Travaux - Syndic de copropriété.

Bonsoir Mars60

Les devis des travaux n'étaient pas joints à votre courrier de convocation ?

Puisque vous avez un syndic pourquoi ne pas prendre contact avec leur représentant qui s'est occupé de votre immeuble et lui demander le compte rendu de la réunion de copropriété.

Vous pourrez voir les travaux votés et leurs montants .
Celui-ci aurait du être adressé à tous les propriétaires à l'issue de la réunion.
C'est ce qui se passe en France ,je pense qu'au Portugal le procédé doit être identique

Cordialement

Bonsoir millesdavis,

Merci pour votre réponse. En fait, en arrivant tout à l'heure, j'ai juste trouver dans ma boîte aux lettres, un avis de passage du facteur pour un recommandé de mon syndic.
Je ne sais donc pas ce qu'il comportait, mais de toute façon, je vais aller les rencontrer demain, et voir avec eux ce qu'il en ait. Mais j'aurais voulu savoir, maintenant que les travaux ont débuté, si j'avais encore un mot à dire, et si je devais payer le montant qu'ils vont me donner sans sourciller ?

Cordialement,
Mars60

En France les travaux sont votés à la majorité ,si vous êtes absent à la  réunion de copropriété et que la majorité des présents a voté  les travaux vous êtes obligé d'accepter la décision , vous devez payer votre quote part .

Vous devez également payer si vous avez voté contre .

En général le montant des travaux est à payer en plusieurs fois suivant leur montant il fait l'object d'appel de fond .

D'habitude le syndic fait des appels de fond avant le début des travaux afin d'approvisionner le compte et payer les 30 % à la commande de l'entreprise .

Merci millesdavis. Je m'y attendais, un peu... Je verrais de quel montant il s'agit, ça risque de faire mal !! 

Bonsoir Mars 60

C'est pour cela qu'il est important d'assister aux assemblées de copropriétaires,pour que votre voix compte .

Si vous ne pouvez être présent vous pouvez vous faire représenter soit par un autre copropriétaire soit par le représentant du syndic lui même en lui délivrant un mandat de représentation.
Ce mandat doit vous être communiqué avec la convocation ,vous remplissez par oui ou non les décisions proposées et ainsi vote voix compte .

Espérant que l'addition ne soit pas trop salée.😀
Cordialement

Bonsoir Monsieur,
Je vous conseille de ne pas sourciller.
Pour le reste tout est dit (la majorité la emporté).

Il ne vous restera plus qu'à demander combien vous devez après avoir bien évidement  récupéré un exemplaire du compte rendu.

Évidement pour tout règlement  que vous effectuerez vous demanderez un reçu. 

Bien à vous, 
Afonso Albuquerque.

Bonjour,
Mais lorsque l'on n'a pas de convocation ?
Que se passe-t-il ? si le syndic nous adresse des appels de fonds.
Et qu'il ne nous adresse ni de convocation, ni de compte-rendu d'assemblée ?
Cordialement,
Rodolphe,

@ Rodolphe.
Dans ce cas faites valoir vos droits.

Bien à vous,

Afonso Albuquerque

Bonjour,
Pourriez-vous m'indiquer le nom portugais des documents que je dois réclamer ?
PV de l'assemblée, détail des dépenses, compte de résultat, ...
Cordialement,
Rodolphe,

Bonsoir,
Ce sera difficile d'être crédible sans argumenter (maîtriser) le portugais.

Il serait plus judicieux de faire appel à un solicitador/avocat.

Voici un petit glossaire:
P.V. de l'assemblée: A(c)ta
Convocation: convocatória
Bilan: Balanço de contas
Reddition des comptes: prestação de contas
Quittance: recibo de quitação
Compte de résultat: relatório de contas

Bien à vous,
Afonso Albuquerque

Bonjour Afonso,
Merci pour votre retour d'information.
Je ne vais pas faire appel à mon avocat à chaque fois que j'ai un souci avec un prestataire. 1) ça coûte. 2) je préfère essayer d'être autonome
3) les portugais sont toujours sympas sauf quelques administratifs comme en france
Il suffit d'être patient et ne pas lâcher prise
on obtient presque toujours ce que l'on souhaite
Avec vos éléments je vais envoyer au syndic une nouvelle demande
Je vous tiendrais au courant en 2019
Cordialement,
Rodolphe,

Bonjoour, monsieur.
Si vous avez besoin d' une relecture ou d' éléments propres n hésitez pas.

Bien à vous,
Afonso Albuquerque

Bonjour à tous

Je suis en copropriété (7 lots) depuis début 2018 et après des difficultés avec le pseudo gérant de la copropriété,  ancien copropriétaire qui travaillait au noir, décidait de tout, ne communiquait que très peu et que ce qui l'intéressait, j'ai cessé de payer en Juin 2018 et comme d'autres copropriétaires ont fait de même, auprès avoir vidé la caisse, il est parti fort mécontent. Dans cette situation de travail illégal, il n'avait aucun recours et ne pouvait rien réclamer officiellement. Nous même, nous ne pouvons pas porter plainte pour ce qu'il a fait à son départ du fait de l'acceptation par tous les anciens copropriétaires de cette situation.
Lors de l'achat de mon bien, j'avais réclamé les documents financiers des 3 dernières   années, le règlement, etc...mais rien ne m'avait été donné et mon avocat m'avait recommandé de traiter cela après mon installation.

Maintenant, j'essaie de remettre la gestion de la copropriété en marche avec un minimum de rigueur c.a.d règlement de copropriété, compte rendu de réunion avec envoi de documents préalables, etc... Je me base sur ce que j'ai eu en France mais existe t il sur internet, un site portugais qui propose des documents types sur ce genre de documents de base ?  Ou bien, vais je devoir passer par un avocat ou sollicitator pour obtenir un canevas standard ?
Au plaisir d vous lire
Cordialement

Bonsoir monsieur,

Vous avez le "Elucidário" qui permet de se débrouiller:
Lien: ELUCIDARIO

Concernant le "livro de atas" vous pouvez le trouver facilement  dans n'importe quel commerce spécialisé:
LIVRO DE ATAS
Si vous n'avez pas un niveau suffisamment bon en portugais faites le rédiger par quelqu'un d'autre.

Pour les autres documents vous trouverez facilement des modèles  sur le net.

Bien à vous,

Afonso Albuquerque

Bonsoir,

Je souhaiterais avoir une précision concernant des travaux dans la copropriété.
Un devis a été accepté par les propriétaires lors d'une AG où je n'ai pu être présent.
Ce devis comporte un montant total correspondant à un "Total liquido + Taxa IVA".
Ce montant total est divisé par le nombre de propriétaires en fonction des millièmes.
Jusque-là aucun souci.
On me demande donc de payer ma part avec une taxe IVA supplémentaire...
J'ai un doute, qu'en est-il exactement?

Merci pour vos réponses éventuelles.

Cordialement,
Mars60.

Bonsoir

En France vous payez le montant des travaux TTC divisé par le nombre de millièmes attribué à votre lot .

Si j'ai bien compris on vous demande de payer deux fois l' IVA .

Cela n'est pas normal.
Cordialement

Merci millesdavis, c'est évidemment bizarre d'autant que l'entreprise qui réalise les travaux, ce sont les mêmes qui s'occupe du condo !!
Cela me paraît pas normal, car pour moi il y a conflit d'intérêt.
Je vais creuser la question.

Bonne soirée,
Mars60

Bonjour

Dans votre compte rendu d'AG, vous ne trouvez pas la présentation de plusieurs devis pour ces travaux ? Dans la pratique usuelle, il y a toujours mise en concurrence de plusieurs prestataires. Est ce que votre règlement de copropriété donne quelques précisions sur la démarche ?
Bonne journée

Bonjour

Merci de vos recommandations de lecture, je vais voir comment procéder au plus simple et facile pour moi.

Bonne journée

Les règles relatives à la copropriété sont moins lourdes que celles en France avec les articles 24 majorité relative,25 majorité absolue, 25.1 exception à la majorité absolue, 26 unanimité.
En outre il n'y a pas de comptage des suffrages (qui est pour, qui est contre, qui s'abstient). Et même s'il y a plusieurs devis le syndic vous "oriente", pas forcément pour son propre intérêt.
Vous voulez un exemple ? En France je demande au Syndic, pour raisons d'itinérance, de m'adresser le courrier sur Internet, il refuse car la loi l'oblige.... donc j'ai un avis de passage dans la boite aux lettre mais aucun papier, ni convocation, ni ordre du jour, ni compte-rendu. Pour un syndic une notification doit se réaliser par LRAR, faisant courir le délai d'opposition. Tout ceci est moins formaliste au Portugal.

Bonjour
Pas simple d'avoir une idée d'un règlement de copropriété applicable dans un petit condominium de 7 lots. Il faut rester dans l'esprit de la loi sur des principes simples d'équité, de droit à l'information et de contrôle du mandataire.
Ce condo servait il y a plus de quatre ans, d'investissement locatif pour les proprio et donc travaux minimum et centrés sur la belle saison pour faire clinquant auprès des agences de locations. Maintenant nous sommes 3 lots à l'année et les besoins et demandes sont différents, l'entretien doit être fait toute l'année et des travaux de fond entrepris par exemple la pelouse au bout de 15 ans est un peu fatiguée. Les proprio portugais ont toujours fonctionné avec un "prestataire" au black, ancien proprio lui même d'un des lots. Ils s'entendaient sur une somme minimale mensuelle d'entretien et pas d'AG, pas de compte rendu, pas de tableau financier, pas de contrôle non plus.
J'ai contacté quelques gestionnaires de copro, et parmi les demandes faites, j'avais inclu la fourniture d'un règlement de copropriété mais les devis ne font pas mention de celui ci, à croire que cela n'est pas nécessaire.
Les règles de majorité ont l'air très différentes selon ce que vous présentez.  Il faut que je trouve un exemple sur internet ou bien le faire rédiger par un spécialiste.

Cordialement

Bonsoir très chers,

Les règles/législatives  relatives à la copropriété,  sont régies au Portugal par le "codigo civil".
Vous en trouverez ici les principaux articles afférents:
CÓDIGO CIVIL

Je vous conseille de vous munir de l' "Elucidário" qui peut dépatouiller bien des situations.

En faisant la comparaison avec la France il est vrai que la législation est plus " légère" ce qui à des points positifs et négatifs.

Bien à vous,
Afonso Albuquerque

J'ai avancé un peu avec l'assemblée ordinaire ( y a t il une assemblée extraordinaire ?) et  les règles de majorité,  mais pas très clair. malgré tout car les infos sont contradictoires selon les sources.

D'abord, ce qui m'étonne est que l'on convoque les copropriétaires pour une A.O mais que l'on ne transmet aucun document pour préparer la réunion ? Il est important de recevoir des devis éventuels de travaux, une synthèse des comptes avant la réunion pour étude. Idem si l'on veut faire ajouter à l'ordre du jour des points que l'on souhaite voir traiter. J'ai l'impression qu'ici, on convoque les copropriétaires et c'est au cours de la réunion que les documents sont distribués. Du moins, c'étaient les pratiques du brigand qui avait la gestion, mais en lisant un exemple de règlement de copropriété trouvé sur internet, il n'y a rien sur ce point, uniquement convocation pour une A.O avec un délai de 15 jours. Est il possible, en rédigeant un règlement à sa mesure, d'inclure ce genre de clause: fourniture des documents avec la convocation et possibilité de rajout à l'ordre du jour sous un  délai après réception de la convocation.   Cette convocation peut elle être électronique, car avec des résidents étrangers, l'envoi de LAR semble hasardeux notamment pour deux brexiters.
Pour une copropriété de 10 lots, le jour de l'A.O, il faut combien de présents ou représentés (procuration) pour tenir l'A.O ? On me dit 25 % du nombre soit pour 10, 3 personnes ? Si l'on n'a pas ce quorum, que fait on ? On refait une autre A.O quelque temps plus tard ? C'est pourquoi,  on trouve sur certain document (Acta), en cas de nombre insuffisant, l'A.O est reportée à ... ou est ouverte à la suite de  l'autre ?
Dans le cas ou le quorum est atteint, la réunion se tient, quelle règle de majorité ? D'après la discussion précédente, la règle de majorité est applicable pour tous les thèmes (renouvellement , travaux, etc... ) pas comme en France  où la majorité diffère selon la thématique ? Au Portugal, c'est la majorité simple, tant de présents, majorité > 50% des présents ?
J'ai un bon contact avec une société de gestion et j'ai demandé si elle pouvait rédiger un règlement de copropriété contre honoraires mais la réponse est non car pas possible être juge et partie dans le cas ou la gestion reviendrait à cette société? Étrange, ou alors pas envie de s'ennuyer mais malgré tout j'ai reçu un exemple de règlement mais pour un immeuble en hauteur de 50 lots alors que mon condo est constitué de maisons en bande horizontale.
Merci de vos retours d'expérience
Cordialement
Patrick

Vous savez, les règlement sont faits pour prévenir des conflits et souvent, occasionnent des conflits.
La France en est un bel exemple avec sa loi du 10 juillet 1965 et ses 20 toilettages complétée pas son décret d'application et ses 20 toilettages. Du coup on ne peut plus virer un syndic

Lorsque l'on a 2 anglais. 2 français. 1 ukrainien et deux portugais, tout le monde ne connait pas  les arcanes de la gestion Copro et ce règlement permettrait de  partager les mêmes modalités de fonctionnement.
Je poursuis ma quête.

Bonsoir Monsieur,

Voici quelques réponses à vos questions qui peuvent être utiles.

1°y a t il une assemblée extraordinaire ?
"Reunião extraordinária: quando há assuntos importantes e urgentes a apreciar e decidir, podendo ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido."

2°D'abord, ce qui m'étonne est que l'on convoque les copropriétaires pour une A.O mais que l'on ne transmet aucun document pour préparer la réunion ?
Cela dépend les syndics. J'ai des syndics qui le font au moment de la convocation et d'autres ou je dois demander la documentation afin que j'ai pleine connaissance le jour de  l'assemblée.

3°Est il possible, en rédigeant un règlement à sa mesure, d'inclure ce genre de clause: fourniture des documents avec la convocation et possibilité de rajout à l'ordre du jour sous un  délai après réception de la convocation. 
Rien ne vous empêche, faites jouer la concurrence auprès des syndics. Mais sachez qu'ils risquent de le faire monnayer...

Pour le reste cela peut aider:
Assembleia Geral

Bien à vous

Bonjour

Avec un peu de retard, je vous remercie de vos informations et clarifications sur la gestion d'un condominium.
En France, la distinction entre Assemblée ordinaire et extraordinaire, se fait selon la nature des travaux ou modifications du règlement ou les règles de majorité sont différentesAlors qu'au Portugal ce n'est pas ce distinguo.

Actuellement dans la copropriété où je suis, il n'y a aucun règlement de copropriété alors qu'un fait lors de la constitution devrait être dispo. Je suis en cours de rédaction en repartant des informations et docs que vous m'avez indiqués ainsi qu'un exemple fourni par l'administrateur pressenti.
Ultime question, pour valider et/ou modifier un règlement de copropriété , quelle est la majorité nécessaire ? 
Bonne journée

Bonsoir monsieur,
Voici la réponse :
Alteração/aprovação regulamento interno

Bien à vous,
Afonso Albuquerque.

Bonsoir
Grâce à vos indications j'avais consulté ce site mais pas poser la bonne question... Merci je vais  m'améliorer.
Bonne soirée

Bonjour

J'ai terminé la rédaction d'un règlement de copropriété en m' appuyant sur les textes du Code Civil, des exemples et les nombreux conseils de certains que je remercie vivement.
L'idée étant de le faire valider par l'administrateur qui sera élu lors del'A.G.
Dernière question, au Portugal pour etre administrateur de copropriété faut il un diplôme  ou certificat professionnel, ou au moins inscription auprès d'un service administratif, ou bien tout un chacun peut  se déclarer apte et exercer ?
Cordialement

Afonso va répondre que c'est comme en France, il y a des organismes professionnels et il y a des bénévoles. Les deux peuvent être choisis par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Mais une question supplémentaire à Afonso : en France un syndic est obligatoire, s'il n'y en a pas c'est le tribunal d'instance qui désigne un administrateur chargé de provoquer la première assemblée générale. Comme cela se passe-t-il au Portugal ?

Bonsoir messieurs,
Premier point : administrador= président de copropriété et Gestor=syndic de copropriété.

Donc pour être administrador (président de copropriété) pas besoin de diplôme spécifique et il et désigné par l"administração
de condominio.
Vous entendrez parler de entreprises "administração de condominio" qui en réalité font la gestion ce qui est autre chose.

Concernant la question de Pertinax, voici la réponse :
Administração de condomínio

Bien à vous,
Afonso Albuquerque

Merci pour cette explication lexicale.
Et alors pour le Gestor, quels diplôme, carte professionnelle et autres obligations on non ?

Bonsoir,
Concernant les entreprises (syndics) il n'y a pas de réglementation spécifique sinon celle qui se applique a toute entreprise qui travaille avec les consommateurs.
Regulamentação empresas de gestão

L' IMPIC  se cantonne a vérifier que le livro de reclamações existe et recueillir les plaintes si elles existent.

L association représentative du secteur des syndics donnent des infos importantes :

APEGAC

Bien à vous,
Afonso Albuquerque.

Bonjour

Merci de ces précisions, il est vrai que les termes Administrateur et Gestionnaire sont utilisés pour une fonction de gestion de la copropriété (syndic à la française) alors que ces termes recouvrent des activités distinctes .
L'administrateur étant le représentant des copropriétaires et le gestionnaire celui qui assume les activités de gestion sur la copropriété.

Ayant reçu un devis d'une société de gestion, il est indiqué qu'un comité de suivi de deux copropriétaires est fortement souhaité pour faire l'interface entre eux et l'ensemble des copropriétaires. Ce qui ressemble à ce qui existe en France avec le Conseil syndical. J'ai repris cela dans le règlement rédigé.

Le but étant d'initier le mouvement et puis de se trouver un bon prestataire qui va finaliser les bonnes pratiques mais en l'absence d'obligations légales et/ou d'affiliation à un syndicat professionnel, il n'est pas facile de se faire une opinion factuelle. Si, sur Albufeira, quelques personnes peuvent me fournir de bonnes références de syndic, je suis preneur.
Bonne journée à tous
Cordialement

Cher Monsieur,
Il me semble que sur le site de l'APEGAC ils en parlent d'une attribution d'un label  aux meilleures entreprises.

Je pense que cela pourra vous aider.

Bien à vous,
Afonso Albuquerque

Bpnsoir
Il me semble avoir lu sur leur site ou bien en lien vers l'IMPIC.  Une sorte de certification serait à l'étude.