Bien immobilier l'étranger et impôts

Bonjour NetC,

1. Vos fonds propres doivent être apportés en liquide. Ils s’élèvent en Suisse à 20 % du prix d’achat au minimum. Votre appartement en France ne peut pas être utilisé « en garantie », car un garant est une personne physique ou morale qui conclut avec vous un contrat de « cautionnement », dans le but de payer à votre place la créance qui fait l’objet du cautionnement, si vous faites défaut. Par contre, vous pouvez effectivement mettre en gage votre appartement auprès d’une banque française : il s’agira de conclure tout simplement un contrat hypothécaire. La banque française vous remettra du liquide en échange du gage immobilier ainsi conclu. Aucune banque suisse ne prend des gages immobiliers en France à ma connaissance. Avec ce liquide, vous devrez financer vos fonds propres, mais pas que. Attention : a) il y a des coûts supplémentaires à l’achat qui ne se financeront pas avec une hypothèque en Suisse sur le nouveau bien, par exemple les frais de notaire qui comprennent des droits de mutations importants (en général environ 3% à voir selon les cantons), les frais d’émission de cédule (1%) pour la part que vous allez emprunter à la banque, les plus-values si vous achetez neuf et que vous devez les avancer lors de la construction (par exemple pour un carrelage plus joli). b) 33% de vos revenus doivent permettre de payer le service de votre hypothèque suisse, en cas de hausse soudaine et hypothétique des taux à 5% (protection du marché hypothécaire). Vous serez donc limité en matière d’endettement en fonction de vos revenus, même si vous êtes millionaire et que vous achetez un château. L’endettement étranger est pris en compte par la banque lors de la conclusion de l'hypothèque en Suisse.
2. La valeur locative du bien étranger se déclare en Suisse. Elle n’est pas taxée, mais elle est utilisée dans le calcul du taux d’impôt sur le revenu qui sera appliqué à vos revenus suisses. Si vous avez par exemple un revenu de Frs 100’000 dont 50’000 proviennent d’un autre pays avec lequel une convention de double imposition est conclue, vous payez des impots sur Frs 50’000 au même taux qu’une personne qui gagne Frs 100’000. Le taux est progressif.
3. Si votre bien français devient un locatif, la valeur locative sera remplacée par les loyers encaissés (moins certaines charges seulement, pas toutes) sur votre déclaration. Ce n’est pas toujours avantageux. Même principe qu’au point 2. Revenus imposés en France mais considérés dans le calcul du taux applicable en Suisse sur les revenus suisses.

J’espère que c’est plus clair pour vous.

Dany

Bonjour Dany,

Merci beaucoup pour vos réponses qui sont effectivement très claires. Je n'avais pas eu l'idée de d'aller voir du côté du gage auprès d'une banque française c'est ce que je vais faire.

Très bonne continuation!

Bonjour NetC,

Encore quelques petites choses.

1. Ce que j'ai expliqué concernant la capacité à s'endetter (max 33% de vos revenus qui couvrent le service de vos dettes dans le cas d'un hypothétique taux hypothécaire suisse à 5%) vaut bien entendu si vos biens immobiliers sont détenus par la personne physique que vous êtes, et non via une SCI ou une SA.

2. En vous endettant en France pour libérer vos fonds propres, vous diminuerez votre capacité à emprunter en Suisse d'autant : vous devriez vous faire conseiller par des professionnels au sujet de votre capacité à emprunter en Suisse, et poser les calculs à plat, avant de vous lancer dans un emprunt en France ou en Suisse. Il y a des sociétés honnêtes qui chassent pour vous les bons taux hypothécaires (attention elles touchent quand même une commission dessus mais elles doivent vous dire combien) et qui vous propose de vous faire tous les calculs pour environ EUR 500-800, selon le canton. C'est un investissement intelligent, vu les sommes en jeu dans un achat immobilier en Suisse. Vous pourrez comparer leurs propositions avec celles que vous aurez trouvées directement auprès des banques suisses de votre choix. En principe, ces sociétés en trouvent de meilleures que vous, car elles couvrent toutes les banques du pays.

3. Vous avez la possibilité de créer une SCI pour acheter ou détenir vos biens immobilier. Cela dépend de vos revenus, de votre fortune, et de vos ambitions. C'est un peu plus lourd à gérer au démarrage, mais vous pouvez y gagner, en particulier le jour où vous vendrez : plus de frais de notaire à payer. Tout cela dépend de votre projet. De votre planification successorale également.

4. La majorité des Suisses ne sont pas propriétaires des logements qu'ils occupent : nous n'achetons en principe pas notre maison/appartement en 20 ou 30 ans comme en France. Nous sommes locataires. Le système suisse économique, légal et fiscal, est conçu et maintenu pour bénéficier aux banques et aux assurances, dont les lobbyistes sont très actifs aux Chambres fédérales (Parlement suisse) mais qui font aussi une partie de la richesse de notre pays. Par conséquent, il vaut souvent mieux être sainement (oui!) endetté, afin de pouvoir déduire de nos revenus les charges fiscales de nos dettes, ce qui nous permet de réduire nos impôts sur les revenus. Les taux d'impôts sur les revenus étant fortement progressifs, cela incite par principe la population de la classe moyenne à s'endetter. Vous aurez donc compris qui encaisse le bénéfice au final.

Quelqu'un à un jour considéré que le prêt à intérêt était soudainement devenu moral, rompant ainsi avec 3'000 ans de pratiques judéo-chrétiennes. Il s'appelait Jean Calvin. Vous pourrez admirer sa magnifique statue sur le Mur des Réformateurs, dans le Parc des Bastions à Genève.

    .... Par conséquent, il vaut souvent mieux être sainement (oui!) endetté, afin de pouvoir déduire de nos revenus les charges fiscales de nos dettes, ce qui nous permet de réduire nos impôts sur les revenus. Les taux d'impôts sur les revenus étant fortement progressifs, cela incite par principe la population de la classe moyenne à s'endetter. Vous aurez donc compris qui encaisse le bénéfice au final.    -@DanyBerg

Bonjour DanyBerg,

Votre remarque fait partie des légendes urbaines que les banquiers se gardent bien de démentir, et dont ils font même la promotion.

Prenons un cas pratique.

Admettons que vous êtes propriétaire d'une maison estimée à 1.500.000 CHF, vous avez une hypothèque de 200.000 CHF, vous faites partie des gens qui, sans être vraiment riches, sont aisés et votre taux marginal d'imposition sur le revenu est de 20 %.

Deux cas de figure :

1) Vous ne remboursez pas votre hypothèque, vous payez alors 4.000 CHF d'intérêts à la banque et x CHF d'impôts sur le revenu et y CHF d'impôts sur la fortune.

2) Vous remboursez 150.000 CHF de votre hypothèque (il vaut mieux garder une petite hypothèque pour éviter des frais lors d'une revente éventuelle).

Vos revenus imposables augmentent de la différence d'intérêts hypothécaires : 3.000 CHF. Votre fortune ne s'accroit pas, il s'agit uniquement d'un transfert de valeurs.

Vous payez alors 1.000  CHF d'intérêts à la banque et x+600¹ CHF d'impôts sur le revenu et toujours y CHF d'impôt sur la fortune.

Dans le cas 1), vous payez au total 4.000 CHF à la banque, tandis que dans le cas 2) vous payez au total 1.600 CHF, 1.000 CHF à la banque, 600 CHF au fisc.

Le remboursement de la dette hypothécaire vous procure donc une économie de 2.400 CHF, bien loin d'être négligeable.

NOTE

1) 20 % de l'augmentation de revenus.

Bonjour,

Je ne suis pas banquier.

Je comprends votre démarche, mais il manque trop d'informations dans le cas que vous présentez pour déterminer si le contribuable en question y gagnera ou y perdra. Tant qu'il reste au même taux d'impôt (20%?), effectivement, cela ne vaut pas la peine d'augmenter ses charges (et donc ses déductions).

Pour calculer la variation des impôts sur les revenus en cas de hausse ou de baisse, il faut connaitre la totalité des revenus et des déductions applicables au contribuable, savoir où il les réalise (quels cantons et communes, voire étranger?), où il est domicilié, quelles sont la part de ses revenus suisses et étrangers, ainsi que sa situation personnelle, pour le situer précisément dans les barèmes. Pour certains contribuables, 1 fr de revenus en plus ou en moins peut faire une grosse différence sur les taux appliqués. Les barèmes sont progressifs, mais aussi en palier de hauteurs inégales. Ils ne sont par ailleurs pas identiques dans tous les cantons.

Une personne active de la classe moyenne qui envisage un achat ne disposera en général pas de CHF 1.3 million comme dans votre cas de figure, pour financer sa maison à CHF 1.5 million. C'est plutôt l'inverse. Elle dispose de CHF 300'000, d'avoirs de prévoyance éventuels, et elle cherche à emprunter le reste pour financer son achat. Il faudra faire des calculs d'apothicaires et des projections pour déterminer combien retirer dans l'avoir de prévoyance, combien elle payera en impôts pour le retrait en capital prévoyance, combien emprunter hypothécairement à la banque et à quel taux, sur quelle durée, comment et combien amortir (amortissement indirect via une assurance-vie?), pour savoir si cela vaudra la peine en économies d'impôts sur les revenus.

Il est exact que rembourser une dette ne vous appauvrit pas plus que cela ne vous enrichit. Il s'agit d'un "transfert de valeur" comme vous dites, sans aucun impact sur l'impôt sur la fortune (lorsqu'on utilise des amortissements directs non déductibles en payant sa banque en direct).

Les charges hypothécaires peuvent par contre permettre de réduire les revenus imposables, et par conséquent, d'atteindre des barèmes d'imposition inférieurs, pour se retrouver idéalement avec un impôt plus faible appliqué à tout ou partie des revenus.

On ne peut donc pas prédire dans le cas que vous présentez, sans considérer l'ensemble de la situation du contribuable et sa position dans les barèmes, si un remboursement de Frs 150'000 à sa banque dans l'espoir de diminuer ses charges hypothécaires n'augmentera pas ses impôts à due concurrence, voire au delà.