Acheter un condo avec garantie locative, que se cache t'il derriere

Voici une excellente initiative, je n'aurais pas si bien explique le processus, me contentant de fuir lorsque je suis confronte a ce genre de montages sans chercher davantage. J'ajouterai que ceux du forum qui ont investi dans ces programmes ont surpaye leur bien de 30%, bien que d'une qualite de construction superieure a la moyenne. On voit que rien qu'en surpayant le bien de 10% via l'exemple que vous avez presente, cela assure la garantie locative pendant un certain temps deja alors avec 30%...
L'immobilier est un metier, l'immobilier en Thailande rapporte 5%, dans certaines zones on trouvera un peu mieux pour s'approcher des 10% mais pour les depasser il faut se lever de bonne heure.

Si on reprends l'exemple avec une garantie locative sur 2 ans, le manque a gagner etait de 108,000 THB, donc sur 10 ans le manque a gagner sera de 5 x 108,000 THB = 540,000 THB

Le prix du marche dans l'exemple etait de 1,200,000 THB, donc en conservant les 42,000 THB de profit par unite pour le developpeur, on arrivera a un prix de vente de : 1,200,000 + 42,000 + 540,000 ( au lieu des 108,000 ) = 1,782,000 THB pour une garantie locative de 10 ans dans ce cas d'etude.

Avec une garantie locative sur 2 ans, le prix etait gonfle de 12.5% ( 1,350,000/1,200,000 )

Si la garantie locative passe a 10 ans le prix sera gonfle de 48.5% ( 1,782,000 /1,200,000 )

Encore tout cela est base sur l'exemple que j'ai donnne en debut de ce fil, juste pour aider a comprendre pour ceux qui se posent encore des questions.

Bonjour,

analyse intéressante et je constate qu'il n'y est pas fait mention de la fameuse pyramide de Ponzi chère à certains sur ce forum. La gestion pour le compte du propriétaire est non négligeable. Je ne suis pas encore installé en Thailande et le fait que les condos soient gérés par le promoteur m'évite bien des soucis (je précise qu'en France je gère moi même mes biens immobiliers).

Petite précision sur mon cas personnel : les avances de fonds durant la construction étaient rémunérées (3% et même 10% dès le paiement complet, sans avoir à attendre le démarrage de la garantie locative, ce qui m'a permis de solder le paiement à une période favorable en terme de taux de change et bénéficier plus rapidement des 10%).

Le vrai challenge en ce qui me concerne c'est la capacité du promoteur à assumer le rendement promis sur 10 ans. Si ça marche c'est tout bon, même si le bien aurait été un peu sur-payé au départ. C'est le risque de cet investissement, 3 ans sont déjà passés, 10 ans c'est court en matière immobilière. Dernière précision je ne cherche aucunement la plus-value, seulement la diversification de mon patrimoine + avoir un revenu en THB en vue de ma proche installation (donc pas de soucis de taux de change) et enfin mettre un peu d'argent hors de France. Le risque de tout perdre est quasi nul sauf à ce que l'Etat thaïlandais mette la main sur tous les biens détenus par des étrangers.

Cdt

La pyramide de Ponzi se revelera le jour ou le promoteur verra son nombre de ventes diminuer, n'arrivant plus a couvrir la garantie locative. Ce jour la il aura interet a disparaitre avec l'argent de ceux qui viendront juste d'acheter leur bien. Les anciens peuvent tout a fait toucher la garantie locative pendant des annees voire jusqu'a son terme, c'est la le piege.
A partir de quelle date avez-vous commence a toucher ces 10% de rendement aval?

La garantie locative est une sorte d'offre promotionnelle parmi tant d'autres pour attirer des acheteurs avant le lancement, souvent vous verrez aussi des offres du genre 40% discount sur le prix de vente, etc...

Mais quelques soient les offres promotionnelles il y a des quotas, le promoteur ne poposera pas cela pour toutes les unites ( comme dans l'exemple que jai donne ), car il a tout a gagner a maximiser son profit.

Une fois le cndominium termine, les unites en vente seront encore plus cher car l'investisseur potentiel pourra visiter, "toucher", voir du concret, et entrer dans les lieux rapidement....

Cela est vicieux car celui qui aura achete avec la garantie locative, decouvrira que pour la meme superficie le promoteur propose des prix plus eleves une fois le programme termine. Ces investisseurs penseront qu'ils ont deja une plus value ( dans leur tete ) avant meme de prendre possession de leur unite, mais ce n'est pas le cas....

Le promoteur joue sur different aspect de marketing.....

L'autre point aussi a considerer est le cout des charges ( partie commune, maintenance, gestion, etc...)  qui peuvent etre tres elevees, si cela inclut des services de residence hotelieres, resort....

En Thailande dans les locations "dites classiques" de longue duree ( 6 mois, 12 mois ), le locataire paiera toutes les charges ( charge communes, internet, TV, mooban fees dans le cas d'une residence securisee, maintenance jardin dans le cas d'une maison, electricite, eau, etc.... ), le proprietaire se decharge de tout, cela aura un impact non negligeable dans le calcul de la rentabilite "nette".

Il y a plusieurs types d'investisseurs, disons de profil d'investisseur, ceux qui recherchent des revenus complementaires pour vivre ou assurer leur retraite, d'autres chercheront a constituer une epaargne ou un patrimoine, et d'autres investiront pour reduire leur tranche d'imposition.... il y a des risques partout a chacun de les quantifier en connaissance de cause, et diversifier son patrimoine...

Thierry ne pensez-vous pas qu'il y a aussi du Ponzi dans ce shema? Les ventes au dessus du prix de marche ne suffisant pas pour assurer la perenite de ce systeme a long terme. Le promoteur n'est-il pas condamne a vendre toujours plus de programmes afin d'assurer cette fumeuse garantie locative?

ok d'ou ma question, lorsque l'on achète un condo, comment faire pour le payer le juste prix, si l'on mets de côté le rendement locatif et que l'on achète un condo pour le louer de temps à autre sans espérer avoir le rendement escompté qui n'est autre qu'un montage financier

Analyse intéressante Cthierrymk, je pense personnellement qu'il vaut mieux investir dans des programmes avec rentabilité, car malgré tous, nous sommes propriétaires d'un bien réel, donc le risque et limités. À l'opposé de placement financier où l'on peut tout perdre.
Puis comme j'ai lu sur un site immobilier en Thaïlande, la Thaïlande reste toujours une des principales destinations pour acheter vu les prix, si on compare à Singapour, on n'a vite fait le calcul Lol.

Je pense qu'il faut savoir faire la part des choses et voir tous les aspects de la question

"lorsque l'on achète un condo, comment faire pour le payer le juste prix"
Il suffit comme en France de regarder les prix du marche en 2nde main ou de comparer les prix sur differents programmes si c'est en neuf. Je parle des prix reels auxquels se font les transactions, pas des prix affiches sur les annonces et qui n'ont aucune valeur.
Comparer le marche immobilier de Singapour avec celui de la Thailande, ca revient a comparer le marche de Monaco a celui de la France. C'est sans objet. Par contre par rapport a KL pk pas.

Bonjour Okimmel,

L'immeuble a été achevé fin décembre 2013. La garantie locative a donc démarré en janvier 2014. 10% en 2014 donc, mais 10,3% en 2015 car la garantie est revalorisée tous les ans de 3%. Ce sera donc 10,61% en 2016. En fait j'ai commencé à toucher les 10% en juillet 2013 lorsque j'ai versé le solde du prix avec anticipation pour bénéficier d'un taux de change plus favorable à ce moment là.

Cdt

Ok au moins vous jouez la transparence. Je vous souhaite que cela continue, comme je l'ai dit si le promoteur continue des chantiers il a tout interet a tenir ses engagements pour les premiers acheteurs. Vous nous tiendrez informe s'il y a du changement.

Oui, je suis sur ce forum pour piocher quelques informations pratiques par-ci par-là, alors si je peux en donner aussi je le fais.

Nos condos s'inscrivent dans un projet plus vaste, fait également d'hôtels, nombreuses boutiques et même un supermarché d'ici quelques temps. Nous mêmes nous y résidons lors de nos passages en Thailande à peu près tous les 6 mois, en attendant notre installation définitive mi 2016. Certains y résident à l'année, ce ne sera pas notre choix à priori.

Cdt

Qui garantit les loyers, c'est la question a poser avant l'achat, pour obtenir des eclaircissements et preuves : il y a de gros promoteura serieux, certes on ne peut pas generaliser, et il y a aussi des tour operators et autres....

En France, si vous payez une assurance contre loyer impaye, eviction, et meme logement vacant, cela vous garantira des loyers meme si le logement est vide ou le locataire ne paye pas.... bien sur c'est vous qui deboursez pour payer cette assurance, pas donnee, ca depend de leur criteres ( remboursement immediat des defaut ou apres 3 mois )...

Les assurances ne sont pas la pour perdre de l'argent, comme dans tous business, elles cherchent aussi a se remplir les poches, mais chacun y trouve sa place et tranquilite ( s'il faut se deplace a des dizaine de milliers de km en avion, hotel, frais juridiques etc.....a chaque fois qu'il y a une emmerde on ne s'en sort plus ) ce n'est pas la peine d'investir dans ce cas la dans un pays autre que celui dans lequel on reside.

Les condos à bas prix sont une bulle qui commence à éclater avec plusieurs faillites. D'autre part, un grand nombre de petits condos sont achetés sur plan par des Thais qui pensent louer ou revendre lorsque la construction est achevée... donc le même principe qui a fait s'écrouler le marché en Espagne.

bien souvent c est plus une escroquerie ....
garantie par la police thai et les tribunaux thai  je parle de l escrqoquerie car ils touchent au passge

Voici un nouvel article du "Quotidien de Thailande":

Ne jamais acheter un condo avec rendement garanti

Quotidien de Thaïlande·Tuesday, January 26, 2016
IMMOBILIER - A Pattaya, les promoteurs ne savent plus quoi promettre pour alimenter la pompe à fric qui leur permet d'annoncer des garanties de loyers de 8% à 14% par an pendant 10 ans, et même 20 ans ...    Certains vont jusqu'à proposer des garanties de loyers de 10% par an et des plus-values de plus de 20% sur le rachat de contrats de leasehold (location de 30 ans) au bout de 10 ans ! Ce n'est pas une plaisanterie. Il faut bien liquider le stock très important de condos invendus qui ne peuvent être acquis que par les Thaïlandais, et qu'ils n’en veulent pas à ce prix là. Plus fort encore, on peut trouver des condos vendus avec un rendement garanti de 10% par an pendant 20 ans, financés pour moitié par un crédit promoteur à 0% pendant 10 ans. Dans ce genre de proposition, le prix proposé n'a qu'un rapport lointain avec ceux du marché, surtout à la revente. Tout l'art consiste à faire croire à l'acheteur qu'il ne paie cash son condo que pour moitié, l'autre moitié étant financée par des loyers garantis pendant 10 ans. Dans le pire des cas, on paie le double de ce que cela vaut, et ne ne touche rien pendant 10 ans. Inutile d'espérer une plus-value à la sortie, compte-tenu du prix payé à l'entrée. C'est fromage et dessert.
En cherchant un rendement de 10% sur un bien très largement surévalué, garanti par une structure juridique qui risque de disparaître à plus ou moins court terme si la pompe à fric n'est plus alimentée par ceux  qui succombent aux paroles des vendeurs, on prend des risques considérables.
La France n'échappe pas au phénomène. Chômeurs, retraités, employés... ils sont de toutes les classes sociales, de toutes les régions françaises, de tous les niveaux d'études. Tous ont placé, les yeux fermés, leurs économies dans des produits financiers alléchants, censés faire pousser des champs d'éoliennes et de panneaux solaires. Croyant préparer l'avenir, ils hypothéquaient leur futur. "On compte plusieurs milliers de clients floués", assure Hélène Féron-Poloni, l'une des avocates des victimes. Car, oui, il s'agit de victimes. Victimes de leur propre crédulité, peut-être. Les ressemblances avec d'autres grandes escroqueries financières (Madoff, Aristophil, etc.) sont troublantes : rendements promis mirobolants, des millions d'euros évaporés, des montages opaques, une multitude de sociétés imbriquées les unes dans les autres ... Il reste que ces épargnants sont avant tout victimes de financiers sans scrupules.
Qu'il s'agisse de l'Autorité des marchés financiers ou de l'administrateur judiciaire, plusieurs organismes ont signalé ces dysfonctionnements au parquet de Paris. Une source proche du dossier évoque un soupçon d'arnaque du style pyramide de Ponzi.
De nombreux Français inquiets ont investi des sommes plutôt rondelettes dans une société spécialisée dans l’achat des lettres et autres anciens manuscrits prestigieux : Aristophil. Concrètement, cette société proposait aux épargnants, par le biais de courtiers, d’investir de l’argent dans des collections composées de plus de 135.000 œuvres conservées dans des chambres fortes sur Paris. Au bout de cinq ans, Aristophil pouvait racheter leurs collections à un prix supérieur de 40 % à leur investissement initial. Une aubaine dans laquelle 18.000 épargnants se sont engouffrés avec l’espoir de se faire des marges financières substantielles en peu de temps. Sauf que tout a basculé le 18 novembre dernier, lorsque le siège parisien d’Aristophil a été perquisitionné par les enquêteurs de la brigade de répression de la délinquance économique. Une opération qui a fait suite à l’ouverture d’une enquête préliminaire du Parquet de Paris pour "escroquerie en bande organisée". Concrètement, les enquêteurs ont soupçonné Aristophil d’avoir mis sur pied un système financier s’apparentant à la pyramide de Madoff. En d’autres termes, les derniers investisseurs auraient payé ceux qui sortaient du système et qui prenaient leurs dividendes. Le préjudice potentiel est évalué à 800 millions d’euros !
L' Autorité des marchés financiers (AMF) donne quelques conseils de bon sens aux investisseurs qui sont sollicités ...
- Méfiez-vous des rendements élevés.
- Ne cédez surtout pas à un coup de cœur, réfléchissez calmement.
- Observez qui vous démarche. Il y a des discours commerciaux trompeurs, comme la promesse d'un rendement garanti.
- Pensez dès le début à la façon dont vous pourrez reconvertir vos produits financiers en espèces sonnantes et trébuchantes.

Un condo équivalent au mien est proposé par le promoteur à 300,000.00 baths (environ 7,630.51€) de plus que lors de mon achat sur plan il y a 3 ans payé à l'époque 1,200 000.00 baths.

@Farang Mart Essaie simplement de revendre aujourd'hui ton condo que tu as paye 1.2MB il y a 3 ans et tu verras que c'est loin d'etre facile. Je parle en connaissance de cause...

Une blague circule en ce moment entre certains farangs qui possedent plusieurs dizaines de condos voire plus. Quand ils se voient ils se disent: "alors ca va, t'as vendu un condo récemment?"
Véridique.

jp62 a écrit:

@Farang Mart Essaie simplement de revendre aujourd'hui ton condo que tu as paye 1.2MB il y a 3 ans et tu verras que c'est loin d'etre facile. Je parle en connaissance de cause...

Hors de question je préfère attendre et en profiter 

Sage decision Farang Mart. Avec les 30000 condos disponibles sur le marche, tu as du temps devant toi...

Farang Mart a écrit:

Un condo équivalent au mien est proposé par le promoteur à 300,000.00 baths (environ 7,630.51€) de plus que lors de mon achat sur plan il y a 3 ans payé à l'époque 1,200 000.00 baths.

Faut pas comparer ancien et neuf ici, le neuf sera toujours pluis cher au m2 et les promoteurs feront des offres allechantes de taux garanti, rachat, etc.... donc le prix du neuf qui est surevalue contient deja toutes ces offres marketing....ce qui n'est pas le cas dans l'ancien, tu vendras jamais au prix du neuf un studio ancien....

J'en connais qui cherche juste a recuperer ce qu'ils ont payer pour leur studio neuf ( residence hoteliere ) et apres 5 ans ils n'ont toujours pas trouver d'acheteurs, ou les offres sont en dessous de ce qu'il a paye..... en gros le jour ou tu auras besoin de ton capital prend toi 10 ans a l'avance, meme si tu veux en profiter encore des annees comme tu le dis

cthierrymk a écrit:

en gros le jour ou tu auras besoin de ton capital prend toi 10 ans a l'avance, meme si tu veux en profiter encore des annees comme tu le dis

Tu insinues que il est préférable de le mettre en vente au bout de 5ans minimum ?

Farang Mart a écrit:

cthierrymk a écrit:

en gros le jour ou tu auras besoin de ton capital prend toi 10 ans a l'avance, meme si tu veux en profiter encore des annees comme tu le dis

Tu insinues que il est préférable de le mettre en vente au bout de 5ans minimum ?

Tu peux mettre en vente des le jour J+1 au prix que tu as en tete ( par exemple les 300K de profit que tu esperes )  et tu verras cobien d'offres si tu en recois par annee et le prix offert qui sera plus bas que le prix demande et peut etre encore plus bas que ton prix d'achat. Comme ca tu auras des donnees statistiques fiables au cours des annees, car c'est tres dur a revendre

Et puis fait ta liste de toutes les unites de l'immeuble avec pancarte a vendre sur le balcon ou sur internet et essaye de savoir au bout de combien d'annees ils l'ont revendu s'ils ont reussi a le revendre et a quel prix ( si ce n'est pas a perte ).

Bonjour

Cthierrymk tu connais bien le marchè des condos .Faut-il acheter un Condo à Bangkok  ou à Pattaya ou bien à Chiang Maï  pour espérer louer facilement et ne pas trop perdre le jour où on veut le revendre ?

Je réponds pour lui: Bangkok. Rappelez-vous, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. C'est une capitale, il n'y a que ca. Le reste c'est pour ceux qui connaissent bien le marche local.
A Pattaya il y a tout a perdre. A Chiang Mai je ne connais pas mais c'est surement plus contrasté, apres il faut connaitre.

edmond99 a écrit:

Bonjour

Cthierrymk tu connais bien le marchè des condos .Faut-il acheter un Condo à Bangkok  ou à Pattaya ou bien à Chiang Maï  pour espérer louer facilement et ne pas trop perdre le jour où on veut le revendre ?

Merci pour le compliment mais je n'ai jamais achete de condo, bien que j'y avais pense sur Chiang Mai pour de la location, mais juge trop risque dans le sens ou je ne verrai plus mon capital ou apres 20 ans de location a 5% net si l'immeuble n'est pas degrade sachant qu'apres une si longue periode merci les travaux necessaires qui ne seront jamais effectue ( ravalement et... ) car la plupart des propretaires ne payent pas leur charge...

Une chose est claire il est de plus en plus difficile de trouver des locataires, ca se ressent, je traque en permanence sur les sites les annonces, certaines maisons sont sur le marche depuis 1 an sans locataire, ca se voit aussi autour de chez soit, dans les mooban, des pancartes qui sont toujours la, des jardins pas maintenu, ou maison saisie par les banques...

Parmi les 3 villes que tu cites, les prix au m2 ne sont pas les memes, apres il y a des quartiers certainement recherches plus que d'autres dans chacunes de ces villes, mais faut mettre le prix aussi, apres il y a aussi le cote saturation du marche, beaucoup d'unites invendues, beaucoup de programmes en cours comme sur Pattaya, Chiang Mai est beaucoup plus calme de ce cote la, mais bon ce n'est pas une station balneaire...

Les investisseurs mais aussi les Thais aiment acheter dans le neuf, meme si c'est plus cher, tu peux trouver des studios completement renove a 600,000 THB a Chiang Mai dans l'ancien qui se loue 5,000 THB par mois ca fait du 10%, mais l'immeuble paye pas de mine, il n'y a pas facilites, pas de piscine, rien du tout, mais ca se louera aux Thais ou etudiants, ou expats avec peu de moyens, certain en on achete 10 ( mais la c'est une gross erreur car ils revendront pas les 10 dans le meme building )...

Chiang Mai c'est plus pour les maisons, bungalows, town home, etc.... plus facile a louer dans les moobans securises avec toutes les facilites ( club house, piscine, gym, tennis, restaurant, etc... ), c'est aussi une ville d'etudiants, et beaucoup de grosses compagnies ont delocalises la bas, aeroport international etc....

Mais pour les condos, comme l'a dit Okmmel, ce serait plus Bangkok pour les condos.... mais pour investissement maisons plus Chiang Mai ( le prix des terrains ont exploses sur les 10 dernieres annees )

Merci pour vos précisions .C'est OK pour Bangkok...en effet une capitale parmi les plus touristiques de l'ASEAN.

Je suis entierement d'accord avec toi thierry quand tu dis que c'est tres dur a revendre, principalement a Pattaya ou l'offre est surabondante. Je dirai meme que le mec qui arrive a revendre son condo aujourd'hui au prix qu'il l'a achete quelques annees auparavant, est un veinard.

Je suis assez d'accord avec vous.  La question que je me pose pour New Nordic est la suivante: Il semble qu'on se trouve ici devant une gestion de type hôtelier dans un ensemble intégré qui doit générer des revenus supérieurs à ceux d'une location classique. Si la société est solide et qu'il y a garantie de rachat, il me semble que le seul risque est celui du change. On se trouve devant une sorte d'obligation en devise. Le risque es donc celui de l'entreprise, ici New Nordic. Qu'en pensez-vous?

Un petit article datant d"Octobre 2015 intitule " Thailand dream holiday boss - Living the dream in fast cars and champagne"

http://www.andrew-drummond.com/2015/10/ … iving.html

Apres avoir lu cela, on sait que certain en profite et on se pose moins de questions sur le pourquoi et comment.... porsche, rolls, royce, ferrari, aston martin, etc... on parle bien ici du boss de New Nordic Property

Qu'il fasse la fête et avec des prostituées à Pattaya cela me semble assez normal. Pattaya et une bonne partie de l'attrait touristique de la Thaïlande sont basés là-dessus. Mes questions ont trait au modèle économique de ce qu'ils proposent et à leur solidité financière.

Bravo Thierry, site interdit a la lecture en Thailande.

Sulfureux personnage...
http://andrew-drummond-watch.blogspot.com/

okimmel a écrit:

Sulfureux personnage...

Ce n'est qu'un journaliste independant qui a mene de tres bon reportages et denonce beaucoup les arnaques et la corruption, faut activer ton VPN des fois pour trouver des infos fiables

Ok je n'ai pas de VPN mais je regarderai.

Aprés avoir lu vos posts j'en conclus qu'il y a des condos dans l'ancien qui seraient une bonne affaire pour un acquèreur désirant un simple pied à terre pour ses vacances ou sa retraite et non pour louer .

edmond99 a écrit:

Aprés avoir lu vos posts j'en conclus qu'il y a des condos dans l'ancien qui seraient une bonne affaire pour un acquèreur désirant un simple pied à terre pour ses vacances ou sa retraite et non pour louer .

Oui tout a fait, et meme des unites neuves qui n'ont jamais trouve d'acquereurs apres plusieurs annees, donc dans l'ancien (disons ancient recent, 2 a 4 ans ) tu peux toujours trouver des invendus... et la plus en position de force pour negocier un prix, mais fait quand meme attention si l'immeuble a trop d'invendu, car ca generera un probleme pour la maintenance des parties communes s'il n'y a pas assez de rentree d'argent,,, dans l'ancien faut bien regarder le cote gestion, discuter avec d'autres proprietaires pour connaitre les problemes s'il y en a, un immeuble avec trop de locataires aussi c'est pas trop bon si tu souhaites y vivre ( bruit, degradation, etc... )

Il y a meme des societes qui se sont lances dans l'achat de condos anciens, les renovent interieurement, avec tout ce qui va bien, cuisne, agencement, meubles integres, optimistaion de l'espace, etc... et qui revendent apres ( ca tape pas specialement a l'oeil l'immeuble mais une fois a l'interieur de l'unite c'est comme du neuf )... il y en a pour tous les gouts

J'ai finalement acheté chez NN avec garantie de rachat dans 5 ans. Le programme de construction aura 15 mois de retard mais le loyer de 10% est payé chaque mois ponctuellement. J'ai visité les lieux et le modèle économique, une sorte de club med à Pattaya avec des commentaires sans Trip Advisor très corrects  me semble viable. Mais... la crainte reste là. On verra bien. Si d'autres ont des points de vues ou des informations ils sont les bien venus.