Acheter une villa en Thailande

JCLEFRANCAIS a écrit:

Bonjour,

De mon côté, j'aime beaucoup Koh Samui, mais n'ai jamais mis les pied sur l'ile voisine Phangan
Je vais le faire désormais, surtout après la lecture de vos remarques... J'avais une idée d'ile pour les jeunes fêtards !

Les fêtards se retrouvent principalement à Had Rin, au sud-est de l'île. Le reste est très calme.

si vous voulez voir ce que quelqu'un peut faire avec de gros moyens regardez ce site de fou. Cliquer sur les photos pour en voir plus.

muanglen.online.fr/

la démesure, ce n'est pas un hôtel mais une habitation.

Oui en effet, c'est une vaste propriété. Du genre que l'on met une vie à construire...

Apres quelques annees a Pattaya, avec ses avantages dont je ne profite pas mais ses inconvenients multiples que je ne supporte plus, avec ma femme thaie nous avons decide de migrer a Chiang Mai/Mae Rim et de s'installer dans une villa.(6 mois en Thailande et 6 en France
Le choix est le suivant :
1)acheter  un terrain dans un lotissement et construire soit avec le promoteur soit avec une entreprisse privee.
2)acheter une maison (neuve dans un lotissement ou en seconde main)
3)acheter une maison hors lotissement
4)acheter ou louer un terrain et construire
Vos commentaires precedents sont interessants, je ne doute pas d'en avoir aussi pour mon cas personnel. (suivez mon regard)

Bonjour

si tu as besoin n'hésite pas a nous contacter,nous sommes sur Phuket.
Nous te conseillerons au mieux de tes intérêts et selon tes besoins.
beaucoup de développeurs vendent en free hold
de plus tu as tous les renseignements possible sur mon site
je te donne le lien
phuket-villa-property.com/faq/

ATTENTION AUX PROPOSITIONS DOUTEUSES....Style..

je te revends ma compagnie thaïe a moitie prix car tu es français et sympathique....!!!!!!
beaucoup se débarrasse de compagnie montées a l'époque de (tout est permis)...thais fictifs ,travail sans work permit,dessous de table

cordialement

~ Message supprimé ~

Autre possibilte pour l'acquisition d'un terrain ou d'un logement : les encheres.
Beaucoup de biens et pas chers. Une piste a suivre.

Etant marie, ma femme ayant des enfants, on m'a conseille dans le cas d'un achat, de le mettre au nom de ma femme et qu'elle me loue la propriete pour 30 ans.
Ainsi au cas ou elle decede avant moi (ce qui m'etonnerai mais il faut etre prudent) les heritiers ne pourraient pas me mettre dehors. Pas besoin de testament.
Des commentaires ?

Merci phuketvillaproperty ton site est tres interessant

bonjour
tes heritiers???
explique  ta pensee sur mon mail
sunset13.immo@gmail.com
merci

~ Message supprimé ~

Et en cas de renouvellement du bail après 30 ans, il faut repayer quelque chose?

~ Message supprimé ~

Bonjour Yves,

Pouvez vous s'il vous plait poster votre annonce dans la rubrique logement - Appartement à vendre des petites annonces Thailande.

Merci.
Christine

esery a écrit:

Etant marie, ma femme ayant des enfants, on m'a conseille dans le cas d'un achat, de le mettre au nom de ma femme et qu'elle me loue la propriete pour 30 ans.
Ainsi au cas ou elle decede avant moi (ce qui m'etonnerai mais il faut etre prudent) les heritiers ne pourraient pas me mettre dehors. Pas besoin de testament.
Des commentaires ?

Bonjour
En fait, si tu achetes avec le nom de ta femme, si elle decede et qu elle n a pas d autre heritier que vous, vous aurez 180 jours pour revendre la maison, ou alors le chef du land service s occupera de le faire a ta place. Dans tout les cas, vous ne serai pas tranquille a 100 %. En plus, vous devrai signer un papier pour prouver que l argent ne vient pas de vous, en cas de divorce, vous vous retrouvez sur la paille.
--> Lien en anglais qui decrit precisement la chose en cas de divorce ou de deces de la personne thai et les conséquence sur le survivant etranger :http://www.thailawonline.com/en/family/ … wills.html
Autre risque :
- interpretation de loi
Article 1382 Civil and Commercial Code : En gros si quelqu un habite dans la maison depuis 5 ans ou s occupe du terrain depuis 10 ans de facon paisible, qu il y vit au su de tous et qu il revendique la propriete, alors il en devient le proprietaire. Du squatte des enfants, a la possession du titre de propriete s ils le revendique.
Autre magouille/maquillage possible de Loei, mais que je deconseille fortement :
Si le proprietaire est une agence immobiliere, achete avec ton argent, te fais signer un bail de 30 ans renouvelable.
A ton deces l agence a gagne une maison et en plus t auras fait payer des charges....
Risque : le gouvernement fait une verification comptable / denonciation... et se rend compte que cette personne morale (entreprise), sert de prete-nom, alors tu seras foutue dehors et tu auras perdu tout ton investissement, avec toute les procedures judiciaires qui vont faire mal par la suite. (prison possible, suspension de visa, amendes...). L agence immobiliere risque gros elle aussi.

--> Variante de la magouille de Loei :
Tu peux aussi creer une entreprise toi meme dans le but de t acheter/louer la maison ... En cas de chasse a la magouille comme au temps de Taksin, tu risque de perdre des plumes. Beaucoup d etrangers se sont casses les dents a cette periode.

Pour envisager d acheter une maison/condo legalement, je te conseille de passer plutot par un avocat independant qui connait bien les loi plutot que de passer par une agence immobiliere (elle ne te conseillera pas forcement de facon correcte et presque n importe qui peut ouvrir une agence immobiliere ...souvent des incompetents qui se declare professionnels grace a un enregistrement equivalent au registe du commerce)
Ca te protegera efficacement et t eviteras de serieux ennuis en cas de magouille.

Certains vendeurs peu scrupuleux sous des apparences tout ce qu il y a de plus professionnels ont des interets et n ont pas les memes obligations de conseils comme en France. En cas de controle, ou de non verification de gages (ou autres) vous seriez bien embetee par des imprevus...
Vaut mieux prevenir que guerir.

J ai eu affaire a un avocat tres serieux pour ce genre de transacrion a Chiang Mai avec des amis venant passer leur retraite ici.

Si besoin de details, je suis disponible via MP.

A bientot

~ Message supprimé ~

Ca y est, ma femme a signe et j'ai verse un accompte pour une maison dans un lotissement a Mae Rim (Chiang Mai.
Merci pour tous vos conseils.

Bravo et félicitations.

Bonsoir à tous, je prends votre conversation en cours (assez ancienne) et me demandais si ce site est toujours d'actualité si je désire quelques renseignement pour une acquisition en Thailande, je compte y aller courant décembre pour quelques visites.

Merci
Didier

Beaucoup d'à peu près et d'accommodement avec la législation au long de ce fil .
Prend contact avec un cabinet d'avocat lorsque ton choix sera fait ou demande des renseignements au préalable en ligne .
Rarement les renseignements puisés sur un forum permettent l'achat d'une maison sereinement et bien souvent il y a des grincements de dents au final

Merci Patal,as-tu déjà fait des démarche pour acheter. Je vois que ce n'est en effet pas facile mais j'ai envie de me dire que ça doit être possible...mais tu as raison, passer par un avocat me semble primordial.

~ Message supprimé ~

Loei a écrit:

Pakam a écrit:

Loei va devoir réviser son jugement ;-)

Je ne sais pas à quel point de vue je vais devoir réviser mon jugement mais personnellement (et professionnellement car je suis dans le métier) je trouve que 50.000 bahts c'est "excessif" (je mets excessif entre guillemets car je sais que certaines personnes acceptent  de payer beaucoup plus cher afin d'être dans une mégapole polluée ou sur un bord de mer bétonné et surpeuplé)

Dans ma belle province de Loei tu peux avoir ta maison "classieuse" pour 15.000 bahts le mètre carré. Cela inclus les double murs pour l'isolation thermique, les menuiseries en aluminium, l'électricité aux normes européennes, la charpente métallique et les tuiles bicolores de type provencal, l'air conditionné et j'en passe des meilleures.

Un petit exemple en chiffres : Prix de 2.700.000 bahts (soit un peu moins de 65.000 euros) pour disposer de :
- un terrain de 600 mètres carrés avec vue sur montagnes
- une maison de 128 mètres carrés
- une terrasse couverte de 56 mètres carrés
- une piscine  privée de 4 X 8 mètres
- un garage couvert de 28 mètres carrés
- un jardin de 416 mètres carrés.

Mais bon il est vrai que ce n'est pas Bangkok ou Pattaya, juste une simple province préservée sur les bords du mekong où les trois parcs nationaux cotoyent des parcs forestiers, un site géologique unique dans le pays, de nombreuses grottes aménagées en temple, des collines à perte de vue, des marchés typiques, des kilomètres de randonnées,... N'oublions pas non plus notre hiver pourri qui nous oblige de dormir sans climatisation ou sans ventilateur durant près de trois mois et les journées glaciales où le thermomètre affiche péniblement 28 degrés sous un ciel bleu sans nuage.... haaaa chienne de vie

Bonjour Loeï,

Je suppose que les chiffres donnés sur ton message sont les prix que tu pratique.
Si en calculant correctement : 15000 bath X 128 m² =. 1 920 000 bahts pour la maison.
Ce qui nous ferait 780 000 bahts pour le terrain, la piscine, la terrasse, le garage et le jardin?
J' essaye juste de me faire une idée, car j' attaque les travaux de ma maison en décembre et je suis en fond dans les chiffres. 😄
Merci à toi pour ta lumière.

~ Message supprimé ~

Merci à toi Loeï.
Les plans et permit de construire sont déjà réalisés et obtenus. Nous allons construire sur Phuket entre Chalong et Rawaï. C' est sur un terrain de 2000 m2 que mes beaux parents possèdent depuis 5 ans avec 6 logements et piscine déjà construient  pour la location.  En fait  notre projet est de réalisé notre logement ainsi que des chambres pour la location. J' en avait déjà parler sur un autre post, ou d' ailleurs nous étions entrer en contact par mp..... Je posterai des photos sur ce qui à déjà été réalisé pour vous montrer un petit aperçu.
Pour ce qui est de nos travaux, nous sommes déjà entrer en contact avec des entrepreneurs de l' Îles. Mais bien évidement, ils devaient penser que nous avions gagner à la loterie.....
Mon beau père étant entrepreneur en France, nous allons donc réaliser nous même les travaux en embauchant une équipe de maçon Thaï. J' avoue que j' aurais préférer passer par un entrepreneur, car je suis conscient de la tache qui nous attend, mais vu les prix pratiqué sur L' Îles, nous allons relever les manches et monter de l' agglo.  Du coup je suis plus intéresser par le prix des fournitures, bétons, toupie etc....
Nous ne sommes sur phuket que pour 4 mois, puis revenons l' années prochaine pour la même période.
Je vais essayer de faire un post pour l' évolution des travaux, avec je l' espère quelques conseils de ta part et d' autres membres du forum qui sont déjà passer par cette étape.
Jonathan.

Sansan34 très bonne idée un post sur l évolution des travaux .Loei à fait un post génial sur la construction avec ses double mur,très intéressant avec photos ,explication merci loei.Trois maison sont fini et le résultat est décevant esthétiquement .elle n'ont pas le charme ni la beauté des maison thaï .ca fait penser à des blocs de béton sans charme dans la campagne de l issan

Bonjour Loei,

Très intéressé par tes explications sur L'immobilier en Thaïlande; je suis novice sur le Forum et je fais un premier voyage en début d'année. Comme quelques uns des membres je souhaiterai m'installer en Thaïlande. Vous semblez bien connaitre les tenants et aboutissants. Dans l'éventualité de monter un business , j'envisage de vendre des biens en France pour investir là bas je n'ai pas de région de prédilection et pourquoi pas la région du Mékong.
Que pensez vous de s'associer avec un Thaï et quel type d'activité serait opportune actuellement?

Cordialement

Dreamersky

Re bonjour,
Es ce que vous intervenez pour l'établissement de ces actes sur tout le territoire ou seulement dans votre périmètre régional?

Loei a écrit:

Bonjour Cochise,

Attention, il ne s'agit pas d'une vente déguisée mais bien d'un acte légale et reconnu. La création d'une entreprise fictive en vue d'acquérir du terrain est bien un détournement de la loi et peut entrainer des conséquences très désagréables. Par contre pour ce qui est de ce bail de 3 X 30 ans il a été spécialement mis en place par l'Etat afin de permettre aux étrangers d'acquérir du terrain.

Un simple propriétaire peut conclure un bail avec un étranger. Les papiers sont fait devant un avocat et ensuite déposés au "Land of Office", l'équivalent du cadastre en France.
Mais il est vrai que dans ce cas il risque d'y avoir quelques pièges.

Dans notre cas nous travaillons un peu différemment. Pour commencer nous vérifions si les terrains mis en vente sont libres de toutes contraintes (par exemple voir si le terrain n'est pas mis en gage auprès d'une banque). Ensuite nous discutons des différentes clauses adaptables en fonction de la situation de chacun que nous faisons valider sur un document rédigé par un avocat. Ce contrat part ensuite chez un traducteur agréé par l'ambassade du pays d'origine de l'acheteur afin qu'il ait une bonne lecture et compréhension du contrat initial rédigé en langue thaïlandaise. Une fois le contrat validé par le vendeur et l'acheteur il est déposé au land of Office.
Important, si au cours des années il y a des modifications dans le statut des acheteurs par exemple, il est tout à fait possible de faire modifier les clauses du contrat. Ce contrat ne peut être modifié qu'en présence des propriétaires et des acheteurs (ou leurs ayant droits), le Land of Office étant le garant des démarches légales et de l'application des différentes clauses rédigées.

Un exemple de clause que nous proposons à nos clients : Certains de nos clients sont des anciens célibataires qui se sont mariés avec une Femme du Pays. Par la suite ils ont des enfants. Or ces enfants ont la nationalité thaïlandaise et peuvent donc être propriétaire. Nous ajoutons donc une clause spécifiant que le bail de 3 X 30 ans se change en acte de propriété au nom de l'enfant dès que le bailleur en fera la demande ou s'il vient à décéder avant cela.

Voilà, n'hésitez pas si vous avez d'autres questions

Bonjour

Pour information, Loeï n' à plus de compte ici.
Cdlt

C est quoi cette clause:qui change en acte de propriété au nom de l enfant!  Une simple donation de la mère à l'enfant au land of office. C est gratuits et il n y a pas de taxe!mieux vaut passer par un avocat directement .

~ Message supprimé ~

Pakam a écrit:

l'acquisition date de début janvier donc peu de recul mais tout de même un petit bilan : 2 semaines d'occupation en janvier, 23 jours sur 28 en février et pour l'instant seulement une semaine de réservée en mars. Le rendement est difficile à estimer.

Mais voilà mon calcul :

je compte 40% d'occupation soit 146 jours annuels à 150 euros en moyenne.

Prix d'achat tout compris 205.000 euros (frais de notaire, de transfert de propriété, et prix d'achat meublé).

Ce qui nous fait un théorique d'environ 11% brut comme rendement.

frais de gestion :

La maison est dans deux agences une francophone et une anglophone. ces agences prennent 15% du montant de la location mais offrent quelques services comme le transfert du port vers la maison à l'arrivée et au départ.

Entretien de la piscine : 25 euros par mois

nettoyage : 500 baths (12 euros) tous les trois jours quand la maison est occupée.

Jardin 500 bahts par mois


Le but premier n'est pas le rendement, mais de trouver des bahts sur mon compte (Kasikorn) quand j'arrive en vacances et plus tard quand j'y passerai 3 à 4 mois par an.

voici les sites de location :

le british : ici

il affiche des tarifs de 7 à 10.000 bahts par jour

le français : ici

tarifs plus raisonnables

et un site dédié à la maison : ici


voilà vous savez presque tout

Slt pakam

cela fait 8 millions de bath
tu as opté pour quelle solution concernant "l'achat" de ta villa (bail locatif , société , autre? )

j'ai choisi de créer une société pour l'achat de la maison.

je ne regrette pas cet investissement 44,9% de taux d'occupation pour 2013, à ce jour.

justement j en parlais avec un amis , commment font ce qui achétent des villas à des prix avoisinant les 10 millions de bath  voir plus .
L'activité de ta société c est une société immobiliére ?
le ficelage exate tu peux en parler si c est pas indiscret .
tu as un bail dessus ? les frais annuels ..

Bonjour à tous,

très intéressant forum, particulièrement bien commenté et animé par LOEI. Je confirme, pour avoir habité trois années au Laos, il y a déjà bien longtemps cependant, que la région est belle, très différente des îles du sud et de leur vie frénétique ... en période touristique, ce qui n'est pas 365 jours par an quand même ! Nous envisageons, ma compagne et moi-même, d'acheter une maison en Thaïlande, comme tout le monde (lol), car la qualité de vie y est exceptionnelle, il faut bien en convenir.
Pourrions nous connaître l'adresse mail de LOEI (à moins de l'avoir zappée ?) pour obtenir des infos sur les biens qu'il aurait à la vente ?

Merci et bonne continuation à tous.

putforbirdie@yahoo.fr

Bonjour Loulid1 et bienvenue sur Expat.com!

Je vous invite à poster vos questions concernant l'achat une maison en Thaïlande sur le forum. Vous pouvez aussi poster une annonce dans la section immobilier en Thaïlande.

Merci,
Christine
Expat.com team

Bonjour je suis français et j'ai vu votre réponse sur le forum,j'aimerai bien correspo dire avec vous pour connaître les démarches à suivre pour acheter sur place.....

Loei
Je suis pleinement d'accord avec toi quand tu dis   
«Personnellement je trouve un peu dommage que tant de personnes ne prennent pas le temps de découvrir plusieurs coins de Thaïlande avant d'investir dans une propriété ou un condo. Il existe suffisamment de locations en Thaïlande que pour se poser quelques mois et prendre le temps de découvrir son environnement et étudier toutes les possibilités.» ce que j'ai fais moi comme pakam avant de choisir la région ou vivre et 6 ans avant de choisir l'endroit ou investir.
Egalement d'accord quand tu dis «Personnellement je déconseille le montage d'une société uniquement dans le but d'acquérir un bien. Cette astuce a été utilisée durant pas mal d'années avec force et abus. Les autorités sont plus regardantes maintenant et il y a plus d'un Expat qui a tout perdu faute d'activité réelle ou tout simplement de bénéfices suffisants. Attention, il ne s'agit pas d'une vente déguisée mais bien d'un acte légal et reconnu. La création d'une entreprise fictive en vue d'acquérir du terrain est bien un détournement de la loi et peut entrainer des conséquences très désagréables.»
Ce montage juridique a fait l'objet de nombreux contrôles au cours des 18 derniers mois même si peu de particuliers ont été inquiétés. Le Land Department et le Ministère de l'Intérieur ont pris des mesures énergiques pour s'assurer de l'application de la loi.
De plus les étrangers qui possèdent une propriété par l'intermédiaire d'une société de droit thaï avec des partenaires fictifs ont jusqu'a 2 ans pour régulariser leur situation
Désormais, le Foreign Business Act interdit le montage de telles structures. Dorénavant, les personnes morales ou physiques en infraction, qu'elles soient Thaïlandaises ou étrangères peuvent faire l'objet d'amendes et de peines d'emprisonnement. »
Tu dis
«En tout cas ce qui me sidère ce sont les prix appliqués dans le sud ou dans les zones touristiques. Dans ma belle province sur les bords du Mékong une maison comme la tienne coute moins de la moitié de ce que tu as payé.»  (chacun voit midi a sa porte) ma femme d'Issan possède région de Surin un terrain constructible plusieurs rai entourée de ses rizières a elle également  propriétaire également de sa villa a Korat ou elle travaillait comme brodeuse qu'elle loue maintenant mais il aurait fallut me payer et même encore plus pour habiter la bas ………c'est comme si tu comparais   Libourne sur la Dordogne avec Cannes ou Nice et tu ne comprends toujours pas les prix appliqués entre Loei et Phuket ou Koh Samui ?
De plus     
Je suis étonné que ta femme ayant une agence immobilière dans ta province authentique des bords (50 kms tu as des bords qui sont larges) du Mékong
indique qu'il n'avait qu'une solution pour l'achat ou construction d'une villa avec son terrain cela soit le bail de 3 fois 30 ans qui a des grandes chances de devenir 2 fois 25 ans  «Mais le nouveau gouvernement, à l'intention de modifier les lois en fessant passer le bail maximale à 50 ans afin de booster l'économie.» sans aucune certitude pour le renouvellement de 30 ans ou 25 ans Supplémentaires en cas de séparation ?

Sans évoquer la solution de se mettre en tant que préteur hypothécaire ce que j'ai fais en passant par un avocat et sur ses conseils 
Vous trouvais une personne thaïe qui accepte de signer en tant que propriétaire, (votre femme ou petite amie par exemple)……… mais vous posez une hypothèque en tant que prêteur, il y aura quelques frais au land office pour enregistrer l'hypothèque, mais la propriété ne pourra être vendue sans votre accord. Il faut cependant faire signer au futur propriétaire un document de transfert en blanc, cela vous permettra ainsi de changer de propriétaire en cas de revente ou de séparation. D'ou la nécessité de prendre un avocat pour cette réalisation et au cas où …. changement de propriétaire
C'est à dire que tant que vous n'aurais pas levé l'hypothèque…. que votre épouse ou la personne thaïe de votre choix vous ais remboursé le montant de l'hypothèque augmenter des intérêts 15% seulement pour les 2 premières années…….  le lot terrain et maison vous pouvais en toutes légalités y vivre dedans de plus pouvant faire un changement de propriétaire avec l'avocat pour une autre personne thaï
Donc même en cas de séparation…. ou que la belle famille veulent récupérer le terrain et la maison avec l'argent qu'ils vont vous donner afin de lever l'hypothèque vous pourrais réaliser la même opération pour l'achat d'une autre maison avec une personne différente …..donc aucune perte financière pour vous.
Mais ceci comporte un risque si vous faites construire sur un terrain appartenant à votre femme ou petite amie si celui-ci ne rentre pas dans l'hypothèque le même risque que pour un bail de 25 ans 
Sincères Amitié Loei

Bonjour flameng,

Merci bien pour votre partage d'information et votre contribution

Veuillez svp noter que cette discussion date un peu

Maximilien