Comment faire une bonne affaire

Désolé mais le lien ci dessus ne fonctionnant pas je me suis permis un copié-collé
Le paradoxe des bonnes affaires

Chère lectrice, cher lecteur,

Connaissez-vous la « loi normale » aussi appelée « loi de Gauss » ou « courbe en cloche » ?

L’exemple le plus fréquent concerne le QI (Quotient intellectuel).


Le quotient intellectuel moyen est de 100.

On voit que très peu de personnes ont un QI très faible.

À l’inverse, très peu de personnes ont un QI très élevé.

En revanche, énormément de personnes ont un QI situé entre 85 et 115.

Quel rapport avec l’investissement immobilier ?
Et bien c’est exactement la même chose.

La loi de l’offre et de la demande fait qu’il y a peu de très mauvaises affaires, peu de très bonnes affaires, et beaucoup de biens qui ne sont ni une bonne ni une mauvaise affaire.


Notre objectif :

N’investir QUE dans des biens qui se trouvent dans la zone des bonnes affaires

Toutefois, il existe un paradoxe des bonnes affaires :
Et il est à notre avantage.

Plus l’affaire est bonne, plus elle va éveiller la méfiance des acheteurs potentiels.

« C’est trop beau pour être vrai ».

J’ai l’exemple d’un ami qui avait trouvé une cave louée 21 euros par mois vendue au prix de… 1.000 euros.

En plein centre d’une grande ville.

Soit 25 % de rentabilité brute (((21 x 12) / 1.000) x 100 = 25 %)

À titre de comparaison, le livret A est à moins de 1 %.

Il avait hésité à appeler. Il s’était dit que la personne avait oublié un zéro.

Il s’est finalement décidé et au téléphone a dit « mais heu… le prix, c’est bien 1.000 euros ? ».

La réponse a été « Oui, oui. ».

Je suis sûr que cette cave aurait été vendue plus vite si elle avait été affichée à 3.000 ou 5.000 euros.

Ne considérez donc pas que les choses sont trop belles pour être vraies.

Comme l’indique la loi normale, il y a naturellement de très bonnes affaires sur le marché.

Peu, mais elles existent.

En en fait, c’est normal, comme le veut la loi « normale » !

Bonus :

Notez bien qu’il existe trois façons de faire passer un bien dans la zone verte :
Acheter moins cher : pour cela il faut négocier.

Louer plus cher : pour cela il faut
Rénover le bien

Diviser le bien

Le louer en meublé

Le louer en colocation

Le louer en location courte durée

Ou la technique ultime : les combiner toutes ! Bien négocier un bien et faire des travaux d’amélioration pour le diviser et le louer en meublé, en colocation ou en location de courte durée !

Mais je comprends que c’est plus facile à dire qu’à faire.

Voici encore un exemple concret de ce qu'on peut faire avec beaucoup de lucidité et devenir riche si on a le courage... mais ça c'est en France et pas à Madagascar.

Chère lectrice, cher lecteur,

Laura est une de mes amies, et ce qu’elle vient de faire mérite VRAIMENT d’être raconté.

Elle est assistante administrative dans une PME et gagne 1.700 euros par mois.

Elle a repéré, en plein centre-ville d’une ville de 25.000 habitants située à 130 km de chez elle, un petit immeuble à vendre.

Il est composé d’un rez-de-chaussée commercial, et deux appartements.

Le rez-de-chaussée est loué à un salon de coiffure depuis 10 ans.

Les deux appartements sont à rénover.

Les chiffres :

Prix de vente : 120.000 euros

Travaux de rénovation des deux appartements : 35.000 euros.

L’immeuble était en vente depuis un moment, et ne trouvait pas preneur.

En effet, il n’est pas dans une grande ville. Et certaines personnes pensent qu’en dehors des 10 plus grandes villes de France, il n’y a qu’un désert de champs et de prairies.

C’est évidemment complétement faux.

Il y a des villes, avec des écoles, des collèges, des lycées, des banques, des assurances, des supermarchés, des commerces… bref, des millions de gens qui vivent, comme partout ailleurs.

Il y a aussi des gens à qui les « travaux » font peur.

Franchement, payer deux ou trois entreprises pour refaire le parquet, les peintures et l’électricité, ça n’a jamais tué personne.



Laura a fait une offre à 95.000 euros.

Et c’est passé.

Elle a en effet présenté au vendeur un accord de principe de sa banque pour le financement.

Ce qui a rassuré le vendeur (inquiet de voir une si jeune femme vouloir acheter son bien).

Mais comme beaucoup de vendeurs, il voulait se débarrasser du bien (il n’avait pas les moyens de faire les travaux de rénovation des deux appartements).

Laura a obtenu un prêt sans apport

Elle a du faire 5 agences bancaires différentes pour avoir ce prêt, mais elle l’a eu.

La banque finance l’immeuble, les frais de notaire et les travaux.

Résultat : un emprunt de 137.000 euros sur 20 ans. Elle rembourse 670 euros par mois.

C’est plus que 33 % de son salaire.

Mais contrairement aux idées reçues, la banque a BIEN SÛR pris en compte les loyers que Laura allait percevoir !

Les loyers :

Le salon de coiffure est loué 450 euros par mois.

Les deux appartements, après rénovation, on tout de suite été loués.

En effet, dans cette ville de province, il est rare de trouver de beaux biens neufs et au goût du jour.

Laura a reçu 25 demandes.

Elle a choisi les meilleurs profils (la qualité attire la qualité).

Chaque appartement est loué 450 euros par mois.

Laura se retrouve donc avec un loyer total de 3 x 450 = 1.350 euros.

Elle rembourse 670 euros. Paie 45 euros par mois de taxe foncière. Et 25 euros par mois d’assurance.

Elle dégage donc un bénéfice de… 610 euros par mois.

Mais ce n’est pas tout !

Sur les 670 euros de crédit qu’elle rembourse, il y a :

170 euros d’intérêts à la banque

500 euros d’amortissement du crédit. C’est-à-dire de remboursement du bien !

Donc Laura s’enrichi chaque mois de 610 + 500 = 1.110 euros ! Pas mal pour quelqu’un qui gagnait 1.700 il y a encore quelques mois !

Elle ne paie pas d’impôts !

Et elle ne paie pas un centime d’impôts en plus.

En effet, Laura a créé une SCI (société civile immobilière). Et elle a décidé de la soumettre à l’IS (impôts sur les sociétés).

Les nombreux avantages de cette solution lui permettent de ne pas payer d’impôts et de pouvoir rapidement utiliser les revenus de son premier bien immobilier pour en acheter d’autres !

Elle ne se fatigue pas et dort sur ses deux oreilles.

Laura sait ce qu’elle fait : elle a confié la gestion de son bien à une agence immobilière.

Elle ne s’occupe de rien, et ça lui coûte quelques dizaines d’euros par mois.

De plus, même si ses locataires ont un excellent profil, elle a souscrit une assurance loyers impayés qui la couvre :

Dès le 1er impayé

Pour toute la durée de la procédure

Qui prend en charges les éventuels frais de justice.

Et qui prend en charges les éventuelles dégradations du bien.

Ainsi, elle totalement tranquille.

Même si ses locataires venaient à ne pas être corrects, elle ne risque… RIEN !

Cette assurance lui coûte 3 % du montant du loyer.

Autant dire, pas grand-chose pour s’assurer d’une telle sécurité.

Comment Laura a-t-elle fait pour passer de :

1.700 euros par mois de salaire

à 2.800 euros par mois de revenu (1.700 euros par mois de salaire + 1.100 euros par mois d’immobilier)

Premièrement, elle a su trouver une bonne affaire là où les autres ne la voyaient pas.

Deuxièmement, elle a su convaincre une banque (elle ne s’est pas contentée du « non » de son banquier historique. Elle a su aller voir plusieurs banques et présenter correctement le dossier).

Troisièmement, elle a su gérer les choses sans faire d’erreurs (elle a pris les bonnes décisions pour les locataires, ainsi que pour sa fiscalité).

TOUT CELA NE S’INVENTE PAS
(Copié dans la lettre du vaillant petit économiste)

Elle est célibataire cette Laura ???
J ai mon beau frère (beau gosse malgach) qui cherche une vasètte qui as réussit dans les affaires.
Il rêve de  vivre en France, et il peut faire des petits travaux de rénovation....
Et si  ya arrangement,
Comme intermédiaire j'aurais ma petite commission ....
Ca aussi c'est du bon bisnes ... 

J'y ai déjà pensé à ouvrir une agence matrimoniale à Madagascar mais en n'acceptant que des jeunes et jolies gasy pour de vieux retraités français débiles, moches, ventripotents et séniles afin de contrebalancer les migrations composé de millions de rescapé des naufrages dans la méditerranée. Ainsi lorsque les vieux retraités passeront l'arme à gauche  les rescapés des naufrages auront le choix de pouvoir faire leur affaire avec des jeunes femmes gasy qui auront hérité des vieux maris et pourront ainsi rehausser le niveau de vie des immigrés...
Non... ne me tapez pas sur la tête. 

En voilà une idée qu'elle est bonne 
Et ça va permettre de réduire les aides sociales aux immigrés .
  ouille !!!! jmen prend aussi un coup sur la tête

ohhhh Madagaston !!!
Je rigole pour cette réponse d'agence matrimoniale........
Mariage est-il toujours affaire d'héritage ?
Les réels sentiments existent  aussi dans les coeurs des belles Malgaches....

Les sentiments d'argent ne seraient-ils pas une priorité absolue car un beau jeune homme, grand, fort, intelligent, toujours de bonne humeur, aucune femme n'oserait partagerait sa vie s'il habitait dans un tonneau tel un certain  Diogène... mais je n'en crois pas un mot car en réalité il aurait vécu dans une grande jarre en terre cuite... avec un bâton et une écuelle pour toute richesse. 
Malgré que ce philosophe avant l'heure prônait déjà l'égalité entre homme et femme, ce qui n'est toujours pas le cas car même en France (pays de liberté d'égalité et de fraternité) le salaire des femmes n'est toujours pas à l'égal de celui des hommes pour un même travail.
Donc pour en revenir aux sentiments que prône Jean Marie le bienheureux, il faut savoir que les jeunes et belles Malgaches préféreront tout comme les jeunes et belles françaises d'un prince charmant qui a également de quoi lui apporter une amélioration de ses condition sine qua non pour lui apporter une amélioration substantielle de ses conditions de vie. 
Et si comme moi, vous faites figure de prince un peu moins charmant qu'à ses vingt ans et pour dire plus court qui commence à décrépir, nos divines compagnes ont bien entendu vu de leurs yeux que nous n'habitions pas dans un tonneau avant de se décider à nous accompagner dans la vie.
Ainsi pour ne pas faire un hors sujet trop flagrant,  tout notre intérêt est de faire de bonnes affaires pour faire l'affaire de nos bonnes et belles femmes.

En parler de bonne affaire, :-) je sais, j'en profite un peu pour faire ma pub. J'ai projet (moi et mon associé) qui consiste a investir a moyen terme sur un terme sur un terrain a Ivato, a 1km de l'aeroport. La somme requise est de 130 000€ pour transformer le terrain en terrain prêt a batir et augmenter fortement sa valeure. Après les 14 mois de travaux pouis la vente du terrain, la part de l'investisseur sera de 290 000€. j'espere qu'elle n'est pas trop belle pour faire fuire d'eventuelle partenaires.

Andry, quand vous serez président de la république de Madagascar vous pourrez peut-être continuer de rêver car  130 000€ ne se trouvent pas sous les sabots d'un zébu et je ne pense pas que quelqu'un soit prêt à investir en rêve comme la laitière et son pot au lait qui rêvait de vendre son lait pour acheter directement une vache...avec le bénéfice réalisé. En effet quand on fixe le prix d'un terrain en €uros cela veut dire qu'on espère qu'un vazaha va investir...

Je comprends que le caractère un peu «Argent facile puisse» peut être osé. Mais , ce qui ne tente rien n'a rien non plus .
Si Cristophe Colomb s'est contenté du refus du gouvernement génois pour finacer son expedition il n'aurait jamais entrepris son exploration.
Si le President Donald Trump avait pris en compte les sondages de sa popularité, les comentaires de ses adversaires et de son parti, Il ne serait probablement jamais président.
Et si je moi, je commence a me dire que c'est peine perdu, qui croirait en ma réussite.
Comme Ray Kroc, rien ne vaut la persévérance .

Andry Tahina a écrit:

Après les 14 mois de travaux pouis la vente du terrain, la part de l'investisseur sera de 290 000€. j'espere qu'elle n'est pas trop belle pour faire fuire d'eventuelle partenaires.

Euhh.. ce beau projet tient il compte du retard des travaux, des devis à la mord moi le nœud et des différents enveloppes à distribuer... ?
Notes, vous avez raison de tenter... vu ce que certains investissent dans des histoires d'amour à Madagascar il se peut qu'ils soient aussi tentés par l'investissement foncier !!! Ah ah ah !!!

Bien vu de la part de Lys car avec des si on peut mettre paris en bouteille... je ne parle pas de la capitale de la France mais des paris sur d'hypothétiques gains.
Il faut être un peu réaliste dans la vie car tout ne s'obtient pas toujours selon ses désirs mais si je peux me permettre un conseil: les investissements, c'est de l'argent. De ce côté-là, ça ressemble pas mal à des dépenses.

Être realiste vous dites, vos êtes plutôt fataliste. Prenant exemple;
Tous les jeunes malgache ayant leur BAC espèrent mener la belle vie après 5 ans d' étude, espérant qu'en postulant sur une dizaine de post, un fera certainement mouche. Sachant que le salaire moyen pour un diplômé en Master2 est de 800 000Ar ou 200€, les rêve de tour du monde s'envole vite s'il ne s'expatrie pas.
Pour reussir a Madagascar, il faut sortir des sentiers battus, et prendre des risques (bien que pour mon cas, je pourrais compter sur l'aide de mes parent en cas d'échec). Il y a 2 mois un ami m'a proposé de s'associer pour trouver un acheteur a un terrain et me propose 50% de la commission sur la valeur du terrain.
Contre toute attente, je trouve une annonce d'une personne cherchant une parcelle sur le même quartier, je lui fait une proposition et il a accepté. Après signature de la vente j'ai gagnait autant d'argent en 2 mois qu'un diplômé après 5 ans de carrières. Et tout cela sans verser de pot vin pour accélérer les procédures (ce qui est plutôt rare a Mada). 
Actuellement, je suis sur 3 autres projets du même type dont le plus gros est celui a la recherche de l'investisseur pour 130 000€, mais bien sûre, avec une telle somme en jeux, l'avis d'un avocat et d'un comptable est de mise pour eviter d'atterir a case prison en faisant des opérations sur sa calculette de bourreau .
Mais bon, c'est le risque du métier. Et ce, même si je ne trouve pas d'investisseur, je pourrais tout de même trouver un acheteur pour acheter le terrain comme tel (mais cela diminuerais très fortement le bénéfice potentiel). Mais bon, j'espère être a l'abris financièrement d'ici 10ans.

Pour la petite conclusion, je vous dit juste «osez rêver», car tout vien de la, et il faut persévérer pour réaliser ses rêve

Faire fortune rapidement c'est consacrer sa vie à courir après le dieu argent et à se prosterner devant lui. Ce n'est pas cela la vraie vie qui donne la satisfaction jour après jour de pouvoir s'endormir et de ressentir une bonne fatigue physique et se dire qu'on a accompli quelque chose pour le bien de tous et pas seulement un moyen égoïste de vouloir s'approprier de l'argent facilement glané.
Si Madagascar est resté pauvre depuis son indépendance il y a plus d'un demi siècle, c'est parce que cette mentalité de vouloir tirer la couverture à soi est bien ancrée dans les cerveaux.
Pour créer une vraie richesse il faut être capable de s'investir soi même et non pas l'argent des autres pour s'élever dignement.
Je peux me permettre de le dire le dire car, quand j'ai vendu tous mes biens en France, j'étais très riche mais cette richesse je l'ai acquise jour après jour en créant, en activant autant mes deux neurones que mes mains pendant plus de quarante deux ans dans une atmosphère polluée d'une usine chimique de type Seveso 2 seuil haut.
Et enfin arrivé à Madagascar à la retraite, j'ai converti "ma richesse" en immobilier, mobilier et autres fantaisies et maintenant je suis de nouveau pauvre et heureux car je n'ai plus de soucis d'argent et j'essaie jour après jour de recréer de la richesse avec un petit élevage de lapins qui s'est multiplié et qui est arrivé au point de compter une centaine de têtes qui se multiplient de façon exponentielle.
Je fais également beaucoup de plantation d'arbres fruitiers et autres issus de graines, de noyaux etc. car si ce n'est pas moi qui en profiterai, je pourrai au moins un jour me dire que j'ai créé quelque chose non pas en essayant bêtement d'acheter et de revendre avec de la plus-value, car il ne faut pas avoir été à l'université pour faire cela.
La moindre personne lambda qui vend ses fripes de façon informelle au bord du trottoir fait exactement la même chose en moins risqué.
Ce que j'appelle des génies sont ces types là qui ont laissé quelque chose à l'humanité et ne se sont pas contenté de s'enrichir sans vergogne: https://www.anguillesousroche.com/monde … aleatoire/

madagaston ; monsieur Madagaston j'aime ce que tu as écris !!!! rien à redire de plus !!!! sauf que j'aime pas le lapins ça aurait été des poules !!!!

Oui mais les chaud lapins et les poulettes vont de paire. ..🐔🐇

Bien vu Arno!

Je suis pas du tout dans la conversation désolé mais je voulais juste savoir madagaston votre forfait internet,car ici c'est cher à sainte Marie...

Je possède un abonnement chez Orange à 5 Go par mois ce qui me revient à un prélèvement automatique de 82 320 Ariary par mois. Bien entendu c'est peut-être un peu moins cher qu'en France, mais avec une moindre qualité .
Et on est bien obligé de s'y faire. Par contre je crois que dans les grandes villes on peut déjà avoir un abonnement illimité ce qui n'est pas le cas ici en brousse.
Eh oui, cela fait partie également des bonnes et des mauvaises affaires.