Nuda proprietà: che cos'è?
A titolo informativo, possedere un immobile significa avere il diritto di usarlo (usufrutto) e il diritto di disporne (nuda proprietà). Chiaramente, il proprietario può vivere nell'immobile, prendersene cura e ricevere un reddito da locazione (diritto d'uso = usufrutto). Può anche venderlo, lasciarlo in eredità o donarlo (nuda proprietà). Qualora sussistano entrambi i diritti, l'acquirente acquisisce la piena proprietà dell'immobile.
Se però più persone beneficiano di questi diritti, la proprietà viene “smembrata”. Questo perché possono esserci, ad esempio, diversi usufruttuari (come nel caso di un'eredità). L'acquisto della nuda proprietà è un caso di smembramento del diritto di proprietà. In questo caso, l'investitore trasferisce volontariamente l'uso della proprietà (usufrutto) a un'altra persona: il venditore. Il contratto di vendita specifica che il venditore conserva l'uso dell'immobile per un periodo determinato. Durante questo periodo (generalmente compreso tra 10 e 20 anni), l'acquirente non può trarre alcun profitto dall'acquisto, nemmeno un reddito da locazione. Al termine di questo periodo, la proprietà torna completamente all'acquirente.
Il contratto di nuda proprietà deve specificare le modalità di estinzione dell'usufrutto. Ci sono tre possibilità: la morte dell'usufruttuario, la scadenza del termine o il soddisfacimento di una condizione specifica.
Opportunità per gli espatriati in Francia e per i francesi all'estero
A prima vista, si potrebbe pensare che la nuda proprietà sia un investimento poco redditizio, perché il nudo proprietario non può ottenere alcun profitto per un lungo periodo. Ma è proprio questo tipo di investimento che ripaga sul lungo termine.
L'investimento nella nuda proprietà sta prendendo piede in Francia per una serie di motivi:
- Gli investitori acquistano con una riduzione che va dal 30% a oltre il 50% rispetto al prezzo di mercato. Un ottimo affare in un periodo di crisi immobiliare. La riduzione è dovuta al principio stesso della nuda proprietà. Poiché l'investitore non acquista l'usufrutto, beneficia di uno sconto sostanziale.
- L'investitore non paga alcuna imposta per tutta la durata del contratto di nuda proprietà (imposta sulla proprietà, imposta comunale, imposta sul patrimonio, imposta sul reddito da proprietà, ecc). Dato che l'acquirente non può disporre dell'immobile (usufrutto), non deve pagare le tasse derivanti dalla sua occupazione. Dovrà solo pagare l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita dell'immobile, che viene ripartita tra il nudo proprietario e l'usufruttuario.
- Il venditore usufruttuario si fa carico delle spese e dei lavori riguardanti l'immobile, ossia grandi riparazioni come piccoli lavori di manutenzione. Anche in questo caso, l'applicazione delle regole sulla nuda proprietà significa che il venditore usufruttuario ha il diritto di utilizzare l'immobile, facendosi carico di tutte le spese associate al diritto di utilizzo.
Dove si inseriscono gli espatriati in questa equazione?
La nuda proprietà permette agli stranieri residenti in Francia di investire a lungo termine diventando proprietari di una casa. Lo stesso vale per i francesi che vivono all'estero, che non devono preoccuparsi della manutenzione della loro proprietà. L'usufruttuario si occupa di tutto. Possono quindi acquistare in vista di un ritorno in Francia al termine del loro espatrio.
L'altro vantaggio è di tipo economico. Nonostante la nomina del nuovo Primo Ministro, l'incertezza politica resta. Gli investitori temono una possibile riforma del sistema fiscale sugli affitti, che allineerebbe la tassazione degli affitti ammobiliati e non ammobiliati. La nuda proprietà, invece, non genera alcun reddito da locazione, quindi l'investimento non sarà influenzato dalla riforma. Per gli esperti del settore immobiliare, i vantaggi della nuda proprietà superano di gran lunga lo svantaggio principale.
La nuda proprietà, infatti, non consente un'entrata immediata, come nel caso di un affitto, ma va vista come un investimento immobiliare a lungo termine. Se viene finanziata con un prestito, gli espatriati non possono dipendere dal reddito da locazione per ripagarlo, il che richiede un solido piano finanziario.
La nuda proprietà: un investimento popolare in Europa
L'investimento nella nuda proprietà sta prendendo piede negli Stati Uniti, ma è più diffuso in Europa, dove sta guadagnando terreno e potrebbe diventare l'investimento per eccellenza nella lotta contro la crisi abitativa. In Spagna, i dati di vendita sono in costante aumento dal 2014. Nel 2023 sono state vendute 1.845 case in nuda proprietà. Si tratta dell'11,3% in più rispetto all'anno precedente e del numero più alto dal 2014.
La nuda proprietà attrae gli espatriati che cercano una casa in vista della pensione o per fare un investimento. La Spagna è tra le destinazioni preferite dagli americani (nomadi digitali, pensionati...). Molti di loro approfittano della nuda proprietà per acquistare case a metà prezzo.
Le agenzie immobiliari americane, specializzate in investimenti all'estero, promuovono la nuda proprietà come mezzo eccellente per l'acquisto di immobili di pregio in Europa, a prezzi ridotti. Si rivolgono a persone che vogliono investire a lungo termine. Gli acquirenti americani sono particolarmente interessati a immobili in Spagna, Italia, Belgio e Francia.
Cessazione dell'usufrutto alla morte del venditore
Il contratto di nuda proprietà consente all'usufruttuario di godere dell'immobile fino alla sua morte e questo è uno dei motivi che spinge tanti anziani a optare per l'usufrutto.
In Spagna, gli esperti che si occupano di questo tipo di contratto, spiegano che lo sconto dipende dall'età del venditore che ha l'usufrutto. Se il venditore è “moderatamente anziano” (circa 70 anni), l'acquirente può beneficiare di uno sconto di circa il 50%. Se invece il venditore è più anziano, lo sconto è minore. Anche la zona di acquisto aumenta o diminuisce lo sconto. Nelle zone più ambite, i prezzi di acquisto salgono. Aspetto morale a parte, il principale svantaggio di un usufrutto “fino alla morte del venditore” è che ti costringe a “scommettere” sull'aspettativa di vita del venditore. La situazione potrebbe addirittura ritorcersi contro il nudo proprietario se, ad esempio, il venditore gli sopravvive.
Un'altra opzione di investimento: il contratto di leasing a vita
Per evitare le speculazioni associate alla nuda proprietà, alcuni consulenti immobiliari preferiscono promuovere il contratto di leasing a vita. Questo contratto permette al venditore di diventare l'affittuario dell'immobile. Al momento della vendita percepirà l'80-90% del prezzo. Se si tratta di residenza principale, l'immobile è esente da imposte. L'inquilino è libero di trasferirsi se lo desidera (il che pone fine al contratto). A differenza dell'usufruttuario, che deve pagare tutte le spese, il venditore-affittuario è esonerato dal pagamento di alcune tasse (ad esempio quella sulla proprietà) e dal pagamento di determinati lavori. L'acquirente diventa il proprietario. La presenza di un inquilino garantisce una buona manutenzione dell'immobile e un reddito stabile, grazie al contratto di affitto in essere. Il prezzo dell'immobile sarà ridotto di circa il 10-20%, per tenere conto del fatto che viene occupato da una terza persona.
Acquisto della nuda proprietà: attenzione alla legislazione locale
La popolarità della nuda proprietà in Europa non significa che la legislazione in materia sia la stessa in tutti i Paesi. A differenza della Francia, il Belgio non offre alcun vantaggio fiscale per il trasferimento della nuda proprietà di un immobile (donazione durante la vita del venditore). Il Belgio tassa l'usufruttuario in modo diverso dalla Francia. Il Belgio e il Portogallo non riconoscono il “quasi-usufrutto”, una disposizione speciale accettata dalla legge francese.
In Lussemburgo, la definizione di nuda proprietà differisce da quella francese o belga. La legge lussemburghese ritiene che il nudo proprietario abbia la piena proprietà del bene. L'usufruttuario è un creditore del nudo proprietario. Pertanto, la proprietà fiscale non spetta all'usufruttuario, ma viene attribuita all'acquirente del nudo proprietario.
La legislazione inglese, invece, non prevede il frazionamento della proprietà. La Scozia autorizza il “proper liferent”, che è simile a una rendita vitalizia (ma non è una nuda proprietà). Esiste un'altra terminologia simile alla nuda proprietà: il “life interest trust”. In questo caso, un individuo può ricevere un reddito o godere di una casa fino alla morte o alla scadenza del contratto.
È necessario tenere conto di altre disposizioni, in particolare in relazione a donazioni, eredità e tasse. Per maggiori informazioni consigliamo di rivolgersi a professionisti specializzati nell'acquisto della nuda proprietà a livello internazionale.
