Trouver un terrain en bord de mer hors zone touristique

Bonjour neutrinou

Je pense que ton projet concerne les expatriés mariés à une Thaïe ...
Sinon ton lien est intéressant à plus  d'un titre ( j'ose pas dire " de propriété " ) dont la psychologie des Thaïs "vendeurs pas vendeur " selon qu'ils se sentent " observés " par le farang.
Bonnes recherches

intéressant merci à toi
pour "une association ..." mp moi. je peux considérer la chose

neutrinou a écrit:

Bonjour à tous,

Je suis toujours à la recherche d'information sur les transactions immobilières relatives à des terrains. Non pas sur le plan légal, seulement sur la question de la manière dont se passent dans la réalité les transactions. Ma recherche est très spécifique, car je ne m'intéresse qu'aux terrains qui ont vue sur mer en dehors des zones de grand tourisme. Pour info, cela n'a rien de professionnel, je veux juste faire une donation à ma dernière fille.

Si quelqu'un a une expérience à partager, je suis preneur.

A ce propos, je voudrais savoir si quelqu'un connaît un moyen administratif de savoir qui est le propriétaire d'un terrain dont on a seulement l'adresse et la location. Et je suis intéressé par toute info sur le krom ti din, l'administration qui s'occupe de l'homologation des ventes immobilières.

Ici, pour ceux que ça intéresse, le post où j'explique ce que j'ai vu jusqu'à présent... sans conclure jusqu'à présent.

Merci

Bonjour,
Par vécu personnel (2x) je conseille fortement, quand vous êtes décidé pour un achat, de faire passer le land department avant de payer l'acompte afin de vérifier les limites exactes du terrain. Ne pas se fier aux bornes qui peuvent avoir été déplacées ou tout simplement disparues pour diverses raisons. De plus, que ce soit par négligence, culture de l"a-peu-près", incapacité à lire un plan ou parfois malhonnêteté, le terrain peut ne pas correspondre à ce que vous voyez ou pensez.

Le land departement connaît normalement les propriétaires des terrains.

Ne sachant que partiellement comment se déroulent les transactions, je laisse à un autre le soin de répondre.

Merci à tous de vos réponses. Thiof, tu as entièrement raison, cette question des limites est un casse-tête car parfois, le propriétaire qui par chance consent à diviser son terrain ne veut pas le faire avant que la vente ne soit décidée.
Autre problème, l'intermédiaire ne veut pas montrer la chanote parce qu'avec son numéro, on peut remonter directement au propriétaire en passant par le krom ti din.

En effet, concernant le bornage : Si les bornes ont été enlevées ou déplacées et qu'au besoin le voisin a déplacé sa clôture à l'intérieur du terrain en vente depuis plus de 10 ans, rien ne garantit, malgré les papiers du Land Office, de pouvoir récupérer cette parcelle.

C'est ce qui est arrivé au voisin de mon chef cuisinier : Ses parents avaient, avec accord oral du voisin il y a une quinzaine d'année, empiété sur le terrain du voisin d'1/3 de raï pour y construire l'angle de leur maison.

Les voisins sont décédés et le terrain a été vendu par les enfants il y a un an sur la base du document LAnd-Office "Garuda Rouge".  Après achat du terrain, les nouveaux propriétaire se sont rendus compte qu'il manquait 1/3 de rai et ont voulu casser la vente.
Impossible... C'est passé par le tribunal et ils ont perdu...

Ils ont donc attaqué mon chef cuisinier (qui en a hérité depuis) pour récupérer cette partie : 1er procès, ils ont perdu car ils auraient du demander un bornage et ajuster le prix en conséquence avant l'achat... 1er appel : Perdu... 2d appel : Perdu... A présent, c'est parti à BKK mais d'après l'avocat de mon cuisinier, cet appel ne sera pas accepté car ils ont perdu aux 3 procès précédents.

De ce fait : Attention aux surfaces 

Bonjour,
Il est effectivement important de faire contrôler le terrain. Lorsque j'ai regardé les documents de notre maison, je constate que le mur qui jouxte la rizière fait un léger angle en son milieu.
Et lorsque je regarde le mur lui même je peux vérifier qu'il est parfaitement rectiligne. L'angle se situe en fin de compte à la jonction avec la maison voisine.
Le cadastre thaïlandais est donc tout à fait approximatif.

neutrinou a écrit:

Autre problème, l'intermédiaire ne veut pas montrer la chanote parce qu'avec son numéro, on peut remonter directement au propriétaire en passant par le krom ti din.

Ca, c'est vraiment bizarre. Il fut un temps où je pensais acheter un terrain (enfin via mon épouse) et j'ai parfois eu affaire au propriétaire, parfois à l'intermédiaire mais l'intermédiaire n'a jamais refusé de dire qui était le propriétaire ou de montrer une copie de la chanote.

En le faisant bref, tout le bord de mer appartient à l' armée/gouvernement qui ne vend pas et ne donne que des concessions à durée limitée. A vous après de voir si cela vous intéresse d' investir dans ces conditions.
Je ne le ferais pas.

Cordialement.

LPA

Pilouthai a écrit:

En effet, concernant le bornage : Si les bornes ont été enlevées ou déplacées et qu'au besoin le voisin a déplacé sa clôture à l'intérieur du terrain en vente depuis plus de 10 ans, rien ne garantit, malgré les papiers du Land Office, de pouvoir récupérer cette parcelle.

C'est ce qui est arrivé au voisin de mon chef cuisinier : Ses parents avaient, avec accord oral du voisin il y a une quinzaine d'année, empiété sur le terrain du voisin d'1/3 de raï pour y construire l'angle de leur maison.

Les voisins sont décédés et le terrain a été vendu par les enfants il y a un an sur la base du document LAnd-Office "Garuda Rouge".  Après achat du terrain, les nouveaux propriétaire se sont rendus compte qu'il manquait 1/3 de rai et ont voulu casser la vente.
Impossible... C'est passé par le tribunal et ils ont perdu...

Ils ont donc attaqué mon chef cuisinier (qui en a hérité depuis) pour récupérer cette partie : 1er procès, ils ont perdu car ils auraient du demander un bornage et ajuster le prix en conséquence avant l'achat... 1er appel : Perdu... 2d appel : Perdu... A présent, c'est parti à BKK mais d'après l'avocat de mon cuisinier, cet appel ne sera pas accepté car ils ont perdu aux 3 procès précédents.

De ce fait : Attention aux surfaces 

Pas mal. Mais je crois que j'ai mieux en matière de négligence et le mot est faible.
Près de chez moi, 2 rizières de superficie égale et séparées par une petite digue comme on sépare les rizières. 2 chanotes.
Les 2 rizières appartiennent à un monsieur qui en donne une à son fils et l'autre à sa fille. Après un petit temps, le fils vend sa parcelle. Le nouveau proprio chipote un peu sur le terrain et puis commence à construire son mur d'enceinte : une dalle dans le sol et un piquet en béton tous les 2 ou 3 m. Cloture presque finie, coup de téléphone de la fille qui dit qu'il empiète sur son terrain. 1ère surprise : en effet les chanottes couvrent deux surfaces inégales qui ne correspondent pas aux deux rizières.

Mon épouse lui conseille de s'adresser au Land Department et lui donne le nom d'une copine qui y est responsable. Le Land department vient vérifier et je vois qu'ils disent non et que les visages s'allongent. 2ème surprise .En réalité, la chanotte que possède le fils est celle de sa sœur et vice versa. Il a donc vendu le terrain de sa sœur.

Cela fait plus d'un an que c'est devant le tribunal. Le nouveau proprio a construit sa maison et attend pour le mur.

Grand merci à tous de ces conseils très utiles.
Azoulay, pourrais-tu nous en dire plus ? Textes, références ?

Sans références, à la limite, je pourrais dire que la Thaïlande appartient en entier aux militaires, et nous n'aurions tort ni l'un ni l'autre. Exemple du beau-père d'un ami propriétaire d'un terrain agricole frontalier avec Myanmar. Les militaires l'exproprient sans aucun dédommagement. Il a fait ses valises, point barre.

C'est exact, j'ai pas les références sous la main, mais le bord de mer de même que les bords des lacs de barrage, etc appartient aux militaires. Je vais essayer de trouver les références.

neutrinou a écrit:

Exemple du beau-père d'un ami propriétaire d'un terrain agricole frontalier avec Myanmar. Les militaires l'exproprient sans aucun dédommagement. Il a fait ses valises, point barre.

Il n'y a aucun motif qu'il ait un dédommagement. Ce sont des terrains que les autorités autorisent d'occuper moyennant certaines conditions. Les gens n'ont pas de chanotte et ils sont susceptibles de devoir quitter sans dédommagement. Normalement, ils le savent avant de s'installer.

Si vous allez à Hua Hin par exemple, tous ces restos, gusthouse, etc qui surplombent la mer n'ont pas de chanotte et sont susceptibles de devoir partir en vitesse si par exemple, le mois prochain , les autorités décident d'y faire une digue comme à Cannes par exemple. Les gens le savent.

Bonjour neutrinou,
Le krom ti  din est le land office,  donc l'équivalent du cadastre ici.
Ils ont leur valeur (réelle)  mais tout projet futur proche,  ou appartenance à un "chef" local,  type oboto,augmente le prix,  sans trop exagérer dans les coins ou on a investi.
Les bords de mer semblent parfois appartenir à une administration mais aussi à des privés,  depuis le plan agraire du roi Rama 9. Donc,  trouvables,  mais à quel prix.  Tu annonces du 6m bath  le rai ? C'est très bas mène hors zones touristiques.
En effet ils reçhignent à vendre partie,  car ils devront payer un nouveau bornage. .et comme celui-ci est maintenant fait au laser,  on trouve des différences. Pas au point des 2 mésaventures contres +haut !

Cordialement

Les bords de mer semblent parfois appartenir à une administration mais aussi à des privés, .

il vous semble ou vous avez des éléments pour avancer cela ?

depuis le plan agraire du roi Rama 9.

Le plan agraire concerne l'agriculture, l'autosuffisance et la diversité. Je ne vois pas ce que les zones côtières viennent faire la dedans. Vous pourriez expliquer ? Merci.

A Hua Hin, par exemple, la residence de luxe Banyan est construit sur un terrain appartenant à l' armée et les habitants "qui ont acheté" leur maison n' ont aucun titre de propriété mais un bail de location. Je n' en connais pas les termes mais pour moi, c' est acheter du vent sans garantie aucune.

Cordialement.

LPA

Merci de ces infos, Cyborg.
Je suis un peu perplexe sur cette histoire de bord de mer maintenant, car les infos sont contradictoires.
Jusqu'ici, il a été dit que des privés pouvaient posséder de la terre (avec chanote), mais que les militaires pouvaient exproprier sans dédommagement. Cela me semble plausible (comme l'affaire du beau-père de l'ami, cette fois en limite avec un autre pays).
Là, tu sembles dire que les bords de mer appartiendraient à une administration ? (on parle bien de ce qu'il y a au dessus de 10 mètres au dessus de la laisse de mer ?)

Par ailleurs, 6 millions du rai, cela ne me semble pas donné. En Bretagne par exemple, on n'en est pas très loin.

Jusqu'ici, il a été dit que des privés pouvaient posséder de la terre (avec chanote), mais que les militaires pouvaient exproprier sans dédommagement.

Qui a dit cela ?

Par ailleurs, 6 millions du rai, cela ne me semble pas donné. En Bretagne par exemple, on n'en est pas très loin.


A Khon Kaen, et pas au centre ville mais en périphérie, le prix dépassent les 6.000.0000 de B. 10.000.000 et plus en bordure d'un lac.


On voit parfois des annonces dans le Bangkok Post. des annonces approchant les 200.000.000 pour 11 rai dans la région d'Hua Hin.

Je comprends, Azoulay, et je suis bien d'accord, c'est du vent. Mais je n'envisage pas une location, ni l'achat des murs d'une maison, ni une location de 30 ans, mais l'achat au nom de ma fille d'un terrain avec chanote dument enregistré au land office.

Perso, je trouve aussi que 6M THB le raï n'est pas cher...

Le foncier est cher en Thaïlande, souvent bien plus qu'en France Métropolitaine 

Je ne sais pas combien coûte une surface dans Paris par exemple mais sur Sukhumvit, pas loin d'Asoke, j'ai une connaissance qui a en vente un terrain à 950M le Rai, soit ~25M d'€... Dans Chiang Mai, qui reste une ville de province, au centre le la vieille ville, tu n'as pas un rai en dessous de 35/40M THB !

Les terres agricoles dans mon village vont de 1 à 2M THB le Rai

En 2005, j'avais vu des terrains dans des endroits paumés après Rayong et à l'époque, c'était déjà 5 à 8M THB

Thiof, c'est moi qui ai dit que des privés pouvaient posséder de la terre avec chanote et se faire exproprier (dans certains cas ?) en me fondant sur une affaire que je tiens de source sûre et concernant 60 rai en limite de la frontière birmane.

Pour les prix, je parle de zones non touristiques et non urbaines (donc Bangkok exclus).

Merci de toutes ces références... consolantes dans un sens.
Mais (question totalement annexe) pourquoi est-ce si cher ?

Neutrinou, c'est bien le sens de mon post, tu ne vas pas te mettre à acheter du vent, d' autant plus que meme avec tous les bons papiers en mains, ici, cela reste toujours de l' aléatoire. Achat = Prudence, surtout pour l' étranger.

Si c'était une zone frontalière, il n'y avait pas de chanotte.

J'ai déjà rencontré des thaïs qui ont été exproprié (pour une route par exemple) et qui ont eu un dédommagement correct.

Exproprié sans dédommagement  avec chanotte en règle et en étant en règle, j'ai du mal à y croire.

Cela me permet de rebondir sur une autre préoccupation. Car une fois qu'"on" est propriétaire avec une chanote incontestable, il reste le problème de s'assurer du maintien du bien dans sa propre famille en cas du décès de la personne qui est propriétaire en titre.
Or d'après mon bouquin (cf. mon blog), la tendance naturelle du droit thaï est de faire hériter les ascendants sinon la fratrie du thaï feu et propriétaire.

Je vois l'ami qui m'a raconté l'histoire dans une heure, je vais lui demander des précisions, Thiof.

neutrinou a écrit:

Cela me permet de rebondir sur une autre préoccupation. Car une fois qu'"on" est propriétaire avec une chanote incontestable, il reste le problème de s'assurer du maintien du bien dans sa propre famille en cas du décès de la personne qui est propriétaire en titre.
Or d'après mon bouquin (cf. mon blog), la tendance naturelle du droit thaï est de faire hériter les ascendants sinon la fratrie du thaï feu et propriétaire.

D'où l'utilité d'un testament rédigé en thaï et anglais (c'est moins cher qu'en français) rédigé par un avocat et dont il garde une copie dans son coffre.

Et impératif, surtout si vous n'êtes pas marié, (et en étant marié, c'est bien aussi) de préciser ce que l'on fera de votre petit corps potelé en cas de décès.

Absolument, Thiof !
Pour le grand corps d'athlète (ehehe) j'ai déjà prévu, j'avais d'ailleurs lancé une discussion sur le problème.

Mais pour le testament, ok... sauf que là, ce n'est pas de mon testament dont il s'agit, mais d'un document non testamentaire de ma compagne indiquant qu'elle ne revendique aucune propriété sur le bien en cas de décès, ou de décès de notre fille, ou des deux, et qu'elle demande à ce que le bien retourne vers mes autres enfants.
Pas si simple.

J'avais eu des contacts avec un avocat canadien à Korat et un autre à Pattaya (italien je crois) - contacts assez décevants.

neutrinou a écrit:

Cela me permet de rebondir sur une autre préoccupation. Car une fois qu'"on" est propriétaire avec une chanote incontestable, il reste le problème de s'assurer du maintien du bien dans sa propre famille en cas du décès de la personne qui est propriétaire en titre.
Or d'après mon bouquin (cf. mon blog), la tendance naturelle du droit thaï est de faire hériter les ascendants sinon la fratrie du thaï feu et propriétaire.

Bonjour,
Dès notre retour de France au mois d'octobre, ma femme tient à ce que nous allions voir un avocat avec deux témoins. Et ce afin de faire rédiger un acte m'accordant le cas échéant l'usufruit de la maison et de la voiture.
Et après moi la propriété de tout cela reviendra bien sur à la famille de ma femme.

Mais pour le testament, ok... sauf que là, ce n'est pas de mon testament dont il s'agit, mais d'un document non testamentaire de ma compagne indiquant qu'elle ne revendique aucune propriété sur le bien en cas de décès, ou de décès de notre fille, ou des deux, et qu'elle demande à ce que le bien retourne vers mes autres enfants.
Pas si simple.

Si vos autres enfants ne sont pas thaîlandais, je pense bien que c'est impossible dans le cas d'une propriété foncière.
Si vous n'êtes pas mariés, le terrain ne peut pas vous revenir. Si vous êtes mariés, vous pouvez en hériter et le juge vous donnera un laps de temps, généralement pour vendre ou le céder à un thai.

acte m'accordant le cas échéant l'usufruit de la maison et de la voiture.
Non, pas le cas échéant, l'usufruit commence dès l'enregistrement de celui  ci. Ca veut dire qu'en cas de divorce, c'est elle qui part et vous qui restez avec une autre ou non épouse/compagne.

Pilouthai a écrit:

Perso, je trouve aussi que 6M THB le raï n'est pas cher...

Le foncier est cher en Thaïlande, souvent bien plus qu'en France Métropolitaine 

Je ne sais pas combien coûte une surface dans Paris par exemple mais sur Sukhumvit, pas loin d'Asoke, j'ai une connaissance qui a en vente un terrain à 950M le Rai, soit ~25M d'€... Dans Chiang Mai, qui reste une ville de province, au centre le la vieille ville, tu n'as pas un rai en dessous de 35/40M THB !

Les terres agricoles dans mon village vont de 1 à 2M THB le Rai

En 2005, j'avais vu des terrains dans des endroits paumés après Rayong et à l'époque, c'était déjà 5 à 8M THB

Les prix que vous annoncez me paraissent vraiment surfait.
Ou alors, c'est ma femme qui a de la chance. Il y a quelques mois, elle a acheté une rizière de 2.9rai  pour 800 000 bath dans la province de Maha sarakham.
Au bord de la route, un peu avant l'entrée du village, avec la rivière de l'autre coté.

A moins d'être en zone hyper touristique, 6M THB le raï, ça me parait deja un peu cher.

Neutrinou, au vue des différents dires, il serait peut-être plus sage que vous évitiez d'être trop proche de la mer. D'autant qu'avec le réchauffement climatique, vous ne savez pas quel sera le devenir du bord de mer dans 30 ou 40 ans.
Au niveau du lieu, j'avais bien aimait le coté de sattahip, je trouvais l'endroit vraiment joli.

A moins d'être en zone hyper touristique, 6M THB le raï, ça me parait deja un peu cher.


Il faudrait quand même que vous vous sortiez de la tête qu'il n'y a que les zones touristiques et Bangkok qui connaissent des poussées de prix au niveau des terrains et à la limite qu'il n'y a que là qu'il y a de l'argent..

Khon Kaen, par exemple, qui est loin d'être touristique, à 10 km du centre ville, dans la campagne où j'habite, les rai en bordure de la grand route dépassent les 6.000.000.

Nous avons des amis qui sont à proximité de deux échangeurs routiers à 3  ou 4 km du centre ville. ils y ont 20 rai et le prix est entre 6 et 8.000.000 le rai.. 

Ceux qui sont à l'écart, disons 2 km de la grand route, oscille entre 3 et 5.000.000 .

Le rai purement agricole est à 300.000.

Il y a un lac en bordure du centre ville qui se développe et s'aménage, resto et  café, essentiellement, le rai dépasse les 10.000.000.

Je reformule: un terrain en bord de mer, hors zone touristique, hors grand axe routier, en pleine cambrousse, a 6 million de bath le rai, c'est cher....


Et comme dit plus haut, les prix sont vraiment surfait.


Cela reste des prix de vente, mais a combien sont réellement vendu ces terrains?

Comment une famille thai lambda peut se payer un terrain a 3 ou 5 millons de bath, cela m'intrigue.

En bord de mer,  la ou je me suis renseigné, le rai coûte 30M bath.
Pour céder un chanote à un enfant français, désolé ça me paraît impossible. Seul un bail 30ans renouvelable.
Et comme dit+haut, il vaudrait mieux s'écarter un peu du bord de mer:rechauffement,fortes marées.
REP question rigide accueillante:
1/Les bords de mer semblent parfois appartenir à une administration mais aussi à des privés, . :les 2 existent ou j'ai demandé, 80-20% environ
2/Le plan agraire concerne l'agriculture, l'autosuffisance et la diversité. Je ne vois pas ce que les zones côtières viennent faire la dedans. ,....:oui les côtes redistribuees a des pêcheurs et personnes vivant là... Devenant millionnaires en un instant

Pour les explications d'expropriation par l'armee, on entre dans la rumeur, attendons des cas précis.. et légaux.
Cordialement

Fabien74 a écrit:

Je reformule: un terrain en bord de mer, hors zone touristique, hors grand axe routier, en pleine cambrousse, a 6 million de bath le rai, c'est cher....
Et comme dit plus haut, les prix sont vraiment surfait.
Cela reste des prix de vente, mais a combien sont réellement vendu ces terrains?
Comment une famille thai lambda peut se payer un terrain a 3 ou 5 millons de bath, cela m'intrigue.

Ce sont de vrai question. Mais la reformulation n'est pas exacte, les terrains que je regarde sont entre 15 et 30 km d'une ville de moyenne importance. Il est clair que la présence ou non d'une ville avec ses commerce joue beaucoup. A 60 km, les prix sont divisés par deux.

Maintenant, comment une famille thaïe lambda peut se payer ces terrains ? Elle ne se les paye pas. Comme je l'indique dans mon blog, ce sont des riches de Bangkok ou des bourgeois de la ville voisine qui achètent à titre spéculatif. La famille thaïe lambda achète à 100 ou 500m de la côte et ça coûte 10 fois moins cher (comme je l'indique dans mon blog aussi).
Pour l'instant, j'attends de voir ce qui se vendra 6 millions... Mais à 5, ça part.

Cyborg, je te demande pardon, mais l'expropriation par l'armée n'est pas une rumeur. C'est un fait que je tiens très directement de la fille de l'intéressé. 60 rai. Terre agricole avec chanote en limite frontalière.

Considérant ces infos,  on peut alors penser que (ça arrive) :
Le terrain a été acheté il y a très longtemps,  le proprio qui ne devait avoir qu'un sor3 , par erreur ou complaisance d'un agent du land, a obtenu un chanote... Puis de longues années après,  à la vente de celui-ci,  tout à coup,  parce que les fonctionnaires sont un peu mieux formés, plus surveillés, on découvre quec'est en zone frontalière, donc chanote impossible, et la les problèmes commencent.
C'est vrai qu'au royaume du Siam,  tout est possible 🤕🤑
Bien cordialement

(jusqu'il n'y a pas si longtemps, en matière de transmission, on donnait les terrains loin de la mer aux plus vaillants des enfants car ils avaient un potentiel agricole et donc une valorisation financière supérieure (riz, coco, palme), et les terrains bord de mer qui ne valaient rien car impropres à toute production étaient donnés aux autres enfants de la famille. de nos jours, les valeurs s'inversent, et vous avez donc quelquefois comme interlocuteurs des propriétaires fonciers qui furent les fainéants de la famille)
anecdote sociologique