Co-propriété et locations touristiques

Que je sache, en Espagne, le commerce est libre - et c'est encore heureux ! - sous réserve des normes s'appliquant dans chaque cas.

Par contre, ce qu'il te faut voir, c'est le règlement de copropriété, qui peut contenir certaines clauses à cet effet... pour autant qu'elles ne soient pas tout simplement nulles et non-avenues pour cause de législation, ou/et d'antériorité.

Dis-moi, si tu avais acheté une de ces maisons en parade, pour la louer après avoir obtenu la plaque prouvant que tu es en conformité, ceci pour assurer tes vieux jours... Tu penserais quoi de ton message ?

Bonsoir Alain,
Merci d'avoir donné votre avis.
Si j'étais dans le cas cela m'énerverait, mais je n'ai jamais loué, je n'ai fait que quelques échanges et cela n'est pas ''commercial''...
J'ai un n° touristique au cas où. Je vis dans un autre endroit en Espagne et hors urbanisation..plus de copropriétaires..chacun est responsable de lui même..Que du bonheur..  Il semblerait que parmi les nombreuses règles qui régissent le location saisonnière (et qui changent constamment) il y ''aurait'' depuis août ou septembre 2019 une nouveauté cad les copropriétaires pourraient refuser les nouvelles demandes, les anciennes locations  avec n° touristique datant (ou en demande )  d'avant cette mesure ne seraient pas soumises aux votes. Les copropriétaires auraient même le droit de demander à ceux qui louent 20% de charges en plus. (???). Mais voilà je ne trouve pas l'article de loi. Existe t'il seulement ?  Si c'est vrai on dirait que les autorités veulent se dégager d'un problème qui existe surtout dans les villes (week end trip ).  Apparemment tous les copropriétaires croient mordicus qu'ils ont le droit d'accepter ou de refuser les locations saisonnières, perso j'ai un doute. Il y a eu de temps en temps des locataires qui ont dépassé les bornes d'où cette mesure. Moi je m'en fiche mais effectivement pour certains c'est un gros soucis.

Si cette loi existe je veux bien un lien.

En effet en août, c'est plus souvent les locataires qui se comportent mal.

Exemple dans mon lotissement plutôt tranquille et loin de la mer, nous avons investit dans des transat autour de la piscine commune, ils ont tenu 1 mois.

J'ai vu très peu de propriétaires en août.

Bon ce n'est pas l'invasion mais, si les propriétaires ont reçu des loyers il serait normal qu'ils contribuent un peu plus aux frais divers.

LOL... et de quel droit demanderaient-ils des charges en plus ? Le fait de louer ou non ne change pas la nature du bien, qui détermine normalement la répartition des charges !

Et, bien entendu, aucune loi ne peut être rétroactive en Droit Napoléonien. Par conséquence, aucun règlement de droit privé (un règlement de copropriété n'est en aucun cas une loi) non plus.

Que certains s'arrogent des "droits" n'est pas nouveau, et c'est même très commun, mais cela n'implique pas la légalité, voire la légitimité  de la chose.

Et, pour mémoire, seul l'État a droit de prélever impôts et taxes    Ce qui est d'ailleurs le cas pour les locations de courte durée. Dans le cadre d'une copropriété, la "taxation" ne peut-être relative qu'aux comptes de la copropriété, et de la part du logement concerné.

Que la copropriété puisse refuser à un nouvel acheteur d'un bien en faisant partie, dans son règlement, la location du bien, me semble possible, mais pas forcément légal (liberté inaltérable de jouissance d'un bien - hormis nuisances etc -, liberté de commerce -sous réserve des normes applicables et impôts/taxes y relatifs -, etc ).

À la place de ceux touchés par ceci, j'irais vite voir un avocat spécialisé   

Parce que je ne le suis pas, et là, il faut quelqu'un de spécialisé en ce domaine, avec les connaissances des droits de copropriété en Espagne, et des lois tant nationales que communautaires, voire provinciales et locales.

Bruxelles: En quoi cela serait-il normal ?

Que le logement soit occupé par toi, ou par d'autres, cela ne change en rien la part de ton logement dans la copropriété, Il est occupé, point barre. Ou vide.

Cela ne change en rien la comptabilité de la copropriété 

Tout à fait d'accord avec Alain!
De quel droit des voisins pourraient ils juger de ce que tu peux ou ne peux pas faire de ton bien???
Trouverais-tu normal que ton voisin du dessous t'empêche de prendre une douche à 21h parce que ta salle de bains est située au dessus de sa chambre et qu'il entend ta douche couler? Pour lui, c'est une nuisance et pour toi, de l'usage normal.
C'est ça la vie en co-propriété. Il faut conserver un équilibre acceptable pour tous, ce qui n'est pas facile.
Personnellement, je suis dans le schéma décrit par Alain, où je loue un peu pour couvrir les charges de mon appartement en attendant de pouvoir l'occuper personnellement dans mes vieux jours. Je rappelle à mes locataires les règles de base de la copropriété, voire de savoir-vivre, ce qui me met un peu mal à l'aise car certains pourraient s'en vexer mais pour d'autres, le rappel paraît nécessaire... Et n'est pas pour autant garant du respect de ces règles. Malheureusement, c'est cela la vie en société... et ce n'est pas forcément beaucoup mieux dans des immeubles où la location saisonnière n'a pas lieu.
Quant à la répartition des charges, pourquoi ne pas la réaliser sur base du nombre de jours d'occupation tant qu'on y est ?! C'est du grand n'importe quoi...
Bonne journée à tous

Bruxelles5 a écrit:

Si cette loi existe je veux bien un lien.

[...]

Il s'agit du Real Decreto Ley 7/ 2019 du 1er mars 2019 entré en vigueur le 6 mars 2019, et finalisé par le Congrès en avril dernier.

Un résumé par exemple ici http://www.supercontable.com/boletin/A/ … cados.html mais il y en a plein d'autres.

Bonne lecture 

Une lecture fort intéressante 

Ceci étant le cadre législatif national, resterait à Brebisglandeuse à voir la législation sur les locations de courte durée, et celle concernant les copropriétés.

Mais - encore une fois, sans être le bon interlocuteur pour ça -, la - très curieuse - décision des colocs me semble pour moins plus que discutable 

AlainL a écrit:

Une lecture fort intéressante 

Ceci étant le cadre législatif national, resterait à Brebisglandeuse à voir la législation sur les locations de courte durée, et celle concernant les copropriétés.

Mais - encore une fois, sans être le bon interlocuteur pour ça -, la - très curieuse - décision des colocs me semble pour moins plus que discutable 

J'espère que mon lien qui donne le texte de loi en entier sera validé sous peu 

Toutes les lois sont discutables, sinon à quoi serviraient les avocats 

Bonsoir,
Je réponds tardivement car j'attendais des réponses à mes questions posées à l'administrateur de biens.

Il s'agit d'un decret royal passé le 1/3/19 et ratifié le 3/4/2019
Vous tapez par exemple (en anglais plus de résultats ) : Royal Decree Law 7/2019 of March 1.
Vous trouverez ce decret qui a trait à differents asects (e.a) de la location en général.
En ce qui concerne la location touristique :
Il faut un n° touristique (les modalités changent selon les régions, votre commune, et l'humeur du fonctionnaire). 4 changements en deux ans.
Les taxes 19%. Déclarations tous les trois mois, etc..ce n'est pas le sujet mais bon à savoir.
En Espagne les citadins se rebellent contre les visiteurs low cost et également le fait que puisqu'i est plus rentable de louer à la nuit plutot qu'au mois, l'offre de logement se raréfie. Les prix grimpent. On peut comprendre. Donc on a inventé plusieurs règles concernant la locations saisonnière. J'en passe et des meilleures. A savoir que je ne prie pas pour ma chapelle n'ayant jamais loué mais ayant une licence touristique au cas où.

Avant ma retraite nous allions durant les vacances scolaires à Cabo Roig où nous avions une maison dans un condominium. A savoir que les copropriétaires, issus de plusieurs pays, s'imaginaient qu'ils pouvaient voter et décider sans tenir compte que des lois pouvaient s'appliquer.Olé.(je suis procédurière!). Soit. Les administrateurs (on en a eu des tas) n'ennuyaient pas les coproprios et les laissaient dans le doux reves.  Donc ces coproprios et leurs successeurs s'imaginent toujours que quant on vote en coeur c'est d'application sans autre forme de procès.
Comme nous en avions marre de la copropriété on a acheté ailleurs, maison individuelle etc..et comme on a la flemme on ne va plus aux réunions on donne un proxy.
Premier sursaut à la convocation: un point qui dit '' vote pour prohiber la location commeciale (j'utiise les termes de l'administrateur). Donc pas vote pour ou contre, vote pour prohiber.N'est-ce pas tendancieux. Pendant longtemps quelques voisins louaient au noir, etc..et tous nous devions payer un vigile en été..les mêmes sont retraités et ne veulent pas de locataires en été.. Bien. Je comprends certains locataires sont grossiers (vertains proprios aussi).

Le vote a lieu. Je reçois récemment le résultats : 44 voix contre la location commerciale et 3 voix contre la prohibition dont la mienne. 10 voix dans les limbes. Malgré mes demandes répétées depuis des lustres : pas de quotas, pas de statut, pas de registre...donc je considère les décisions de ces réunions comme nulles et non avenues.

Evidemment le texte de loi traduit de l'espagnol est arrangé on nomme la loi, on prend quelques phrases et on sauce. Comme d'habitude les textes traduits ne refletent pas EXACTEMENT le texte d'origine. L'anglais etant également différents de l'allemand. Tout cela est normal depuis 30 ans. Nous savons que le diable se niche dans les détails. MAIS il y a une phrase '' effet non retro actif'' et je vais me pencher sur l'affaire en passant par ici
Donc en bonne enmerdeuse je pose mes questions à la représentante de l'administrateur. Voire la suite.

La suite.

En gros que dit le texte :
Les co propriétaires peuvent voter contre ce type de location.
Ils doivent voter au 3/5 (4/5 en Catalogne).
Si on loue on peut être amener à payer jusque max.20% des charges en plus.(non mentionné par l'administrateur).
MAIS ceux qui ont déjà loué par le passé, qui sont en règle et qui bien entendu ont une licence touristique ne sont pas soumis à ce vote.
Il faut également l'insrire dans le registre de propriété (Land register).
Voila ce que je glane sur le web.
Donc je joue l'innocente et pose mes questions :
est-ce valable pour ceux qui louaient dans le passé ?
Est-ce valable pour ceux qui ne louaient pas mais possédait un n° de licence (licence qui coûte  !!!).
Combien cela va coûter de le faire publier dans le Registre (la question qui tue car il n'y a pas de statur dans ma copropriété..héhé).
Quand va t'on publier et..l'entrée en vigueur de cette décision quand se fait elle?
La réponse du jour ou le menu du chef :
Sur l'effet non rétro-actif  mentionné dans les minutes de l'AGM : rien que dalle.
Oui c'est valable pour TOUS les propriétaires car la majorité à voté (aucun quota d'indiqué, etc). Voila. Donc si la majorité vote le port du monokini le maillot est interdit à la piscine.
J'ajoute qu'effectivement c'est enquiquinant parfoois d'avoir des locataires indisciplinés.
Cette loi est faite pour résoudre les problèmes des villes essentiellement. Les demandes de licences affluent et les fonctionnaires n'ont pas la capacité de traiter les dossiers et n'arrivent même plus à suivre les modifications successives. Il faut essayer de liberer des logements.
Mais qu'y a t'il encore dans cette loi (en gros)  sur ''les baux et locations' De trois ans le bail passe à 5 ans ..et si j'ai bien compris, cerise sur le gâteau : (faut confirer) : si votre habitation est classifiée résidentielle et qu'elle n'est pas occupée hop possibilité de 50% de majoration des taxes (IBI) ou au prorata de la durée d'occupation. Vous voyez le noeuds ? On previt, car prévoyant on est, une augmentation de l'IBI au 31/12/2019.
Ce dernier passage demande confirmation car je suis un peu, beaucoup dégoutée.
A plus.

Ouh là là là.... Heu... Une copropriété sans statuts ???? C'est un gag ? 

Bon, un bon nœud de nouilles, très usuel ici, à dépatouiller par un avocat compétant !

L'IBI fonctionne de manière décennale, c'est à dire que les communes ont en général dix ans pour réviser l'entier du cadastre à sa valeur commerciale actuelle - mais n'ont pas toujours les moyens de le faire -, et donc, entre-dates, il augmente d'environ 10% par an automatiquement, puis passe à la valeur estimée correcte - qui, comme toute décision administrative en Espagne, bénéficie d'un droit de contestation motivé durant une période donnée .

Quand aux limitations de logements type AirB&B, c'est partout en Europe, particulièrement dans les villes.

Mais il s'agit là de LOIS, et en aucun cas de RÈGLEMENTS.
Loi = voté par le parlement en charge (en Espagne: National, ou Régional, ou par exception ou/et délégation Communal).
Règlement: accord de type privé, valide pour autant qu'il respecte les lois en vigueur.

Je ne suis pas assez pointu dans ce genre de nœud, encore un fois... Avocat spécialisé, désolé.

Pour rigoler:
Rien ne m'empêche, si tu es une belle fille (selon mes critères, qui ne sont pas nécessairement ceux des autres, hein !) d’éructer un règlement qui devrait t'obliger a passer tous les jours. 19 H en hiver, 21 H en été, totalement à poil devant ta fenêtre sud.
Bien entendu... c'est contre la loi (et pas qu'une), et serait cassé devant tout tribunal, outre poursuites tant au civil qu'au pénal dans ce cas - très caricatural, je l'admet - précis.

Qu'une majorité de proprios libidineux aient voté cela ne changerait rien à l'issue évidente, sinon qu'ils seraient tous poursuivis aux mêmes motifs.

La Guardia se ferait un plaisir de leur expliquer deux ou trois bricoles durant les 72 heures à leur disposition.

Hé oui Alain..Il n'y a pas de statuts..personne ne se souvient si il y en avait. Quant au registre obligatoire concernant les décisions de réunions annuelles il y en avait un, emporté par un administrateur brutalement écarté par un ''président'.
Ceux qui ont pris la relève en 2013 ne s'en sont pas préoccupés.
Depuis 1993 nous avions fait des remarques quant au non suivi des lois espagnoles...donc nous sommes les emmerdeurs de l'urbanisation.mais apparemment aussi les seuls a détenir copie des agendas et des rapports annuels. Pour le reste il paraît que le registre (depuis 2013) est dans '' l'ordinateur'' 
Les présidents successifs , tous étrangers, signent les documents espagnols (les seuls légaux) sans connaître la langue et comme les traductions sont ..hmmmm...accommodantes , bin...  
Il n'en reste pas moins que ce décret est casse-bonbons.
Merci pour l'idée d'un moment à poil..haha..
Au moins j'espère que le sujet préoccupera certains.

Bonjour à toutes et tous
Nous venons de faire l'achat d'une maison pour en complément de revenu, achat depuis 10 mois, maintenant il vote contre la location saisonnière 😫😫j'ai des réservations ? En plus que des anglais et aucune traduction pour les votes à main levée ??? Si cela se concrétise ou je vend ou location à l'année, très en colère

Voyons Jono, et Brebisglandeuse, nous sommes dans un pays de droit, et, en conséquence, il suffit en principe d'aider les autorités a mettre le doigt sur les brebis galeuses, voilà tout.

Que l'on soit ou non l'emmerdeur du coin ne joue aucun rôle... pour autant que l'on soit bien entendu, pour son propre logement, parfaitement "au carré" 

Quand au reste, il doit bien y avoir une liste des obligations de la gestion d'une copropriété... la suite étant à l'amiable, ou sous contrainte, au choix des "gestionnaires"   Et pour mémoire, les OMIC et OMAC, cela existe dans chaque mairie. Il y a aussi la possibilité, par exemple, de discuter tout cela directement avec le maire en fonction, et avec les responsables du tourisme, les avocats...

La gamme de possibilités est large.

Donc, soit vous souhaitez faire valoir vos droits, et vous faites ce qu'il faut, soit vous allez continuer à subir les élucubrations des uns et des autres.

Pour info,

Le vote à la dernière AG a été contre ce type de mesure, cette année...

Un saludo

UNE NOUVELLE LOI NATIONALE PLUS CONTRAIGNANTE POUR LE LOCATIF TOURISTIQUE, MARS 2019
Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

article complet ici
http://acheterenespagne.fr/la-reglement … n-espagne/

Cher Jonopelo,

Si vous avez une licence touristique vous avez le droit de louer comme vous l'entendez. Il faudra payer vox taxes 19% , votre agence, etc..vous pourrez deduire divers frais au prorata du nombre de jours loués, etc..etc..Suivez bien les règles voyez votre gestoria. Voir votre comptable, les délais pour rentrer les documents sont courts.
Si il n'est rien spécifié dans les statuts, cette loi donne aux copropriétaires le droit d'interdire/de moduler,..les locations saisonnières. Jusqu'à preuve du contraire celui qui loue/louait avant un vote qui empècherait de nouvelles locations touristiques peut continuer à le faire.
Il y a des copropriétés dont le statut mentionne spécifiquement l'interdiction de locations saisonnières.
Mon message est fait pour alerter, pour que l'on prévoie les choses, il n'est pas fait pour inquiéter.
Bonne soirée
La Brebisglandeuse

Alain je suis d'accord avec vous. Il faut être en règle avec la loi et il faut faire respecter ses droits et les lois.
Pas de statut, pas de registre, pas de quotas, et j'en passe.
Ce la fait presque 30 ans que je le leur explique. Rien n'y fait. Je suis l'emmerdeuse et la seule francophone (ceci explique cela ?).
On vote à main levée dans un brouhaha multilingue indescriptible.
Il y a deux ans mon mari a  fait une lettre que nous avons lue lors de l'assemblée : on y dénonçait les manquements. Cette lettre nous l'avons traduite en espagnol, allemand et anglais. (Il y a des russes, des finlandais et autres..dommage pour eux)
L'administrateur allait faire en sorte de régler ce problème et rien n'a été fait.
Ces jours ci, après de nombreux échanges de mail, notre ''interlocutrice-administrateur'' , qui fait semblant de ne pas comprendre m'informe que mon proxy (sur lequel j'ai indiqué voter CONTRE toute prohibition) à été comptabilisé comme si j'avais voté POUR !!  Et de me dire : avez-vous changé d'avis ?
Quel foutoir.
Il parait, selon elle, que ce n'est pas sympa de vouloir compter pour plus que les autres quant on a une maison plutot qu'un appart..Oui mais quand on paye 2 x plus de charges, est ce sympa ? C'est simplement usuel et légal.
Sur ce je crois que tout le monde a compris et sais ce qu'il doit faire si il le peut.

Ben oui, soyons honnêtes, les français sont plus gueulards que la moyenne. Et ce n'est pas nécessairement un mal, surtout dans ce genre de cas. 

Y'en a là qui se paient carrément ta tête LOL

Merci pour ce lien.
Il y a de quoi dégoûter le chaland.

Brebisglandeuse

  alain la brebis et pas francaise mais belge   
a de plus depuis peu il faut des fiche de reclamation  rempli par les locataire sinon amende 30 000 euro

AlainL a écrit:

Ben oui, soyons honnêtes, les français sont plus gueulards que la moyenne. Et ce n'est pas nécessairement un mal, surtout dans ce genre de cas. 

Y'en a là qui se paient carrément ta tête LOL

Bonjour,
Voici une discussion très intéressante... je vais lire les différents liens proposés et je reviens donner mon humble avis!!
Bonne journée à tous

Mon lien a enfin été validé dans mon message #7
https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … 91#4726373

Vous y trouverez le texte de loi complet paru au BOE

oui je suis belge, donc je gueule en plusieurs langues 

un registre des réclamations....de mieux en mieux. Ils doivent écrire en quelle langue les locataires?

Je suis adepte du home-exchange ce qui n'est pas de la location. 

Au fait il est indiqué sur ma page '' Belge désirant s'installer au Portugal''.
Je ne désire plus cela pour des tas de raisons dont celles que ''Résident-non-habituel '' flaire un piège à ....

et oui registre des reclamations depuis peu la langue je sais par maïs obligatoire oui de plus les plate-forme et agence immobilière ne prennent plus ce qui ne dispose pas de la licence de location touristique trop de fraude et le fisc ne rigole plus avec sa quant à la location touristique en copropriété il y a du pour et du contre dans les deux cas qu'il y ait une loi et normal un propriétaire qui ne peut faire de son bien le louer    pas genial mais des copropriétaires qui doivent subir des touristes qui en général débordent pas terrible non plus surtout s'ils sont resident à mon avis pour faire de la location il vaut mieux avoir une maison seul il y a déjà tellement de contrainte que des coproprietere en plus ? mais bon
sa fait par avance le smiblic

brebisglandeuse a écrit:

[...]

un registre des réclamations....de mieux en mieux. Ils doivent écrire en quelle langue les locataires?

[...] ....

Le registre des réclamations est loin d'être nouveau en Espagne, et la plainte doit être écrite en espagnol. Si vous avez la licence touristique, alors vous en avez un à disposition, et l'inscription également  de l'établissement à la Policia Nacional ou à la Guardia Civil selon que vous êtes situé en campagne ou en ville.

Oui j'avais approché une agence et on me demandait que si j'avais  de la famille en visite  (mes enfants) et leurs enfants) de fournir les cartes d'identité. Bon faut peut être pas exagérer. Je n'en veux pas à l'agence car j'imagine les pressions. D'un laxisme total on passe à une avalanche de règles (sans parler que ce n'est pas la même chose d'une région à l'autre).Cela va faire du tort à l'économie.
J'ai adopté Home exchange.
Je viens de constater que certains se sont plains du bruit en Juillet ce qui aurait motivé le vote,  hors il s'agit de nouveaux propriétaires qui viennent de loin mais les coproprios ne le savaient pas. 

AlainL a écrit:

Ben oui, soyons honnêtes, les français sont plus gueulards que la moyenne. Et ce n'est pas nécessairement un mal, surtout dans ce genre de cas. 

Y'en a là qui se paient carrément ta tête LOL

Pardon ?? 

Un saludo