Investir et/ou vivre aux Philippines

Stefenaj a écrit:

il y a du pour et du contre dans tout ca je ne suis qu a moitié rassuré quant on a 57 ans et que l on veut partir il faut des garanties mais pas envie de rester en France et ma femme veut rentrée au pays donc votre aide et conseils sont les bienvenus pour me permettre de faire le grand saut sans trop de craintes sur l avenir . si quelqu un peut nous aider ça serait super

garder un pied à terre en France
Gaby

Comme Makai, j ai la flegme de lire tout, surtout que beaucoup de choses fausses sont dites dans les 10 premiers postes...

il est tout à fait possible d acheter et etre 100% proprietaire de condominium, qu il soit verticale, immeuble, ou horizontale, maison en subdivision juriduquement condominium...
seuls 40% des unites dans un condominium peuvent etre achetés par des etrangers, les 60% restant par des philippins (attention à bien verifier ca), sur le modele d une corporation

Quand à un agent immobilier honnete? comment dire....
Je ne connais pas...j ai vendu 6 biens en France et acheté 3, en passant par de nombreuses agences et agents...je n ai jamais eu affaire à un agent honnete, les sommes sont trop importantes, et aux philippines c est encore pire...ils mangent le vendeur et l acheteur en mentant aux 2...
il y a dequoi faire une encyclopedie en 20 tomes :p

Aux philippines, ne jamais faire confiance au vendeur, ni aux agents (souvent sans licence donc illegaux), prendre un lawyer pour verifier la veracité des documents et surtout que le titre de propriété soit clean...
Dans le cas du condo, si le condo est recent, il y a de fortes chances que le titre de proriété (condominium certificate of title) n ai pas été fait, certains constructeur le delivrant au minimum apres 1 an

combien de francais font fortune en France? vraiment pas beaucoup, si l on rapporte le nombre d expat à ceux qui font fortune, il se pourrait bien que les proportions soient les meme

En tous cas, pour compléter ce que j'ai déjà dit et qui est toujours valable: ne mettez surtout pas toute votre fortune aux Philippines!
Gardez un pied à terre en France, ou suffisamment d'argent pour organiser rapidement un plan B en cas de naufrage aux Philippines
Le pays est beau, les gens sont plutôt agréable à vivre, mais nos situations d'étrangers ici sont trés fragiles et il suffit de peu de choses pour que ça tourne au désastre.
En particulier, le peu de fiabilité des partenaires, employés, agents, administrations et autres est inimaginable pour qui ne s'y est jamais frotté et ce qui serait une petite bricole réglée en 5 minutes en France (qui n'est déjà pas un modèle de fiabilité!) peut ici s'envenimer et prendre des proportions calamiteuses...

A propos d'investir dans des condos.

http://kandirealty.com/

Christofu a écrit:

Bonjour à tous,

Je me présente, je m'appelle Christophe, j'ai 25 ans et vit en banlieue parisienne avec ma femme.
Nous sommes tous les deux de nationalité française et avons pour projet d'investir / aller vivre aux Philippines.

L'idée globale est d'investir dans des unités de condo pour être 100% propriétaire, puis de vivre grâce aux rentes générées par ces investissements.
Éventuellement et si besoin, travailler pour combler les revenus des rentes s'ils étaient insuffisants pour vivre.

Pour la partie 1 : l'investissement, je me renseigne un maximum, mais j'aimerai bien avoir un contact professionnel style agent immobilier philippin qui parle français ou anglais pour me conseiller.
Connaissez-vous une personne compétente et de confiance, qui puisse m'aider et me renseigner sur le sujet ?
J'ai vraiment besoin d'un contact pour m'aiguiller sur ce chemin, car on trouve beaucoup d'informations différentes voire contradictoires sur internet (notamment sur la législation).

Pour la partie 2 : vivre aux Philippines, je suis allé sur le site de l'ambassade (http://parispe.dfa.gov.ph/), cependant pour la liste des visas, certains liens semblent morts, et pour les autres je ne vois pas la liste des conditions qui permettent de prétendre à ce visa.
Il y aurait, j'imagine 2 cas de figure : avec ou sans travaille sur place aux Philippines, dans chacun des deux cas je ne connais pas les conditions exactes pour pouvoir vivre aux Philippines.

Aussi il me semble avoir lu que le fait d'être résident aux Philippines me permet de réduire certaines taxes sur les biens immobiliers dont je serais propriétaire, avez-vous des infos à ce sujet ?
D'ailleurs quelle est la durée qui permet d'être considéré comme "résident" du pays ?
Qu'est-ce que cela change pour la France ? Est-ce que je dois aussi déclarer mes rentes immobilière (de biens aux Philippines) en France ?

Excellente continuation,

Christophe

Salut  !

Première chose , avant de voyager  prenez une excellente assurance  santé rapatriement  pour TOUTE LA DUREE DE VOTRE SEJOUR ....

Deuxième chose :

Si c'est  votre premier voyage aux Philippines , l'immigration exigera  que vous montriez votre billet de retour  (c'est très vrai depuis 6 mois  un an) ....mais tout dépend  de ou vous arrivez ....

Trouver un job aux philippines oublie  sauf si tu es près a faire le bagnard  dans un call center  6 jours sur 7  en travaillant de nuit  pour un salaire a géométrie variable  et qui ne suffit pas pour faire vivre correctement un couple ....et encore faut il que tu obtiennes ce job .... on va dire une chance sur 10 au grand  maximum d'avoir un oui .....

La règle est simple   les emplois sont pour les Philippins d'abord , et pour un emploi meme pas terrible du tout  qu'un philippin ne pourrait pas occuper  c'est la foire d'empoigne , évidement  le dernier arrivé dans le pays  n'a que très peu de chance de trouver un job décent .....

Je suis venu en 1985 avec un diplome d'ingenieur  3 ans d'experience en étant totalement bilingue .....et je n'ai pu me faire engager que pour  des contrats rares et de court terme  via une boite américaine ....

Pour les Français  c'est difficile  d'autant que les africans  francophones  acceptent de bosser 6 jours sur 7 en call center pour moins de 50000 pesos le mois , c'est une réalité ....

les condos :

La première chose à savoir : l'étranger est par défaut un KANO (un pigeon américain  bourré de dollars)  ..... on en déduit ce que l'on veut .....

Ne pas investir avant UN AN OU DEUX au minimum , le temps de très bien connaitre le marché ,  là ou il faut investir et là ou il ne faut surtout pas ....et ne choisir ensuite que du RFO , en état réellement neuf ...


Prevoir un budget conséquent  ! et de nombreux "frais " incompressibles  à commencer par la recherche d'un très bon avocat  / notaire

Ne jamais s'associer à un philippin dans l'immobilier , nombreux sont ceux tres nombreux meme sont ceux qui se sont faits arnaquer ...

Mon seul conseil : prendre de 6 mois à un an pour visiter le pays en long en large  et choisir un lieu de vie , et ensuite  si vous reussissez  vraiment à vous adapter , alors  franchissez le pas .....

Mais en aucun cas  ne prenez la moindre décision d'investissement avant d'être sur et certain que vous resterez dans le pays .... autrement dit n'achetez PAS AVANT UN AN ...


Ne répondez jamais aux sollicitations dans les malls geants que vous verrez partout   et encore moins au push  sur internet des lors que vous aurez consulté un seul site d'annonce ,  le  sport national c'est la chasse au pigeon dans l'immobilier aux philippines .....

Dans tous les cas , n'esperez pas , jamais , acheter  un bien avec  20 % de sa valeur  et qu'il s'auto finance  ensuite par les loyers , ca n'existe pas sauf  dans le tres  très haut de gamme  et sur des zones géographiques  extrèmement limitées ....


Tout ceci étant dit , si vous n'avez jamais vécu aux philippines avant ,  si vous ne connaissez pas les usages , si vous n'avez pas un très bon niveau d'anglais  pour négocier très durement ..... oubliez l'idée d'investir  dans de l'immobilier ..... La plupart des agents  vous raconteront des salades quand aux charges ou a la rentabilité réelle.....et vous avez de  très fortes chances de vous faire arnaquer......

LA RENTABILITE DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF AUX PHILIPPINES EST EXTREMEMENT ALEATOIRE ......



Etre "résident"  ca ne veut pas dire grand chose ..... et en ce qui concerne les condos  il y a bien plus a craindre  en termes de coûts  des charges  , de l'inoccupation , et de l'entretien très souvent ultra défaillant  que des "taxes " .. .. Enfin si l'étranger peut dans les faits  acheter un condo voire plusieurs , à hauteur si ma memoire est bonne de 40%  du volume du building , cela ne lui donne aucun droit  de regard sur la gestion du building ...on est a des années lumière de la co propriété  à la Française .....

Demandez donc à notre ami Makai  ce qu'i en est ....

Enfin conseiller quelqu'un ? la réponse est clairement NON , je ne conseille personne ....car dans l'immobilier  (et meme parfois quand on est marié à une filipina)  l'arnaque n'est jamais loin ....

Vous devez maitriser  VOUS MEME  TOUT CE QUI CONCERNE L'ACHAT immobilier aux Philippines , la paperasse et le reste .... vos "droits" très limités , et vos "devoirs" qui eux ne le sont pas ....



Pensez à VOUS LOGER D'ABORD , avant d'envisager un investissement locatif ..... sachant que la reglementation sur la taxation des revenus de type airb n b  va elle aussi évoluer rapidement , ce n'est plus l'eldorado,  et la concurrence est devenue tres féroce ..... Il y a des condos propres à moins de 20$ la nuit et même moins  absolument partout ....

Un tres beau condo qui se louait   à 1800 US$ le mois  il y a 3 ans se loue  maintenant 1250..... en face de greenbelt 5..... concurrence oblige ...

Si d'aventure  vous vouliez à toute force persévérer.... investissez plus tard quand vous connaitrez bien le pays  et ses us et coutules , et exclusivement dans les quartiers  très touristiques de Manille   Bonifacio Global City / Taguig  - à proximité de Market Market .....  et dans les quartiers de Malate  /Ermita .....  et enfin si vous êtres très fortuné dans les très belles résidences qui bordent le greenbelt  à Makati ... ou le Ayala Center , toujours à Makati ....

N'oubliez pas que la reglementation sur l'immobilier  peut changer  brutalement pour les étrangers et vous être extrêmement défavorable à l'avenir ... sans que vous puissiez vous prévaloir d'un quelconque droit ....

Je n'essaie pas de vous faire peur ...vous êtes très jeunes .... et probablement pas prêts  a une expatriation definitive .....


Les seuls endroits ou on peut investir sur du très long terme  sans trop de risque en asie du sud est  avec un maximum de chances de réussite  sont dans l'ordre  Singapour  Hong  Kong  Macao, La Malaisie  et L'Indonésie .... Puis viennent certaines villes côtières en Thailande comme Hua Hin .....

Les Philippines en termes de rentabilité et de sécurité de l'investissement   sont très très très très loin derrière ...

Si on prend en compte  1) une insécurité politique / économique forte , 2) la chute de 25% de la valeur du peso  en deux ans,  et 3) une inflation  non maitrisée ..... on comprend pourquoi les étrangers ne se ruent pas sur les investissements de type condo .... C'était intéréssant dans les années 1990, cela  l'est beaucoup moins maintenant  avec une monnaie  qui fait le yoyo ..... souvent de 1%  sur une même journée ....

Pour s'en rendre compte il suffit  de compter les rabatteurs dans les centres commerciaux qui ne cessent de solliciter le Kano  plus de 40 à mon dernier passage au MOA , plus de 100 dans les allées des Greenbelt  1 a  5..... Le philippin moyen lui n'a pas  le cash pour acheter alors que les "promoteurs " eux ont des programmes  plus ou moins fantômes à revendre  à la pelle et au prix fort ....

Un exemple que je connais bien  :

Un  beau "one bedroom appartment " autrement dit un deux pieces  dans les gramercy residences à Makati  donc très bien placé  se negocie entre 7 et 8 millions de pesos  (plus de 120 000 euros pour un 38 M2  ) mais vous ne pourrez le louer que 800 / 850  euros (48000 pesos )  au mieux  ce qui est déjà très cher ....et les charges pesent elles  très lourd ..... vous pouvez aussi louer à la journée mais il vous faudra vous battre  contre la concurrence ..... en permanence .....

Il y a eu beaucoup trop de condos qui se sont construits ces 10 dernières années  et il y en a beaucoup trop pour assainir le marché sachant que les Philippins dans leur immense majorité  ne peuvent pas acheter (sur Manille comme sur Cebu Dumaguete Davao  Gensan c'est pareil ).

Quand on est un jeune couple d'étrangers , pour vivre bien  à Manille , être logé correctement et en sécurité,  et profiter de la vie un peu sans toutefois faire trop d'excès  il faut générer des revenus  d'au moins 100 000 pesos nets mensuels  ....   .... Ca vous donne une idée  de combien il faudrait investir  pour generer autant de revenus locatifs stables  ....


Manille est une ville chère surtout quand on ne la connait pas et que l'on débarque de sa banlieue parisienne .... Vous paierez  tous les jours d'une manière ou d'une autre  la skin tax .....


Prenez  votre temps ,  et apprenez le Tagalog .... et venez passer 6 mois à un an en vacances , cela pourra peut être vous éviter de faire des betises ....

Ca ne fait que 33 ans que je traine mes bottes aux Philippines ..... donc  je ne suis pas un expert .... je sais juste comment on peut se planter   j'en ai vu trop peu  vivre très correctement de leurs investissements, à part quelques anglais  des coréens   et une paire d'australiens  arrivés il y a très longtemps .... avec des poches  bien remplies .... les autres sont souvent repartis ....  ou se sont trouvé une gentille pinay et  vivent en province , loin de leurs illusions perdues ....

Voila  voila ....

s-e_j a écrit:

A propos d'investir dans des condos.

http://kandirealty.com/

Ca a l air sympa,
en regardant la video, des femmes en lingerie qui se tiennent au bar du condo, je vois le genre de clientele qu ils ciblent...

Je n'ai pas vu la vidéo. A l'onglet "galerie", 27 pages de 6 photos. Je ne trouve pas la vidéo ....

sinon https://harrythehorse.asia/post/feature … ark-savino

@ s-e_j  hahaha    mort de rire , ceux là , ils sont connus pour de multiples arnaques .....ET ils ciblent les europeens ....supposés être plus naifs que les americains  (et là j'éclate de rire ) 

si je peux me permettre un gentil conseil , ne jamais recommander ce genre d'officine  sans avoir au moins quelques retours vérifiables .....

D'une manière générale , les "bons" programmes immobiliers aux Philippines  (comprendre constructeur très connu et bon emplacement) n'ont absolument pas besoin de faire de la pub  ni sur internet ni ailleurs .... le bouche à oreille et la renommée de certains  suffit  largement ....

Et dans les super programmes les expats se refilent l'information , les champions toutes catégories  des bons tuyaux si on peut dire sont les coréens .... puis viennent les anglais .....gros investisseurs .... ils suffit souvent de les suivre pour denicher les bonnes affaires si tant est qu'investir à manille soit encore une bonne affaire .... ....

Enfin , abstenez vous  absolument  de vous jeter sur les "last units" même proposés avec un supposé discount ...

Certains programmes après 5 ans ne sont toujours pas entièrement vendus  et deja apparaissent largement malfaçons et problemes.... en même temps que l'explosion des charges  ....

J'en connais  qui ont du payer une fortune ....pour remplacer  5 ascenseurs  qui n'avaient que .... 5 ans ....

Généralement aux Philippines on construit en nombre au détriment de la qualité sauf dans les programmes très haut de gamme 

s-e_j a écrit:

Je n'ai pas vu la vidéo. A l'onglet "galerie", 27 pages de 6 photos. Je ne trouve pas la vidéo ....

sinon https://harrythehorse.asia/post/feature … ark-savino

lol là aussi on sait qui est ciblé , Angeles City  on le sait presque tous c'est le plus grand bordel  des Philippines ,  je recommanderais volontiers  à tout le monde de ne pas investir un kopeck  sur leur programmes  que ce soit à Angelès city ou ailleurs  !!!!!

...idem  pour les innombrables  condos à vendre sur Subic Bay .... Ce ne sont ni plus ni moins que les anciens  baraquements des GI  reconvertis à la va vite en condos .... et vendus  aussi cher  sinon plus  que des programmes d'excellente qualité  ailleurs .....

Une nouvelle fois ce n'est pas rendre service à la communauté que de faire de la publicité pour il faut bien le dire  des margoulins .....

murakami06 a écrit:

s-e_j a écrit:

Je n'ai pas vu la vidéo. A l'onglet "galerie", 27 pages de 6 photos. Je ne trouve pas la vidéo ....

sinon https://harrythehorse.asia/post/feature … ark-savino

lol là aussi on sait qui est ciblé , Angeles City  on le sait presque tous c'est le plus grand bordel  des Philippines ,  je recommanderais volontiers  à tout le monde de ne pas investir un kopeck  sur leur programmes  que ce soit à Angelès city ou ailleurs  !!!!!

...idem  pour les innombrables  condos à vendre sur Subic Bay .... Ce ne sont ni plus ni moins que les anciens  baraquements des GI  reconvertis à la va vite en condos .... et vendus  aussi cher  sinon plus  que des programmes d'excellente qualité  ailleurs .....

Une nouvelle fois ce n'est pas rendre service à la communauté que de faire de la publicité pour il faut bien le dire  des margoulins .....

lol, marrant j avais ecrit la meme chose mot pour mot, angeles est le bordel des philippines

"Enfin , abstenez vous  absolument  de vous jeter sur les "last units" même proposés avec un supposé discount ..."
Ce sont de plus les unités indesirables, par leur exposition, leur vue, etc etc...

DUR mais c'est réaliste .....

Je vous rassure je ne compte pas "investir dans l'immo" aux Phils. J'y ai vécu 2 ans. En France, y a moins de risques. Sinon moi j'aime bien Subic et Angelès ....

Dans l'immobilier, aux Philippines comme ailleurs, la rentabilité dépend UNIQUEMENT de l'emplacement.
Un "condo" bien situé, à Manille, n'aura jamais de peine à se louer, que ce soit en "long term "(ici long term c'est 6 mois à un an) ou "short term",  voire à la journée, avec des plateformes comme Airbnb ou Booking.
Mes studios ne restent jamais plus d'une semaine sans locataire. Mais tout est "walking distance"...(Ambassade US, boites de nuit, restaurants, mall, station LRT, hôpitaux, universités, écoles, "bay walk", marchés) et l'aéroport NAIA est accessible en 30 minutes...

Makai a écrit:

Dans l'immobilier, aux Philippines comme ailleurs, la rentabilité dépend UNIQUEMENT de l'emplacement.
Un "condo" bien situé, à Manille, n'aura jamais de peine à se louer, que ce soit en "long term "(ici long term c'est 6 mois à un an) ou "short term",  voire à la journée, avec des plateformes comme Airbnb ou Booking.
Mes studios ne restent jamais plus d'une semaine sans locataire. Mais tout est "walking distance"...(Ambassade US, boites de nuit, restaurants, mall, station LRT, hôpitaux, universités, écoles, "bay walk", marchés) et l'aéroport NAIA est accessible en 30 minutes...

Salut  ! J'ai failli racheter un "one bedroom" dans la birch tower mais je ne peux pas être à Manile avant  3 mois .... il sera surement vendu avant que je ne revienne .... tu as 100 fois raison  l'emplacement est tres important , plus aux Philippines qu'a Nice en tout cas .....
Les prix se tassent  et c'est plutôt bien.... ce le sera encore plus dans quelques mois  si le peso perd encore 15% , contre l'euro ....ce qui parait plus que probable .... un retour à 66 pesos pour un euro  pour les 72 pesos on attendra ....un peu plus 

bonne soirée , je m'envole pour Hong Kong 

Birch Tower se loue super bien et le team des agents qui gerent les locations est serieux et competent.
Le building qui a plusieurs hotels inside ( capitaux arabes et chinois) attire les touristes ( shopping, sexe etc...) qui s'y bousculent.
L'administration et la maintenance sont excellents.
Seul bemol: le prix des charges ( monthly dues) qui s'envole...mais le montant des loyers suit et compense...
Un autre programme sera bientot "ready for occupancy" a quelques centaines de metres: " Nobleza terrazza ". Ca risque de cartonner aussi...a suivre

Makai a écrit:

Birch Tower se loue super bien et le team des agents qui gerent les locations est serieux et competent.
Le building qui a plusieurs hotels inside ( capitaux arabes et chinois) attire les touristes ( shopping, sexe etc...) qui s'y bousculent.
L'administration et la maintenance sont excellents.
Seul bemol: le prix des charges ( monthly dues) qui s'envole...mais le montant des loyers suit et compense...
Un autre programme sera bientot "ready for occupancy" a quelques centaines de metres: " Nobleza terrazza ". Ca risque de cartonner aussi...a suivre

je vois ou c'est  sur mabini : )   j'ai recu la pub il y a assez longtemps ....pas tres  très loin loin de la ou tu vis   ni du restau aristocrat  ni du L.A. café pour les touristes  en mal de compagnie tarifée  comme on dit    mais c'est quand même bien moins placé  que  la Birch Tower..... reste à voir les prestations .... 3 millions pour 28 m2   neuf , si c'est en hauteur et que les amenities  sont bien ca peut être un très bon  plan ....mais pas vraiment  de videoke coréen dans le coin  ni de restau bar à nouilles   pour ces messieurs esseulés .....
Le jour ou il y a un  beau projet sur adriatico st.... je casserai surement la tirelire ....,à moins que ma demoiselle ne prefere  racheter une des vielles maison  derriere  près de remedios circle  au bout de ta rue .... là il y a du "potentiel" comme on dit .... et une armée de bons clients coréens prêt a payer cher  pour du "comme à la maison "

Bonne journée 

quand je vois les HLM qu ils vendent à Iloilo, qui se vendent comme des petits pains, alors qu aucun n a encore démontré sa rentabilité, puisque le 1er turn over date de peu.
https://uploads.tapatalk-cdn.com/201702 … 85084e.jpg
avida tower, 23m2 pour 3.2M
la photo est moisie, le turn over a eu lieu 2 mois auparavant, les derniers etages ont des traces d humidité exterieure et l enduit à eclaté sur plusieurs points...

megaworld construit des tours de luxe...a peine mieux, les panneaux preconstruits sont completement eclatés, bouchés avec du ciment, 23m2+4m2 balcon, 3.8M...n importe quoi.

Je regarde depuis 4 ans le "Victoria de Manila", dont j'ai pu voir le premier coup de pioche, se construire. C'est un bâtiment très bien fait, aux fondations soignées.
Idem pour le "Victoria de Malate" en début de construction, ou le "Lorenzo Tower" qui sort tout juste de terre...Dans l'ensemble le gros oeuvre est sérieusement mené.
Souvent, ce qui pêche, ce sont les finitions, surtout à l'intérieur des units où des matériaux bon marché et de mauvaise qualité sont employés pour les placards, huisseries, robinetteries, carrelages etc...
Autre point noir dans certains programmes: la maintenance. Dans les programmes où la majorité des propriétaires sont des investisseurs philippins, souvent des seamen qui placent là leurs économies et ne surveillent pas leur investissement, les administrations des immeubles laissent filer, ne relancent pas les mauvais payeurs, gèrent mal, manquent de trésorerie pour effectuer les réparations constantes et rapidement l'immeuble se dégrade, attirant des locataires moins fortunés dont la présence entraine une dépréciation du bâti...
En revanche, dans les programmes où les investisseurs étrangers, (qui ne peuvent cependant être majoritaires), sont néanmoins nombreux, le niveau de vigilance des "admins" est bien meilleur et la maintenance ne pose pas de problème, dans la mesure où les étrangers ont aussi coutume de payer leurs charges en temps et en heure, ce qui permet une trésorerie saine...
Tous ces éléments, après la question principale de l'emplacement, sont à prendre en compte au moment de l'achat d'un bien immobilier type "condo" aux Philippines si l'on veut qu'il soit rentable longtemps ou si l'on veut pouvoir le revendre avec une plus value.