Ce qu'il faut savoir avant d'acheter en Espagne (article du Monde)

Tania... je ne puis qu'être d'accord avec toi... Sauf sur un point: "gratuit", cela dépend beaucoup d'une part de la qualité de l'avocat, d'autre part... de ses tarifs, certains ayant une tendance, disons... inflationniste 

Bonjour AlainL,

c'est vrai, c'est la tendance humaine dans tous les métiers...

Je me réfère à gratuit dans le sens ou par moments, nous arrivons à négocier le prix de vente.

Si par exemple le prix de vente est de 185.000 euros, et que l'avocat réussit à baisser à 180.000 euros, le coût de l'avocat sera déjà bien amorti. Mais nous y arrivons pas toujours, c'est un bonus, pour moi la vraie rentabilité de l'avocat se trouve plus dans la garantie que nous apportons, la sécurité, le gain de temps et lorsque c'est un bon avocat, il vous empêchera d'acheter n'importe quoi, n'importe où .. Car même si le bien est légal, il y a toujours des endroits à éviter etc...

Un avocat vraiment compétent sera plus intéressé à entretenir une longue relation avec ses clients, plutôt que de s'enrichir bêtement sur une opération, mais comme vous le dites, malheureusement, cela existe !

notre rôle est fondamentale concernant la négociation ( avec le propriétaire, par rapport au marché,  contrôle de la commission avec les agences immobilières) les contrats ( d'arrhes, d'achat,
A quel titre ???

Fondamental *

C'est à dire à quel titre Patrick ?

Tania Maley Abogados a écrit:

Fondamental *

C'est à dire à quel titre Patrick ?

A quel titre  vous occupez vous de la négociation entre le vendeur et l'acheteur ????

De notre coté, quand notre client est en accord avec ce point, nous essayons de négocier le prix avec le vendeur. Effectivement, nous avons une bonne connaissance du marché, des zones et des prix, qui peut être utile pour une négociation.

Nous représentons notre client, avant l'achat, pendant et après, à ce titre nous pouvons intervenir lors de la négociation.

Bien à vous.

Tania Maley Abogados a écrit:

De notre coté, quand notre client est en accord avec ce point, nous essayons de négocier le prix avec le vendeur. Effectivement, nous avons une bonne connaissance du marché, des zones et des prix, qui peut être utile pour une négociation.

Nous représentons notre client, avant l'achat, pendant et après, à ce titre nous pouvons intervenir lors de la négociation.

Bien à vous.

Oui Oui !

Le mieux par agence tout est regló

Bonjour,
Je suis actuellement en contact avec une agence et un avocat pour l'achat d'une maison.
J'ai donc demandé à l'avocat de faire une recherche sur ce bien sur le plan urbanistique , legal et judiciaire. D'aprés lui la maison a été construite sans permis dans une zone rurale (terrain agricole) en 2004. Mais c'est apparemment le cas de la plupart des villas dans cette zone. Néanmoins l'avocat me fait savoir que par prescription (expiration administrative) la villa serait devenue légale !
Et que je pourrais le régulariser auprés de l'urbanisme ( coüt de cette regularisation 1.5 % du prix cadastral).
L'avocat est totalement confiant dans sa demarche et m'assure donc que cette maison est maujourdhui Legale sur le plan urbanistique.
Quelqu'un a-il déjà eu affaire à ce type de régularisation par prescription ?
Merci d'avance pour vos reponses.

Hummm... Toute la maison ? Tu as intérêt à bien te renseigner.

Il est très commun d'avoir des "améliorations" régularisées par la suite, au titre de l'ancienneté, et après avoir payé une amende, mais une maison entière... c'est autre chose.

Dans mon coin, certaines ont finies par devoir être détruites. D'autres affichent un gros panneau rouge, les rendant intransmissibles, etc... Donc... prudence. Et garanties écrites  de non-infraction.

Dans d'autres coins, elles ont été légalisées (il y a ainsi un village de plus de 400 maisons totalement illégales, il est bien évident qu'ils ne vont pas le détruire, et donc l'ont légalisé).

Donc. oui, il est possible que ce soit le cas... ou pas.    Si ton avocat obtient le certificat de non-infraction (cela fait bientôt 3 mois que j'attends le mien !!!) cela devrait être bon.

bonjour
en andalousie la regle pour les regulariser il faut que la maison possede l eau lelectricite et une route pour acces
je te conseille d en acheter une en regle beaucoup beaucoup moins de probleme
a tritre d exemple antonio baderas avec une arme d avocat  lors de l achat a malgre tout ete oblige de casser une parti de son biens qui etais illegal  bonne chance a vous

Bonjour,

Et merci pour vos réponses.

En effet la maison possède l'eau et l'electiricité ainsi qu'une route asphaltée pour accès. Elle se trouve dans la region d'Alicante. Aprés verification il me confirme aussi qu'il n'est pas necessaire d'avoir le certifcat d'habitation (cedula de habitabilidad) pour transferer l'eau et l'electricté vers le nouveau propriétaire.

L'avocat a  vérifié aussi qu'il n'y avait pas d'infraction sur le plan urbanistique : Elle n'a aucun dossier disciplinaire urbain jusqu'à présent. Je vais donc lui demander de me procurer le certificat de non-infraction. D'ailleurs Il me fait savoir qu'il y aurait 800 autres maisons dans ce cas dans la région ( et 400 000 en Espagne)

Sachant que je dois passer par un prêt hypothécaire pour l'achat de la maison, est-ce que les banques accepteraient de financer ce genre de maison regularisée par prescription?

Ma grande inconnue est quel est le degré de confiance (ou de compétance) que je peux accorder à cet avocat ?  sachant que c'est un avocat que j'ai choisi et ne travaillnat pas pour cette agence.

Bien à Vous.

À priori, cela devrait être bon, puisque tu as déjà les services - qui n'auraient pas été installés en cas d'infraction(s).

Quand à ta question sur la confiance... ma foi, il n'y a que toi qui puisse y répondre 

Et oui, des maisons comme cela, il y en a des tonnes. Ce qui n'empêche personne d'y vivre, infractions en cours ou pas 

Pour la banque, c'est un bien comme un autre, dès le moment où les papiers sont en ordre, tu ne devrais pas avoir de difficulté particulière.

Bonjour,
"normalement" lorsqu'une maison a été construite sans permis,
il faut s'adjoindre les services d'un architecte qui rédigera un rapport technique,
sur la construction qui doit certifier que toutes les constructions effectuées le sont
dans des conditions correctes de sécurité, de santé et de stabilité,pour pouvoir
ensuite faire la légalisation à la municipalité,et au registre foncier...
Et enfin obtenir le certificat d'habitabilité.
Mais si votre avocat dit qu'il n'y a pas de "violation urbaine",ce devrait être bon.

Merci beaucoup pour vos reponses et conseils.
Quoi qu'il en soit il y aurait un coût non negligent pour une éventuel régularisation.  Sans parler du risque que la maison ne soit finalement pas régularisée pour une raison ou une autre.
comme je ne connais pas du tout l'immobilier espagnole, je pensais que ce genre d'achat dans des telles conditions était monnaie courante dans certaines regions en Espagne. Ainsi que leurs régularisations d'ailleurs.
C'etait en tout cas mon sentiment suite aux différentes discussions avec mon avocat.
Je pense donc que je vais arrêter les frais ici.
Encore Merci.

Bien à vous.

bonjour
monnaie courante oui avant le scandale de marbella il y a une 12 13 ans 
maintenant permis refuse ampliation ou construction en andalousie 
achete en une en regle ou parti facile de le savoir tu vas voir au registre de la propriete
ensuite tu a plus de probleme pour un pret  a savoir que la banque vas estime la maison
et  il estime environ 20 a 30 000 euro de moins que tu achete  et ne prete que 80 %  de la somme estime
bonne chance parcour du combatan mais apres qu el bonheur

Bonsoir,
Bien que l'assurance habitation ne semble pas obligatoire en Espagne, à part INOVEXPAT, comme agent d'assurance habitation, qui semble envahir la toile, quelqu'un connait il un agent pratiquant des tarifs corrects pour un expat. pour pouvoir assurer un petit bien sur la province d'Alicante?
Merci à vous
Cordialement
Joël

Bonsoir

Passez par une agence de courtage en assurance (correduria de seguros) locale qui devrait vous trouver la compagnie proposant une assurance de bon rapport qualité/prix correspondant à vos besoins.
En Espagne, utiliser les services de courtiers, c'est une pratique aussi courante que de faire appel à un gestor pour sa déclaration d'impôt.
Même conseil pour votre assurance auto...

Bonjour à tous,

Je profite de ce fil de discussion pour vous donner une info au sujet d el'assurance habitation :
Pour l'achat de notre maison à Alicante, avec crédit, nous sommes tenus d'avoir une assurance habitation. Chez Sabadell, elle s'élève à 200€ l'année.

Et j'en profite aussi pour vous poser à mon tour des questions :
Nous avons acheté un logement neuf qui n'a que un compteur électrique réduit (pour allumer la lumière) ; savez vous comment procéder pour mettre le compteur d'électricité à notre nom et augmenter le débit, et de même pour ouvrir un compteur d'eau, une ligne téléphonique et un abonnement internet ? Quels papiers, chez que prestataire ???

Merci beaucoup beaucoup 

Bonne journée

Une fois l'achat effectué (et que tu es en possession de l'acte original de compra-venta, dont tu auras pris la précaution de demander un certain nombre de copies, ce qui peut demander plusieurs semaines), tu vas chez le fournisseur d'électricité, et demandes les changements que tu souhaites. Ou tu fais la tournée des différents fournisseurs et leur demande une offre pour l'endroit où tu habites.

Même chose pour les autres fournisseurs. En fait, dans le cas d'un logement neuf, c'est normalement à voir avec le vendeur, qui devrait être à même de t'indiquer quels sont les fournisseurs actuels. Pour l'électricité, il devrait être à même (si ton logement est déjà équipé) de te donner la puissance à demander (preuves à l'appui !). Si non équipé, c'est à calculer en fonction des appareils que tu choisis, cuisine, chauffage/air conditionné, types et puissance des lumières, etc.

Merci AlainL

Et faut il un RDV chez les fournisseurs d'électricité ou juste en agence commerciale ? Ca peut se faire dans la journée ? Et avoir l'eau et l'électricité le jour même ?

Et pourriez vous me conseiller un fournisseur d'électricité ?? Merci encore AlainL

En Espagne, tu y vas, et... fais la queue    Ou passe tout de suite, ou très rapidement si tu es seule, si tu es là à l'ouverture, par exemple. Tu peux aussi prendre rendez-vous.

Perso, je suis avec Iberdrola, mais cela dépend aussi où tu habites, et de ce que tu souhaites. Comme ailleurs, les offres sont pléthoriques.

Tu as aussi la possibilité de demander que quelqu'un passe te voir - et ta maison - pour faire les calculs et une offre, tu peux le demander aux fournisseurs. Dans le cas d'un logement neuf, c'est probablement ce que ferais, s'il est déjà équipé.

In fine, ce qui importe, c'est le calcul de ta puissance réelle nécessaire. C'est vraiment très simple à calculer, chaque appareil a sa puissance calculée indiquée.

Pour te donner un exemple simple, tout se calcule en kWh:

Dans la pièce de vie, j'ai 9 LEDS de 5.5 Wh, soit 49.5 Wh, soit 0.05 kWh
Dans la cuisine, une machine à laver que j'ai calée à 2.2 kWh.
Et un chauffe-eau type cumulus d'aussi 2.2 kWH.

Donc, si tout fonctionne en même temps, il me faudrait au minimum 0.05 + 2.2 + 2.2 = 4.45 kWh au compteur. Mauvais calcul 

Sauf que: mon épouse fait la lessive la journée, donc pas le soir quand les lampes fonctionnent, par contre, le chauffe-eau est en fonction H 24... Mais, vu que le chauffe-eau, par définition, ne fonctionne pas à fond H24, mais seulement de brèves périodes... Donc... Une puissance maximale au compteur de 2.25 kWh me suffirait très largement   

Cet exemple est simplistique, vu que tu as aussi certainement un congélateur, un frigo, et bien d'autres appareils allant du sèche-cheveux à la brosse à dent électrique... liste non exhaustive. C'est juste pour montrer que c'est très simple à prévoir correctement.

Bonjour à tous

Merci de respecter le thème du topic qui est réservé à la présentation des nouveaux membres
Pour les questions, veuillez créer un nouvelle discussion

Cdt
Chrystel

Chrystel a écrit:

Bonjour à tous

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Cdt
Chrystel

Heu c'est moi qui suis  là
Pardon, je me suis trompée de discussion

Vivement le weekend Chrystel

AlainL a écrit:

En Espagne, tu y vas, et... fais la queue    Ou passe tout de suite, ou très rapidement si tu es seule, si tu es là à l'ouverture, par exemple. Tu peux aussi prendre rendez-vous.

Perso, je suis avec Iberdrola, mais cela dépend aussi où tu habites, et de ce que tu souhaites. Comme ailleurs, les offres sont pléthoriques.

Tu as aussi la possibilité de demander que quelqu'un passe te voir - et ta maison - pour faire les calculs et une offre, tu peux le demander aux fournisseurs. Dans le cas d'un logement neuf, c'est probablement ce que ferais, s'il est déjà équipé.

In fine, ce qui importe, c'est le calcul de ta puissance réelle nécessaire. C'est vraiment très simple à calculer, chaque appareil a sa puissance calculée indiquée.

Pour te donner un exemple simple, tout se calcule en kWh:

Dans la pièce de vie, j'ai 9 LEDS de 5.5 Wh, soit 49.5 Wh, soit 0.05 kWh
Dans la cuisine, une machine à laver que j'ai calée à 2.2 kWh.
Et un chauffe-eau type cumulus d'aussi 2.2 kWH.

Donc, si tout fonctionne en même temps, il me faudrait au minimum 0.05 + 2.2 + 2.2 = 4.45 kWh au compteur. Mauvais calcul 

Sauf que: mon épouse fait la lessive la journée, donc pas le soir quand les lampes fonctionnent, par contre, le chauffe-eau est en fonction H 24... Mais, vu que le chauffe-eau, par définition, ne fonctionne pas à fond H24, mais seulement de brèves périodes... Donc... Une puissance maximale au compteur de 2.25 kWh me suffirait très largement   

Cet exemple est simplistique, vu que tu as aussi certainement un congélateur, un frigo, et bien d'autres appareils allant du sèche-cheveux à la brosse à dent électrique... liste non exhaustive. C'est juste pour montrer que c'est très simple à prévoir correctement.

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Ok, bon j'ai fait mon petit calcul, juste à choisir le fournisseur ; je demanderais aussi conseil au promoteur ... Après faudra se mettre d'accord : ou brosse à dents électrique ou sèche cheveux (pas facile de faire les 2 en même temps !)
Nous sommes à côté de Alicante.
Reste la question : après signature du contrat avec le fournisseur, ca met combien de temps à être installé (électricité et eau) ??

Eau, je ne sais pas. Électricité, c'est immédiat (pour autant que la ligne et le compteur existent).

Bonsoir,
Après avoir enregistré qu'il convenait de s'octroyer les services d'un gestor pour une somme acceptable de  60€ x2 ,  dans le cadre de la déclaration fiscale de non résidents, à présent, j'apprends qu'il en plus avoir un référent pour adresse, et voici ce que l'on m'annone:

Bonjour,
Pour l’achat d’un bien comme non-résident, un représentant fiscal va vous être demandé par le notaire.
Nous pouvons le faire pour un montant de 500€ plus TVA (21%), et cela inclus de recevoir vos impôts locaux, taxe ordures. Nous figurons comme votre « boite aux lettres » pour tout ce qui concerne l’administratif.
L’avantage est que nous pouvons intervenir dés que nous recevons dans nos bureaux un document vous concernant.
Le coût de modèle 210 est de 60+TVA, si vous achetez tous les 2, il faut en faire 2 par an si le bien n’est pas loué.
Pour vous faire une estimation du montant de l’impÔt il faudrait que j’ai le dernier reçu IBI de ce bien. Mais comme estimation, vu le prix d’achat, ça ne dépasserait pas les 100 euros par an.
N’oubliez pas de vérifier que le bien est légalement inscrit au registre de la propriété.
Cordialement,

Il n'y a plus de limites!!!!! +et toujours +

Comment trouver ce que le notaire va nous demander à moindre coût?
N'y a t-il pas une autre solution  ?

Il n'est pas obligatoire d'avoir un référent en Espagne.

Merci Serge
Nous sommes limite escroquerie
Que pensez de ce gestor ? 
Je pense que demain je vais leur tirer la sonnette. ..

Heu... Serge: si tu ne parles pas la langue, je dirais que c'est en tout cas conseillé. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait l'an dernier, mon avocat me représentait. Et c'est donc lui qui s'est effectivement chargé de tous ces "détails" en mon absence, sauf pour ce que j'avais déjà pu domicilier (sur ma banque en Espagne) lors de mes présences.

Également, lors de la procédure d'achat, c'était lui qui officiellement me représentait (entre autres par sécurité pour la relecture des contrats), bien que mon épouse et moi soyons bien sur présents lors de la signature.

Disons qu'il y a une nuance entre "obligatoire" et "utile" 

Bonjour, vous êtes en train de vous faire endormir.
Pour acheter en Espagne , résident ou pas, il faut avoir un NIE et une domiciliation bancaire , Point barre !
N'hésitez pas à me contacter je vous envoie mes coordonnées en message privé
Cordialement

Bonsoir
Nous avons nos NIE
Nous avons ouvert un compte bancaire
Nous avons reçu notre Rib pour nos éventuels premiers versements
Si nous sommes amenés à nous rencontrer je vous donnerai ma source d'intoxication!!!!!!
Si j'ai besoin  je vous contacte
Joël

AlainL a écrit:

Heu... Serge: si tu ne parles pas la langue, je dirais que c'est en tout cas conseillé. C'est d'ailleurs ce que j'ai fait l'an dernier, mon avocat me représentait. Et c'est donc lui qui s'est effectivement chargé de tous ces "détails" en mon absence, sauf pour ce que j'avais déjà pu domicilier (sur ma banque en Espagne) lors de mes présences.

Également, lors de la procédure d'achat, c'était lui qui officiellement me représentait (entre autres par sécurité pour la relecture des contrats), bien que mon épouse et moi soyons bien sur présents lors de la signature.

Disons qu'il y a une nuance entre "obligatoire" et "utile" 

Moi j'avais missionné mon avocat pour tout : transfert des commodités + domiciliation auprès de la banque, y compris IBI, taxe poubelle, taxe de non résident... Bref TOUT. Il reste juste l'impôt des non résidents qu'on ne sait domicilier.
Une fois que tout ça est fait, à quoi sert un référent ?

bonjour alain

j ai besoin d un petit renseignement stp
j ai achete une petite maison 45m2 a canyelles 08811 .
j arrive pas a mettre l abonnement du fournisseur electrique a mon nom
peux tu me dire comment faire
merci
laurent

Heu... Tu n'arrives pas, POURQUOI ???
De ton achat, tu as normalement le dernier relevé électrique (ou le demandes à l'ancien propriétaire), sur lequel tu as le nom du fournisseur. Et... tu vas à son agence la plus proche 

il faut fournir un CIE ou bultin electrique et je sais pas a qui m adresser

gourdol a écrit:

il faut fournir un CIE ou bultin electrique et je sais pas a qui m adresser

Bonjour,
CIE ?? Vous ne confondez pas avec NIE ? Que vous devez avoir puisque achat d'un bien...
Ou peut être voulez vous dire "Certificado de Habitabilidad" (certificat d'habitabilité) ? 

Le Boletin peut t'être demandé, de manière à définir la puissance d'électricité acceptable pour ta maison. N'importe quel électricien peut le faire. Un Boletin a une durée de valeur maximale de 20 ans.

Si le propriétaire antérieur avait l'électricité, son fournisseur avait le Boletin correspondant, par contre, tu ne peux pas augmenter la puissance indiquée sans avoir un Boletin actualisé, qui garantit que l'ensemble de l'installation électrique a bien les caractéristiques (par ex: dimension des câbles électriques, des disjoncteurs, etc) permettant d'absorber la puissance que tu demandes. (ce qui, le cas échéant, peut nécessiter de refaire partiellement ou totalement l'installation électrique !).

Et Aliboron a répondu pour le NIE.

Par contre, si ta maison est en zone rustique, l'obtention d'un certificat de habitabilidad est tout un autre problème, et qui demandera du temps... si jamais tu peux l'obtenir