L'attuale crisi immobiliare è esacerbata dall'inflazione che, nonostante l'alleggerimento in settori come quello alimentare ed energetico, continua a far lievitare i prezzi degli affitti. Gli investitori stranieri giocano la carta della prudenza. I residenti e gli espatriati con redditi modesti sono gravati da costi eccessivi degli alloggi tanto che i governi stanno prendendo provvedimenti per regolare il mercato.
L'aumento dei costi frena gli acquirenti stranieri?
L'inflazione non ha risparmiato i portafogli degli acquirenti stranieri, che si trovano a fare i conti con un mercato immobiliare scosso da una crisi economica che perdura, sotto la minaccia dell'instabilità politica degli Stati Uniti.
La Cina sta ancora lottando contro la crisi immobiliare. La Germania è a corto di alloggi. Nel 2023 ne mancavano 700.000. Si stima un deficit di 720.000 unità nel 2025 e di 830.000 nel 2027. Nelle principali città tedesche, tra cui Berlino, Francoforte, Düsseldorf e Colonia, centinaia di potenziali inquilini sono alla vana ricerca di una casa. Tra il 2018 e il 2023 i prezzi sono aumentati vertiginosamente (+40% a Berlino).
Anche gli espatriati sono colpiti dall'aumento dei prezzi, che mette a dura prova le loro finanze. Portogallo, Regno Unito, Australia, Giappone, Canada e Svezia stanno affrontando una crisi immobiliare.
In Australia, si prevede che i prezzi degli immobili aumenteranno del 5% quest'anno e il prossimo. Gli affitti a prezzi accessibili scarseggiano, rappresentando solo il 5,9% dello stock di case in affitto a Sydney. Mentre i più fortunati stanno approfittando per fare investimenti redditizi, gli altri devono fare i conti con l'erosione del loro potere d'acquisto.
Ecco un approfondimento su due tra le nazioni più amate dagli espatriati, che stanno affrontando una crisi immobiliare.
Stati Uniti
Negli Stati Uniti, gli acquirenti stranieri temporeggiano. Il ritiro di Biden, lo scorso 21 luglio, dalla corsa alla presidenza, ha scosso gli equilibri. Di solito i periodi elettorali non sono propizi agli investimenti, soprattutto in tempi di instabilità politica. Che effetto avrà l'annuncio di Joe Biden sul clima socio-economico? Mentre il Presidente “passa il testimone”, gli osservatori tengono d'occhio gli indici economici. L'inflazione è ancora un problema. Negli Stati Uniti, i prezzi delle case rimangono disperatamente alti. L'inflazione è in calo, tranne che nel settore immobiliare
Negli Stati Uniti, acquistare un immobile costa in media 780.300 dollari (prezzo intermedio: 475.000 dollari), con ampie oscillazioni tra le città. La società di consulenza Mercer, nel suo rapporto 2024, ha classificato New York e Los Angeles tra le 10 città più costose al mondo per gli espatriati. Honolulu, San Francisco, Miami, Boston e Chicago sono tra le prime 20. Washington DC, Atlanta e Seattle tra le prime 30.
Nelle città più amate dagli espatriati (New York, Los Angeles, San Francisco, Chicago, Boston, Miami, Washington DC, ecc.) il costo della vita è alle stelle, soprattutto a causa dei prezzi delle case.
Anche gli acquirenti internazionali stanno limitando gli investimenti. Tra aprile 2023 e marzo 2024 hanno acquistato solo 57.300 case. Si tratta del 36% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con una cifra di investimenti pari a 42 miliardi di dollari (21% in meno rispetto al 2022/2023). Oltre all'inflazione, tra i fattori che frenano gli investimenti ci sono la forza del dollaro e la burocrazia, che complica le transazioni immobiliari.
Spagna
Secondo l'Annuario immobiliare del Catasto (Anuario Inmobiliario de los Registradores de la Propiedad), il 2024 è un anno positivo per gli espatriati che fanno investimenti in Spagna. Le transazioni estere sono in costante crescita e non hanno risentito del COVID-19. Dal 2013, la quota di acquisti effettuati da stranieri nel settore immobiliare spagnolo si è mantenuta al di sopra del 10%. Nel 2023 si sono attestati al 15% (rispetto al 13,8% del 2022).
Tra le destinazioni più gettonate dagli investitori stranieri ci sono: Catalogna, Andalusia, Alicante, Valencia, Santa Cruz de Tenerife (la seconda città più popolosa delle Isole Canarie) e Malaga. Queste regioni e città attirano da sole quasi il 40% degli investimenti immobiliari dall'estero. Ma se da un lato le autorità locali parlano di vantaggi economici, dall'altro i residenti denunciano un aumento insostenibile del costo della vita. Nelle Isole Canarie, l'esasperazione per gli acquisti immobiliari da parte degli stranieri si è unita a quella per il turismo di massa. Lo stesso malcontento si riscontra in città molto popolari tra gli espatriati.
Gli spagnoli si stanno battendo per l'abolizione definitiva del Visto d'Oro, che ritengono responsabile dell'aumento dei prezzi. Il messaggio è stato recepito dal governo, che ad aprile ha annunciato di voler “porre fine” a questo visto. Secondo gli esperti, la mossa non basterà a risolvere la crisi immobiliare. È necessario affrontare anche il problema del mercato degli affitti, che è saturo di alloggi ad uso turistico.
La misura sperimentale di Barcellona: un buco nell'acqua?
Il 21 giugno scorso, Barcellona ha preso una decisione drastica: eliminare tutti gli appartamenti a locazione turistica nel giro di cinque anni, dando la priorità di accesso ai residenti. Le opinioni sulla misura sono contrastanti, poiché la legge prevede una proroga di cinque anni per i proprietari che ristrutturano le loro proprietà. La misura riguarda solo lo 0,77% delle abitazioni di Barcellona, tutte case di lusso inaccessibili dalla maggior parte dei residenti. È improbabile che la proposta del sindaco sopravviva oltre il suo mandato.
C'è anche chi chiede a gran voce di rivedere i contratti di affitto dei nomadi digitali. L'aumento del lavoro a distanza ha diffuso un nuovo tipo di contratto di affitto basato sulla durata del visto per nomadi digitali (generalmente un anno). Queste proprietà costituiscono ora dal 30 al 60% del mercato degli affitti di Barcellona (a seconda della zona) e si rivolgono a lavoratori espatriati ben pagati. I residenti temono che questo tipo di contratto si diffonda a macchia d'olio, ma per il momento il sindaco di Barcellona non intende includerli nella sua legge.
Le strategie dei governi per limitare l'aumento degli affitti
I Paesi di tutto il mondo stanno cercando di trovare la giusta strategia per limitare l'aumento degli affitti. All'inizio di luglio, mentre era ancora candidato alla presidenza, Joe Biden esortava il Congresso ad approvare una legge che impedisse ai proprietari di aumentare gli affitti oltre il 5% all'anno. I trasgressori perderebbero i benefici fiscali. Se approvata, questa legge interesserebbe circa 20 milioni di abitazioni. L'edilizia abitativa rimane un tema cruciale nella campagna elettorale presidenziale e Biden aveva chiesto con forza di porre fine a una crisi che colpisce in modo sproporzionato i giovani e le famiglie a basso reddito.
In Cina, il numero di case sfitte e di progetti immobiliari incompiuti continua a crescere. Il 17 maggio il governo ha annunciato un nuovo piano d'azione per rilanciare il settore immobiliare, una pietra miliare dell'economia cinese, che rappresenta il 25% del PIL nazionale. Le misure chiave prevedono l'acquisto da parte delle autorità locali di case invendute per aumentare il parco immobiliare a prezzi accessibili.
Germania, Australia e Canada stanno spingendo per accelerare la costruzione di nuovi alloggi a prezzi ragionevoli. All'inizio di quest'anno, il Nuovo Galles del Sud, lo Stato più popoloso dell'Australia, ha annunciato un piano di aiuti da 136 milioni di dollari per gli inquilini precari e un piano di modernizzazione delle case popolari.
La regolamentazione degli affitti nei Paesi Bassi
A partire dal 1° luglio 2024, i Paesi Bassi hanno implementato una nuova legge per regolamentare gli affitti delle case popolari. Chiamata “Affordable Rent Act”, introduce un sistema a punti per classificare le case e stabilire un affitto massimo in base alla metratura delle stanze, al dispendio energetico e alla progettazione dei servizi igienici e delle cucine. Una casa in affitto può ottenere fino a 186 punti, con un affitto massimo di 1.157,95€ al mese. Le case con un punteggio superiore a 186 punti rientrano nel “settore libero”, dove i proprietari sono liberi di fissare i prezzi.
Le case con un valore inferiore a 143 punti sono classificate come case popolari, con un affitto massimo di 880€ al mese. Gli inquilini delle case popolari possono richiedere una revisione dell'affitto, indipendentemente dalla durata della locazione. La nuova legge non blocca i prezzi, ma ne limita l'aumento. Gli affitti delle case con un valore superiore a 143 punti possono aumentare del 5,5% e quelli delle case popolari del 5,8%: è consentito un solo aumento all'anno.
Dettagli sull'attuazione della riforma
La nuova legge si applica a tutti i contratti di affitto stipulati a partire dal 1° luglio; in linea di principio non è retroattiva, ma può essere applicata ad alcuni contratti stipulati prima della riforma. I proprietari devono informare i futuri inquilini del valore della casa entro il 2025.
I prezzi massimi degli affitti sono disponibili sul sito web della Huurcommissie (Commissione per gli affitti). Il comitato si occupa anche delle controversie tra inquilini e proprietari, ad esempio nei casi in cui una richiesta di riduzione dell'affitto approvata dalla riforma venga negata dal proprietario.
