Johor Bahru se situe dans la région la plus au sud de la Malaisie péninsulaire, juste en face de la frontière avec Singapour. De fait, beaucoup de gens qui travaillent à Singapour vivent à Johor Bahru pour le loyer et le coût de la vie plus abordables, dont de nombreux citoyens et résidents singapouriens. Ils font la navette quotidienne en traversant les ponts Causeway ou 2nd Link.
Plus grande ville de l'État de Johor, Johor Bahru est également la seconde plus grande métropole de toute la Malaisie, après Kuala Lumpur. Elle doit beaucoup son développement économique et immobilier à sa proximité avec Singapour, pays qui connaît la plus grande prospérité de toute l'Asie du Sud-Est.
Afin de permettre au pays de profiter au maximum de cette manne, le gouvernement malaisien a lancé le projet Iskandar en 2006. L'objectif de cette ambitieuse initiative économique est la création d'un « corridor de croissance » dans la région de Johor, en profitant notamment des avantages de sa location et de son écosystème économique fortement favorable. La zone de croissance identifiée par les autorités fait plus de 4 700 mètres carrés, soit six fois la taille de la voisine Singapour. Le développement d'Iskandar se concentre sur la création du succès économique dans la région, et c'est l'une des raisons pour lesquelles cette ville prospère et attire de plus en plus d'expatriés.
En raison de ce développement rapide, il existe une multitude d'options de logement à Johor Bahru, des condominiums de luxe aux maisons de ville dans des domaines fermés en passant par différents types d'appartements, de villas ou de résidences plus ou moins bon marché. Le marché du condo de luxe en particulier a explosé ces dernières années, avec beaucoup plus d'offres par rapport à la demande que la ville peut absorber.
La pandémie de Covid-19 en Malaisie n'a pas arrangé la donne à ce propos, ayant au contraire un effet accélérateur sur le phénomène. L'avantage pour ceux qui cherchent à louer une résidence à Johor Bahru est que les prix de location restent plus que corrects, et augmentent peu d'année en année. Il leur est aussi possible de négocier les prix plus facilement avec les propriétaires.
De ce fait, les perspectives de logement sur Johor Bahru restent brillantes, étant donné que le fait que la construction ait dépassé la demande est une excellente nouvelle pour les expatriés. Ces derniers peuvent désormais profiter d'un plus large choix d'hébergement à des prix abordables.
Une grande partie des expatriés vivant de nos jours à Johor Bahru sont des citoyens ou des résidents singapouriens, et nombreux sont ceux d'entre eux qui travaillent toujours à Singapour et font l'aller-retour quotidiennement. D'ailleurs, la majorité des investisseurs et promoteurs immobiliers de Johor Bahru sont originaires de Singapour. Ce n'est pas pour rien que la ville est de nos jours considérée comme une sorte de banlieue de sa prestigieuse voisine. Cependant, il existe également de nombreuses opportunités pour ceux qui désirent travailler à Johor Bahru.
Où vivre à Johor Bahru
Johor Bahru compte de nombreux condominiums populaires occupés par des membres de la communauté d'expatriés, car ce type de logement offre des équipements modernes et comprend l'entretien des lieux. La plupart se trouvent dans le centre et à proximité,ce qui est plus pratique pour les personnes qui travaillent en ville.
Après le succès de son premier projet riverain appelé Danga Bay, le promoteur immobilier Country Garden avait pour projet d'ajouter des milliers de condos de luxe au marché immobilier de Johor Bahru. La Forest City de Country Garden a été construite sur quatre îles artificielles, dans le but d'héberger 700 000 personnes au sein d'une zone qui fait quatre fois la taille du Central Park à New York. Malheureusement, l'arrivée de la Covid-19 en Malaisie au début de l'année 2020 a causé une telle incertitude économique que plus de 90% des nouveaux logements construits restent toujours vacants à ce jour. La crise Covid a également causé le gel ou l'annulation de plus d'une soixantaine de projets de grande ampleur dans les alentours de la ville.
Depuis le lancement d'Iskandar, plusieurs quartiers résidentiels ont été construits à l'est de Johor Bahru. Ils sont rassemblés dans une zone appelée Nusajaya, toute proche du pont 2nd Link qui relie la ville à Singapour. La plupart des logements sur ces propriétés sont des pavillons, des immeubles et des maisons mitoyennes. Horizon Hills, Leisure Farm, East Ladang, Bukit Indah, Ledang Heights, Puteri Harbour et Medini sont quelques-uns des quartiers résidentiels les plus populaires parmi les personnes retraitées, les investisseurs et les expatriés, en particulier ceux travaillant à Singapour.
Les habitants de Johor Bahru qui peuplent ce type de quartiers résidentiels peuvent se rendre dans le quartier central des affaires de Singapour en seulement 45 minutes depuis les quartiers East Ledang ou Leisure Farm, étant donné que ces derniers se trouvent à moins de 10 minutes en voiture du pont 2nd Link.
La proximité avec Singapour et la sécurité sont les atouts phares de ces propriétés. Ils sont également dotés d'équipements luxueux comme des terrains de golf, des piscines, spas, jacuzzis, salles de sport, et il est possible d'y avoir son propre jardin.
Taman Mount Austin, aussi connu sous le nom de Austin Heights, est un quartier résidentiel très populaire auprès des jeunes professionnels et des étudiants de Johor Bahru. Le quartier est très animé, et est considéré comme l'équivalent, pour la ville, de ce que Subang Jaya est à l'État du Selangor. On y trouve de nombreux cafés branchés, des bars et des boîtes de nuit. Les résidents du quartier ont également accès à de nombreux agréments, tels que plusieurs centres commerciaux (Jusco, Tesco, Carrefour et Giant), ainsi qu'à l'excellent hôpital Sultan Ismail. Mount Austin dispose d'une large variété de villas, bungalows, appartements, maisons avec terrasse ou maisons jumelées disponibles. Beaucoup de ces résidences sont colouées par des jeunes malaisiens ou expatriés.
Muar est un quartier plus tranquille de la ville. On y trouve plusieurs bâtiments religieux (surtout des mosquées) ou historiques. Le plus célèbre de ces édifices est certainement Kubu Bantayan, la dernière forteresse du Sultanat de Malacca avant que l'invasion portugaise au 16ème siècle ne cause sa chute. Muar abrite également plusieurs musées et galeries d'arts. La plupart des résidents sont plus âgés et/ou retraités, ou vivent en famille dans de petites maisons très confortables. Le quartier est également connu pour les nombreuses échoppes de Street Food qui peuplent ses rues. La spécialité locale est le otak-otak, un succulent plat de nouilles aux crevettes.
Si vous êtes venu en Malaisie en famille et que vous souhaitez vous établir à Johor Bahru, mieux vaut opter pour le canton de Skudai. Le quartier dispose de toutes les facilités nécessaires à une petite vie tranquille en famille : éducation, soins, parcs, loisirs… Skudai compte pas moins de six centres commerciaux, le plus populaire d'entre eux étant le Paradigm Mall. Le quartier abrite également l'Universiti College Malaysia, mais la cohabitation se passe extrêmement bien entre les jeunes universitaires et les familles voisines.
Coût des logements à Johor Bahru
Le marché de la location à Johor Bahru est très favorable au locataire pour le moment, car il y a plus de logements vacants que de locataires potentiels. Les prix des locations sont revus à la baisse à mesure que le marché se développe, d'autant plus que la crise Covid accélère cette tendance. Cela signifie que vous êtes en bonne position pour essayer de négocier le coût de votre loyer.
Le loyer mensuel varie en fonction du quartier et du type de résidence. Un appartement d'une chambre coûte environ 1 350 RM au centre-ville, contre un peu plus de 1 000 RM en banlieue. De même, la location d'un appartement de 3 chambres coûte à peu près 2 100 RM au centre-ville, et 1 400 RM en banlieue.
La location d'une résidence dans un lotissement résidentiel dans la banlieue de Johor Bahru varie de 2,500 RM à 10,000 RM par mois. A partir de 2 500 RM, vous pouvez chercher à louer une maison jumelée de 230 mètres carrés dans une propriété résidentielle comme Horizon Hills.
Ceux qui souhaitent acheter une maison ou un appartement pourraient bénéficier de bonnes affaires en ce moment à Johor Bahru. Néanmoins, l'instabilité du marché et la bulle immobilière causée par le nombre croissant de projets fait qu'un tel pari peut s'avérer risqué, ou rapporter gros sur le long terme. Mieux vaut prendre ce risque uniquement si vous êtes stable financièrement.
Trouver un logement à Johor Bahru
Pour trouver un logement en location à Johor Bahru qui correspond à vos besoins et à votre budget, il est recommandé de contacter un agent immobilier. Les frais d'agences sont à la charge du propriétaire, donc il n'y aura aucun supplément à payer de votre part. Cependant, il convient de bien vérifier cette information à l'avance.
Vous pouvez également consulter les sites spécialisés, qui vous permettent de filtrer les annonces en fonction de votre budget et de vos conditions. Cela vaut aussi le coup de jeter un œil de temps à autre aux petites annonces publiées dans journaux locaux si vous vous trouvez déjà en Malaisie, car on peut parfois y dénicher d'excellents deals.
Le marché immobilier malaisien
Le marché immobilier en Malaisie connaît une crise depuis quelques années. En effet, l'offre dépasse largement la demande dans l'ensemble du pays, et Kuala Lumpur n'est pas épargnée. Selon Global Property Guide, une plateforme d'analyse immobilière en ligne, la valeur des nombreux appartements invendus dans les plus grandes villes de Malaisie aurait avoisiné quelque 18,48 milliards de RM en août 2021, soit 4,41 milliards de dollars.
La crise Covid-19 en Malaisie y est évidemment pour quelque chose, mais le problème date d'avant 2020. Ce qui signifie que le coronavirus a seulement eu un effet d'accélérateur sur la crise immobilière malaisienne. Ce phénomène national serait dû à la construction d'innombrables résidences haut de gamme durant la dernière décennie à travers tout le pays, surtout dans les grands centres urbains comme Kuala Lumpur et sa périphérie, ainsi qu'à Johor Bahru.
Le gouvernement a lancé plusieurs mesures afin de résoudre ce problème. Cependant, les résultats de ces mesures seraient mi-figue mi-raisin, estime Global Property Guide. Pour combattre la surconstruction, les autorités ont par exemple tenté de contrôler la spéculation et de réduire le nombre de chantiers additionnels en décourageant les promoteurs. Le droit de timbre a ainsi été revu à la hausse sur les propriétés valant plus de 1 million de RM, passant de 3% à 4%, tandis que l'impôt sur les gains immobilier a été augmenté de 5%. Néanmoins, ces mesures ont été allégées suite à l'arrivée de la pandémie afin de soulager un minimum les promoteurs et de favoriser la relance économique en encourageant les investissements.
Actuellement, la valeur moyenne d'une maison avec terrasse en Malaisie est d'à peu près 400 000 RM. Dans l'État de Johor, cette moyenne se situe à peu près dans les 320 000 RM actuellement. A titre de comparaison, le prix moyen des propriétés de même type situées à Kuala Lumpur vaut près du double, soit environ 778 000 RM. Les prix continuent de chuter, ce qui crée des opportunités pour d'éventuels investisseurs prêts à parier sur une reprise du marché immobilier malaisien dans un proche avenir, mais cela peut être un pari risqué. Les bénéficiaires de cette situation sont sans aucun doute ceux qui projettent de s'installer à long terme ou définitivement en Malaisie et d'y acheter une propriété pour y vivre, mais aussi les locataires potentiels.
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