Casa no registrada

Bonjour,

Petit retour d'expérience : j'ai acheté une maison proche de Calpe. Mon avocate a vérifié la vente et a découvert que le propriétaire qui me vendait la maison n'était meme pas officiellement le propriétaire. Il avait acheté mais pas enregistré le changement de propriétaire. Et la déclaration au cadastre était obsolète/incomplète. Le vendeur a donc dû, à ses frais, rectifier tous ces éléments, yc enregistrement validé au cadastre de l'état actuel de la maison. Ensuite, j'ai pu acheter la maison l'esprit serein. Cela a retardé la vente de 6 mois et j'ai du bloquer la vente avec 10% du prix de la maison mais au final, j'en suis très content.

Attention aux promesses. Le vendeur, la courtière et l'architecte qui s'occupait de la maison, notamment pour le dossier cadastre(+géomètre) etc, m'ont tous assuré que je pourrais faire une piscine (au pire, un "réservoir d'eau). Et au final, quand j'ai pu demander à la commune comme nouveau propriétaire, cela m'a été refusé (alors que toutes les villas autour en ont une...

Bonjour, Nous recherchons une maison pour partir en retraite en Espagne. Nous avons vu une maison qui nous plaît dans la province de Valence mais apparemment elle n'est pas complètement enregistrée.... À l'écoute de vos conseils pour savoir en quoi ça consiste exactement et si c'est dangereux d'investir dans ce type de bien. Vous remerciant par avance pour votre aide et ci dessous le commentaire reçu de l'agence immobilière. La casa es un solar, de momento noesta registrada. No es una obra legal ya que se construyo antes del2001, teneos un certificado del ayuntamiento donde la vivienda no sepuede derriba y no es una obra ilegal, pero aun esta en tramite delegalización. Es un tramite que empezó hacerlo la propietaria, peroesta llevando su tiempo y aun no ha salid y es por ello que lo vendemuy bien de precio. La persona que lo compre tendría que terminar eltramite. Y ahora mismo la compra seria como solar pero hay vivienda ytiene luz y agua. PORTAL MOTIVO HIPOTECA NO SE PODRÍA HACER TAMPOCO, TENDRÍA QUE SER UNACOMPRA SIN HIPOTECA. - @sabrinahue21

Bonjour,

▪︎ Tout dabord, la construction est illégale et n'est pas enregistrée au registre foncier, vous n'achetez en l'état qu'un TERRAIN.

Ce que l'agence immobilière indique.

En effet, une construction qui ne fait pas partie du registre foncier ne peut faire partie d’aucune transaction juridique : vous ne pouvez pas acheter, vendre, hériter, hypothéquer une construction qui n'existe pas légalement.

Donc, le "très bon prix" que vous faites miroiter l'agence est certainement trop cher pour un terrain seul.

Les réponses à apporter dependront également type de terrain et de ses m2...

▪︎Ensuite, l'agence indique que la régularisation de la construction est en cours.

Au choix :

- Vous attendez que "processus" soit achevé et que la maison soit légalisée et inscrite au registre foncier pour plus de sûreté avant d'acheter.

Si le délai est long cela vous permet de maintenir ou négocier le soit disant très bon prix.

- Vous achetez en l'état un terrain, et vous vous chargez de faire régulariser la construction à vos risques et périls.

En effet, cette maison a dû être construite sans permis et n'est donc pas enregistrée par l'administration publique.

Si l’administration a connaissance d’une construction sans permis, elle doit automatiquement agir en ordonnant la démolition de cette construction car elle est considérée comme illégale.

La demande de légalisation peut donc être refusée, sauf si le délai maximum pour que les administrations publiques détectent les ouvrages et constructions sans permis est dépassé.

Le délai maximun est différent selon les communautés autonomes.

Dans la Communauté valencienne, il faut se référer à  la loi 5/2014, du 25 juillet, sur « l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le paysage » de la Communauté valencienne (mieux connue sous le nom de  » LOTUP « ), qui a été modifiée en 2019, par la loi du 5 février, en vigueur depuis le 8 février 2019.

Il faut distinguer deux cas :

- Terrain non bâti, rustique, protégé : Pour les travaux situés sur des terrains non aménageables ou protégés, il n’y a pas de délai d’expiration.

Par conséquent, l’administration peut à tout moment ordonner la démolition des ouvrages construits sans permis. A VÉRIFIER AUPRÈS DE LA MAIRIE.

- Terrains urbains ou aménageables : les textes sont complexes ; si la construction date d'avant 2001 (comment savoir ? Preuves ? Photos ? Autres... ?), le légalisation ne peut pas être refusée. A VÉRIFIER AUPRÈS DE LA MAIRIE.

● Également, à vérifier auprès de la mairie, ce qui pourra être autorisé APRES LA LÉGALISATION.

En effet si vous êtes sur un terrain rustique de moins de 10 000 m2  par exemple (Communauté Valencienne), si la maison est légalisée elle le sera "en l'état," impossible de la modifier, l'agrandir ou construire d'autres bâtiments (piscine comprise) sur le terrain.

-> En conclusion, prenez un avocat spécialisé dans le droit de la construction pour vous accompagner, ou a minima renseignez-vous auprès de la mairie de la commune concernée.

@gilbertnicolet

Merci pour votre retour d'expérience, cela nous permet de mieux comprendre certaines choses.

@VickyTiti

Merci pour votre explication très précise et instructive, on se doutait bien que qq chose n'allait pas mais vous nous avez donné des éléments concrets de réflexion. Vous souhaitant une bonne soirée,