Maisons abandonnées, logements délabrés, appartements à prix cassés… Alors que la crise du logement secoue encore de nombreux États dans le monde, certains biens immobiliers se vendent à prix bradés. De quoi attirer les expatriés ?
Japon : maisons abandonnées à prix bradés
Au Japon, les maisons bradées sont le plus souvent abandonnées. On les appelle « akiya ». Le phénomène, observé bien avant la crise sanitaire, prend de l'ampleur et inquiète. En 2018, le ministère des Affaires intérieures et des Communications comptait déjà 8,5 millions de logements vides, soit 13,6 % du total des logements au Japon. À l'époque, le chiffre était déjà en hausse de 260 000 logements vides, selon les statistiques officielles.
Comment expliquer de tels chiffres ? Tout d'abord, les droits de succession très élevés font souvent renoncer les héritiers. En 2021, 250 000 héritiers ont renoncé à la succession. Ces affaires deviennent encore plus délicates en cas de tensions familiales (absence d'héritier désigné, conflits familiaux...). L'emplacement géographique de ces maisons (souvent en zone rurale), leur état (souvent délabré) font également renoncer les héritiers. Ils ne se voient pas vivre dans ces maisons, éloignées de leurs centres d'activités. Le recul démographique explique aussi l'augmentation des maisons abandonnées. Un véritable casse-tête pour les municipalités et l'État, car les maisons abandonnées impactent toute une économie. Moins d'habitants dans une commune, c'est moins d'élèves à l'école, moins de rencontres sportives, moins d'infrastructures de loisirs, moins de commerces, moins de services de soins, moins de services publics. À terme, c'est la vie de la commune, et la commune elle-même, qui disparaît.
Les municipalités doivent aussi faire face aux risques d'effondrement. Une maison abandonnée, c'est une maison non entretenue, plus fragile, à la merci des intempéries, et qui peut donc représenter un risque pour les autres habitants. Toutes ces raisons expliquent l'urgence, pour les autorités, de revitaliser les zones rurales. Une revitalisation qui passe par de nouvelles stratégies pour attirer les acquéreurs étrangers.
Attirer les acheteurs étrangers
Comment intéresser les acquéreurs potentiels ? Désengorger Tokyo est l'une de ses plus grandes batailles de l'État ; les incitations financières, sa plus grande arme. Le gouvernement promet ainsi des aides pour les familles acceptant de déménager dans une zone rurale (aide à l'installation, aides scolaires, etc.). Les maisons abandonnées sont quant à elle bradées, pour séduire les acheteurs japonais et étrangers. Car les étrangers peuvent aussi accéder à la propriété au Japon. Pour les attirer, des municipalités ont créé le site AkiyaBanks, en anglais, qui recense les maisons abandonnées, et organisent des ventes aux enchères ; une akiya peut ainsi être vendue 20 000 dollars. D'autres s'affichent à moins de 10 000 dollars. D'autres sites Internet en anglais sont spécialement créés pour intéresser les acheteurs étrangers (AkiyaJapan, Akiya&Inaka…).
Mais attention. Une akiya vendue 5000 ou 10 000 dollars peut finalement revenir à plus de 600 000 dollars. Les travaux ont un coût. Il faut s'assurer que la maison abandonnée puisse être rénovée. Dans le cas contraire, il faudra la démolir ; les frais de démolitions sont élevés, la valeur du terrain peut changer. Des expatriés ayant franchi le pas parlent d'une opportunité pour vivre le rêve d'accéder à la propriété. Plutôt que de s'endetter pour tenter d'acheter une maison à Melbourne, Los Angeles ou Londres, ils ont fait le choix du Japon. Beaucoup avaient déjà une attache avec le pays. Ils y résidaient ou vivaient à l'étranger en couple avec une personne d'origine japonaise… D'autres encore tentent l'aventure Japon après plusieurs recherches sur le pays.
Dans tous les cas, l'achat d'une maison nécessite un temps de réflexion, surtout à l'étranger. Il faut pouvoir se projeter à long terme, car les municipalités japonaises ne ciblent pas les investisseurs étrangers désireux d'acquérir des résidences secondaires.
Expatriation : où acheter une maison à faible prix ?
Quels sont les autres pays dans lesquels les maisons se vendent à faible prix ?
À Chinderah, ville de l'État de Nouvelle-Galles du Sud, sur la côte est australienne, il est possible de trouver de vieilles maisons pour 12 000 dollars. Comme pour les maisons abandonnées au Japon, ces logements sont à rénover entièrement. En Italie, la Sicile et les Abruzzes abritent également des maisons à prix discount. Elles peuvent se négocier 50 000 ou même 25 000 dollars. Située au sud-ouest de l'Afrique du Sud, la province du Cap-Occidental abrite des biens immobiliers aux alentours de 15 000 dollars. Même fourchette de prix dans la province canadienne de l'Ontario, et à Alagoas, au Brésil, où l'on peut trouver certains biens pour 15 000 dollars. Les États américains du Minnesota et de l'Indiana bradent eux aussi certains de leurs biens. Il est possible de négocier l'achat d'une maison 30 000 à 45 000 dollars.
Attention. Il convient de rappeler que ces prix ne sont que des fourchettes. Ils ne reflètent ni la zone géographique précise du bien immobilier ni son état, ses dimensions, son année de construction, etc. Or, ces éléments sont essentiels pour fixer le prix d'une maison. Il est bien sûr possible de trouver des logements abordables dans bien d'autres pays. L'initiative japonaise répond à un phénomène bien particulier, qui ne s'observera pas forcément ailleurs.
Se projette-t-on dans une vie à long terme dans le pays d'accueil (en solo, en famille) ? Souhaite-t-on acheter pour construire sa vie à l'étranger ou réaliser une opération financière ? Dans tous les cas, l'achat d'une maison reste un investissement lourd. Organisation, réflexion et prise de conseils auprès de professionnels permettront de mieux évaluer le projet d'achat.
Liens utiles :
