La ricerca di un alloggio è una delle principali preoccupazioni trasferendosi all'estero. Trovare il posto più adatto dove vivere, in base alle proprie esigenze, può contribuire al successo di un espatrio. La California è il terzo Stato più grande degli Stati Uniti, ed occupa un'area talmente vasta che ogni regione e città è caratterizzata da un'atmosfera e una cultura a sè.
A prescindere da dove di preciso si voglia vivere in California, la prima decisione da prendere è se acquistare o affittare. In questo articolo forniamo una panoramica generale sia per quanto riguarda comprare che affittare in California. Considerate però che, data l'estensione del territorio, ogni località potrebbe avere delle regole specifiche.
Acquistare un immobile in California
Qualora decidiate di investire acquistando un immobile in California, abbiamo una buona notizia per voi, e cioè che la procedura da affrontare per l'acquisto è abbastanza semplice. Detto questo, è meglio avvalersi dei servizi di un agente immobiliare per assicurarsi di ottenere un buon affare e che i propri diritti di acquirente siano protetti.
Elenchiamo e analizziamo qui tutti i passaggi da seguire per acquistare un immobile in California:
Uno: definire il budget
Se si intende accendere un mutuo per l'acquisto della casa, sarà necessario tenere conto di tutte le spese per valutare cosa ci si può permettere.
- Credit score, letteralmente punteggio di credito: tenete presente che, per la maggior parte dei prestiti, è necessario avere un punteggio di credito (una valutazione della propria reputazione come creditori) di almeno 620.
- Anticipo/caparra: nella maggior parte dei casi, è necessario versare un acconto che ammonta al 20% minimo del prezzo totale della casa.
- Costi di finalizzazione: chi acquista un immobile negli USA solitamente deve pagare i costi di finalizzazione, in una percentuale che va dal 2% al 5%. Sulla base del prezzo medio delle case in California (circa $ 750.000), parliamo quindi di una cifra che va da $ 15.000 a $ 37.000.
- Rapporto debito/reddito: nella maggior parte dei casi, si consiglia di impostare il tutto in modo da non spendere più del 36% del proprio reddito (incluso il mutuo), per poter ottemperare e eventuali debiti .
- Costi di manutenzione della casa: in genere, un proprietario di un immobile in California si trova a spendere circa $ 17.000 all'anno in manutenzione.
Due: scegliere il quartiere giusto
E' importante fare le dovute ricerche prima di scegliere il quartiere dove stabilirsi. È bene considerare i valori medi degli immobili nell'area, le tendenze quanto ad apprezzamento o deprezzamento della proprietà, la vicinanza al luogo di lavoro o alla scuola dei figli, le opzioni per chi è pendolare, i servizi e così via.
Tre: assumere un agente immobiliare
Per quanto semplice possa essere il mercato immobiliare in California, c'è comunque bisogno di un agente immobiliare che vi guidi durante le fasi che porteranno all'acquisto della casa. Prendetevi il tempo necessario per trovare l'agente giusto. Prestate attenzione ai seguenti punti:
- Anni di esperienza lavorativa
- Il numero di intermediazioni portate recentemente a buon fine
- Esperienza lavorativa nel quartiere e in relazione al tipo di proprietà e alla fascia di prezzo che vi interessano
- Recensioni e lamentele
Una volta scremata la lista dei possibili agenti, si possono organizzare colloqui per porre domande e decidere il professionista più adatto alle vostre esigenze. Tenete presente che è possibile presentarsi alle visite immobiliari con diversi agenti prima di firmare il contratto con un'agenzia specifica. Questa è una pratica comune che vi consente di vedere come sia lavorare con un particolare agente, prima di firmare il contratto e prendersi un impegno.
Quattro: ottenere la pre-approvazione per un mutuo
Negli Stati Uniti, molte agenzie immobiliari non mostrano le loro proprietà a chi non abbia ricevuto la pre-approvazione per un mutuo. Avere una lettera di pre-approvazione del mutuo dimostra che si è pronti a prendere un impegno finanziario.
Cinque: iniziare a cercare casa
Le visite immobiliari sono probabilmente la parte più entusiasmante del cercare casa. Dato che verranno visionati diversi immobili, è importante avere ben chiaro cosa si sta cercando. Il modo migliore per farlo è avere una lista di priorità: da quello che si considera assolutamente essenziale per la propria casa fino a tutte quelle cose che sarebbero un valore aggiunto.
Sei: fare un'offerta
Dopo aver individuato una casa adatta, bisogna fare un'offerta. Ovviamente, l'ammontare dell'offerta è legato soprattutto a quanto si è disposti a pagare per l'immobile. Tuttavia, per rendere la propria offerta più interessante, è possibile giocarsi anche altre carte, ad esempio rimuovere la clausola di contingenza (clausola di un contratto che prevede il verificarsi di una serie di condizioni affinché il contratto sia valido).
Si consiglia vivamente di fare in anticipo una ricerca su quali siano le tendenze più recenti del mercato immobiliare. Ad esempio, una cosa che va assolutamente scoperta è per quanto tempo (in media) una casa rimanga sul mercato nell'area che si sta valutando. L'anno scorso, il tempo medio di vendita di una casa in California era di circa 72 giorni, di cui 37 giorni per ricevere un'offerta e altri 35 giorni per chiudere l'affare. Sapendo questo, è essenziale considerare le tendenze del mercato e agire tempestivamente per assicurarsi l'immobile desiderato.
Sette: firmare il contratto e versare la caparra
Una volta concordato il prezzo, probabilmente vi verrà chiesto di pagare un deposito vincolato (escrow deposit), detto anche good faith money o earnest money. Questo versamento viene in genere effettuato una volta che entrambe le parti abbiano firmato il contratto, e il suo scopo è quello di dimostrare la serietà dell'acquirente. Una volta depositato il denaro, i fondi verranno trattenuti fino alla chiusura della trattativa. Al momento della finalizzazione, l'importo della caparra andrà a coprire parte dell'acconto e dei costi complessivi di finalizzazione.
In caso di violazione del contratto o di recesso, il venditore trattiene la caparra. Nel caso in cui, invecem non vengono soddisfatte determinate contingenze, la somma può essere rimborsata. Queste contingenze includono tipicamente quanto segue:
Contingenza finanziaria. Si tratta di una situazione in cui l'acquirente non riesce a ottenere un mutuo ipotecario per l'acquisto della proprietà.
Contingenza ispettiva. Se, a seguito del sopralluogo, si evince che l'immobile necessita di importanti riparazioni (dovute a perdite, difetti di costruzione, infestazione da parassiti, ecc.), è possibile recedere dal contratto. In questo caso, la caparra verrà rimborsata.
Contingenza derivante dalla valutazione immobiliare. È legata al valore stimato dell'immobile. Se il valore che emerge dalla perizia sull'immobile risulta essere inferiore al prezzo di acquisto, è possibile recedere dal contratto e ottenere il rimborso della caparra.
Otto: valutazione immobiliare e ispezione
Una volta accettata l'offerta, sarà necessario effettuare una due diligence in diversi passaggi per assicurarsi di acquistare una casa di qualità. Ciò include in genere ispezioni e valutazioni.
Lo scopo principale di un'ispezione è verificare eventuali danni non previsti o non visibili. Una valutazione, invece, è qualcosa che viene generalmente richiesto dalla banca/prestatore per assicurarsi che la casa valga l'importo che si intende chiedere in prestito.
Nove: finalizzazione
Questa è la fase finale del processo di acquisto della casa. Di solito, si comincia con un'ultima visita completa e ben dettagliata. Questo è il momento di controllare l'immobile un'ultima volta prima di finalizzare il contratto. Durante l'ultimo sopralluogo dettagliato, è bene assicurarsi che tutto sia in condizioni ottimali, senza traccia di danni. Nella maggior parte dei casi, è bene prestare attenzione a quanto segue:
- Soffitto, pareti e pavimenti: assicurarsi che non ci siano crepe o altri difetti
- Controllare le prese elettriche e gli interruttori della luce
- Testare la pressione dell'acqua e ispezionare i tubi dell'acqua per controllare che non ci siano perdite
- Controllare tutti gli elettrodomestici inclusi nella vendita
- Assicurarsi che gli impianti di riscaldamento e climatizzazione siano in buone condizioni
- Controllare porte e finestre e assicurarsi che si chiudano correttamente
- Assicurarsi che tutta la mobilia dei precedenti proprietari venga rimossa dalla casa
Tenete presente che il giorno della chiusura del contratto ci saranno molti documenti da firmare. Assicuratevi che il vostro avvocato specializzato in diritto immobiliare, o il vostro agente immobiliare, sia presenti, in modo che vi possa spiegare tutti i documenti che siete in procinto di firmare e che vi possa aiutare a gestire eventuali domande rimaste in sospeso, prima di finalizzare l'acquisto.
Affittare immobili in California
Affittare è la scelta ideale se non si è pronti ad acquistare un immobile. Il costo dell'affitto dipende dalla zona e dalla tipologia dell'immobile.
L'affitto di una proprietà in California include generalmente i seguenti passaggi:
Per prima cosa, serve trovare la casa/l'appartamento che si vuole affittare. Potete iniziare la ricerca online su CraigsList e Zillow, oppure consultando le sezioni immobiliare sulla stampa locale.
Una volta trovato l'immobile che vi interessa, è bene contattare il gestore/proprietario/l'agente immobiliare e chiedere di visionarlo.
Se vi piace l'appartamento/la casa, dovrete compilare un modulo di richiesta. Il proprietario esaminerà quindi la vostra domanda ed eseguirà un controllo della vostra reputazione creditizia. Affinché ciò accada, è necessario disporre di un numero di previdenza sociale (social security number): ecco perché è essenziale richiedere un numero di previdenza sociale subito dopo il trasferimento negli Stati Uniti.
La maggior parte dei nuovi arrivati generalmente ha poca o nessuna storia creditizia. Se il potenziale padrone di casa non apprezza il fatto che abbiate un'insufficiente storia creditizia, mostrare altri documenti può essere d'aiuto. Potete chiedere al vostro datore di lavoro di fornire referenze e buste paga, inoltre può tornare utile anche un estratto conto.
In molti casi, vi verrà richiesto anche di fornire una prova di quanto guadagnate. Le società immobiliari più grandi potrebbero preferire inquilini i cui guadagni mensili siano tre volte superiori a quelli dell'importo dell'affitto. Con le società immobiliari più piccole, ci potrebbero essere migliori margini di contrattazione. Chi è senza lavoro potrebbe presentare un saldo bancario o una reputazione da creditore fittizi. In questo caso, preparatevi a versare il doppio della cauzione inizialmente pattuita.
Una volta che il vostro caso è stato preso in esame, il proprietario/la società di gestione deciderà se siete inquilini appetibili. Aspettatevi una risposta che va da un paio di giorni a una settimana al massimo.
Condivisione di appartamenti in California
Se si ha un budget limitato e non si vuole spendere troppo per l'affitto, è possibile optare per la condivisione dell'appartamento. In questo caso, si condividerà un appartamento o una casa con altri inquilini. Ciò vi consentirà di dividere i costi di affitto e, in alcuni casi, di condividere le faccende domestiche e altre responsabilità correlate.
Se siete in California per studiare o per lavorare, potete chiedere ai compagni di classe e ai colleghi se stanno cercando un coinquilino. Se non si hanno ancora amici, si può provare a cercare coinquilini online. Ci sono molti siti web dedicati alla ricerca di coinquilini, come SpareRoom.com e Kangaroom.com, solo per citarne alcuni.
Quando cercate un coinquilino, fate attenzione: prendete del tempo per parlare con loro e imparare a conoscerli.
Scoprite di più sulla ricerca di un alloggio a Los Angeles in questo articolo.
Si può anche optare per il subaffitto che prevede che si affitti una casa a una terza persona, a un prezzo inferiore. Questa opzione è percorribile nel caso in cui il contratto di locazione dell'inquilino non sia ancora scaduto e quest'ultimo voglia trasferirsi altrove.
Siti utili in inglese:
Zillow www.zillow.com
Apartments California www.apartments.com
For Rent www.forrent.com
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