Achat d'un terrain et construction d'une maison aux Philippines

Un étranger NE PEUT PAS ÊTRE PROPRIÉTAIRE D'UN TERRAIN aux Philippines. Cela a été dit et redit cent fois sur ce forum. Relisez les anciens posts.
Vous ne pourrez être que locataire de la terre ou être propriétaire par procuration, si vous avez une épouse filipina ou si vous trouvez un prête nom local de confiance...
Donc, pas de problèmes de revente...
Pour le moment, pas de déclaration particulière a faire pour la location d'un local

Bonjour Makai

Merci pour votre réponse. j'avais en effet déjà pris connaissance du fait qu'un étranger ne peut-être propriétaire d'un terrain aux Philippines. J'ai déjà personnellement acheté un terrain avec mon épouse qui est Philippine.
Ma question est plutôt orientée pour ceux qui veulent avoir une petite maison aux Philippines et qui n'ont pas d'épouse du pays. J'ai pas mal d'amis qui pensent à l'expatriation et qui me posent la question.
J'ai lu me semble t-il que la location pouvait aller jusqu'à 50 ans et renouvelable 1 fois.
On m'a laissé entendre que certains arrivent a acquérir un terrain par le biais d'un montage de société  avec des associés Philippins.
Je sais que par contre que l' on peut acheter un appartement en pleine propriété.

Y a-t-il quelqu'un dans ce forum qui a malgré tout opté pour la location d'un terrain.
Avec le recul pense t-il avoir fait un bon choix?

Oui j'ai acheté trois terrains avec mon épouse en 2012 terrain que j'ai voulu mettre en lease à mon nom mais qui c'est averait impossible car mari et femme a l'époque..... j'ai donc opter pour un lease à mes enfants née d'une précédente union.
J'ai bien fait car j'ai depuis divorcé...
C'est donc 2 fois 25 ans renouvelable à l'initiative du locataire(lessee).
J'ai également fait signé par mon ex un "spécial power attorney" qui me permet de vendre, louer effectuer toute démarche administratives ma maison est d'ailleurs à mon nom. Attention le SPA spa est valable 5 ans et doit être enregistré par les autorités compétentes. Donc n'en déplaise à certains on. Peut être quasi propriétaire tout au moins pour 50 ans.
Pour les personnes intéressés il a des petites précautions supplémentaires qui  si elles sont prises blindrera totalement l'affaire... Ici le prix du M2 a presque triplé en 8 ans.

Ici... Puerto Galera

"Quasi propriétaire", même pour 50 ans, n'a rien a voir avec être propriétaire sans limite de temps et avec la possibilité de transmettre son bien a ses héritiers, fussent ils non philippins... 
Cela dit, par rapport a d'autres pays d'Asie ou il est impossible d'etre propriétaire ne serait ce que d'un appartement, les Philippines offrent cette possibilité aux étrangers, a condition que dans le programme immobilier, il n'y ait pas plus de 49% de propriétaires étrangers...
Par rapport aux SPA ( procurations), lors des transactions, veillez scrupuleusement au fait que celui de la partie avec laquelle vous traitez soit valide, "notarized" et que les photocopies des pièces d'identité du deléguant soient authentiques. Les arnaques a ce sujet sont innombrables, comme dans tout ce qui touche aux "affaires", immobilières ou autres, dans ce pays

Petite question complémentaire : Lorsqu'un propriétaire de lease décède, est-ce que ses enfants étrangers peuvent hériter du lease restant?

Janus23 a écrit:

Petite question complémentaire : Lorsqu'un propriétaire de lease décède, est-ce que ses enfants étrangers peuvent hériter du lease restant?

tout depend des termes du contrat , une nouvelle fois l'avocat est plus qu'utile , et le cout de ses services depasse rarement 50000 pesos ....pour reviser les termes du contrat .....

a titre perso je persiste autant acheter au nom de ma compagne ou de notre enfant une maison avec son terrain..... c'est ce que j'ai fait a chaque fois avec mes différentes compagnes ... le bebe étant  au final  propriétaire .... idem pour les hectares de rice field et n'a pas la possibilité de revendre si je suis toujours en vie ....

Bonjour à tous.
Je loue actuellement une villa à San Antonio (Luzon), je compte y rester un an, j'ai pris la décision de faire construire. J'ai besoin de votre aide, de vos conseils avisés.
Je vous donne quelques informations utiles.
1. J'ai contacté un avocat avant de faire quoi que ce soit. Il va s'occuper de beaucoup de choses, c'est coûteux mais plus prudent.
2. vu que je ne peux pas acheter de terrain et que je ne veux pas me marier avec ma Philippina, elle achètera le terrain et me signera un bail bail emphytéotique très longue durée (location annuelle acquittée bien sûr), en contre partie elle détiendra l'usufruit de la maison à ma mort, mes enfants hériteront de la nue propriété. C'est un peu plus complexe mais soit.
3. je voudrai contacter un constructeur SERIEUX (1 fois n'est pas coutume) aguerrit aux technologies du type isolation thermique, récupération des eaux, panneaux photovoltaïques, etc...), vos conseils sont les bienvenus sur ce sujet.
Mes questions sont les suivantes :
-valeur du terrain au nord de Subic en dehors des villes (avec électricité et eau)
-noms d'entreprises générales de constructions honnêtes et fiables.
Grand merci à tous, je ne manquerai pas de vous informer du suivi de cette expérience.
A plus.
Alain

Je suis désolé de ne pouvoir t'aider dans la recherche d'un entrepreneur fiable qui te construise une maison irréprochable... Ils doivent exister, mais alors, je suis sur que ca te coutera aussi cher au mètre carré qu'en France...Car si beaucoup se vantent sur ce forum, d'avoir pu construire pour pas cher aux Philippines, c'est souvent avec une main d'oeuvre pas chere et non qualifiée, avec des maitres d'ouvrage qui sont autant entrepreneurs que toi évêque et en y mettant beaucoup de leur huile de coude personnelle, pour des resultats qui font pitié...( malfaçons en tous genre...). Peut etre devrais tu voir ceux qui construisent des immeubles, des malls ou des bâtiments sérieux, dans le coin ou tu resides?

pas simple, je m'en doutais, avoir quelque chose pour pas cher n'est pas possible, je cherche une entreprise un tant soit peu correcte, bien surveillée par un architecte, je vais continuer mes recherches, je suis têtu.
Merci à toi.

Le plus simple est de visite les maison en constructions dans le lieu ou tu resides. Bien sur suivre toutes les etapes de construction, du moins le gros oeuvre, du terrassement au foundation, coffrage de toutes les oeuvre beton, beton vibre correctement, etc, quid des poor hollowblocks. Il y a des differences flagrantes. Pas hesite a discuter avec les ouvriers sur l'ingenieur superviseur. Bon il faut s'y connaitre un petit peu. Pas tant que cela quand on voit certaines mises en oeuvre qui font peur même au plus inexperimente

Bonjour à toi,
Oui tu as raison, je crois que c'est la meilleure solution, choisir à la base une plus grosse
entreprise, quelque peu outillée et suivre leurs chantiers en cours et observer.
Je suis conscient que je n'aurai jamais le résultat obtenu en Europe, c'est clair, mais c'est une région
sismique, je dois être prudent.
Grand merci pour tes conseils.
Bonne journée.
Alain

Autour de chez moi, il y a 4 maison en cours. Difference notable, entre ceux qui font des fondations 50X50 pour tous les poteaux et ceux qui sont a 70X70 (80X80) quand bien même sur les plans il est note 100X100 (voir 110X110). Coffrage avec contre-plaque renforce avec 2X2 cocolamber ou mahogany. Mahogany OK, coco lamber prohibe pour renforcement coffrage. Apres certain ouvriers utilisent mahogany ou coco lamber ou tube acier pour echaffaudage et guide/support de tous les structures beton en cours de coulage.

Ben je dirais que ceux qui utilisent des tubes acier assembles pour cela font un boulot convenable. Du moins je le constate, les coffrage sont nickel avec 3 mahogany 2X2 sur chaque face de coffrage. Ils utilisent aussi vibreur beton. Une fois decoffre, le beton est super lisse, bien vibre.

Les autres macons, les ouvrages ne sont pas reguliers, mal vibres. Donc les trous au decoffrage, Bonjour.

Reste leur p.....n d'hollowblock, sans ciment. Ici sur Bohol, ils utilisent du limestone comme sable et gravier. Tout simplement incompatible.

Je dirais que si tu visites des chantiers, arrete toi sur ceux qui utilisent structures tubes acier, par experience le travail est de
meilleur qualite.
JJ

c'est noté, grand merci à toi, le problème c'est que la firme en question ne travaille pas au nord de Manille, mais je retiens les techniques utilisées.
A +
Alain

Ce n'est pas 1 firme en question. Beaucoup de macon utilisent ces tubes

Salut, Bien alors je vais trouver cette technique sur Luzon, merci à toi

J ai un ami qui construit . Il est a SBMA . Sa femme est archi . Ex Marines filam .

Bonjour Alain,

Je suis architecte, mais Je ne suis pas encore suffisamment avancé dans mon projet pour te donner des renseignements utiles.

Pour l'instant j'ai acheté un terrain et fait mes plans. Je ne construirai qu'une fois sur place définitivement.

Ce que j'ai lu dans cette discussion me parait cohérent par rapport à ce que je connais.
J'ai vu quelques chantiers de maisons individuelles qui étaient vraiment propres.
Mais également beaucoup de constructions que je ferais démolir si on était en France.

Essaie de repérer des chantiers qui te paraissent bien exécutés et te mettre en contact avec ces entreprises, il y a certainement des architectes compétents et honnêtes.

Une construction est toujours une aventure, si tu as la chance d'être bien entouré, cela ira.

En tous cas il me tarde de me lancer dans l'aventure parce que j'ai envie de faire beaucoup de choses qui ne sont pas courantes là-bas pour améliorer le confort comme l'isolation thermique, utilisation du solaire, d'un puits canadien pour une ventilation en air frais etc...

On va essayer de faire au mieux avec le budget tout dépend de ce que j'arriverai à trouver aux Philippines. Peut-être importer des équipements ?

D'ailleurs le puit canadien en zone tropicale, demande quelques precautions je pense dû au fort taux des condensats? et profondeur des tuyaux à +2m MINI je pense pour un refroidissement optimum..

Il y a une chose qui m'étonne dans cette discussion personne ne parle du facteur sismique

Le facteur sismique! OMG, il vaut mieux ne pas en parler car sinon, on quitte le pays vite fait...qui ose imaginer ce qu'il adviendrait de Manille et de toutes les villes philippines en cas de seisme majeur!
Seuls ceux qui ont eu la sagesse de continuer a vivre dans les petites maisons traditionnelles et bois et bambou s'en sortiront sans une égratignure...

Perso j'ai vécu le 6ème tremblement de terre de tous les temps soit 8,8 richter... Je ne le souhaite à personne. Avant celà j'en avais vécu des 4, 5, 6 et je me disais que ce n'était pas si terrible (sauf si vous vivez sans norme sismiques) ... 7 on le sent bien. Monter de 1 sur l'échelle de Richter, c'est multiplier par 32 l'effet du séisme.

Ou etait ce seisme de 8,8 ? J,etais a Mactan le 14 oct.2013.Seisme a Bohol,7,3. J'ai eu tres peur dans l'hotel ou j'etais,avec des parcelles de beton qui tombaient autour et sur moi.Ce fut difficile de descendre les 6 etages par l'escalier.....

68lemonk a écrit:

Ou etait ce seisme de 8,8 ? J,etais a Mactan le 14 oct.2013.Seisme a Bohol,7,3. J'ai eu tres peur dans l'hotel ou j'etais,avec des parcelles de beton qui tombaient autour et sur moi.Ce fut difficile de descendre les 6 etages par l'escalier.....

Chili
27 février 2010
3h34 du matin... Désolé ce n"était pas comme dans la chanson 5h00 du mat j"ai des frissons 😱

Les plans des architects sont fait pour zones sysmiques (foot and columb). On ne peut pas construire ici comme en France, sur "semelles filantes". Apres seisme de grande empleur, le big one???? .
Le probleme c'est la mise en oeuvre des macons Filipinos.
- foot de 50X50 (60X60) quand sur les plans on est a 100X100 voir 110X110.
- mauvais coffrage, beton mal vibre, dosage beton a l'aveuglette.
Les filipinos ont des croyances dures.
- plus de gravier dans le beton pour que cela soit plus solide, au detriment du ciment.
- commercial hollowblock avec limestone car le sable gris de Leyte (utilise pour le beton) est cher. Limestone a prohibe absolument.
- le filipino ne jure que par le CHB 4 moins cher que le CHB 6. CHB 4 a prohibe totalement car impossible a remplir de beton avec gravier 3/4, surtout avec le ferraillage. A moins de tamiser le 3/4 car gave de pierre 2 inches.
-quand on sait que pour le CHB4, ils en font 80 a 110 par sacs de ciment. D'ailleurs c'est curieux de voir le contraste entre les piliers gris (couleur ciment) qui sont doses correctement et les hollowblocks blancs. Ce n'est pas la difference de couleur entre limestone et sable de Leyte.
-le comble, ils font le plastering (enduit) avec du très gras en ciment (d'ailleurs difficile a percer) sur des hollowblocks sans ciment pour compenser. Resultat apres quelques annees les enduits sont soufflés.
Je me bats avec les architectes et les ingenieurs municipaux, ne comprenant pas le fait qu'ils valident cela.
Mes propos concernent plutot les visayas.

Salut,
Tu es architecte, intéressant, ou comptes-tu faire construire? Serais-tu disposer à me conseiller?
Tout travail mérite salaire, pas de souci pour moi.
Pouvons-nous rester en contact? Je te donne ma boite email : ***
Merci pour ta réponse, passe un excellent WE;
aLAIN

Bonjour Bouloute

Effectivement il peut y avoir un problème de condensat, un puits canadien bien réalisé comporte une purge qui prendra place à l'intérieur de l'habitation juste après la pénétration dans ton son sous-sol par exemple, il faut prévoir un coude avec la purge juste en dessous. Pour être efficace il faut avoir effectivement une profondeur d'au moins deux mètres. Ce qui sera le cas chez moi car j'ai prévu un sous-sol complet enterré. Il me suffira de faire courir les tubes autour de la maison. Le bon sens voudrait également que ta prise d'air extérieure soit plutôt dans une zone à l'ombre de façon à ne pas avaler au départ un air trop chaud.
c'est un projet, mais je compte bien essayer car c'est un rafraîchissement qui est quasiment gratuit et qui est silencieux.
Attention ce n'est pas une clim ! c'est un simple rafraîchissement mais qui devrait vraiment donner plus de confort à l'intérieur de l'habitation.
Il n'est pas toujours évident de bien réguler sa climatisation classique et personnellement j'attrape facilement la crève lorsqu'elle est mal réglée.

Bonjour Alain,

J'ai acheté un terrain dans une subdivision au bord de mer sur l'île de Mactan (Cebu).
Pour l'instant je suis encore en France, j'ai mon propre cabinet d'architecture. Je viens de prendre ma retraite mais je continue mon activité car j'ai encore quelques affaires en cours. Je pense avoir tout bouclé dans environ un an, après quoi je vais m'expatrier aux Philippines avec femme et enfants.
Je ne commencerai ma construction qu'une fois sur place parce que je me suis rendu compte qu'il ne pouvait pas en être autrement.
Une fois sur place je pense que vais continuer à bosser un peu pour moi et éventuellement des amis qui veulent s'expatrier ou qui veulent avoir un endroit où passer périodiquement du bon temps pendant l'hiver.

@Janus :

A la place d'un puits canadien (assez délicat à maintenir dans le temps me semble t'il en zone tropicale) que penses-tu d'adapter la technique iranienne des "bagdirs" (puits à vent) ?

En général il y a où que l'on soit aux Phils (excepté les fournaises des grandes villes) toujours une brise marine. Pour le matériau, je pensais remplacer l'adobe par du béton cellulaire qu'on trouve maintenant localement.

La fraîcheur apportée peu être optimalisée par un petit bassin d'eau si besoin (mais les Phils n'ont pas la chaleur sèche de l'Iran).

Le puits à vent pourrait aussi devenir aussi un élément architectural intéressant.

oui moi aussi idem (le rhume)
le puit a vent je connais pas mais ça eveille ma curiosité....

Principalement en Iran, on retrouve les tours à vent (badgirs) associées à un système d'irrigation souterraine (qanat). Le Qanat ressemble un peu à puits canadien, il est conçu pour un air "aride", sa pertinence est donc discutable aux Phils.

Un article d'introduction ici : Yazd ville "bio-climatique" et une vidéo "là"

un schéma de construction à l'échelle 1/2

en image :

Pour ceux qui sont intéressés par le béton cellulaire aux Phils : FB liteblock

Un conseil: deux trucs à éviter aux Philippines si on veut vivre peinard: la mise à la colle avec une Pinay et construire une maison; si on évite ces deux pièges, la vie peut vraiment y être "more fun" 

bah si ce systeme est pas adapté, que dire du puit provençal? mais faut un puit .
je pense qu'il faut travailler sur le probleme des condensats . comment les evacuers facilement. Pourquoi pas installer une petite pompe  d'evacuation solaire dans le regard?

Oui effectivement ces tours à vent sont une solution simple et ingénieuse dans certaines parties du monde. Aux Philippines il faut penser qu'il y a des typhons, personnellement je n'essaierai pas.

Dans les pays tropicaux et dans des constructions simples qui sont en charpente apparente, l'air chaud monte dans le cône constitué par la toiture très pentue, on trouve une ouverture au sommet surmonté d'une autre petite toiture en chapeau. L'air chaud monte et s'évacue par le haut et crée ainsi une convection et un léger courant d'air au niveau de l'espace habitable situé en dessous.
Vous avez certainement dû en voir.

Les anciens étaient quelque fois plus malins que certains aujourd'hui qui se font des maisons qui sont de véritables fours avec leurs toitures en plaque de métal ondulé.

d'ailleurs je serais curieux quel volume cela peut presenter pour les condensats..c'est plusieurs litres/ jour???

Si vous voulez éviter les problèmes louer votre terrain et construisez.
Mais vous devez savoir qu'à la fin du contrat le bien revient aux propriétaires du terrain.

Le post est ancien....
-Stricto senso la loi est que a la fin du lease, le proprio du terrain doit indemniser et racheter a la valeur du moment le bâtiment .
A condition d avoir le permis a son nom, et d avoir les factures a son nom.
Le fait d avoir construit en bordure de terrain permet de continuer a rentrer dans la maison.
Faire appliquer cette loi sera plus aléatoire si ce n est pas sa résidence principale et si on a pas femme et enfants.,,
-Si tu es marie comme moi, tu es proprio a 50% du terrain aussi ( et egalement dans mon cas des biens de ma femme)  et dans tous les cas cela reviendra a mes enfants en cas de bleme, c est un choix de vie.
Au bout de 8 ans, j aurais du depense autant que le cout de la maison + terrain que dans une location a fonds        perdus.
--300000 n est pas le prix d un visa résident qui est  de 50000 en deux fois.

Salut Alain,
Je viens peut être un peu tard dans ta recherche de constructeur de maison.
Je connais une entreprise qui construit des immeuble, des maisons...ils fabrique aussi les parpaing (technologie Australienne)
C'est top, super costaud et rapide a mettre en construction.
Regarde leur site
smartmasonry.com.ph
Je connais personnellement les patrons.
Ils sauront t'aider, j'en suis sûr.