El Banco de Inglaterra ha relajado los criterios de elegibilidad de las hipotecas a partir del 1 de agosto de 2022. La prueba de asequibilidad para contratar una hipoteca ahora solo requiere que el comprador demuestre que puede permitirse una subida del 1% en el tipo de interés variable durante el periodo de amortización. Anteriormente, era del 3%. Se trata de una buena noticia para los expatriados que quieran comprar una propiedad en el Reino Unido, especialmente los que compran por primera vez y solo tienen un pequeño depósito.
Se elimina la "prueba de resistencia" creada tras la crisis de 2008
Según The Guardian, fue en 2014 cuando el Banco de Inglaterra introdujo la norma de que el prestatario necesita tener unos ingresos que garanticen que puede pagar un 3% más que el tipo variable estándar (SVR) del prestamista durante el periodo de amortización. Esta prueba de asequibilidad o de "estrés" pretendía evitar que la gente contratara hipotecas que no podrían terminar de pagar cuando el tipo variable estándar aumentara. La crisis financiera de 2008 fue causada en parte por la prevalencia de hipotecas irresponsables, que crearon una burbuja inmobiliaria. La "prueba de resistencia" fue una salvaguarda durante los años de recuperación posteriores a la crisis de 2008.
Sin embargo, en la actualidad, el Reino Unido busca impulsar la inversión tras el éxodo financiero provocado por el Brexit. La decisión de hacer más accesibles las hipotecas forma parte de esta nueva estrategia. La flexibilización de las normas hipotecarias significa que un comprador que necesitaba afrontar una cuota mensual de 1.419 libras (∼ 1800 USD) en 2021 ahora solo tiene que afrontar 850 libras (∼1000 USD) al mes (según EIN Presswire). Como resultado, un comprador puede ahora permitirse una hipoteca de 49.000 libras (∼59.000 USD) más alta en el área de Londres, donde los inmuebles son más caros, y de 28.000 libras (∼ 34.000 USD) más alta fuera de Londres.
El Banco de Inglaterra indica que si esta flexibilización de las normas se hubiera hecho antes, unos 35.000 compradores de vivienda (el 6% del total) podrían haber podido permitirse propiedades más grandes. De hecho, el Banco relajó las normas hipotecarias antes de lo previsto: en agosto de 2022 en lugar de mayo de 2023.
Minimizar los riesgos asociados a la relajación de las normas hipotecarias
Por supuesto, la relajación de las normas hipotecarias conlleva riesgos de sobrepréstamo y de sobredimensionamiento. Sin embargo, se han dejado intactas otras normas para minimizar estos riesgos. La relación préstamo-ingreso para contratar una hipoteca no ha cambiado: la cantidad prestada sigue estando limitada a un máximo de 4,5 veces los ingresos anuales del prestatario.
La empresa de investigación Capital Economics comenta en el Telegraph que es "poco probable que la relajación de las normas provoque un aumento de los préstamos". Esto se debe a que, aunque el punto de referencia de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) es técnicamente ahora el SVR más el 1%, los bancos individuales tienen la libertad de fijar ese listón más alto. Es probable que lo fijen en el 1,5% para muchos compradores de vivienda, según el análisis de Capital Economics.
El mercado inmobiliario se ha ralentizado en los últimos años, por lo que los bancos están siendo prudentes ante un panorama futuro en el que los precios de la vivienda podrían estancarse o incluso bajar. Además, durante la pandemia, los ciudadanos han tenido dificultades para ahorrar, por lo que es poco probable que puedan permitirse grandes depósitos incluso con las normas relajadas. Por lo tanto, aunque los compradores de vivienda podrán pedir hipotecas ligeramente más altas, éstas tampoco serán peligrosamente altas.
Los expatriados probablemente se beneficiarán más que los residentes locales
Los expatriados pueden beneficiarse más de esta relajación de las normas que los compradores nacionales por múltiples razones, según EIN Presswire. En primer lugar, los expatriados pueden permitirse depósitos más grandes porque suelen pagar menos impuestos. Por ejemplo, los expatriados británicos que viven en el extranjero sólo tributan en su país de origen por los ingresos derivados del Reino Unido, no por los obtenidos en su país de acogida. En cambio, un expatriado con sede en el Reino Unido tributa por sus ingresos globales.
En segundo lugar, los expatriados suelen ganar más que los locales. Según una encuesta del HSBC Expat Explorer, los expatriados suelen ganar un 25% más en el extranjero que en su país. Esto se explica en parte por el hecho de que la gente suele trasladarse a ciertos países precisamente porque sus habilidades escasean allí y, por tanto, se les paga más. Esta ventaja financiera hace que los expatriados, ya sean británicos en otros países o expatriados radicados en el Reino Unido, puedan pagar un depósito de vivienda más alto.
Así pues, está claro que los expatriados británicos que viven fuera del Reino Unido se beneficiarán mucho de la contratación de un agente hipotecario para conseguir ofertas especiales para la compra de propiedades sobre plano, propiedades para estudiantes, compra de viviendas a largo plazo y pisos en el centro de la ciudad tras la relajación de las normas hipotecarias.
Stuart Marshall, de la empresa Liquid Expat Mortgages, afirma que las propiedades de alquiler a largo plazo son la opción favorita de los inversores británicos que se desplazan por primera vez. Esto se debe a que el proceso de adquisición de este tipo de propiedades es bastante sencillo, hay muchos planes hipotecarios disponibles y el rendimiento (en forma de renta mensual) es muy estable. La demanda de estas propiedades en alquiler también es alta, ya que la mayoría de los jóvenes profesionales del Reino Unido, especialmente en Londres, alquilan viviendas durante gran parte de sus 20 años.
