Nouvelle crise immobilière ?

Conséquences de la guerre en Ukraine sur l'immobilier sur la Costa Blanca

Comme tout le monde le sait, la guerre en Ukraine a provoqué une hausse des prix de l'énergie et des matières premières qui a entraîné l'inflation que nous connaissons aujourd'hui en Europe. Elle se situe en Espagne aux alentours de 10%. En réaction, la Banque Centrale Européenne (BCE) a relevé par deux fois, le 21 juillet (+0,5) et le 14 septembre (+0,75), ses taux d'intérêts.

Les banques espagnoles ont anticipé ces ajustements et ont augmenté par 4 fois (en février, avril, mai et juin) les taux des prêts hypothécaires qui sont passés de 1,40% en moyenne à 2,86% aujourd'hui. Compte tenu du relèvement de septembre, une nouvelle hausse est à prévoir avant la fin de l'année. Ils pourraient atteindre entre 4% et 6%. Or, cette année, 76% des ventes en Espagne ont été assorties d'un de ces prêts.

De nombreux acquéreurs ne pourront plus accéder à ces crédits, étant donné qu'une hausse de 3% (de 2% à 5%) du taux fait passer l'échéance mensuelle de 424 € à 585 € pour 100.000 € sur 25 ans (hors assurance). À cela s'ajoute la hausse des prix à la consommation qui en poussera d'autres à renoncer à leur projet à cause aussi de l'inquiétude sur l'avenir.

Cette baisse d'acheteurs va automatiquement entraîner une augmentation des biens à vendre sur le marché de l'immobilier et les vendeurs pressés de vendre (mutation, succession, problèmes d'argent, etc.) vont devoir baisser leurs prix, provoquant une baisse générale des prix du marché.

J'ai connu cela en 1990, lorsque l'éclatement de la bulle immobilière due à la spéculation a fait baisser les prix de plus de 10% (j'étais alors employé d'une agence immobilière à Biarritz) et nous avons tous en tête la crise immobilière de 2008, due à l'inflation et à la crise économique qui s'en est suivie et qui a duré jusqu'en 2013.

Si vous envisagez de vendre un bien, il est donc temps de le faire aujourd'hui !

Quant aux acquéreurs qui, en lisant ceci, pensent qu'il vaut mieux attendre cette baisse des prix, ils se trompent : en effet, au final, ils vont payer leur achat plus cher qu'en achetant aujourd'hui. Si je prends l'exemple de la hausse du taux de 2% à 5% ci-dessus, leur crédit passera de 424 € à 585 € sur 25 ans pour 100.000€, soit de 27.200 € à 73.800 € = 46 600 € (hors assurance) et aucun vendeur d'un bien ne négociera actuellement une telle baisse !

Pour finir, j'ai écrit ces lignes de mon propre chef, inspirées par mes réflexions et elles n'engagent que moi. J'aimerais me tromper, malgré mes craintes…

Je fais partie du réseau SAFTI Espagne.

Alain LOUBET

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