avec la mairie, les dossiers de sécurité, etc, l'architecte tout court, il ne fait... quasi-rien, sinon l'approbation du projet.

Ce qui rend totalement injustifiable ses tarifs qui sont hors de proportion avec le travail effectif réalisé (nombre d'heures).

Disons qu'ici, pour la construction individuelle, être architecte, c'est un sacré bon plan !

Concernant les prix faites plusieurs archi, cela restera élever dans tout les cas.
Pour une maison d'environ 170m2, j'ai fait au moins 10 devis, les prix allant d'environ 9000 a plus de 35000, avec une moyenne vers les 15000€.

Par contre les xx% du permis de construire sont en plus et ne sont jamais compris dans le devis.

Pour résumer :
- Archi  + maitre d'oeuvre 15000€
- Cout des travaux estimé à 200.000€ par la mairie. Cout du permis de construire en % du prix estimé par la mairie. Cela dépend des municipalités, cela peut varier du simple au double. Disons environ 5%

Total :  25000€ avant de poser la première pierre.  Le neuf en Espagne ce n'est pas si simple

Merci beaucoup !

bonjour je souhaites construire une maison brute en espagne avec toiture
combien cela coute svp au m2

bonjour et merci j ai bien lu vos info
avez vous le nom des deux premieres entreprises les moins cher
que vous avez trouve avec un prix de depart a 90 000 euro
merci

bonjour  à tous et merci à Mariedoll d avoir ouvert cette discussion j espère pour toi que tu es au bout de cette aventure qui a commencé en 2016 et que tu prends tes petits déjeuner avec vue sur la marina de Benidorm...
C est à moi aujourd'hui avec ma compagne de prendre la décision d acheter ou pas ce terrain de plus de 3 hectares avec une fincas en ruine dessus près de Denia je suis dans l attente des certifications d autorisation de construction et de rénovation pour signer le compromis de vente et payer les 10 % au propriétaire puis enfin vers fin septembre  début octobre devenir l heureux propriétaire de cette endroit
Nous sommes déjà propriétaire d un appartement en catalogne mais c est la première fois que nous passons à la construction.
Et je me pose une question par rapport à vos expériences
Ne serait il pas mieux de trouver en premier le constructeur (après avoir bien entendu vérifier vérifier et vérifier ) de négocier le prix de la construction et de lui laisser le choix des 2  architectes ?
bien entendu après avoir négocier avec lui le prix de leurs prestations.

une autre question
la rénovation est elle soumise aux même taxes qu une construction nouvelle cette finca fait quand même plus de 250 m2 ?

enfin
Quand vous donnez un prix entre 900 et 1500 euros le M2 minimum vous incluez tous les montants taxes architectes et permis ou c est en sus ?

Merci de vous avoir tous connu notre décision après cette lecture nous donne du temps à la réflexion  car construire et être à distance il faut une grande confiance au constructeur.

Bonjour a tous,

En tant qu'architecte et ancien résident ( Moraira 1967) j'ai construit ma maison au "Cap Blanc" revendue  quelques années apres.

Je peux vous dire une seule chose pour construire ou transformer: Vous devez préparer votre dossier construction, plans et devis TCE, comprenant le descriptif, le quantitatif, et l'estimatif.

Sur ces trois élément vous passez ce qu'on appel en France un "marché de travaux" a prix révisable (ou non). A vous de vérifier si tout est bien prévu sur les devis, il faut que tout ce que vous voulez faire soit noté, ainsi que la durée prévisionelle des travaux pour chaque artisans.

Vous demanderez également copie des attestations d'assurances pour chaque intervenants (bienale ou décénale).

Avec ce dossier vous prenez un apajerador et vous lui confiez votre chantier,  et apres avoir signé un contrat sur la base du dossier qu'il reconnait devoir respecter et avoir reçu, il vérifira les devis et coordonera vos travaux.

Il faut également négocier les honoraires forfaitaire de celui-ci.

Vous serez ainsi bien couvert en cas de litiges.

J'ajoute que chaque fois qu'il y a des problèmes, bien souvent c'est du a la négligeance du propriétaire qui fait trop confiance aux beaux parleurs.

Régis