Les prix de l’immobilier en Algarve

Bien le bonjour Christine & les membres, surprenant que personne n'ait répondu !

Je suis arrivé il y à 8 mois au Portugal, c'était ma première fois dans un pays de la péninsule Ibérique, mon éducation ayant été tournée davantage vers les pays de l'Est (Allemagne) et mon parcours professionnel en Scandinavie.

L'hiver dernier, une amie à mes parents nous visitâmes pour les fêtes, celle-ci devait me proposer une reconversion sur le Portugal avec l'idée d'utiliser mes talents et mes compétences pour l'agence immobilière avec laquelle elle travaille. Me voici donc débarqué fraîchement de la Norvège à Faro, en Algarve, au début de l'été.

J'ai commencé à me pencher sur ce nouveau métier, le conjoncture économique et mes parents, ceux-ci étant expat au Portugal mais aussi retraités - sans bénéficier de la défiscalisation ou du statut RNH, qui sont installés depuis 3 ans sur Lagos.

Le marché de l'immobilier est en plein essor, après les années laborieuses qui ont suivi 2008. Depuis 2013,  le marché reprend du poil de la bête, les investisseurs retrouvent confiance, les promoteurs immobiliers et développeurs ont acquis leur statut d'oligarque, l'offre était présente mais cachée, elle est aujourd'hui mise en avant pour une demande toujours plus croissante.

Sans se mentir, les prix sont à la hausse, beaucoup plus accessibles que ce que l'on trouve en France me direz-vous ? Pas tellement. Les Portugais ont la fâcheuse tendance de sur-évaluer les prix, surtout les terrains nus. Cela dit, la négociation est ouverte est acceptée, votre agent immobilier saura remettre à sa place en terme de valeur monétaire un bien pour ses clients qui n'en vaudrait pas son prix véritable. A savoir que la qualité proposée est plus qu'acceptable, les produits finis & leurs composants sont aux normes Européennes et davantage sous contrôles.
Attention tout de même à l'achat de terrain vierge pour y construire votre maison .. Le maçon Portugais est devenu un homme polyvalent sur le papier, mais son omniscience n'équivaut pas la définition de son travail. Par exemple, dans l'agence pour laquelle je travaille, nous avons basé nos partenariats avec des prestataires de qualité, cela n'empêche en rien que certains projets soient retardés ou même arrêtés. Ces partenariats n'existent plus, le travail proposé dans le passé n'équivaut pas la demande actuelle, d'où certains chantiers abandonnés un peu partout autour de Lagos qui sont observables par exemple.

Travaillant sur Lagos et sa périphérie, j'observe une multitude de requêtes et de demandes, toutes plus diversifiées les unes que les autres. Les Français jeunes qui souhaitent investir, la trentaine, vont vouloir acquérir un terrain afin d'y exploiter des herbes, végétaux & fruits bios, y observer les animaux ou cultiver une nouvelle éthique. Cette typologie de client sera en campagne. Viennent les jeunes retraités, de 50 à 70 ans, avec des budgets d'une fourchette aussi large que le Portugal ! 60,000 € ? 250,000 € ? 670,000 € ? Le million. Oui, Ces gens se croiseront en centre-ville le soir, ils auront le même code postal sur l'enveloppe envoyée pour les fêtes à leurs amis restés en France, seule la façade du mur qu'ils ont acquit sera différenciable.
Enfin, ceux qui au jour le jour, ont déjà acheté dans le passé et souhaite ré-investir, une fois de plus, pour sauvegarder leur patrimoine sur-taxé en France ou tout simplement investir pour leur descendance. Le locatif n'est plus ce qu'il est en France, les locataires ne payent plus, ne peuvent pas être délogés, dégradent, nuisent .. Le locatif au Portugal, en Algarve, sur Lagos, est un locatif de plaisance, se louant à très bon prix pour des vacanciers toujours aussi nombreux et intéressés par la diversité des lieux.

Les taxes, au Portugal, ne sont pas aussi compliquées qu'en France. Même si récemment la France proposa de nouveaux projets afin de taxer davantage les assurances vies, ou encore le Portugal qui souhaite instaurer une nouvelle taxe sur tous biens (allant exponentiellement de l'orientation solaire la plus chaleureuse à l'étage le plus haut, tout en passant par la vue.), ou encore d'augmenter la part de taxes sur la rente des locations (<25% ?), le système Portugais est beaucoup plus compréhensible est souple/léger/abordable/économique que dans les pays du Nord, Nordiques, pays riches ou du G7, G20 etc .. Prenez ceci comme une métaphore, le résultat est, le Portugal est un petit paradis fiscal pour la classe Moyenne Française.

Vous pouvez trouver différentes explications sur l'application des taxes au Portugal sur Google, à savoir que certains taux sont mis à jour tous les ans par les districts & mairies. Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer, pour ceux qui sont intéressés, ma fiche pratique résumant les impôts à jour.

Moi. Je vis actuellement dans un immeuble, en rez-de-chaussée, condominium et copropriété. Les quartiers construits depuis peu ou neufs sont équipés de technologies & de facilités (tri des poubelles, garages privatifs, gestion de la copropriété existante, salle de sport interne, piscine intérieure comme extérieure, entrée sécurisée etc..). Cependant, rien n'empêche que les biens immobiliers plus anciens en condominium aient leur propre système. Cela fonctionne, les Portugais et leurs nouveaux voisins étrangers s'adaptent.

Je recommande aux personnes, telles qu'elles soient, peu importe le pourquoi du comment, location à la semaine, investir au Portugal, louer à l'année, émigrer pour exercer une activité pro, d'y venir et de découvrir. Bien sûr, une location à la semaine ne prendra pas la même réflexion qu'un investissement pour une résidence secondaire. Cela dit, autant passer un bon moment pour n'importe quel épisode que ce soit. Nous avons peu de locations en agence, le temps imparti sur tel projet est rapide et simple. Ainsi, quand il s'agit pour un agent commercial de vendre un bien immobilier, à lui de prendre soin de vous conseiller de découvrir la région et ses localités si ce n'est pas fait, aussi, de vous faire visiter différents biens afin de situer vos idées et/ou, ouvrir de nouvelles vannes d'écoutes et de réflexions.

Il fait bon vivre au Portugal, en Algarve, ce plaisir est certainement partagé dès la rencontre entre interlocuteurs qui partagent le(s) même(s) intérêt(s). Ainsi, je vous recommande d'être vous-même; de penser Français et de réfléchir Portugal, ou vice-versa !

Merci pour la lecture, le bonjour de Lagos & bonnes fêtes de fin d'année !

Thibaut.

Merci beaucoup pour ce resumé tres instructif et pour ta vision claire et optimiste😉 le fichier dont tu parles sur les taxes m'intéresse . Peux tu me l'envoyer stp?
Laurence

bonjour j'ai apprécié vos commentaires sinceres et sérieux

je vous garde en contacte en vu d'un projet sur la région de Tavira

bien a vous

Laurent et Florence

Thib17 a écrit:

Les taxes, au Portugal, ne sont pas aussi compliquées qu'en France. Même si récemment la France proposa de nouveaux projets afin de taxer davantage les assurances vies, ou encore le Portugal qui souhaite instaurer une nouvelle taxe sur tous biens (allant exponentiellement de l'orientation solaire la plus chaleureuse à l'étage le plus haut, tout en passant par la vue.), ou encore d'augmenter la part de taxes sur la rente des locations (<25% ?), le système Portugais est beaucoup plus compréhensible est souple/léger/abordable/économique que dans les pays du Nord, Nordiques, pays riches ou du G7, G20 etc .. Prenez ceci comme une métaphore, le résultat est, le Portugal est un petit paradis fiscal pour la classe Moyenne Française.

Moui enfin ce qui attire les français moyens ce n'est pas que le système Portugais est beaucoup plus compréhensible est souple/léger/abordable/économique , mais principalement le niveau de vie dont ils peuvent bénéficier avec leurs revenus français. Et je jette volontairement un voile pudique sur le statut RNH...

Bonjour, merci de votre post très éclairant. Pourriez vous m envoyer le document récapitulatif des taxes dont vous parlez. Je vous en remercie à l avance. Nous serons en Algarve en juillet dans le but d investir dans un appartement en bord de Mer afin de le loyer en short term. Peut-être pourrions nous nous rencontrer.
Christine

Bonjour, je vous remercie et vous félicite pour votre contribution à ce sujet.
Je serais intéressé par votre fiche pratique concernant les différentes taxes.
Nous commençons à réfléchir ,pour nôtre retraite , à une installation au Portugal.
Nous allons y passer 2 semaines en août ,ce sera la première fois que nous iront
dans ce pays.
Cordialement
Jean

Bonjour à tous, je vous invite à me contacter via mon e-mail personnel afin que je puisse vous envoyer documents mais aussi conseils si besoins : ***

Merci .

je ne peux que conseiller la vie en Algarve. J'ai acheté une superbe maison 6 pièces située à 15 minutes du plus grand centre commercial de l'Algarve (Mar Shopping), nous ne sommes qu'un couple de retraités et la maison est trop grande pour mon épouse.. Je cherche un acheteur de cette maison pour me permettre d'investir dans une autre maison plus petite.
Je ne sais pas si je peux donner mon adresse sur ce forum mais je regarderai les éventuelles réponses.

Bonjour,
Je vous ai adressée un message en privé avec mon mail pour avoir plus de détails.
Nous sommes de futurs expatriés .
A bientôt.
Lise et Daniel

le retraité paisible a écrit:

je ne peux que conseiller la vie en Algarve. J'ai acheté une superbe maison 6 pièces située à 15 minutes du plus grand centre commercial de l'Algarve (Mar Shopping), nous ne sommes qu'un couple de retraités et la maison est trop grande pour mon épouse.. Je cherche un acheteur de cette maison pour me permettre d'investir dans une autre maison plus petite.
Je ne sais pas si je peux donner mon adresse sur ce forum mais je regarderai les éventuelles réponses.

Bonjour
pas de pub sur ce forum svp
utilisez la section "Petites annonces" qui est faite pour cela - voir ici

Cdlt

DANIEL/LISE2018 a écrit:

Bonjour,
Je vous ai adressée un message en privé avec mon mail pour avoir plus de détails.
Nous sommes de futurs expatriés .
A bientôt.
Lise et Daniel

Bonjour,
j'ai reçu une alerte sur ce forum ("pas de pub sur ce forum") et je respecte ; c'est tout à fait normal. Je prie Pacha08 de m'en excuser, je ne connaissais pas le site"Petites annonces". Merci et je vais utiliser ce site.

Bonjour
Pouvez vous me dire le montant des frais de notaire svp car je fais une simulation et les tarifs ne sont pas les mêmes entre une banque et une agence immobilière ?

je me permets de vous répondre parce que je vois qu'il n'y a pas de réponse à votre question. Je ne suis pas un habitué mais je pense qu'il n'y a pas de frais de notaire pour l'acheteur. Pour mon cas, j'ai pris un avocat , celui ci vous assiste à la vente et tous les frais sont compris dans le prix de vente et à la charge du vendeur. En France, plus de 30 pages, minimum 1h1/2 chez le notaire, grincements de dents, etc.. Au Portugal, accueil chaleureux (emblème des Portugais), maximum 6 pages, sourires et blagues de la part de chacun et tout le monde s'en va, l'affaire est terminée, la maison vous appartient.

Bonsoir,

Pour l'acheteur compter pour les frais de transaction + frais avocat entre 4 et 5% maxi
un avocat est nécessaire pour garantir votre achat

Cordialement
Rodolphe

Les frais d'agence immobilière, s' il a été fait appel à celle-ci, sont à la charge du vendeur, mais il ne faut pas être naïf, ces frais sont répercutés dans le prix de vente le plus souvent, d'ou une négociation si possible.
Je suis en cours d'acquisition (attente de signature chez le notaire) et l'acheteur paie les frais et honoraires suivants :
- les honoraires du notaire sont d'environ 1 000€,
- les frais se composent de l'IMT (impôt municipal de transmission) qui applique un barème révisé annuellement selon le prix d'acquisition, droit de timbre et d'enregistrement, I.S (?) .
Pour un bien de 250 000 € on est autour de 8 000 à 10 000€ (j'attends le décompte final)

L'Algarve est attractive, certes, mais l'inflation des prix de l'immobilier, basée essentiellement sur la spéculation, est devenue dissuasive (+30% depuis 2015). Exemple : je visite un appartement sur Albufeira à 140 000 euros, bien, RAS. La semaine suivante, l'agence Century 21 d'Albufeira m'appelle pour me dire que le propriétaire a estimé que le prix fixé en 2016 était maintenant trop bas et l'a relevé à 150 000 euros, sans aucune amélioration ni investissement qui en justifie.
Dans ces conditions, outre le fait qu'il va trouver un autre pigeon, j'ai décidé d'investir dans l'Alentejo, où j'ai une proposition pour une maison de 200m2 avec deux hectares pour le même prix.
Je ne peux que mettre en garde les éventuels acquéreurs contre cette spéculation malhonnête, qui s'adresse aux acquéreurs étrangers. Les agents immobiliers n'assurent nullement leur rôle de régulateurs du marché et mettent en vente au prix demandé par le vendeur sans aucun filtre, sans aucune analyse de la valeur du bien et sans eux-même donner leur avis par peur de perdre la vente (qui ne se fait pas si j'en juge par la durée d'affichage des biens sur leur site) Déjà j'observe quelques  baisses de 5% sur certains biens, il est urgent d'attendre que la folie immobilière algarvienne ( et lisboète) se calme. Quelqu'un a-t-il un avis complémentaire ?

Bonjour,
Au Portugal comme dans n'importe quel autre pays d'Europe, les prix suivent une logique de marché, répondant á la loi de l'offre et de la demande. Ceci étant, le Portugal est un pays " bon marché", mais ce n'est pas un pays du tiers monde et encore moins la " Chine de l'Europe", même si les services sont à des prix derisoires... Un pays d'accueil chaleureux, avec une population digne de respect ayant souffert 50 annés de dictature . Quant á l'évolution des prix de l'immobilier, et au rôle des agentes immobiliers, ils ne sont pas des "garde fous" et comme dans les autres pays, les prix ne doivent pas être vus de manière isolée mais ce sont des " Prix Marché" !

MARIA C VIEIRA a écrit:

Bonjour,
Au Portugal comme dans n'importe quel autre pays d'Europe, les prix suivent une logique de marché, répondant á la loi de l'offre et de la demande. Ceci étant, le Portugal est un pays " bon marché", mais ce n'est pas un pays du tiers monde et encore moins la " Chine de l'Europe", même si les services sont à des prix derisoires... Un pays d'accueil chaleureux, avec une population digne de respect ayant souffert 50 annés de dictature . Quant á l'évolution des prix de l'immobilier, et au rôle des agentes immobiliers, ils ne sont pas des "garde fous" et comme dans les autres pays, les prix ne doivent pas être vus de manière isolée mais ce sont des " Prix Marché" !

pas d'accord : en France, les agents immobiliers régulent le marché, c'est même une de leurs fonctions. Si votre maison est évaluée à 100 et que vous en voulez 200, cherchez bien quel agent va la rendre en catalogue... en général, on va bien se moquer de vous, mais souvent on ne vous répond même pas. C'est le rôle du syndicat professionnel des agences immobilières. Et le Portugal, qui n'est pas la Chine de l'Europe malgré la comparaison dégradante que vous faites, dispose d'un syndicat professionnel aussi, je me trompe ?
Pour ce qui est de l'offre et de la demande, d'accord. Mais quand on a un smic à 545 euros et des prix parfois supérieurs à des prix français, il y a un sacré bug ! cela ne s'adresse pas à des acheteurs portugais.
Pour ce qui est du tiers monde, je vous laisse le soin de vos propos, je ne les partage pas du tout.
Pour ce qui est du respect du peuple portugais, et bien justement, c'est lui manquer de respect que de demander des prix que les portugais ne peuvent pas payer.
Que les portugais soient chaleureux, d'accord, je ne vois pas le rapport avec ce que j'ai écrit. 
Pour ce qui est des 50 ans de dictature, cela me semble hors sujet avec le prix du marché de l'immobilier.
En gros, je vous trouve hors sujet, Maria. Seriez-vous un agent immobilier portugais pour vous sentir ainsi mise en cause ?
mais votre peuple est très agréable quand même...

Maverick, restez les pieds sur terre et comparez ce qui est comparable ! je ne suis absolument pas agent immobilier au Portugal mais à partir du moment où vous comparez la France avec l'Algarve, alors je vous dis franchement que vous êtes tout à fait hors sujet et que vous ne savez pas du tout de quoi vous parlez. J'approuve l'annonce de Maria.

Sans prendre parti ni pour l'un ou pour l'autre, nous avons constaté que les prix étaient surfaits la plupart du temps... la preuve les agents immobiliers vous disent que le prix est negociable... et croyez moi c'est parfois plus que 20% à la baisse.... Il suffit aussi de jeter un oeil sur les sites d'annonces et voyez les baisses de prix spectaculaires pour certains biens....

Maintenant, tout est toujours question d'offre et de demande et de trouver un equilibre entre les 2. Le vendeur en veut toujous un maximum et l'acheteur le minimum....

Bonjour,
tout à fait juste, les prix sont quelques fois surfaits. Le prix se fixe tout de même entre l'acheteur et le vendeur suivant l'offre et la demande.
Il ne faut malgré tout pas comparer les agents immobiliers français avec ceux de l'Algarve. L'immobilier en Algarve, c'est au delà de Nice ou Cannes en France, c'est pour cette raison que je dis qu'au départ, on ne peut comparer que ce qui est comparable. Je n'ose pas parler des prix qui se pratiquent dans ces villes de France..

merci a vous pour vos observations! le marché et celui de l'offre et de la demande et actuellement la demande est en faveur des Portugais propriétaires qui ont des biens a vendre. Je trouve peu élégant de les qualifier de voleur !ils ne font que s'insérer dans un marché a la hausse que nous contribuons tous a faire augmenter
Un seul bémol les prix de l'agarve sur internet et par agence atteignent actuellement ceux pratiqués dans le sud de la France pour des prestations similaires! il s'agit toujours de l'offre et de la demande mais ceci peut  remettre en question ma capacité financière pour investir dans ce magnifique pays. La fin du rêve pour ceux qui ne sont pas assez riche ? quelle déception.

Bonjour
Je suis en Algarve pour un mois ...et à la recherche d'une maison ou appartement avec jardin et piscine collective.
Avant de m engager sur le parcours du combattant...je suis preneur de vos conseils pour gagner du temps.
Avec mes remerciements
Bertrand

le retraité paisible a écrit:

Bonjour,
tout à fait juste, les prix sont quelques fois surfaits. Le prix se fixe tout de même entre l'acheteur et le vendeur suivant l'offre et la demande.
Il ne faut malgré tout pas comparer les agents immobiliers français avec ceux de l'Algarve. L'immobilier en Algarve, c'est au delà de Nice ou Cannes en France, c'est pour cette raison que je dis qu'au départ, on ne peut comparer que ce qui est comparable. Je n'ose pas parler des prix qui se pratiquent dans ces villes de France..

Je confirme. En général ici les agences tapent haut pour avoir une grosse marge de négo.
Il y a 4 ans, j'ai visité un appartement que finalement je ne voulais pas acheter. En fin de visite, l'agent me presse de fournir une offre et pour m'en débarrasser je tape plus de 30% au dessous... Offre inacceptable pour moi... Devinez?
Elle appelle le propriétaire, qui accepte!!!
Ennuyé qu'il était le Benoit!!

le retraité paisible a écrit:

Maverick, restez les pieds sur terre et comparez ce qui est comparable ! je ne suis absolument pas agent immobilier au Portugal mais à partir du moment où vous comparez la France avec l'Algarve, alors je vous dis franchement que vous êtes tout à fait hors sujet et que vous ne savez pas du tout de quoi vous parlez. J'approuve l'annonce de Maria.

Il se trouve que dans bien des pays d'Europe le régulateur existe, en France cela s'appelle la FNAIM. Un marché non régulé court au devant de graves problèmes, le crack immobilier des années 2010 - 2015 au Portugal n'aura servi à rien... c'est le signe d'un marché immature. Même les places financières ont un régulateur...

quelques exemples :  une connaissance qui cherchait en Algarve a négocié un bien de 225 k à la baisse  à 175 k€ en janvier ( Odelette) une autre a négocié à 230 k€ une propriété proposée 290 k cette semaine (Ourique)  effectivement, il ne faut pas comparer à la France. Un voisin qui cherche à vendre un terrain de 1600m2 agricole à 30 k€ (soit 200k€ l'hectare non constructible) n'a toujours pas trouvé depuis 27 mois...  il n'a qu'un seul voisin, le seul acquéreur potentiel qui lui a proposé 13 k€. J'ai vu un agent immobilier me proposer un terrain agricole de 5000 m2 à 75 k€, soit 150 000 euros l'hectare non constructible ! on est en plein délire. Mais à quelles bases se référer si on refuse de comparer à ce que l'on connait ? Vous connaissez beaucoup  de salariés ici qui peuvent investir de telles sommes ? en terre agricole ? même les champs d'oranger se négocient à moins de 50 k€ l'hectare à Silves. Alors si ce n'est pas de la spéculation, je voudrais savoir comment on appelle ça..

Je persiste et je désapprouve l'analyse de Maria, qui est effectivement un agent immobilier de Lisbonne (donc qui prêche pour sa corporation que je juge défaillante en partie). Car "l'offre et la demande" (leçon d'économie en classe de seconde) présente de graves dangers, tout le monde le sait. A la hausse comme en ce moment, comme à la baisse il y a cinq ans.

Une question, retraité paisible :  quelles sont vos références de comparaison pour savoir si un produit est acceptable ou pas ? 200 k€ l'hectare agricole en friche, vous y allez ? votre réponse serait une vraie information. merci de me le dire.

Bonjour
Nous sommes actuellement à Carvoeiro et nous vendons notre maison avec piscine
Si cela vous interesse on a passe une annonce dans la rubrique immobilier sur ce site
Bonne fin de journee
Didicat

BBertrand a écrit:

Bonjour
Je suis en Algarve pour un mois ...et à la recherche d'une maison ou appartement avec jardin et piscine collective.
Avant de m engager sur le parcours du combattant...je suis preneur de vos conseils pour gagner du temps.
Avec mes remerciements
Bertrand

C'est justement le sens de cette discussion.

Je vous recommande donc - 30 % comme base de négociation début 2018, la lecture des posts ici vous en expliquent les raisons. Je vous recommande aussi d'observer tous les produits mis en ligne par un agent, cela vous donne une indication sur la fiabilité de l'agent. Pour moi, une bonne base est de 800€/m2 à Albufeira, encore qu'il faille moduler en fonction de la localisation, de la vue mer, de la distance de la mer... Mais au-delà, c'est un produit financier que vous achetez, pas un logement. En  maison, je vous laisse le soin de fixer votre limite. Mais une règle : choisissez d'abord un bon vendeur. Vous serez surpris de constater que si vous "attaquez" une vente en portugais dans le texte, on va vous montrer des produits qui défient toute concurrence (exemple cette semaine : à Ourique, maison 150 m2 neuf, sans piscine certes mais avec quatre hectares de terrain arboré à 110 k€, négociable -10% !)

Merci Diddicat...je vais aller voir où cela se trouve et vous recontacte ultérieurement

Merci de vos judicieux conseils Maverick
Je vais les suivre ...à un détail près...l'entrée en matière en portugais....cest mission impossible pour moi....

tres joli  ourique merci pour linfo