Payer les dettes de l'ancien propriétaire ?

yola1 a écrit:

A noter qu'il faut voir un avocat espagnol comme un notaire en France et Belgique, le notaire espagnol ne fait qu'enregistrer l'acte.
En Espagne n'importe qui peut devenir agent immobilier. Sans aucun diplôme,  sans accès à la profession,  sans contrôle.
Un avocat a fait 5 ans d'études universitaires pour y étudier en profondeur la législation de la propriété immobilière. C'est lui qui a l'expertise dans ce domaine lors d'achat,  et qui fait le travail d'un notaire belge ou français. 
 
Pour ma part, j'ai fait confiance 2 fois à 2 agences immobilières et à chaque fois, elles ont fait des erreurs:
1) un tiers du bâtiment a été construit en dehors de la zone constructible, n'a pas respecté les règles environnementales donc amendes pour la communauté donc à diviser par les propriétaires, pas de dettes sur l'appart mais dettes de la copropriété  (80.000 €, qui a été divisée par le nombre de propriétaires et où certains ont refusé de payer). 80.000 € divisé par 100 ça fait mal, et divisé par 5 propriétaires ça fait très mal
2eme agence)  appartement vidé des meubles car n'appartenait pas au vendeur, et le summum... le vendeur qui a signé la promesse de vente n'était pas le vendeur, d'où avion jusqu'à Madrid, etc où récupéré 8500eur sur les 10.000 eur d'acompte alors que ce n'était pas mon erreur si le vendeur n'était pas le vrai propriétaire .
3e tentative, 3e agence) je prends cette fois un avocat en droit de la propriété.  L'agence le prend mal, boude un peu, fait également des recherches sur les dettes à ses frais pour ensuite me montrer qu'il n'y avait aucun problème ...
Et qu'a trouvé l'avocat... Cet appart avait une hypothèque de plus de ... 10 millions d'euros.  Vous avez bien lu, dix millions d'euros . L'agence immobilière ne l'avait pas vu car pour cela, il fallait lire les jugements de la Court.
Donc maîtriser le droit. 
Avec l'agence immobilière,   j'aurais donc payé toute ma vie pour quelqu'un d'autre.

Conclusion : ne croyez jamais un agent immobilier,  ja-mais. Il vend des appartements,  point barre. Un agent immobilier n'a pas fait 5 ans d'université pour étudier le droit de manière pointue et savoir vérifier en profondeur les dettes cachées qui sont les pires. 5 ans d'université, c'est ce qu'il faut pour connaître la loi. Et un agent immobilier ne peut pas la connaître.

Conclusion et re-conclusion:
Lors de tout achat, prenez un avocat, votre futur en dépend.

Bonsoir, je suis curieux de connaître le nom de ces deux agences !!

Oui super résumé Yola: clair et concis 

Cet appart avait une hypothèque de plus de ... 10 millions d'euros ????
En aucun cas une hypothèque ne peut être prise pour une valeur supérieure à celle du bien pris en garantie !  !
Je vous conseille d'en parler à votre avocat , après cinq ans d'études supérieures il devrait pouvoir vous le confirmer 

Juste pour information, je conseille pour acheter un bien, de se faire remettre
1- La nota simple . qui permet de savoir si un bien existe légalement, qui en est propriétaire, la composition du bien , surface, nombre de pièces ....
et valeur cadastrale.
Et de vérifier la correspondance entre la description faite et le bien acheté
2- D'exiger la présentation des dernières factures Copropriété . électricité, eau  et IBI
Bien que ces factures soient nominatives et non pas rattachées au bien, cela vous évitera des soucis.
Et pour finir, je vous confirme qu'un avocat , en Espagne comme en France a une obligation de moyens, mais aucune obligation de résultats. Même avec cinq ans d'étude !
Par ailleurs, sachez qu'il est fréquent lors de ventes après succession, que les frais de succession n'aient pas été réglés par les héritiers .
Il faut alors légaliser la succession lors de la signature chez le notaire en bloquant la somme correspondante aux-dits frais.
Je précise que ceci n'est pas un obstacle à la vente .

Bonsoir,

Juste une question un avocat n'est il pas assermenté donc un garant ?

Merci

patrickdefrance a écrit:

JEt pour finir, je vous confirme qu'un avocat , en Espagne comme en France a une obligation de moyens, mais aucune obligation de résultats. Même avec cinq ans d'étude !

Non, dans l'absolu ça c'est faux ! S'il est vrai qu'un avocat n'a obligation de résultat lorsqu'il plaide, il est tenu à cette obligation de résultat lorsqu'il se substitue à son client pour les démarches administrative. En clair, si vous l'avez chargé de vérifié qu'un bien n'est grevé d'aucune dette et qu'il s'avère qu'il l'est quand même, il a commis une faute professionnelle qui vous a causé un préjudice dont vous avez le droit de réclamer la compensation outre le fait qu'il peut se faire sanctionné par l'ordre...

EXACT

Serge54 a écrit:

patrickdefrance a écrit:

JEt pour finir, je vous confirme qu'un avocat , en Espagne comme en France a une obligation de moyens, mais aucune obligation de résultats. Même avec cinq ans d'étude !

Non, dans l'absolu ça c'est faux ! S'il est vrai qu'un avocat n'a obligation de résultat lorsqu'il plaide, il est tenu à cette obligation de résultat lorsqu'il se substitue à son client pour les démarches administrative. En clair, si vous l'avez chargé de vérifié qu'un bien n'est grevé d'aucune dette et qu'il s'avère qu'il l'est quand même, il a commis une faute professionnelle qui vous a causé un préjudice dont vous avez le droit de réclamer la compensation outre le fait qu'il peut se faire sanctionné par l'ordre...

Que ceux qui ont déjà intenté un procès contre un avocat me jettent la première pierre !

patrickdefrance a écrit:

Que ceux qui ont déjà intenté un procès contre un avocat me jettent la première pierre !

Il y en a, mais le plus souvent les personnes lésées se contentent de dénoncer l'incompétent ou le véreux à l'ordre qui sanctionne alors l'avocat. Cette sanction peut aller jusqu'à la radiation !

Serge54 a écrit:

patrickdefrance a écrit:

JEt pour finir, je vous confirme qu'un avocat , en Espagne comme en France a une obligation de moyens, mais aucune obligation de résultats. Même avec cinq ans d'étude !

Non, dans l'absolu ça c'est faux ! S'il est vrai qu'un avocat n'a obligation de résultat lorsqu'il plaide, il est tenu à cette obligation de résultat lorsqu'il se substitue à son client pour les démarches administrativeS. En clair, si vous l'avez chargé de vérifiER qu'un bien n'est grevé d'aucune dette et qu'il s'avère qu'il l'est quand même, il a commis une faute professionnelle qui vous a causé un préjudice dont vous avez le droit de réclamer la compensation outre le fait qu'il peut se faire sanctionnER par l'ordre...

Oups je n'avais pas bu, je vous l'assure ; mais quand je tape à la volée sur mon clavier, j'oublie l'orthographe. Je l'ai déjà signalé, mais là j'ai fait vraiment fort ! Merci à rexe qui m'a obligé à me relire en commentant mon post et me permet ainsi de me corriger.

patrickdefrance a écrit:

Juste pour information, je conseille pour acheter un bien, de se faire remettre
1- La nota simple . qui permet de savoir si un bien existe légalement, qui en est propriétaire, la composition du bien , surface, nombre de pièces ....
et valeur cadastrale.
Et de vérifier la correspondance entre la description faite et le bien acheté
2- D'exiger la présentation des dernières factures Copropriété . électricité, eau  et IBI
Bien que ces factures soient nominatives et non pas rattachées au bien, cela vous évitera des soucis.  .

Désolé, j'ignore si vous êtes agent immobilier,
mais je réitère mes dires , prendre un avocat, point. Car les dettes dont vous parlez sont minimes et ce n'est certainement pas de la façon que vous expliquez que vous les verrez.
Bien à vous

patrickdefrance a écrit:

Cet appart avait une hypothèque de plus de ... 10 millions d'euros ????
En aucun cas une hypothèque ne peut être prise pour une valeur supérieure à celle du bien pris en garantie !

Je rectifie. Cet appart avait une dette de plus de dix millions d euros. Une dette, et non une hypothèque.  Mille excuses pour cette erreur de mot.  Mais au final c'est pareil , il y avait 10 millions d'euros dessus, avec 3 jugements dessus, un x ieme curateur, et tutti quanti.

Les jugements avec curateur désigné ne sont pas pour enregistrer x dettes sur un appart si elles n'étaient pas récupérables via le futur acheteur.

Bref, il faut un avocat. 😉 Bien à vous

Non mais vraiment 10 millions d euros sur un appart.......euh situe sur central park.....mdr

si le vendeur est promoteur immobilier (entreprise de construction) oui pourquoi pas 10.000.000€ de dettes

  il ta moucher 

Carine3a a écrit:

Non mais vraiment 10 millions d euros sur un appart.......euh situe sur central park.....mdr

Le constructeur et le promoteur ont fait faillite entre 2007 et 2009 😉 Bien deviné 😊

Carine3a a écrit:

Non mais vraiment 10 millions d euros sur un appart.......euh situe sur central park.....mdr

Le constructeur et le promoteur ont fait faillite entre 2007 et 2009.
Dans mon cas c'est un peu particulier ici car ce n'est pas une saisie par une banque qui devient la vendeur. Il i y a eu 3 jugements entre 201x et 2016, 2 curateurs, avec une dette explosant dans le dernier jugement, et où au final les deux vendeurs désignés par les curateurs ne pouvaient être que deux personnes bien précises,  les deux architectes du projet. D'où l'importance d'un avocat pour s'assurer que les representants du vendeur sont bien les 2 personnes du jugement (vital sic l'avocat, car sinon l'argent que vous leur payerez,  ils  peuvent partir avec et impossible de le récupérer).  D'où importance d'un avocat qui sait que regarder et qui va faire un contrat d'achat en béton enregistré chez le notaire pour eviter que vous perdiez les 10.000 eur d'acompte ou pire le montant de l'appartement s'ils ne sont pas les vendeurs ou qu'ils voudraient partir avec l'argent.
Ils ont longtemps fait de la résistance pour les vendre, où la dette s'est accumulée (cet appart était parmi les derniers à vendre, où je suppose les dettes de la cinstruction s y est retrouvée. 240 appartements avec une dette de 50.000 eur  de construction sur chacun est une somme normale, dettes qui va que sur quelques uns derniers appartements, avec des intérêts et pénalités qui explosent avec les années ).  J'ajoute qu'ils ne payaient pas les charges communitaires car ils possédaient la majorité,  décidaient de ne pas se poursuivre, etc 😉
C'est d'une complexité rare, mais ça existe, et je n'ai pas été la seule car les derniers appartements devaient avoir cette dette importante. En tout cas celui que je convoitais et un autre d'un voisin avaient cela.

Il ne faut pas rire avec cela, c'est réel en Espagne. Vous pouvez payer toute votre vie pour des erreurs "commises par d'autres" précédemment.  Entre guillemets car vous êtes sensés le savoir lors de l'achat et donc ça devient votre erreur et  non plus celle des autres.

Ca peut être vu comme totalement impossible depuis la Belgique et France tellement on y est bien protégé,  mais en Espagne c'est totalement différent.

Ce qui semble impossible ou illégal dans son pays d'origine ne veut pas dire que ca n'est pas possible ou légal dans un autre.
J'espère avoir au moins convaincu quelques futurs acheteurs car prendre un avocat coûte souvent moins cher (ou équivalent ), et dans les cas les plus graves c'est clairement moins cher vu ce que vous eviterez.
Mais cela, quasiment aucune agence immobilière ne vous le dira car elle compte sur ces 2000 €  minimum / 1,5 - 2,5 % de frais de vérification. D'où mon post.

Et les avocats des agences immobilières, Yola1 ?
Peut-on leur faire confiance ?
Vous en pensez quoi ? 

Non ils sont ensemble ils font pour eux pas pour vous on est entrain de le vivre prendre un avocat independant salutations

a condition de prendre de gros cabinet  pour nous francais et belge  l espagne c et la jungle

Ludiane a écrit:

Et les avocats des agences immobilières, Yola1 ?
Peut-on leur faire confiance ?
Vous en pensez quoi ? 

Ben oui, Rexe. 
Dans la jungle, c'est la loi du plus fort.
Alors, pour être du côté du plus fort, j'ai besoin de savoir si on peut faire confiance à l'avocat de l'agence ou si il vaut mieux avoir recours à son avocat personnel (même si je crois connaître la réponse).

L'avocat de l'agence non surtout pas il défend les intérêts que de l'agence prend en un que tu choisis toi et non celui de l'agence ou du vendeur oubli jamais que l'espagne et la jungle et que tu peux être floué de tous les cotes surtout quand tu es étrange des fois economiser un avocat revient très chere à la fin

Ludiane a écrit:

Ben oui, Rexe. 
Dans la jungle, c'est la loi du plus fort.
Alors, pour être du côté du plus fort, j'ai besoin de savoir si on peut faire confiance à l'avocat de l'agence ou si il vaut mieux avoir recours à son avocat personnel (même si je crois connaître la réponse).

Merci pour ton conseil, Rexe 

et quand je dit la jungle le MOT ET FAIBLE

Ludiane a écrit:

Merci pour ton conseil, Rexe 

Ludiane a écrit:

Et les avocats des agences immobilières, Yola1 ?
Peut-on leur faire confiance ?
Vous en pensez quoi ? 

Je pense qu'il faut un avocat indépendant.

Ce n'est pas plus cher, pas plus difficile,  aujourd'hui avec internet, il est très facile d'en trouver, et on évite le copinage "business to business"...

Si vous êtes très prudente et prenez des professionnels indépendants pour chaque domaine  (agent immobilier, avocat, notaire, assureur, comptable),  vous trouverez votre bonheur sans nuages 😊😊😊

Une question qui n'a pas eu réponse :

je trouve un appart qui me plait, je contact un avocat et il découvre des dettes pour xxxxx euros (taxe, eau, électricité, ...).
qu'advient-il de la suite de la vente ?
on casse la vente ?
on peux continuer la vente en déduisant les dettes du prix d'achats et l'avocat pay les dettes ?

cela m'est arrivé lors de l'achat de ma maison. Celle ci etait hypotéquée. Ni l'ancien propriétaire, ni l'agence ne m'ont averti.  heureusement, j'ai demandé à un avocat de m'accompagner pour la transaction. Il a fait déduire directement devant le notaire, le montant de l'hypotèque, les frais divers et impots. Il a reglé directement le solde à la banque qui était presente.

Ludiane a écrit:

ptit_belge a écrit:

aussi bien des  saisies bancaires, dettes de taxes, eau, électricité

C'est le boulot de l'avocat de voir si il y a des dettes.
Après dans le cas ou il y en a je sais pas comment on doit faire.... Si l'avocat va faire déduire les dettes du prix d'achat .....    Là j'ai pas la réponse

Et moi, ça m'intéresserait d'avoir cette réponse, justement. Car comment concevoir qu'un acquéreur se verrait hériter des dettes de l'ancien propriétaire tout ça parce qu'il rachète l'immeuble ? Pour moi, c'est juste inconcevable même en cas d'insolvabilité de l'ancien propriétaire ... Mais peut-être que je manque d'informations. 

Pardon ce n'est pas à Ludiane que je m'adresse mais à RAYNAUDTHOMAS
bonsoir
On peut rencontrer ce probleme également dans un commerce , de devoir payer les dettes de l'ancien proprietaire ou de l'ancien locataire ( ds le cas d'une location..) .
J'ai vecu cela comme une arnaque . Pour ouvrir le bar j'ai  du payer les 2000 euros d'arriérés d'electricite du précédent locataire du bar. 
Le service d'électricité refusait de me reouvrir le compteur si je ne payait pas la dette... le proprio du bar refusait de payer pour son ancien locataire, et il ne voulait pas non plus engager un avocat pour retrouver le locataire ...

Alors oui j'ai payé ... car ouvrir et faire fonctionner un bar ss lumière,  sans courant , c'est impossible. 

Je pense RAYNAUDTHOMAS que vous savez que ces pratiques sont courantes en Espagne...

bonjour !

Pour obtenir la nota simple, sur laquelle entre autres figurent les charges attachées à la propriété, vous pouvez par exemple (il en existe d'autre) utiliser ce site : http://www.registrosonline.es/

Cela coûte une 20aine d'euros.

sa coute moins chere en passant par internet directement au registre de la propriete ou et le biens

ludojoey a écrit:

bonjour !

Pour obtenir la nota simple, sur laquelle entre autres figurent les charges attachées à la propriété, vous pouvez par exemple (il en existe d'autre) utiliser ce site : http://www.registrosonline.es/

Cela coûte une 20aine d'euros.

ptit_belge a écrit:

...qu'advient-il de la suite de la vente ?...

C'est à ton choix:

Sachant que tu deviens responsable tant de l'actif que du passif:
- soit casser pour raison de non-conformité de l'objet;
- soit faire un arrangement pour résoudre le problème;
- soit passer par les réserves que fera l'avocat sur le contrat de compra-venta.

Dans la pratique, mon conseil est plutôt:
- si le montant est faible, de tenter un arrangement privé;
- si le montant n'est pas négligeable, de fuir et choisir un autre bien;
- Si le montant est entre les deux, de passer par les réserves via l'avocat.

Il peut par ailleurs s'agir de montants (dettes pures), ou de tout autre type de problème, par exemple infractions aux législations de construction 

Alain, si tu fuis, récupères-tu ton acompte ?

Et si j'ai bien compris, lorsqu'on se dirige vers un autre bien, on reprend tout à zéro concernant les honoraires de l'avocat. C'est à dire que la somme qu'il demandait au départ se verra grevée des frais occasionnés par le fait de refuser l'achat ?

Le mien il m'a aidé après un contact informel. Il m'a déconseillé successivement deux achats sans demander d'honoraires. Je n'avais pas versé d'acompte. C'est seulement quand j'ai eu son feu vert que j'ai signé sur un bien et donné un acompte. Coût, de mémoire, 1,2% du prix d'achat pour me représenter dans toutes les démarches légales et administratives. Je trouve que ce n'est pas cher payé pour acheter en toute tranquillité...

Serge54 a écrit:

Le mien il m'a aidé après un contact informel. Il m'a déconseillé successivement deux achats sans demander d'honoraires. Je n'avais pas versé d'acompte. C'est seulement quand j'ai eu son feu vert que j'ai signé sur un bien et donné un acompte. Coût, de mémoire, 1,2% du prix d'achat pour me représenter dans toutes les démarches légales et administratives. Je trouve que ce n'est pas cher payé pour acheter en toute tranquillité...

Comme quoi il vous a évité deux pièges, je parie qu'il n'était pas recommandé par l'agence !

Bonjour,
Dans mon cas, j'ai acheté un studio en saisie bancaire. J'ai donc traité avec la banque, le notaire et l'intermédiaire immobilier.
Personne ne m'avait rien dit des éventuelles dettes de l'ancien propriétaire.
Afin d'accélérer les choses, j'ai réglé les dettes pour l'eau et l'électricité, qui n'étaient
pas non plus énormes.
Par contre, pour les charges de copropriété qui étaient conséquentes, j'ai négocié avec la copro pour ne pas avoir à payer la totalité.
Cordialement

patrickdefrance a écrit:

Serge54 a écrit:

Le mien il m'a aidé après un contact informel. Il m'a déconseillé successivement deux achats sans demander d'honoraires. Je n'avais pas versé d'acompte. C'est seulement quand j'ai eu son feu vert que j'ai signé sur un bien et donné un acompte. Coût, de mémoire, 1,2% du prix d'achat pour me représenter dans toutes les démarches légales et administratives. Je trouve que ce n'est pas cher payé pour acheter en toute tranquillité...

Comme quoi il vous a évité deux pièges, je parie qu'il n'était pas recommandé par l'agence !

Effectivement, il m'a évité de me mettre dans une me*de impossible à s'en dépatouiller ! C'est d'ailleurs une règle essentielle : Un avocat est indispensable, mais un avocat qui n'a rien à voir ni avec l'agence, ni avec le propriétaire...
JE SAIS ! Certains vont nous dire sur le forum que eux n'ont pas fait appel à un avocat et que tous s'est bien passé à part quelques broutilles (eaux, gaz, électricité, copropriété, etc...), mais dans mon ca, il s'agissait:
1) d'un bien construit sans permis de bâtir.
2) d'un bien construit sur une propriété horizontale sans déterminer qui était propriétaire de quoi (j'achetais +/- 60 % du terrain sur lequel il y avait 2 villas construites + une préemption de l'État sur 20% de la propriété pour élargir une route (route de campagne transformée en route nationale...)
Alors oui, j'ai bien failli me faire avoir deux fois.
Je précise que c'était dans la région de Chiclana de la Frontera où plus de 60% des constructions n'ont pas de permis de bâtir. Les autorités discutent entre-elles depuis 15 ans pour savoir celles qu'ils vont régulariser et celles dont ils vont exiger la démolition. La roulette russe en quelque sorte...

Je précise que c'était dans la région de Chiclana de la Frontera où plus de 60% des constructions n'ont pas de permis de bâtir

partout en andalousie il y a 70 % de constructions sans permis

Que penser des propriétés construites dans une zone de résidence ? N'y aurait-il pas moins de risques de tomber sur une construction en zone non autorisée puisque les maisons y poussent comme des champignons ?

Rien a part vérifier car il n'y a même des immeubles hôtels illégaux donc il ni à rien de sûr à par le fait de se couvrir avec un avocat
https://www.consoglobe.com/protection-d … espagne-cg

Ludiane a écrit:

Que penser des propriétés construites dans une zone de résidence ? N'y aurait-il pas moins de risques de tomber sur une construction en zone non autorisée puisque les maisons y poussent comme des champignons ?