Conseils juridiques sur achat immo en cours

@famillemoreira80 Bonsoir, en tant qu'avocat installé au Portugal, et si vous le considérez nécessaire, je vous prie de bien vouloir me contacter par message privé.

Cordialement,

Pedro Rosa Borges

Notre expérience depuis huit ans - en Algarve - étant noté que le roi était "Roi de Portugal et des Algarves" ce n'est pas tout à fait la même chose - et plusieurs transactions immobilières, nous permet d'affirmer que ces opérations ne sont pas envisageables ici sans l'assistance précise à chacun des stades d'un avocat.

Les notaires ne sont que des bureaux d'enregistrement, il n'existe rien de comparable aux huissiers, rien n'est précis. Et surtout ne pas penser à aller en justice sans avoir en tête l'index de : https://www.transparency.org/en/cpi/2021/index/prt, nuancé selon les juridictions.

On notera ensuite les comportements particuliers aux services d'urbanisme de certaines "Càmaras". PRUDENCE, PRUDENCE, PRUDENCE (Les trois devises du paysan valaisan)

Bonjour,

On va essayer d'être rationnels.

Pour livrer une maison propre il convient de le souligner à l'agent immobilier et en l'indiquant comme clause du CPCV.

Le constat qui en portugais se dit "inventário" lors de l'entrée d'une nouvelle personne peut également être demandé généralement comme annexe au contrat et dans ce cas précis à rajouter au CPCV.

Sinon vous pouvez vous faire accompagner par un solicitador qui vous fera un "auto de constatação" et fera force de loi.

Pour la dernière question, si vous avez déjà signé le CPCV s'est simple vous perdez l'argent déjà déboursé.

A moins que vous voyez un avocat et il trouve une clause abusive ou un vice de construction grave en faisant appel au "código civil" mais même dans ce dernier cas il faudra sûrement intenter un procés pour récupérer l'argent déjà avancé (sinal) dans le CPCV.

Bien cordialement,

Afonso Albuquerque

Bonjour,
On va essayer d'être rationnels.
Pour livrer une maison propre il convient de le souligner à l'agent immobilier et en l'indiquant comme clause du CPCV.
Le constat qui en portugais se dit "inventário" lors de l'entrée d'une nouvelle personne peut également être demandé généralement comme annexe au contrat et dans ce cas précis à rajouter au CPCV.
Sinon vous pouvez vous faire accompagner par un solicitador qui vous fera un "auto de constatação" et fera force de loi.

Pour la dernière question, si vous avez déjà signé le CPCV s'est simple vous perdez l'argent déjà déboursé.
A moins que vous voyez un avocat et il trouve une clause abusive ou un vice de construction grave en faisant appel au "código civil" mais même dans ce dernier cas il faudra sûrement intenter un procés pour récupérer l'argent déjà avancé (sinal) dans le CPCV.

Bien cordialement,
Afonso Albuquerque
-@Afonso Albuquerque

Bonjour Monsieur, est on protégé par le cpcv pour des vices cachés?comment cela ?

merci pour votre retour

Bonsoir,

L'affaire est très simples à résoudre, estimez le montant que vous devez payer pour mettre tout en ordre et demandez un devis à un avocat pour vous défendre en justice, tout en sachant qu'il faut "un certain temps" pour arriver au jugement.

Bonjour,

Je suis en cours d'acquisition d'un bien immobilier sur Figuiera da Foz.

On fait tout à distance car je suis en France en passant par l'agence immobilière de Figuiera da Foz.

J'ai tenté d'appeler un avocat, il ne m'a pas recontacté, donc je gère seul, du coup.

J'ai RV pour le numéro de finance le 10 juillet et au Notaire le 11 juillet 2024.

Re visite le 10 au matin du bien immo, à mon arrivé.

De plus, qui peut me confirmer que le chèque de banque francais est accepté pour payer le bien chez le notaire, car le virement de france pour une grosse somme n'est pas possible seul, et pas de compte bancaire au portugal à ce jour. La CB non plus car somme trop grosse.

J'espère avoir un retour de la part d'une personne compétente en la matière.

Et je vous remercie de vos conseils et informattions que vous pourriez me communiquer afin de me permettre d'être sur du tout.

Merci

Bonjour,

Si vous passez par une agence immobilière, pourquoi ne leur posez-vous pas la question ?

Sans compte bancaire au Portugal, ou virement depuis votre compte en France vers le compte bancaire du vendeur, le jour de la vente chez le notaire, je crains que la vente ne se fasse pas !

Comment comptez-vous payer les emoluements du notaire? L'IMT et L'IS aux Finanças... avec un chèque français ???

Je serais votre agent immo, je saurais quoi vous dire.

Cordialement,

Mars60.

Merci pour votre réponse.

En France, virement au notaire de l'intégralité. A la signature, il dispatche l'argent (vendeur, impots...) Simple, pratique.

Les frais d'achat (IMT, timbre....) par CB. Est-ce possible ?

Le solde du principal (valeur du bien immo), par chèque de banque ? est-ce possible ?

Le virement bancaire doit être effectué avant mon départ pour le Portugal, de France, au propriétaire. Mais, est-ce bien judicieux, c'est tout de même un peu risqué. Sachant que nous devons effectuer une visite du bien à mon arrivé et avant le RV a l'office notarial.

Toutes ces question de finalisation sont en attente de retour du notaire à l'agence immobilière.

Sauf que les jours passent, et je n'ai pas de réponse. C'est pourquoi je me suis permis de poster sur Expat.

Merci de vos réponses sures à pouvoir être misent en pratique afin de me permettre de finaliser confortablement cette transaction, bien sur, si connaissances concrètes.

Merci

Re-bonjour,

Vous vous y prenez très mal et votre agent immo n'a pas l'air très au point...

Primo, le notaire n'acceptera pas ce procédé.

Secundo, pour payer l'IMT + IS, seule une CB portugaise.

Tertio, sans chèque bancaire portugais visé ou bien virement le jour de la vente chez le notaire de la totalité des fonds au vendeur, pas de vente !

Vérifiez la clause de votre compromis de vente concernant les modalités du paiement du bien.

Bon courage !!

@Griotte73  Bonjour,

vous écrivez:    "Le virement bancaire doit être effectué avant mon départ pour le Portugal, de France, au propriétaire. Mais, est-ce bien judicieux, c'est tout de même un peu risqué. Sachant que nous devons effectuer une visite du bien à mon arrivé et avant le RV a l'office notarial."

mars60   vient de vous répondre et je n'aimerais rien ajouter ni donc intervenir, mais moi -par expérience personnelle (qui a mal tourné et ceci malgré avoir pris toutes les precautions -ce serait une longue histoire, donc je glisse-) je me permets d'ajouter quelque considérations :

----->>  "Le virement bancaire doit être effectué AVANT mon départ pour le Portugal, de France" : 

AVANT?? ABSOLUMENT PAS, JAMAIS DE LA VIE.

----->>  "Sachant que nous devons effectuer une visite du bien à mon arrivéee et avant le RV...(etc)":

ALORS OUI, AVANT TOUT,  cette visite avant de passer au notaire DOIT ABSOLUMENT AVOIR LIEU et il vous faut tout BIEN INSPECTER, voir que par exemple on n'aura pas mis une simple couche de peinture pour masquer une fuite et/ou des moisissures ou crevasses...; contröler les stores et serrures et tout ce qu'on peut contrôler, ouvrir les armoires (s'il y en a), bref: tout bien contrôler ET PUIS,  je vous conseille et recommende de faire mettre une clause dans le contrât du notaire, comme quoi le vendeur en signant le contrat de vente assume la responsabilité en cas de vices cachés ...  (Et oui!)   

Parce-que

SI vous faites ainsi et que après l'achât il y avait même de grosses découvertes (mais des moyennes suffisent !)  vous avez droit au remboursement 100% et je sais de quoi je parle mais ne vais pas mettre ici les détails en exemple...

On aimerait ètre que gentils et avoir confiance, on n'aimerait pas arriver á tant de précautions MAIS il vous faut vraiment faire hyper attention ou vous aurez perdu le plaisir, la tranquillité et aurez alors très mal commencé votre aventure sous le soleil du Portugal.

Puis vous écriviez aussi  :

"Toutes ces question de finalisation sont en attente de retour du notaire à l'agence immobilière.

Sauf que les jours passent, et je n'ai pas de réponse"

Et bien... qu'on me pardonne mais lá alors "ça sent très mauvais".   Surtout cette partie: "Sauf que les jours passent et je n'ai pas de réponse", ça me dit vraiment qu'on spécule sur la naiveté  de l'acheteur, pensant (possiblement) à le faire marcher ... Oui, la stratégie de voir comment le faire courir au dernier moment "pour qu'il ne perde pas cette si jolie occasion d'achât".  Bein NON, ne vous laissez pas faire ni stresser !

Bon courage 

Bonjour

Ça n'engage que moi mais ça sent l'arnaque.

Il y a d'autres propriétés à vendre dans des conditions plus claires.

En tous cas il faut ouvrir un compte bancaire au Portugal,sauf richesse exceptionnelle le prix d'une maison mérite quelques jours sur place pour ouvrir ce compte ,entre autres formalités,avant le déplacement des fonds .

Je dis ça je dis rien.

Cordialement

@Griotte73

Bonjour,

Je vais dire attention de ne pas mettre la charrue avant les boeufs.

De plus il y a "agence immobilière " et "agence immobilière " comme il y a "avocat" et "avocat"...... je parle en connaissance de cause. J'habite près de Figueira da foz.

J'ai acheté un bien directement avec le vendeur, j'ai vendu ce bien avec une agence immobilière au top qui a vérifié tout les papiers.

En revanche j'ai acheté un bien avec une autre agence qui ne connaissait rien. J'ai fait appel à un avocat qui m'a bien arnaqué.....

Avant tout ouvrez un compte bancaire ef faites votre nif

Cdt

@aniroksana10

Et je rajouterais avotre post, de bien vérifier les dépendances (s'il y a), si tout est bien déclaré.

Cdt

    @aniroksana10Et je rajouterais avotre post, de bien vérifier les dépendances (s'il y a), si tout est bien déclaré.Cdt        -@Poï

ah oui, très juste; ceci devrait ètre connu (c'est du basique), mais il est vrai que possiblement il y a des personnes qui n'y pensent pas... 

@Poï

D'autant plus que jusqu'à présent, la licence d'utilisation était requise lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier. La nouvelle loi supprime l'obligation de montrer ou de prouver l'existence du dossier technique du logement et de l'autorisation d'utilisation ou de démontrer qu'ils ne sont pas nécessaires. Cette mesure est entrée en vigueur le 01/01/2024 et fait suite à "la suppression de l'autorisation d'utilisation lorsqu'il y a eu des travaux soumis à un contrôle préalable".

L'objectif est de rendre les transactions plus souples, avec moins de paperasserie, moins de coûts et plus de logements sur le marché. Bien que le permis ne doive pas être présenté, la construction doit toujours respecter les règles stipulées.

L'achat d'une maison sans permis comporte d'autres risques, tels que l'acquisition éventuelle de constructions illégales ou des difficultés d'accès au crédit immobilier, les banques pouvant continuer à exiger ce document pour garantir le financement.

Les notaires mettent en garde contre les risques, dans un communiqué, l'Ordre des notaires a mis en garde contre les risques. Pour cette association professionnelle, la dispense du permis d'utilisation devrait être remplacée par une déclaration délivrée par les communes, certifiant que le bien est autorisé, afin d'éviter "des complications futures" pour les acquéreurs.

Si cette situation n'est pas correctement réglée au moment de la cession et qu'il s'avère par la suite que le bâtiment est illégal, il pourrait être démoli en tout ou en partie, ce qui entraînerait de graves pertes pour l'acquéreur.

Cordialement,

Mars60.

@Poï

L'agence est FIGUIERA HOME a  Figuiera da foz.

Pas de compte sur place pour le moment. Francais.

Maison visité en juin 2023.

Souhait achat en déut 2024, donc,  document de réservation avec 10 % d'accompte payé à l'agence Figuiera home (figuiera da foz).

Je pense pouvoir avoir confiance, tous ne sont pas malhonnete.

Notaire le 11 juillet, n° de finance le 10 juillet avec visite, normalement accompagné par l'agence.

Je dois juste payé par CB francaise les  frais IMT etc...

Et effectuer un virement au propriétaire avant le départ de france ou porter un chèque de banque francais.

Je demande juste si ces moyens seront possibles. Je ne veux pas que la vente soit bloqué à cause du réglement.

Merci de me confirmer si vous êtes sur, seulement.

Merci beaucoup

c'est possible de France ?

Pour le compte et le N° fiscal ?

En jouant le role d'un avocat, j'ai obtenu les documents sur le bien immobilier.

Je suis juste embété pour les réglements :

Solde du principal (bien immo a payer au vendeur à signature)

et

les frais liés à l'acquisation.

CB francaise pour les frais ? accepté partout dans les commerces donc pourquoi pas pour les frais

Et

Solde au vendeur, virement avant (pas conseillé) , chèque de banque visé francais (accepté ou non) remis a la signature.

Qui peut me fournir une réponse sure. Merci.

On pense vous avoir fourni  informations, réponses et indications...

Maintenant, à vous de voir ...

@Griotte73

C'est des questions bien spécifiques que vous posez....... si vous avez réservé votre bien depuis juin 2023 il aurait fallu s'en inquiéter avant 😞.....bref....je peux juste vouz dire que contrairement à ce que vous dites, les CB françaises ne dont pas acceptées de partout.

Pour ma part, pour l'achat de mes deux maisons , le paiement a été fait directement au vendeur, avant de passer devant le notaire. Mais j'avais déjà ouvert un compte au Portugal et j'avais fait le virement de France sur mon compte portugais.

Etant de Figueira,  je ne connais pas votre agence. Pourquoi ne pas leur demander directement pour le paiement.  Ils doivent avoir eu le cas et normalement ont leur avocats.

Cdt

@Griotte73

On vous a déjà dit que ce n'est pas possible d'effectuer un paiement par chèque ou CB française !

Je vous rappelle que vous êtes au Portugal ici !!

Je ne vais pas acheter une maison en France avec un chèque portugais ou une CB portugaise !!

Et je peux vous assurer que les taxes à payer aux Finanças pour l'acquisition du bien, ne peuvent être payées via une CB française.

C'est pas difficile à comprendre !!

Comme je vous l'ai indiqué vous vous y prenez très mal et vous allez au devant de problèmes...

Maintenant c'est vous qui voyez !

Je suis agent immobilier depuis 5 ans à Nazaré et je sais de quoi je parle.

Cordialement,

Mars60.

Bonsoir

Je confirme ce que dis Mars 60 j ai acheté un bien au Portugal

J avais un chèque de banque Portugais pour l acheteur , donné le jour de la signature chez le notaire

Le notaire a refusé ma carte bleue française pour le paiement de ses honoraires .

J ai payé avec un compte portugais Mulibanco .

Si vous persistez dans votre démarche le notaire risque d annuler la vente et vous perdrez vos 10%.

Cordialement

Tous vos messages ont été très bien compris.

Mais, il y a obligatoitement solution à chaque problème... sans quoi, le problème, a la base ne peut exister

On ne ne connait pas toutes les solutions, jusqu'à les avoir trouvés. Je vais trouver.

Merci pour votre temps à tous.

Très beau week-end.