La pierre reste l'un des investissements préférés des Français. Qu'ils résident sur le territoire ou à l'étranger, ils préfèrent continuer de miser sur l'immobilier, réputé plus sûr que d'autres marchés. Mais quelles stratégies adopter face à la crise immobilière ? Comment se porte le marché immobilier français et quelles sont les opportunités pour les Français expatriés ?
Comment se porte le marché immobilier français ?
On a évité le pire, mais il faut rester prudent. La baisse marquée observée en 2023 (-950 000 transactions, soit, -15 %) a peu de chances de se poursuivre cette année. En revanche, la baisse des prix de l'immobilier constatée en 2023 (-3,9 % en France métropolitaine) continue cette année (-4 % en moyenne). La baisse des prix est plus marquée dans certaines villes, comme Bordeaux et Lyon (environ -8 %). La baisse s'explique principalement par la hausse des taux d'emprunt, qui influe sur le marché locatif français. Mais la crise du logement freine les Français. D'après l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), la part des ménages projetant d'acheter un bien immobilier dégringole depuis 2022 (début de la crise du logement, dans un contexte global de crise économique). À peine 7 % des Français prévoient d'acheter un logement en 2024. C'est 4 points de moins qu'en 2022.
Placements immobiliers des Français de l'étranger
Les intentions d'achat sont aussi moins élevées chez les Français de l'étranger. D'après une récente étude de la banque CCF (Crédit commercial de France), le nombre de transactions réalisé par les Français résidant à l'étranger a baissé de 24 %. Les Français immigrés à l'étranger investissent majoritairement en Île-de-France et dans le Sud-ouest. Dynamiques, ces régions restent portées par une demande soutenue ; les prix, déjà plus élevés que dans d'autres régions de France métropolitaine, continuent de s'envoler.
En Île-de-France, le prix au m² oscille entre 9 400 euros pour un appartement et 13 100 euros pour une maison. Il existe néanmoins de grandes variations entre les départements. Au Sud-ouest, les prix de la région Province Alpes-Côte d'Azur (PACA) atteignent des niveaux records, boostés par la demande des riches expatriés, des Français de l'étranger et des locaux. Il faut compter environ 6 000 euros/m² pour un appartement, et 5 500 euros/m² pour une maison.
D'autres études apportent néanmoins d'importantes nuances. Le nombre de transactions observées en Île-de-France et en région PACA ne doit pas masquer les investissements dans d'autres villes françaises, moins chères.
Acheter en France ou à l'étranger ? Les arbitrages des Français expatriés
Ces études rappellent que l'investissement immobilier n'est pas réservé aux riches. Au contraire, face à l'incertitude concernant leur avenir, de nombreux Français de l'étranger aux revenus modestes achètent en France ou à l'étranger.
Investir en France
Concernant les achats en France, les villes de Toulouse, Bordeaux, Lille et Mulhouse sont de plus en plus populaires. Les Français de l'étranger sont d'ailleurs mis en compétition avec les locaux, qui déménagent dans ces villes attractives. Les régions du centre de la France, comme l'Auvergne (située dans la région Auvergne-Rhône-Alpes), enregistrent les prix les moins chers de 2024 : de 1200 à 2400 euros/m² pour un appartement et de 750 à 1700 euros/m² pour une maison. Pour lutter contre la désertification, les régions du Centre multiplient les campagnes de communication pour attirer de nouveaux habitants. Avec quelques succès : dans certains villages auvergnats, les prix à l'achat et à la location dépassent les niveaux des villes moyennes.
Pour les experts, les logements des villes moyennes comme Mulhouse (mais aussi Nancy ou Angers) ont une rentabilité supérieure à celle des grandes villes : les loyers sont moins chers, les spéculations des investisseurs, moins importantes, voire inexistantes. Bien que plus chères, les villes comme Lille, Toulouse, Montpellier et Marseille restent populaires : villes étudiantes par excellence, elles drainent une population d'étudiants (locaux et internationaux) et de jeunes actifs. Si l'Île-de-France reste la plus attractive, les experts immobiliers estiment que la balance penchera de plus en plus en faveur des villes moyennes.
Investir en Europe et dans les pays extra-européens
Mais l'achat en France n'est pas la seule option des Français résidant à l'étranger. Nombre de Français choisissent d'investir dans leur pays d'accueil ou dans un autre pays. L'investissement dans le pays d'accueil est souvent lié au projet d'immigration : les Français faisant ce choix comptent vivre définitivement dans leur pays de résidence. Ils achètent leur résidence principale pour y vivre, et non pour investir. L'achat dans un autre pays peut être davantage lié à un projet d'investissement locatif ou un projet de retraite à l'étranger.
En 2024, l'Espagne, l'Italie et le Portugal restent plébiscités par les Français de l'étranger. Pays européens touristiques, ils sont plus abordables que les logements de la capitale française. Il faut compter environ 3000 euros/m² à Rome, 4 700 euros à Lisbonne et 5 500 euros à Madrid. À Paris intra-muros, le prix moyen au m² dépasse les 10 000 euros.
D'autres Français optent pour les Émirats arabes unis, et surtout Dubaï : la ville est l'une des plus lucratives de 2024. Mais ses prix sont nettement plus élevés que les zones résidentielles espagnoles et portugaises. D'après le rapport Mercer 2024, Dubaï est la 15e ville la plus chère du monde pour les expatriés. Le prix moyen dépasse 8 000 euros/m². Beaucoup plus abordables, la Thaïlande et le Maroc sont une autre option d'investissement, notamment pour les Français voulant passer leur retraite à l'étranger.
Placements immobiliers des étrangers non résidents en France
Si le nombre de transactions des non-résidents est en baisse (-14 % en 2023), il reste 1,5 fois supérieur au nombre de transactions réalisé par les résidents. Les expatriés européens sont les plus grands acheteurs. Le voisin belge se pose en premier investisseur immobilier (20 % des transactions) devant les Britanniques, les Allemands et les Néerlandais et les Suisses. Les Américains sont les 6e plus grands investisseurs. Les non-résidents concentrent également leurs investissements en Île-de-France et dans le Sud-Ouest.
Contrôle des loyers : l'action de l'État pour réguler les loyers ?
Douche froide. De nombreux propriétaires pensaient louer leur logement au prix fort pour les JO. Mais à quelques jours de l'évènement mondial, la demande ne suivait pas. Le marché immobilier parisien est saturé par les offres de l'américain Airbnb, lui-même talonné par les offres des agences françaises et des particuliers. La loi anti-Airbnb, votée le 21 mai 2024 par le Sénat, est moins stricte que la version votée par l'Assemblée, mais vise le même objectif : mieux réguler les locations saisonnières, pour mettre fin à l'envolée des prix et contrer la crise du logement. Tout porte à croire que le nouveau gouvernement continuera dans cette lancée. Car les Français crient leur mécontentement.
L'exaspération est surtout visible dans les villes touristiques. À l'instar des Espagnols, des Portugais ou des Mexicains, les Français accusent les expatriés de propulser les prix des logements vers le haut. Pour encadrer les loyers, la France a mis en place plusieurs politiques (loi ALUR de 2024 limitant les loyers excessifs, loi ELAN de 2018 qui encadre les loyers). En 2024, l'État teste un nouvel encadrement des loyers dans 28 villes de France marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Mais le niveau des loyers reste directement lié à l'indice de référence des loyers. Or, d'après l'Insee, cet indice est en augmentation : +3,26 % sur un an.
L'encadrement des loyers semble efficace pour empêcher les prix excessifs. Mais il n'empêche pas la hausse des prix, surtout dans les régions à forte demande, comme l'Île-de-France et la région PACA.
Expatriation et immobilier : conseils pour acheter en toute sécurité
L'immobilier reste l'un des placements préférés des expatriés. Mais gare à la législation. Qu'il s'agisse d'investir dans son pays ou dans un pays étranger, il est recommandé de comprendre au préalable les grands principes de l'achat immobilier et de consulter des experts. Certains expatriés qui investissent dans leur pays se basent à tort sur leurs souvenirs : ils pensent connaître le marché et font l'impasse sur l'expertise d'un professionnel. Mais les lois et la conjoncture changent. Pour éviter les mauvaises surprises (notamment fiscales), mieux vaut faire appel à des spécialistes.
Le conseil vaut aussi pour un investissement à l'étranger. L'expatrié doit au préalable s'assurer de sa situation lui permettant d'acheter à l'étranger. Il doit également étudier les grandes lignes du droit immobilier dans le pays d'investissement, et consulter des experts.
Pour effectuer l'achat immobilier correspondant le mieux à son profil, il est nécessaire de définir ses objectifs. Le logement sera-t-il celui du retour d'expatriation ? de la retraite en France ou dans le pays d'accueil ? S'agit-il d'un investissement immobilier (acheter pour faire louer) ? Le logement sera-t-il habité par une personne seule, un couple, un couple avec enfants ? Définir ses objectifs permettra d'orienter ses choix et de mieux envisager la faisabilité du projet. Les lois françaises encadrent strictement les projets immobiliers, surtout lorsqu'il s'agit de location saisonnière. Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier en France. Si la visite sur place est impossible, il faut s'assurer que l'expert fournira tous les renseignements nécessaires (quartier, prix moyen dans le quartier, commerces alentour, transports, etc.) pour garantir un achat en toute sécurité.
