Acheter un condo avec garantie locative, que se cache t'il derriere

cthierrymk · 2015-12-28T13:34:03+01:00

Ce sujet est debattu un peu partout et pollue pas mal de forums donc j'ai ouvert ce nouveau fil pour les pour et les contre, en expliquant avec un "cas d'ecole" tres simple comment cela fonctionne. _________________________________________________________________________________ Prenons un cas detude : Un developpeur met sur le marche un condominium de 150 unites et le prix de vente est de 1,350,000 THB lunite. Leur veritable valeur sur le marche est beaucoup plus faible, soit : 1,200,000 THB. Le loyer du marche est 6,750 THB par mois Avec un prix d'achat de 1,350,000 THB, le rendement brut de l'investisseur est denviron 6 % . Les investisseurs ne trouveront pas tres attractif ce rendement car ils chercheront un rendement plus eleve autour de 10%, Que fera donc le developpeur : Le developpeur mettra en vente les unites a 1,350,000 THB chacune comme dit plus haut et garantira un loyer au dessus du prix du marche de 11,250 THB par mois, disons pendant 2 ans ( juste pour comprendre après vous pourrez simuler pour 10 ans ). Ceci permet d'obtenir un rendement de 10 % qui semble beaucoup plus attrayant pour les investisseurs, qui viendront faire la queue et signer les contrats rapidement lors de leur passage ou vacances ici. Le developpeur louera les unites sur la veritable valeur marchande du marche soit 6,750 THB par mois, il y a un manque a gagner de 4,500 THB ( 11,250 THB - 6,750 THB ) par mois. On aurait tendance a penser que le developpeur perd des sous, mais NON au contraire, tous les chiffres sont calcules precisemment pour se faire du ble. Pour financer les 4,500 THB par mois du manque a gagner sur les 2 ans ( 4,500 THB x 24 mois = 108,000 THB ), le prix de l'unite avait ete prealablement gonflee Lunite a ete achetee 1,350,000 THB au lieu du prix du marche 1,200,000 THB, soit 150,000 THB, donc cest linvestisseur qui paye indirectement le manque a gagner de 108,000 THB sur le prix dachat, volontairement gonfle au depart !! ( cest comme pour les prets, on jour avec les chifffres pour arriver a seduire lautre et lui faire entendre ce quil recherché ) En vendant les 150 unites, le promoteur se fera 42,000 THB par unite ( 150,000 THB - 108,000 THB ) soit un total de 6,300,000 THB ( et la on parle pas de gros programmes, car le calcul se fait par la fin, les parametres d'entrees du calcualteur seront : offre de 10% sur x annees, y unites et le developpeur veux se faire 50,000,000 THB,..... ). Linvestisseur a plus a gagner en achetant au prix du marche sans garantie locative, mais le developpeur a tout a gagner en offrant ce type de schema. A ne pas oublier aussi que ces garanties locatives sont proposees pour lachat dunite sur plan, donc le programme na pas encore commence et peut etre ne verra jamais le jour, donc risques supplementaires, et sil voit le jour, votre argent na produit aucun interet pendant les annees qu'ont dure la construction car la garantie locative commencera a la livraison des unites, donc quand le programme sera termine, encore une perte indirecte pour l'investisseur ). L'investisseur se retrouve donc dans un gouffre financier lorsque la garantie locative arrive a expiration. Dans le cas presente ci dessus, apres les 2 ans, l'investisseur doit trouver des locataires au prix du marche soit les 6,750 THB par mois. Le rendement chutera donc de 10% a 6% ( on revient donc a la dure realite du marche car on sort de ce montage douteux et louche. Et les problemes continueront a sempiler, lorsquil sagira de la revente de cette unite achetee au dessus du prix du marche, car linvestisseur se retrouvera aussi en concurrence avec les developpeurs proposant de nouvelles unites dans la meme region, avec de nouveaux taux de garanties allechants... En resume beaucoup de developpeurs gonflent le prix de vente des unites pour integrer la garantie locative ( et ils peuvent aussi comme cela se fait de mieux en mieux vous garantir un prix fixe de rachat de votre unite, tout est calcule pour ). Les seuls acheteurs de ce type de condos sont souvent des etrangers car netant pas sur place, il voit un placement de reve avec rentree dargent mensuelle, sans avoir a se soucier de la gestion, de trouver des locataires et autres emmerdes a des dizaines de milliers de km ( ce nest pas specifique a la Thailande, ce type de montage se fait un peu partout, souvent dans des destinations touristiques et destinations de reves, mer bleue, soleil, jolies filles,,,,, et jen passe.. Il est necessaire de comprendre une regle fondamentale au moment d'investir dans l'immobilier : seulement investir dans l'immobilier a letranger ou les habitants donc les locaux peuvent se permettre d'acheter ou de louer ( cout de la vie a prendre en compte et prix du marche ) Si la niche dans laquelle vous investissez est destiner a des acheteurs ou locataires etrangers, cela veut simplement dire que vous cherchez des ennuis pour ne pas dire des emmerdes. Jarrete la.

Dernière activité 20 Mai 2017 par jp62

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55 réponses

Nouvelle discussion

laurent thailandeBanni17 Mai 2017 07:07:30

#41

Modéré par Chris 7 years ago
Raison : La publicité étant interdite sur le forum, je vous invite à vous enregistrer sur l'annuaire de services.
Je vous invite à lire la charte du forum

PilouthaiViP17 Mai 2017 07:08:44

#42

26637

Je pense qu'il faut que vous arrêtiez de mettre votre pub partout !!!!

edmond99ViP17 Mai 2017 16:36:04

#43

7016

Je viens de relire tout le fil.Acheter un Condo finalement c'est pas plus rassurant que d'acheter une villa .Charges impayées par les Thaïs, qualitè de la construction ,dégradation rapide,ravalement ,maintenance des équipements collectifs ...etc...

TamerlanViP18 Mai 2017 00:34:54

#44

14962

Bonjour,
Et il n'y a pas que les thaïs qui ne payent pas les charges. Des farangs en font de même.

edmond99ViP18 Mai 2017 06:54:08

#45

7016

Il y a sans doute des moyens de pression pour faire payer les charges aux farangs...Les Thaïs sont chez eux et en profitent.
C'est quand même un gros problème quand on voit des condos de 50 étages à Jomtien ou ailleurs avec des équipements collectifs luxueux mais sans un syndic sérieux .

YabertMembre actif18 Mai 2017 07:43:32

#46

edmond99 a écrit:
Il y a sans doute des moyens de pression pour faire payer les charges aux farangs...Les Thaïs sont chez eux et en profitent.
C'est quand même un gros problème quand on voit des condos de 50 étages à Jomtien ou ailleurs avec des équipements collectifs luxueux mais sans un syndic sérieux .

Bonjour,

Oui en général le syndic coupe l'électricité et l'eau aussi bien pour les Thaïs que pour les farangs qui ne s'acquittent pas de leurs charges, mais le probléme c'est pour les logements qui ne sont pas occupés ou même saisis sans pouvoir être revendus...
Je fait parti d'un syndic dans un immeuble de 60 unités à Hua Hin , nous sommes sans nouvelles depuis 3 ans de la part de 4 propriétaires...

edmond99ViP18 Mai 2017 08:16:25

#47

7016

Merci pour ton témoignage.C'est bien qu'il y ait des farangs dans le syndic.
Quand on voit Les immenses tours à Jomtien on a le vertige ...pour les charges...
Si un jour je me décidais j'aimerais trouver une petite résidence de deux trois étages maximum.

Farang MartViP18 Mai 2017 15:52:20

#48

2420

Yabert a écrit:
Oui en général le syndic coupe l'électricité et l'eau aussi bien pour les Thaïs que pour les farangs qui ne s'acquittent pas de leurs charges, mais le probléme c'est pour les logements qui ne sont pas occupés ou même saisis sans pouvoir être revendus...

Tu es sur de cela ?

dédéthaïlandExpat en série18 Mai 2017 15:57:16

#49

377

Yabert a écrit:
edmond99 a écrit:
Il y a sans doute des moyens de pression pour faire payer les charges aux farangs...Les Thaïs sont chez eux et en profitent.
C'est quand même un gros problème quand on voit des condos de 50 étages à Jomtien ou ailleurs avec des équipements collectifs luxueux mais sans un syndic sérieux .

Bonjour,

Oui en général le syndic coupe l'électricité et l'eau aussi bien pour les Thaïs que pour les farangs qui ne s'acquittent pas de leurs charges, mais le probléme c'est pour les logements qui ne sont pas occupés ou même saisis sans pouvoir être revendus...
Je fait parti d'un syndic dans un immeuble de 60 unités à Hua Hin , nous sommes sans nouvelles depuis 3 ans de la part de 4 propriétaires...

Seul le compteur d'eau peut etre ferme par le syndic mais si les mauvais payeurs prouvent qu'ils règlent leur facture d'eau, la police fait rouvrir les compteurs sur-le-champ.

YabertMembre actif18 Mai 2017 22:33:29

#50

Bonjour dédéthailand,

Je parlais des charges de copropriété...Dans notre immeuble nous sommes en droit de couper l'eau (même si facture payé) lorsque les charges de copropriété ne sont pas acquitté, pour électricité nous devons attendre 1an et faire une démarche au prés de la compagnie, mais curieusement les mauvais payeurs pour les charges, le sont aussi pour l'électricité, eux, coupent après 3 semaines...
De plus les propriétaires se retrouvent dans l'incapacité de pouvoir revendre leur appartement, (comme dans tous les condos) tant qu'ils n'ont pas acquittés leurs charges de copropriété...

Bonjour Farang Mart,

Oui je suis sûr, en ce qui concerne mon condo, mais je pense que les règles internes sont différentes dans chaque résidence, certain syndic sont plus laxiste...Résultat, des immeubles moins bien entretenus que d'autres....En tous cas pour tous les condos, impossible de revendre sans avoir acquitté la totalité des charges..

dédéthaïlandExpat en série19 Mai 2017 00:47:58

#51

377

bonjour Yabert
Oui je parle bien de la même chose. Vécu à Bangkok.
Nous avons coupé l'eau à ceux qui ne réglaient pas leurs charges de copropriété mais comme ils payaient régulièrement leur facture d'eau la police a fait rouvrir leur compteur car on ne peut couper un service payé pour en faire payer un autre.

jp62Expat en série19 Mai 2017 03:51:09

#52

386

Ce que dit Yabert est exact et sans avoir le même syndic, la méthode employée par le mien est identique. Avant l'arrivée de mon nouveau syndic il y a plus d'un an, les charges impayées représentaient 50% mais aujourd'hui, elles "culminent" à.... 5% Le fait de couper l'eau aux mauvais payeurs a produit son effet et c'est rien de le dire.
Dernièrement, j'ai félicité le responsable du syndic pour son travail et celui-ci m'a modestement répondu que la loi lui permettait de le faire.

YabertMembre actif19 Mai 2017 15:51:35

#53

Bonjour Dédéthainland,

Oui c'est inquiétant si la police arrive à faire rouvrir les compteurs...Mais dans votre condo chaque propriétaire reçoit une facture de la part de la compagnie des eaux ou ce sont des compteurs divisionnaires que votre syndic relève chaque mois ?

dédéthaïlandExpat en série20 Mai 2017 03:29:04

#54

377

Yabert a écrit:
Bonjour Dédéthainland,

Oui c'est inquiétant si la police arrive à faire rouvrir les compteurs...Mais dans votre condo chaque propriétaire reçoit une facture de la part de la compagnie des eaux ou ce sont des compteurs divisionnaires que votre syndic relève chaque mois ?

bonjour Yabert.
Ce sont des compteurs divisionnaires que le syndic relève chaque mois.
Mais l'histoire est complexe en resume les charges ont augmenté suite à des travaux d'isolation du toit alors que l'immeuble est neuf ce qui qui est contesté par une minorité (15%) qui refuse de payer les charges. Forts de leur bon droit ils vont voir la police avec leur facture d'eau payee et font rouvrir leur compteur.
En conséquence de ce manque d'argent, le syndic n'ouvre plus que 3 jours par semaine, le courrier n'est donc pas disturbé tous les jours, la piscine et inutilisable, l'ascenseur n'est plus entretenu il n'y a plus de gardiennage la journee mais uniquement la nuit et la femme de ménage ne vient plus d'1 jour par semaine.
J'ai proposé de changer le code de la carte d'entree magnétique et ainsi reprogrammer que les cartes de ce qui se sont acquitté des charges mais le système et basic et le code ne se change pas.l'idée nouvelle serait de faire payer l'eau dans la même facture que celle des charges ( à proposer lors de la nouvelle assemblée)
en fait Il faudrait faire un procès mais il faut de l'argent.

edmond99ViP20 Mai 2017 11:42:43

#55

7016

Avez vous une idée du montant des charges non payées par appartement ...en moyenne ou bien dans votre Condo?

jp62Expat en série20 Mai 2017 12:39:43

#56

386

dédéthaïland a écrit:
une minorité (15%) qui refuse de payer les charges.

Il y a quelque chose qui cloche car avec seulement 15% de proprios qui ne paient pas leurs charges, l'immeuble devrait être mieux entretenu. A moins que le prix au m2 pour les charges soit ridicule

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