De Idéalista :
Acte notarié de vente en Italie : tout ce que vous devez savoir
En quoi consiste-t-il, ce qu'il doit contenir et quels sont les coûts de cette étape nécessaire lors de la vente d'un bien immobilier en Italie.
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Acte de vente italien lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier en Italie
GTRES
11 janvier 2023, Rédaction
L'acte notarié de vente d'un bien immobilier est une étape très importante lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier en Italie. Mais en quoi consiste-t-il exactement ? Que doit-il contenir et quels coûts entraîne-t-il ? Afin de vous éclaircir, idealista/news a interrogé Giulio Biino, conseiller national des notaires en Italie. Voici tout ce que vous devez savoir sur un acte notarié de vente en Italie, connu en italien sous le nom de rogito notarile.
Acte notarié de vente Italie : qu'est-ce que c'est ?
Qu'est-ce que l'acte notarié de vente d'un bien immobilier ?
Acte notarié de vente d'un bien immobilier : comment ça marche
Comment fonctionne l'acte notarié de vente et d'achat ?
Que doit contenir l'acte notarié ?
Comment se passe le moment de la signature de l'acte ?
Acte notarié de vente Italie : le coût
Quels sont les frais d'acte notarié et à combien s'élèvent-ils ?
Combien de temps faut-il pour préparer l'acte ?
Acte notarié de vente Italie : qu'est-ce que c'est ?
Qu'est-ce que l'acte notarié de vente d'un bien immobilier ?
« Rogito » est synonyme d'acte et dans ce cas, nous parlons de l'acte notarié de vente d'une propriété. C'est le document qui formalise le transfert de propriété du bien.Il convient de noter que, de facto, un acte notarié ne serait pas nécessaire pour transférer la propriété d'un bien immobilier. Un simple acte privé suffirait. Mais l'acte privé notarié ou l'acte notarié est nécessaire car c'est le seul titre transcriptible qui peut être publié dans les registres fonciers et donc être rendu opposable aux tiers. Et c'est un point auquel il faut faire attention.
La propriété d'un bien immobilier ne passe pas par une poignée de main, mais un simple écrit entre les parties peut suffire. Dans ce cas, toutefois, si après avoir vendu le bien immobilier à l'acquéreur par simple écrit, le vendeur fait un autre écrit d'achat-vente à un tiers, le premier n'est pas exécutoire.
L'acte notarié privé ou l'acte public notarié sert précisément à être transcrit dans les registres fonciers. Ainsi, si une partie vend à une autre par acte notarié - ou acte privé notarié - dûment transcrit et revend le même bien à un tiers, il en résulte la transcription de l'acte antérieur, qui rend le premier acte opposable à l'éventuel nouveau futur acquéreur.
Acte notarié de vente d'un bien immobilier : comment ça marche
Comment fonctionne l'acte notarié de vente et d'achat ?
« L'acte notarié de vente implique l'intervention des deux parties - le vendeur et l'acquéreur - devant notaire. Le notaire peut soit simplement authentifier les signatures, soit passer un acte public. Du point de vue de la transcription, et donc de l'opposabilité aux tiers, l'effectivité est identique. La différence entre un document et l'autre porte sur l'aspect probatoire. En ce sens que le contrat privé prouve simplement l'identité des parties et la certitude de leur signature, alors que l'acte public prouve la véracité des déclarations, mais également leur authenticité ».
Que doit contenir l'acte notarié ?
« Il doit contenir la constatation de l'identité personnelle des parties, l'indication de la propriété achetée et vendue avec les limites et les données cadastrales, et une série d'autres indications, dont certaines sont prévues sous peine de nullité de l'acte. Par exemple, il est nécessaire d'indiquer quelles sont les mesures d'urbanisme, comme l'exige la loi. Ainsi, si le bien est antérieur à 1967, il faut indiquer qu'il est antérieur à 1967 et il faut citer dans l'acte le permis de construire et les variantes éventuelles, ainsi que si des amnisties de construction ont eu lieu.
Il faut alors indiquer dans l'acte s'il a été conclu avec l'intervention d'un médiateur et, s'il y a eu un médiateur, il faut indiquer ses coordonnées et la manière dont il a été rémunéré. Il est nécessaire d'indiquer la manière dont le prix a été payé, c'est-à-dire chèques et/ou virements bancaires, avec tous les détails. De plus, le Certificat de Performance Energétique (APE) doit être joint.
Il existe également d'autres précautions : par exemple, assurez-vous que le vendeur a respecté le paiement de toutes les charges de copropriété passées. Évidemment, il est indiqué s'il y a des inscriptions ou des transcriptions préjudiciables sur la propriété. Par exemple, il est nécessaire d'indiquer s'il existe des hypothèques et, s'il y en a, il est nécessaire d'indiquer si les dettes sont acquittées et qu'il suffit donc d'annuler l'hypothèque ou si la dette relative à cette hypothèque est acquittée au moment du paiement du prix, de manière à le libérer au moment de la vente ».
Comment se passe le moment de la signature de l'acte ?
« On pourrait dire que le moment de l'acte est un moment solennel. Les parties interviennent devant le notaire, qui lit l'acte en présence des parties, qui le signent ensuite en présence du notaire ».
Acte notarié de vente Italie : le coût
Quels sont les frais d'acte notarié et à combien s'élèvent-ils ?
« En ce qui concerne les frais, les frais de notaire sont aujourd'hui très variés. En effet, il n'y a plus de tarif standardisé en vigueur. Les frais de notaire sont liés au prix d'achat, mais il y a ensuite d'autres variables liées à la complexité de l'action, le type de recherche impliqué.
Ce qui, en termes de pourcentage, a plus de poids, ce sont les impôts qui doivent être payés. A cet égard, si l'acte est entre particuliers, dans le cas de l'achat d'une résidence principale la taxation est de 2 % sur la valeur cadastrale du bien. Dans le cas de l'achat d'une résidence secondaire la taxation est de 9 %, toujours sur la valeur cadastrale de la propriété.
Si le vendeur est un professionnel, c'est-à-dire une société, et que par conséquent l'acte est soumis à la TVA au lieu de la taxe d'enregistrement, les taux sont légèrement différents : la TVA pour une résidence principale est de 4 % et pour la résidence secondaire de 10 %.
Mais il y a une autre différence à considérer : lorsque la vente a lieu entre particuliers, la base imposable est calculée sur la valeur cadastrale du bien ; lorsque la vente est soumise à la TVA, ou - bien que soumis à la taxe d'enregistrement - l'acquéreur n'est pas une personne physique, la base imposable est le prix et non la valeur cadastrale. Il faut dire que la valeur cadastrale est souvent moins élevée. En effet, même aujourd'hui, malgré une baisse substantielle des prix du marché, les valeurs cadastrales continuent d'être - parfois significativement inférieures aux prix convenus. Par conséquent, avoir la valeur cadastrale comme base imposable est normalement moins cher ».
Combien de temps faut-il pour préparer l'acte ?
« A supposer que l'acquéreur le fasse sans hypothèque, à partir du moment où le notaire est instruit, s'il n'y a pas de particularités, en une semaine ou dix jours on peut arriver à la signature. Disons qu'un délai de quinze jours est parfaitement raisonnable.
Si l'acquéreur contracte une hypothèque, il faut tenir compte des démarches préalables auprès de la banque, c'est-à-dire la résolution de l'établissement prêteur, et l'établissement du document préalable attestant le statut libre ou non du bien. Par conséquent, lorsqu'une hypothèque est également envisagée et que des démarches préalables sont donc nécessaires, un délai allant de vingt jours à un mois doit être considéré pour arriver à la signature ».
