Frais sur location immobilière

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Je ne comprends pas tes questions.
Tu veux acheter un bien et ensuite tu veux que quelqu'un paye pour le reste ?
Quand tu as un bien, c'est un peu normal que cela a toi de payer pour l'entretien de ta maison, les fournitures etc... Lol

Sa question est justifiée. En France, la majorité des propriétaires ne fournissent pas l'électroménager, ne paient pas toutes les réparations, ne paient pas l'entretien annuel de la chaudière à gaz du logement par exemple, etc

En fait, je n'avais pas vu que c'était pour le louer.
Et c'est vrai que ici le propriétaire paye quasi pour tout. 😁

Arriver a dégager un profit en louant un bien locatif, c'est pas évident du tout car cela implique forcement que le montant du loyer soit supérieur aux couts qui sont:
- l'impôt foncier (property taxes).
- les HOA ou les frais d'entretien du bien.
- les intérêts si achat à credit.
- la commission a payer à une agence immobilière si votre bien est confié à une agence.

Bien souvent le cumul mensuel des ces couts, va dépasser le prix d'un loyer qu'un locataire voudra bien payer, donc votre bien locatif va générer du déficit.

Au cout va venir s'ajouter les aléas liés aux locataires, comme les loyers impayés et les dégâts éventuels.
Aussi dans le cas rare ou vous arrivez a dégager un profit, ne pas négliger que ce profit est imposable.   

Je suis propriétaire depuis 2005 d'un condo en Californie que je loue, je sais de quoi je parle et si c'était à refaire, je ne le referai pas.

Ayant 2 biens en location, je confirme que le proprio doit payer toutes ces choses que ton ami paye, c'est tout à fait normal ! Et si le bien est situé dans une communauté, il y a en plus les HOA à payer 

Selon les Etats et les secteurs, une single family home hors communauté est le meilleur choix. Nos 2 maisons louées, en Floride, dégagent un très bon profit, et nous n'hésiterons pas une seconde pour en acheter une 3e si l'occasion se présente 

Sunshine74 a écrit:

Ayant 2 biens en location, je confirme que le proprio doit payer toutes ces choses que ton ami paye, c'est tout à fait normal ! Et si le bien est situé dans une communauté, il y a en plus les HOA à payer 

Selon les Etats et les secteurs, une single family home hors communauté est le meilleur choix. Nos 2 maisons louées, en Floride, dégagent un très bon profit, et nous n'hésiterons pas une seconde pour en acheter une 3e si l'occasion se présente 

Tant mieux pour vous, mais moi je pense qu'investir dans l'immobilier est un des plus mauvais investissement que l'on puisse faire sauf si:
- on a beaucoup de moyens et que l'on est capable d'acheter cash (sans s'endetter) sinon les intérêts vont devoir se déduire du profit.
- on a la chance d'avoir trouvé des locataires parfaits (qui payent rubis sur l'ongle le loyer et qui ne dégradent pas le bien).
- que l'état général du bien soit irréprochable car les profits sont si petits qu'il ne reste rien pour faire des travaux.
- que l'on ne passe surtout pas par une agence pour louer car si en plus on doit payer une commission, il ne va plus rien rester... donc impérativement être sur place.

Maintenant je peux me tromper mais dans ce cas, expliquez moi...

Pescaraplace a écrit:

Arriver a dégager un profit en louant un bien locatif, c'est pas évident du tout car cela implique forcement que le montant du loyer soit supérieur aux couts qui sont:
- l'impôt foncier (property taxes).
- les HOA ou les frais d'entretien du bien.
- les intérêts si achat à credit.
- la commission a payer à une agence immobilière si votre bien est confié à une agence.

Bien souvent le cumul mensuel des ces couts, va dépasser le prix d'un loyer qu'un locataire voudra bien payer, donc votre bien locatif va générer du déficit.

Au cout va venir s'ajouter les aléas liés aux locataires, comme les loyers impayés et les dégâts éventuels.
Aussi dans le cas rare ou vous arrivez a dégager un profit, ne pas négliger que ce profit est imposable.   

Je suis propriétaire depuis 2005 d'un condo en Californie que je loue, je sais de quoi je parle et si c'était à refaire, je ne le referai pas.

Moi j'ai la meme chose en France... et en tant que resident etranger si je mets foncier, RDS, CSG, frais et impots... c'est en gros 50% de retenue, le pire de mes investissements mais ca n'etait pas prevu (residence principale louee en pensant que je reviendrais 3 ans plus tard)... donc j'imagine que le condo en Californie c'est pas pire!
Concernasnt les HOA, c'est pas le locataire qui paye?
Et pourquoi tu revends pas au fait?

Sinon dans ta demonstration tu oublies 2 choses :

1/ Tu as un deficit de cash flow... mais tu as un Asset dans ton bilan
2/ L'appreciation du bien immobilier (en principe sauf si mal choisi)

Pescaraplace a écrit:

Sunshine74 a écrit:

Ayant 2 biens en location, je confirme que le proprio doit payer toutes ces choses que ton ami paye, c'est tout à fait normal ! Et si le bien est situé dans une communauté, il y a en plus les HOA à payer 

Selon les Etats et les secteurs, une single family home hors communauté est le meilleur choix. Nos 2 maisons louées, en Floride, dégagent un très bon profit, et nous n'hésiterons pas une seconde pour en acheter une 3e si l'occasion se présente 

Tant mieux pour vous, mais moi je pense qu'investir dans l'immobilier est un des plus mauvais investissement que l'on puisse faire sauf si:
- on a beaucoup de moyens et que l'on est capable d'acheter cash (sans s'endetter) sinon les intérêts vont devoir se déduire du profit.
- on a la chance d'avoir trouvé des locataires parfaits (qui payent rubis sur l'ongle le loyer et qui ne dégradent pas le bien).
- que l'état général du bien soit irréprochable car les profits sont si petits qu'il ne reste rien pour faire des travaux.
- que l'on ne passe surtout pas par une agence pour louer car si en plus on doit payer une commission, il ne va plus rien rester... donc impérativement être sur place.

Maintenant je peux me tromper mais dans ce cas, expliquez moi...

Au Global je suis assez d'accord, sauf ton point No1 car meme si tu as le cash le probleme est le meme : Si il; y a un meilleurs investissement (eg stock Market) mieux vaut ne pas acheter cash.

Sinon il me semble que l'ideal serait d'avoir un bien dans lequel tu peux sous louer une partie independante, genre une chambre air BnB... mais je peux me tromper. Achat locatif je suis aussi assez refroidi... je pense que garage en ville ou place de parking a louer c'est plus simple.

lofolo a écrit:

Pescaraplace a écrit:

Arriver a dégager un profit en louant un bien locatif, c'est pas évident du tout car cela implique forcement que le montant du loyer soit supérieur aux couts qui sont:
- l'impôt foncier (property taxes).
- les HOA ou les frais d'entretien du bien.
- les intérêts si achat à credit.
- la commission a payer à une agence immobilière si votre bien est confié à une agence.

Bien souvent le cumul mensuel des ces couts, va dépasser le prix d'un loyer qu'un locataire voudra bien payer, donc votre bien locatif va générer du déficit.

Au cout va venir s'ajouter les aléas liés aux locataires, comme les loyers impayés et les dégâts éventuels.
Aussi dans le cas rare ou vous arrivez a dégager un profit, ne pas négliger que ce profit est imposable.   

Je suis propriétaire depuis 2005 d'un condo en Californie que je loue, je sais de quoi je parle et si c'était à refaire, je ne le referai pas.

Moi j'ai la meme chose en France... et en tant que resident etranger si je mets foncier, RDS, CSG, frais et impots... c'est en gros 50% de retenue, le pire de mes investissements mais ca n'etait pas prevu (residence principale louee en pensant que je reviendrais 3 ans plus tard)... donc j'imagine que le condo en Californie c'est pas pire!
Concernasnt les HOA, c'est pas le locataire qui paye?
Et pourquoi tu revends pas au fait?

Sinon dans ta demonstration tu oublies 2 choses :

1/ Tu as un deficit de cash flow... mais tu as un Asset dans ton bilan
2/ L'appreciation du bien immobilier (en principe sauf si mal choisi)

Merci pour plus ou moins confirmer ce que je ressens... et je ne parle pas des impôts fonciers (property taxes) que le paie (environ 1% de la valeur vénale du bien) tous les ans qu'il faut encore déduire du profit.

Les HOA ce sont les locataires qui les payent, mais vu qu'elles te sont facturées, c'est toi qui les paient, celles çi étant inclues dans le prix mensuel de la location.   

Pourquoi je ne revends pas, parce que j'ai acheté trop cher en 2005, la valeur à baissé lors de la crise financière et aujourd'hui, si je vends, le produit de la vente couvrira le restant du du mortgage.

Donc c'est nul de vendre aujourd'hui... autant attendre que la dette finisse par se payer par les loyers et d'en ressortir un réel profit.

Comme je le vois, l'immobilier c'est un outil qui va protéger un patrimoine sur la durée, pas un outil qui va générer une rémunération mensuel.

lofolo a écrit:

Pescaraplace a écrit:

Sunshine74 a écrit:

Ayant 2 biens en location, je confirme que le proprio doit payer toutes ces choses que ton ami paye, c'est tout à fait normal ! Et si le bien est situé dans une communauté, il y a en plus les HOA à payer 

Selon les Etats et les secteurs, une single family home hors communauté est le meilleur choix. Nos 2 maisons louées, en Floride, dégagent un très bon profit, et nous n'hésiterons pas une seconde pour en acheter une 3e si l'occasion se présente 

Tant mieux pour vous, mais moi je pense qu'investir dans l'immobilier est un des plus mauvais investissement que l'on puisse faire sauf si:
- on a beaucoup de moyens et que l'on est capable d'acheter cash (sans s'endetter) sinon les intérêts vont devoir se déduire du profit.
- on a la chance d'avoir trouvé des locataires parfaits (qui payent rubis sur l'ongle le loyer et qui ne dégradent pas le bien).
- que l'état général du bien soit irréprochable car les profits sont si petits qu'il ne reste rien pour faire des travaux.
- que l'on ne passe surtout pas par une agence pour louer car si en plus on doit payer une commission, il ne va plus rien rester... donc impérativement être sur place.

Maintenant je peux me tromper mais dans ce cas, expliquez moi...

Au Global je suis assez d'accord, sauf ton point No1 car meme si tu as le cash le probleme est le meme : Si il; y a un meilleurs investissement (eg stock Market) mieux vaut ne pas acheter cash.

Sinon il me semble que l'ideal serait d'avoir un bien dans lequel tu peux sous louer une partie independante, genre une chambre air BnB... mais je peux me tromper. Achat locatif je suis aussi assez refroidi... je pense que garage en ville ou place de parking a louer c'est plus simple.

Si tu as le cash, tu évites l'emprunt donc de devoir payer des intérêts, donc tu optimises ton profit.

Pescaraplace a écrit:

lofolo a écrit:

Pescaraplace a écrit:

Tant mieux pour vous, mais moi je pense qu'investir dans l'immobilier est un des plus mauvais investissement que l'on puisse faire sauf si:
- on a beaucoup de moyens et que l'on est capable d'acheter cash (sans s'endetter) sinon les intérêts vont devoir se déduire du profit.
- on a la chance d'avoir trouvé des locataires parfaits (qui payent rubis sur l'ongle le loyer et qui ne dégradent pas le bien).
- que l'état général du bien soit irréprochable car les profits sont si petits qu'il ne reste rien pour faire des travaux.
- que l'on ne passe surtout pas par une agence pour louer car si en plus on doit payer une commission, il ne va plus rien rester... donc impérativement être sur place.

Maintenant je peux me tromper mais dans ce cas, expliquez moi...

Au Global je suis assez d'accord, sauf ton point No1 car meme si tu as le cash le probleme est le meme : Si il; y a un meilleurs investissement (eg stock Market) mieux vaut ne pas acheter cash.

Sinon il me semble que l'ideal serait d'avoir un bien dans lequel tu peux sous louer une partie independante, genre une chambre air BnB... mais je peux me tromper. Achat locatif je suis aussi assez refroidi... je pense que garage en ville ou place de parking a louer c'est plus simple.

Si tu as le cash, tu évites l'emprunt donc de devoir payer des intérêts, donc tu optimises ton profit.

oui et non, imagine que tu payes 4% d'interets mais que tu as un placement en bourse qui te ramene 7%... dans ce cas mieux vaut payer les interets de l'emprunt meme su tu as le cash.

Mais bon, globalement je suis assez d'accord avec toi que soit tu es un pro de l'investissement immobilier (genre investissement dans des studio etudiants dont tu t'occupes vraiment etc.) ou soit il y a d'autres placements plus simples pour les neophytes... dans mon cas comme dans le tiens, bad idea

Dans le genre super investissement, j’avais acheté de l’or et de l’argent à l’automne 2019.
Depuis le début de l’année, l’or a pris 30% et l’argent 25% et tout ça sans les soucis liés à l’immobilier qui lui est stagnant, voire orienté à la baisse dans un proche futur.

Pescaraplace a écrit:

Dans le genre super investissement, j’avais acheté de l’or et de l’argent à l’automne 2019.
Depuis le début de l’année, l’or a pris 30% et l’argent 25% et tout ça sans les soucis liés à l’immobilier qui lui est stagnant, voire orienté à la baisse dans un proche futur.

Et moi j'ai investi un peu, pas assez, dans amazon en debut d'annee et en gros j'ai presque double en 6 mois!

Désolée de lire vos mauvaises expériences .... en France, la fiscalité est trop élevée, et les locataires hyper protégés, c'était hors de question pour nous d'y investir. Et on ne peut pas comparer la Californie et la Floride, car là encore la fiscalité importante de la Californie a forcément un impact sur la rentabilité.

Nous avons payé cash, et mis à part notre tout premier locataire, nous n'avons jamais eu de souci, et le profit est bel et bien là .... je pense qu'il faut faire les bons choix du départ !

C’est là où tu te rends compte que l’immobilier est loin d’être un bon investissement, surtout quand tu regardes au ratio rentabilité / soucis / investissement / retour car c’est loin d’être attractif.

Avant que la fiscalité soit un problème, faudrait il encore faire un profit car tu paies des taxes sur les profits.

Sunshine74 a écrit:

Désolée de lire vos mauvaises expériences .... en France, la fiscalité est trop élevée, et les locataires hyper protégés, c'était hors de question pour nous d'y investir. Et on ne peut pas comparer la Californie et la Floride, car là encore la fiscalité importante de la Californie a forcément un impact sur la rentabilité.

Nous avons payé cash, et mis à part notre tout premier locataire, nous n'avons jamais eu de souci, et le profit est bel et bien là .... je pense qu'il faut faire les bons choix du départ !

Ça veut dire quoi la fiscalité importante de Californie ??? parce que déjà il n'y aura de la fiscalité qui si on fait du profit et ensuite, cette fiscalité c'est moins de 10%, à savoir que s'il y en a, en plus elle est déductible.

Donc non, c'est pas vraiment ce que l'on peut appeler une fiscalité importante... tout du moins pénalisante.

Pescaraplace a écrit:

Avant que la fiscalité soit un problème, faudrait il encore faire un profit car tu paies des taxes sur les profits.

Nous avons une expérience complètement différente, donc tu ne peux pas généraliser !  Tu ne fais pas de profit avec ton condo en Californie, donc tu déconseilles ce genre d'investissement  ..... moi je fais du profit avec mes 2 maisons en Floride, donc je recommande.
Let's agree to disagree 😉

Sunshine74 a écrit:

Pescaraplace a écrit:

Avant que la fiscalité soit un problème, faudrait il encore faire un profit car tu paies des taxes sur les profits.

Nous avons une expérience complètement différente, donc tu ne peux pas généraliser !  Tu ne fais pas de profit avec ton condo en Californie, donc tu déconseilles ce genre d'investissement  ..... moi je fais du profit avec mes 2 maisons en Floride, donc je recommande.
Let's agree to disagree 😉

Je n'ai jamais dit l'inverse, bien au contraire car j'ai dit que pour faire du profit dans l'investissement locatif, une des conditions c'est justement de ne pas avoir d'emprunt ce que tu n'as pas... car le profit est tellement faible, qu'il ne supporte pas de payer les intérêts de la dette ou tout simplement le cout de l'argent.

Donc si tu fais du profit et tant mieux pour toi, c'est tout simplement parce que tes biens locatifs sont à 100% financés... c'est pas parce qu'une fiscalité t'en empêcherait parce que même en Floride, le produit de tes locations est soumis à l'impôt Federal américain.

Bonjour

Déjà il faut expliquer que la fiscalité en Floride et en Californie n'est pas la même.
Je ne connais que celle de Floride.
Ensuite les condos ont des avantages et des inconvénients par rapport aux maisons individuelles.
Je ne vais pas en faire la liste.
Les condos ont des charges élevées, par exemple et ont des restrictions aux conditions de locations (il n'y a pas de généralités, il faut lire le condo doc).
En Floride, les property taxes sont de 2% de la valeur du marché.
Et a ce sujet, il peut y avoir des variations a la hausse comme a la baisse chaque année.
En Floride on amortit les biens, donc on se retrouve très rarement en positif et donc pas d’impôt a régler.
De plus, il n'y a pas d’impôt sur le revenu en Floride (mais il reste l’impôt Fédéral).

Il fallait bien se douter, qu'a un moment viendrait sur la table, les frais des agences....
Si vous pouvez tout faire vous même en étant sur place, pourquoi pas.

Un conseil, si vous n'achetez qu'un bien, cela représente trop de frais.
Vous pouvez faire de l'argent en achetant plusieurs biens, afin de mutualiser les frais de compta par exemple et mutualiser les risques sur plusieurs locataires.
Vous pouvez également faire des locations nues et d'autres en meublées (suivant le condo doc, aussi).
Quand aux plus valus, aucune projection possible, le marché est toujours instable, a la hausse comme a la baisse (je suis dans ce métier depuis plus de 10 ans).

Le cash n'est pas fait pour l'immobilier locatif, aux USA comme en France. Quand on a du cash, on le garde pour le placer sur des supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire a crédit. Ce n'est pas mon conseil, c'est le conseil de toute la profession.

Bahamas55 a écrit:

Bonjour

Déjà il faut expliquer que la fiscalité en Floride et en Californie n'est pas la même.
Je ne connais que celle de Floride.
Ensuite les condos ont des avantages et des inconvénients par rapport aux maisons individuelles.
Je ne vais pas en faire la liste.
Les condos ont des charges élevées, par exemple et ont des restrictions aux conditions de locations (il n'y a pas de généralités, il faut lire le condo doc).
En Floride, les property taxes sont de 2% de la valeur du marché.
Et a ce sujet, il peut y avoir des variations a la hausse comme a la baisse chaque année.
En Floride on amortit les biens, donc on se retrouve très rarement en positif et donc pas d’impôt a régler.
De plus, il n'y a pas d’impôt sur le revenu en Floride (mais il reste l’impôt Fédéral).

Il fallait bien se douter, qu'a un moment viendrait sur la table, les frais des agences....
Si vous pouvez tout faire vous même en étant sur place, pourquoi pas.

Un conseil, si vous n'achetez qu'un bien, cela représente trop de frais.
Vous pouvez faire de l'argent en achetant plusieurs biens, afin de mutualiser les frais de compta par exemple et mutualiser les risques sur plusieurs locataires.
Vous pouvez également faire des locations nues et d'autres en meublées (suivant le condo doc, aussi).
Quand aux plus valus, aucune projection possible, le marché est toujours instable, a la hausse comme a la baisse (je suis dans ce métier depuis plus de 10 ans).

Le cash n'est pas fait pour l'immobilier locatif, aux USA comme en France. Quand on a du cash, on le garde pour le placer sur des supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire a crédit. Ce n'est pas mon conseil, c'est le conseil de toute la profession.

Ici en Californie, tout comme en Floride les property taxes représentent 2% de la valeur du bien et tout comme en Floride, il faut payer les taxes fédérales.
Concernant l'impôt de Californie, c'est très rare de devoir en payer sur les propriétés immobilières pour les raisons liées à l'amortissement du bien, comme en Floride. 
En Californie on ne paie des impôts que sur les benefices et avec l'immobilier, avant de faire des benefices, il va s'écouler des années...

Ton raisonnement concernant le cash est valable que pour ceux qui peuvent emprunter aux USA, surtout qu'en ce moment les taux sont historiquement bas et je suis d'accord avec ça, mais c'est pas tout le monde qui peut emprunter aux USA, surtout qu'en plus tu parles d'acquérir plusieurs propriétés afin que ce soit éventuellement rentable... 
Donc emprunter oui, mais à condition d'avoir au moins 750 de credit score et de qualifier de fait pour des taux bas, sinon être très riche afin de pouvoir tout auto financer et de ne pas avoir à payer pour l'emprunt...

Bahamas55 a écrit:

Le cash n'est pas fait pour l'immobilier locatif, aux USA comme en France. Quand on a du cash, on le garde pour le placer sur des supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire a crédit. Ce n'est pas mon conseil, c'est le conseil de toute la profession.

Bonjour,

Auriez-vous quelques exemples pour illustrer votre point de vue sur les supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire à crédit ?
Vous dîtes ce n'est pas que mon conseil, c'est le conseil de toute la profession. De quelle profession parlez vous ?

Merci.

Jusigo a écrit:

Bahamas55 a écrit:

Le cash n'est pas fait pour l'immobilier locatif, aux USA comme en France. Quand on a du cash, on le garde pour le placer sur des supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire a crédit. Ce n'est pas mon conseil, c'est le conseil de toute la profession.

Bonjour,

Auriez-vous quelques exemples pour illustrer votre point de vue sur les supports qui n'offrent pas de possibilités de les faire à crédit ?
Vous dîtes ce n'est pas que mon conseil, c'est le conseil de toute la profession. De quelle profession parlez vous ?

Merci.

En fait dans l'économie actuelle et si on y a accès, il faut emprunter car les taux n'ont jamais été aussi bas, dit autrement, le cout de l'argent est quasi nul... donc payer cash c'est gaspiller son argent.

Vrai et faux. Tout dépend de votre investissement et de votre profil financier.

Pour le même profil, il est évident qu'emprunter est moins onéreux que la décennie précédente.
Avoir une réserve de numéraire a de nombreux avantages.

Pourtant le coût de l'argent est juste une variable d'un investissement plus général.

Le réduire, si vous en avez les moyens, n'est absolument pas un gâchis mais plutôt une façon d'optimiser votre investissement.

Jusigo a écrit:

Vrai et faux. Tout dépend de votre investissement et de votre profil financier.

Pour le même profil, il est évident qu'emprunter est moins onéreux que la décennie précédente.
Avoir une réserve de numéraire a de nombreux avantages.

Pourtant le coût de l'argent est juste une variable d'un investissement plus général.

Le réduire, si vous en avez les moyens, n'est absolument pas un gâchis mais plutôt une façon d'optimiser votre investissement.

Aux USA, c'est surtout conditionné par votre credit score parce que si vous avez un credit score par exemple de 800, vous allez avoir la possibilité d'emprunter à presque rien et ça serait idiot de s'en priver.

Sinon si vous avez le cash et que celui ci permet de tout auto financer sans avoir besoin d'emprunter, c'est clair que dans ce cas le cout financier sera de zéro ce qui tout de suite améliorera le retour de l'investissement.

Qu'appelles tu financer à presque rien ?

Jusigo a écrit:

Qu'appelles tu financer à presque rien ?

Financer à presque rien, c'est quand le cout de l'argent est très bas comme quand les taux d'intérêt proches de zéro comme en ce moment.

J'ai déjà la notion de coût de l'argent pour avoir été propriétaire mais je te remercie pour l'explication.

As tu plutôt des cas concrets d'emprunts ?
Il est toujours instructif d'avoir des cas comme ça que s'appuyer sur le marketing des organismes financiers.

Jusigo a écrit:

J'ai déjà la notion de coût de l'argent pour avoir été propriétaire mais je te remercie pour l'explication.

As tu plutôt des cas concrets d'emprunts ?
Il est toujours instructif d'avoir des cas comme ça que s'appuyer sur le marketing des organismes financiers.

Des cas concrets d'emprunts, non c'est difficile étant donné que les conditions varies en fonction du credit score de chacun.

Par contre mon conseil serait d'emprunter avec un taux variable, surtout dans la période actuelle car les taux ne sont pas là de remonter... même la Fed' le dit.