Achet d'une maison de vacances en Grèce - mon retour d'expérience

Bonjour à tous!

Ci-dessous mon retour d'expérience sur l’achat de notre maison de vacances en Grèce.

Il s’agit en réalité d’une mise à jour d’un billet que j’avais posté dans la partie Anglophone de ce même forum.  C’est un peu long, mais j'ai essayé d'être le plus complet possible. Vous y trouverez les problématiques que j’ai rencontré ainsi que la façon dont je les ai solutionnées.

A) Le choix de la région et du lieu:

Le choix du lieu est  avant tout une question de goût, d'envies, de ressenti et d'objectifs personnels.

Dans mon cas, il était hors de question de me retrouver sur une île avec peu d'infrastructures, difficile d'accès et où tout est beaucoup plus cher que sur le continent. Il y a des endroits magnifiques dans toute la Grèce.

Je me suis fixé des limites pratiques et techniques : +/- 15 minutes à pied d’une plage (mais pas sur la plage ou en front de mer), maximum 90 minutes en voiture d'un aéroport international, maximum 15 à 20 minutes d'une « ville » ayant un minimum d’infrastructures. Une maison un peu isolée (pas dans un quartier urbanisé), pas dans les montagnes ou dans la forêt, à une hauteur d'au moins 7 m au-dessus du niveau de la mer. Pas trop de voisins ou de meutes de touristes.

Certains diront que je suis un peu radical, mais je m'explique : en bord de mer, une maison se dégrade à une vitesse incroyable. La Méditerranée peut aussi se déchaîner, et une maison au niveau de la mer à 100 m du rivage n'est pas à l'abri de l'eau. Certaines parties des côtes grecques souffrent aussi d’érosion. Il n’est pas rare de voir des routes disparaitre en bord de mer.

B) La recherche du bien :

Agences, internet, et surtout se rendre sur place. Parfois le hasard fait bien les choses, mais il ne faut pas s'attendre à trouver la perle rare en se baladant dans les rues…

Dans mon cas, j'ai presque trouvé la maison par hasard. J'ai poussé la porte d'une agence pour mettre en location la maison d'un ami. Au passage, je leur ai demandé s'ils avaient quelque chose dans le coin, car mes recherches sur internet n'avaient rien donné de concret. J'avais bien trouvé des maisons en vente, mais dans une fourchette de prix irréaliste pour moi. Ils ont d'abord dit non, puis le patron s'est retourné en disant "Oui, il y en a une"... et c’était la bonne !  Croyez-le ou non, nous n'avons visité qu'une seule maison, et nous étions très probablement les seuls et uniques acheteurs intéressés.

Il existe des sites internet majeurs comme :

-  https://www.spitogatos.gr/,www.xe.gr  et https://en.tospitimou.gr/

=> Ces sites concentrent une bonne partie des annonces, mais toutes les propriétés n'y sont pas répertoriées. J'ai constaté que plus un bien est cher, plus il a de chances d'être trouvé sur les grandes plateformes, et moins il est cher, moins il a de chances d'y être trouvé.

Conseil : Une fois que vous avez choisi une ou plusieurs régions, essayez de trouver les agences locales et visitez chacun de leurs sites web.

Il est fréquent que des biens se retrouvent dans 2 ou 3 agences (et à des prix sensiblement différents).

Dans mon cas, le bien m'a été proposé par une agence, alors qu'il avait été mis en vente par une autre que je n'avais pas repérée. Ce n'est pas inhabituel, les professionnels du secteur se connaissent et se parlent. Le bien qui m'a été proposé n'avait pas de panneaux indiquant qu'il était à vendre, et n'était répertorié que sur le site de l'agence chargée de la vente, et non sur des sites généralistes cités plus haut. Repérez les agences immo locales !!

Il peut aussi arrivez que vous trouviez un bien potentiellement intéressant mais « abandonné », et pas vraiment en vente. Je fût dans ce cas pendant 24h et j’y ai renoncé… En effet il me semblait impossible à l’époque de retrouver le propriétaire réel.  Aussi, après avoir vaincu la végétation, je me suis rendu compte que la maison nécessitait trop de travaux car elle n’avait jamais été achevée ni habitée.  Cependant, j’ai découvert bien après que toutes les parcelles cadastrales de Grèce sont EN LIGNE et disponible ici :https://maps.ktimatologio.gr/. Vous n’obtiendrez pas le nom des propriétaires, mais le n° de la parcelle, ce qui permettra à un professionnel de retrouver le nom du propriétaire.

C) Le prix et le marché :

En ce qui me concerne, la maison était annoncée à 170.000Eur, proposée 150.000 et conclue à 135.000 avec tout ce qu'elle contenait (meubles, appareils ménagers, outils d'entretien, etc.), pour 95m² de surface habitable, 80m² de dépendances, 20m² de terrasse couverte, pergolas sur les 4 côtés du bâtiment, etc.

Le système d'évaluation grec est principalement basé sur le nombre de m² construits (et non sur le nombre de m² de surface habitable). Ensuite, comme partout ailleurs, il y a le terrain, l'emplacement, l'âge, l'état de la propriété, l’environnement etc.

En Grèce, les écarts de prix au m² construit peuvent être très importants, pour ne pas dire énormes. Ils vont de 1 300 à plus de 10 000 euros le mètre carré.

Ne vous attendez pas à trouver quelque chose de décent pour moins de 100 000 euros. Je connais quelqu'un qui cherche dans ce budget depuis plusieurs années, sans résultat. La Grèce n'est pas l'Italie. Vous n'y trouverez pas de maisons de village "abandonnées" pour 1 euros symbolique.  Je dirais même que les Grecs sont assez têtus et conservateurs avec leurs patrimoines immobiliers : Ils préfèreront ne pas vendre, quitte à laisser un bien à l’abandon, plutôt que de le brader.

Le site Indomio peut être très utile pour vous donner une idée des prix actuels sur le marché immobilier grec : https://www.indomio.gr/en/agora-akiniton/ .

En vous promenant sue la carte vous pourrez voir quelles régions sont les plus prisés. N’hésitez pas à zoomer un max, car au sein d’une même région, il peut y avoir de grosses disparités entre les quartiers.   

Remarque : il semble que ce site n'indexe pas les prix de vente finaux, mais la moyenne des prix demandés par les annonceurs.

En dehors des îles et des grandes villes, le marché me « semble » assez calme. Les maisons de villégiature restent hors de portée de la plupart des Grecs (mais ce n'est que mon sentiment). Compte tenu du nombre de biens à vendre et des conditions de crédit encore défavorables (même si ça va mieux), la logique voudrait que le marché baisse, mais ce n'est pas le cas. En fait, les Grecs préfèrent attendre et ne pas vendre. Il y a donc une sorte de statu quo.

Certains locaux vous diront que la politique du Golden Visa a influencé fortement le marché, mais ce n’est pas toujours exact. Les candidats au Golden Visa cherchent un bien pour aller y « vivre », pas une maison de vacances. Aussi, ils ciblent les biens à plus de 250.000. L’effet Golden Visa a eu un impact sur les régions où il y a déjà une forte pression immobilière (Athènes, Thessalonique, mykonos etc.), ce qui n’est pas la destination favorite des candidats à une résidence secondaire. 

L’autre souci est la situation juridique des biens (voir plus bas). Beaucoup de biens restent sur le marché car ils ne sont pas vendable en l’état!  Les biens qui se vendent +/- rapidement sont les biens légalement vendables tel quel (voir plus bas 'situation juridique des biens'). 

Si vous êtes à la recherche d'une maison de vacances, vous pouvez trouver des propriétés assez sympas à des prix décents, mais ne vous attendez pas à faire l'affaire du siècle.

En Grèce continentale, on peut encore trouver des maisons de vacances de +/-90m² sur un terrain de 1000m² près de la mer, pour moins de 150.000Eur... Cependant, le jour où vous voudrez vendre, il n'y aura pas une masse d'acheteurs. Le système d'imposition est tel qu'il est devenu difficile pour les Grecs de posséder une résidence secondaire.

Pour ce qui est des propriétés purement résidentielles ou des zones bâties/urbanisées, ou les iles comme Mykonos et Santorin, c'est une tout autre histoire… (et vous pour oublier ce paragraphe).

D) L’acompte, le Compromis et le Paiement du bien :

L'acompte et le compromis de vente :

Il est courant de demander un acompte et de rédiger un compromis de vente avant de passer chez le notaire (appelé aussi pré-accord de vente). L’acompte est négocié entre les parties, et ne devrait (en principe) pas dépasser 10%. Cette étape est confiée à des avocats (parfois à un notaire). L’acompte ne scelle pas toujours la vente de manière définitive. Par exemple, une clause suspensive liée à un contrat de crédit peut être convenue.

Important :

- Si l'acheteur se retire de la vente, sans clause suspensive ou motif valable, l’acompte est perdu. Le compromis prévoit aussi une date butoir pour l’acte notarié, mais cette date n’est pas figée comme dans d’autres pays. En Grèce, on peut, moyennant accord des parties repousser une vente (c’est assez courant).

- Les vendeurs utilisent souvent l'argent de l’acompte pour régulariser leur bien si ce dernier n'est pas en règle administrativement (voir plus bas).  => Si la vente venait à échouer à cause du vendeur (parce qu'il n'a pas pu régulariser son bien, ou par ce qu’il renonce à vendre), il doit rembourser le DOUBLE du montant de l'acompte... Mais cela reste théorique. N'oubliez jamais que le versement d'un acompte comporte un risque, car en cas d’échec il sera parfois difficile de récupérer votre argent.

Conseil : évaluez la situation administrative et juridique du bien avec votre avocat avant de signer et payer quoi que ce soit (minimisez le risque).

L'acompte peut être réglé en espèces, par chèque ou versé sur compte (grec). Certains vendeurs refuseront de venir signer si l'argent n'est pas sur la table, ou sur leur compte. Comme il n’est pas conseillé de verser l'acompte avant la signature du compromis de vente, il est préférable de payer l’acompte avec un chèque ou des espèces.

Le paiement du bien:

Contrairement à ce qui se passe dans d'autres pays, les notaires, les avocats et les agents immobiliers Grecs n'encaissent en principe PAS les sommes dues au vendeur. Qu'il s'agisse d'un acompte ou du paiement du bien, l'acheteur paie directement au vendeur.

Si vous passez par une banque qui n'émet plus de chèques (mon cas), vous n'avez que 2 possibilités : Payer par virement ou en espèces. Si vous payez par virement à la signature de l’acte, il est quasiment impossible de payer instantanément, car les montants dépassent souvent les limites imposées par le système de paiement SEPA (100 000 € pour les particuliers).

Le principe veut que vous deveniez propriétaire qu’à partir du moment où les fonds ont été perçus par le vendeur => Vous devrez très probablement passer par une procédure d'acte notarié en deux phases. Un premier acte notarié pour conclure la vente, et un second pour constater que le paiement a été effectué. Cette procédure ne complique pas vraiment la vente, mais la rallonge de quelques jours. A noter que la présence de toutes les parties n'est pas obligatoire pour ce 2ème acte notarié.

Le chèque : Faire établir un chèque certifié encaissable en Grèce au départ d’une banque d’un autre pays et onéreux et n’a rien de simple.  Les frais d’émission et d’encaissement sont à la charge de l’acheteur…  Disposer d’un compte grec à cette étape peut être un avantage et simplifie un peu la procédure (mais ce n’est pas vital).

Les espèces : Possible pour l’acompte, mais déconseillé pour le principal. Techniquement, il n'y a pas de limite au montant d'argent liquide que vous pouvez transporter au sein de l'Union européenne. Toutefois, toute somme supérieure à 10 000 € en espèces doit pouvoir être justifiée et déclarée (sur demande) en cas de contrôle aux frontières. Tant que vous êtes en mesure de répondre aux questions des autorités sur l'origine des fonds, vous ne devriez pas avoir de soucis.

En ce qui concerne les transactions en espèces, il existe en principe des limites et des exceptions. En Grèce, les paiements en espèces sont en principe limités à 500 euros, (avec quelques exceptions). J'ai payé un acompte de 10 000 en espèces et personne n'a trouvé à y redire. Je suppose donc que l'immobilier fait partie de ces exceptions. 😊

A dire vrai, le plus difficile a été d'obtenir l'argent liquide auprès de ma banque, car les retraits sont limités au sein de l’union, et les coupures de 200 eur sont parfois difficilement accessibles. Solution : je me suis adressé à la banque centrale de mon pays, qui m'a "vendu" des billets de banque. Techniquement, je n'ai pas fait un retrait d’argent, mais un "achat". La nuance est très importante, car les limites pour les achats ou paiements est beaucoup plus élevée que celle des retraits. Au passage, la banque centrale m’a donné un « reçu » tamponné et signé, qui aurait pu me servir de justificatif de l'origine des fonds en cas de contrôle (mais je n’en ai pas eu besoin puisque personne ne m’a rien demandé).

Remarques sur les versements bancaires :

- Paiements SEPA et paiements instantanés :  La plupart des banques grecques font partie du système de paiement instantané SEPA. Mais, pour que cela fonctionne, il faut que les 2 banques concernées (émettrice/réceptrice) soient affiliées aux mêmes réseaux de communication, ce qui n'est pas forcément le cas. Je vous conseille de faire un test de paiement symbolique de 1 € pour vérifier que cela fonctionne.

En pratique, les paiements instantanés sont limités à 100.000 par paiement ou par jour. Selon votre banque, ces montants peuvent être augmentés, mais ce n'est pas si courant. Vérifiez tout cela avec votre agence.

- Si vous êtes pressé, vous pouvez opter pour un paiement international urgent. C'est plus cher, mais les fonds sont transférés en moins de 24 heures (ce qui implique un acte notarié en 2 étapes).

- Certaines personnes peuvent être tentées de payer une partie du montant de la vente en espèces (non déclarés) pour éviter de payer des impôts => ce n'est pas une bonne idée !

Explication :

      Les biens sont souvent vendus par l'intermédiaire d'un agent immobilier, de deux avocats, d’un notaire, et tout ce beau monde est payé à la commission. Cela fait beaucoup de monde à impliquer dans une fraude fiscale pour gagner 3000Eur par tranche de 100.000Eur.

Même s’il y a pour l’instant un moratoire, en Grèce, les plus-values immobilières sont en principe taxées pendant les 5 premières années. En cas de réactivation de cette taxe (ce qui arrivera), une maison sous-évaluée à l’achat engendrera une forte plus-value, et donc une taxation plus importante…et vous perdrez de l'argent.

        La Grèce a introduit un système d'imposition sur la valeur objective. Le fait d'être en dessous (ou proche) de cette valeur ne fera qu'alerter les autorités sur une situation inhabituelle.

En revanche, ne pas payer la TVA est LE sport national (mais pas faisable pour le notaire).

E) Statut juridique des biens : Une histoire grecque ?

Une grande partie du parc immobilier grec n'est PAS en ordre administrativement parlant.

Pour les biens administrativement « en ordre » : Soit le bien a été construit en conformité avec le permis de construire (très rare, surtout pour les biens d’avant 2011), soit le bien aura fait l’objet d’une régularisation à postériori (très fréquent) moyennant le paiement d’une amende.

Ne soyez pas surpris si l'on vous propose une maison de 100 m² construite avec un permis pour un chalet en bois 80m2, mais « régularisée ».

La situation administrative d’un bien pouvant être un véritable cauchemar, vous aurez besoin d'un bon avocat et d'un bon notaire.

Explication : Depuis 2011, le gouvernement exige des vendeurs qu'ils prouvent que le bien mis en vente est "administrativement en ordre" au moment de la vente devant notaire. Cette situation administrative sera vérifiée par votre avocat ainsi que le notaire. Un simple écart entre l’enregistrement effectif au cadastre et les plans réels de la maison peuvent faire capoter une vente.  Il faut donc rester prudent. 

Comme évoqué plus haut, les vendeurs utilisent souvent le montant de l’acompte pour régulariser leur bien.  Cela peut très bien se passer, ou se terminer en désastre.

Si vous envisagez d'acheter une maison qui n'est pas administrativement en ordre à 100 %, sachez que les délais de procédure de régularisation peuvent être TRES longs. Il faut par exemple compter un an pour un puit non déclaré… S'il s'agit simple mesurage pour rectifier le cadastre ou un certificat de performance énergétique, cela peut aller nettement plus vite (2 mois).

Il vous faudra aussi vous adapter un peu à la philosophie immobilière grecque et à ses "1001 exceptions et arrangements". Même si une maison a été construite sans permis, ou sans avoir respecté le permis, tant qu'elle a été régularisée avec un résultat positif et que le propriétaire a payé l'amende, elle est "en ordre"! Il s'agira toujours d'une maison construite en violation de son permis de construire, - voir sans permis - , mais elle est "légale" et ne fera jamais l'objet d'une procédure de démolition. Par légale, entendez que vous pourrez la vendre ou la transmettre.

Important / à retenir:

- Le législateur grec a pris des « mesures » assez drastiques concernant la régularisation des infractions au permis de construire.

Ces infractions ont été classées en 5 catégories, en fonction de leur gravité.

La catégorie qui pose le plus de soucis est la 5eme : Construction sans permis, ou avec permis mais dépassant 40% du volume autorisé ou 20% en hauteur. 

  => si le bien que vous visez est dans cette situation, soyez très prudent ou passez votre chemin car il est possible qu’il ne soit jamais régularisable.

- La régularisation d’un bien immobilier qui n’est pas la résidence principale de son détenteur peut coûter assez cher. => Méfiez-vous de cette politique d’acompte, vous pourriez ne pas revoir votre argent.

- Les biens en infraction construits après 2011 ne sont en principe PAS régularisables.

- Les biens non régularisables sont voués à être démolis, en commençant par les plus récents (en théorie). 

- Les notions grecques de « hors plan » et « dans le plan » :

   =>  Une construction dite « Dans le plan » désigne un bien qui a été construit dans une zone ouvertement déclarée constructible et à destination d’urbanisation.

  =>  Une constructions dite « Hors plan » désigne un bien qui a été construit en dehors des zones déclarées comme constructibles par défaut (zones d’urbanisation/habitat). Il s’agit des zones non urbaines comme les montagnes, les forêts, les zones agricoles, les bords de mer etc.  Il s’agit des zones où il est par principe interdit ou impossible de construire sauf exception. 

    En principe :

    - On peut obtenir un permis de construire « dans le plan », pour autant que l’on respecte les normes (du plan).

     - On ne peut PAS obtenir de permis de construire « Hors plan », SAUF EXEPTION, et pour autant que l’on respecte ses normes dites « de protection de l’environnement » (4000m² de terrain a front de rue pour 178m² construits au sol etc.).

Ca vous parait contradictoire ou un peu spécial ? Welcome to Grèce !

La majorité des bien de villégiature que j’ai pu voir a été construite HORS PLAN. Régulariser une infraction de 5eme catégorie hors plan peut être un cauchemar.  => Soyez prudent ou passez votre chemin si c’est le cas.

Gardez à l’esprit que pendant des décennies, les grecs à fait à peu près « comme ils le sentaient » en matière de constructions, et les infractions au permis de bâtir et à la loi étaient la norme.

Tout ce que vous pouvez imaginer en termes d’irrégularités existe… et surtout ce que vous n’imaginez même pas ! Croyez-moi sur parole, les Grecs ont été très créatifs en la matière. 

Il y a même des choses « légales » et très improbables pour les non Grecs, comme des permis de construire délivrés par l’église ! Eh oui, jusqu’à il y a peu, l’Eglise Orthodoxe Grecque délivrait des permis de construire, court-circuitant ainsi les administrations municipales et l’urbanisme. Ils ont ainsi distribué – moyennant contribution – des permis de construire pour des micro-chapelles auxquelles étaient adossé des résidences pour religieux… Ces résidences n’étant rien d’autre que de splendides villas avec piscine et terrain de tennis. 

On pourrait penser que ces pratiques chroniques d'infraction à la loi ont cessé avec la crise, mais ce n'est pas le cas. De nombreuses résidences secondaires sont encore construites sur des terrains en bord de mer déclarés inconstructibles...

En vous promenant sur la côte, vous constaterez aisément que ces terrains le long de chemins de campagne dits "non constructibles" sont souvent viabilisés, avec un accès à l'eau potable, à l'électricité et au téléphone…

Dans mon cas, la rue (chemin non asphalté) qui mène à ma maison est identifié par un panneau indiquant un nom de rue, et ma maison porte bien un numéro… Mais officiellement, il n’en serait rien ! Pour le notaire et le cadastre, la maison est sur une route « sans nom ». J’ai demandé aux avocats ce qu’il en était :  ils ont ‘souri’, et j’ai eu une réponse du genre « bah ces rues ont un nom mais ce n’est pas vraiment officiel, mais c’est +/- en cours ». 

En cherchant un peu, on comprend vite que les autorités locales sont en réalité partie prenante, et se sont arrangés avec la loi pendant des années. Certaines ont cherché à nommer à tour de bras des rues et des chemins de campagne car c’était une des exigences à la délivrance de permis « hors du plan ». Donc oui, il y a bien un « conflit » entre l’état central et les autorités locales.  Il est d’ailleurs surprenant de voir autant de « chemins » de gravier viabilisées en pleine campagne.

G) Exemple de décompte de frais d'achat sur base d'une transaction de 135.000 Eur :

Agence : 2700 Eur + 24% de TVA - en pratique jusqu'à 2% pour l'acheteur et le vendeur.

Avocat : +/-800 euros + 24 % de TVA (le cout est établi suivant une grille légale)

Notaire : +/- 1850 TVA inclus pour 2 actes : Vente et Constatation du paiement (1750+100 Eur)

Rq : => les montants dus au notaire et à l’avocat sont forfaitaires et régis par la loi. Ils dépendent de la valeur vénale du bien.

Droits de mutation : 4171.5Eur (3.09%) => A payer avant de passer chez le notaire !!

Droits d'enregistrement : 839.5 Eur => A payer dans les 24 heures de l'enregistrement, après signature de l’acte.

Comptable/AFM : 80 Eur par numéro AFM

Traducteur assermenté en Grèce : 80 Eur (6 pages et présent en tant qu'interprète lors du compromis de vente)

Traducteur assermenté hors de Grèce : 150 Eur (+/- 6 pages)

Interprète au consulat Grec : 150 Eur (pour établissement d’une procuration notariale)

Procuration pour acte notarié au consulat Grec: 240 Eur (60Eur/2 pages + copies etc.)

Procuration simple ou déclaration au consulat : 40 Eur (10 Eur chacune)

H) Procuration notariée et usage du GREC:

Si vous ne souhaitez pas faire des allers-retours en Grèce à chaque étape du processus, ou si vous achetez à plusieurs, vous pouvez mandater une personne de confiance via une procuration notariée. Tous les actes notariés doivent être signés en GREC. Si vous ne lisez pas ou ne parlez pas le grec, vous aurez besoin d'un interprète le jour de la signature. L'interprète lira oralement le document dans votre langue. Toutefois, à moins que vous ne le demandiez expressément (et que vous le payez) les documents ne seront pas traduits par écrit dans votre langue. En Grèce, les avocats font souvent office d'interprètes, mais jamais en dehors de la Grèce. Trouver un avocat qui parles le Français est assez compliqué…

Solution 1 : Vous signez cette procuration en Grèce devant un notaire et en présence d'un interprète (avocat). C'est probablement l'option la moins chère et la plus rapide => faites-le au moment compromis (ou avant).

Solution 2 : Vous signez ce document dans un consulat grec en présence d'un interprète. Cette solution est plus longue et plus coûteuse que la solution 1. Vous devrez transmettre au consulat le document fourni par votre notaire pour lecture et approbation, trouver un interprète pour le jour du rendez-vous, etc. Comptez 400eur pour le tout.

I) Timing et processus :

Timing :

J'ai visité la maison le 10/5 (sans les propriétaires), j'ai "pré-négocié" avec l'agence le soir même et je suis rentré chez moi pour m'assurer de la faisabilité financière et juridique du projet. Je suis retourné le 16/6 pour rencontrer les propriétaires (sans l'agence). Ayant trouvé un accord, les agents immobiliers ont été convoqués séance tenante pour confirmer la transaction, et j'ai rencontré mon avocat le soir même. J'ai signé le compromis le 3/7 et payé l'acompte convenu. J'ai signé l'acte d’achat le 29/9 et l'acte constatant le paiement a été signé par les vendeurs vers le 5/10.

Nous aurions pu aller plus vite, mais la Grèce est à l'arrêt au mois d'août, et le vendeur n'était pas prêt. Quoi qu'en disent les agences immobilières, les transactions prennent souvent 3 à 4 mois pour des biens dont la situation juridique est en ordre.

Processus :

1. Trouver le bien + Demander à l'agence le statut juridique du bien. Si c'est OK, discutez du prix et de TOUTES LES AUTRES CONDITIONS ou contenu de la vente : bâtiment, meubles, dépendances, copropriété et accès, acompte, délai de mise à disposition du bien.

Ensuite, vous signez la proposition acceptée par le vendeur sur le formulaire de l'agence immobilière, qui fixe clairement la commission due par l'acheteur ainsi que le métrage du bien.

2. L'avocat : A ce stade, l'avocat vérifie la situation juridique du bien. Il fixera ses honoraires et vous orientera probablement vers un comptable pour l'établissement de votre/vos numéros fiscaux AFM (prononcé ‘afimi’). Profitez-en pour signer immédiatement une procuration à votre comptable (légalisée) à la commune/municipalité. Plus tôt vous aurez ces numéros, mieux ce sera pour le reste de vos démarches.

Entre-temps, l'avocat préparera un compromis de vente avec le vendeur et évaluera les documents manquants (certificat de performance énergétique, plans à jour, etc.).

3. Vous signez le compromis et payez l'acompte (en espèces ou par virement bancaire) en présence d'un interprète si vous ne savez pas lire le grec. Ce compromis peut le cas échéant contenir une clause suspensive liée à l’octroi d’un crédit.

4. Le notaire : Il vérifie aussi la situation juridique du bien, la situation foncière (taxes etc), prépare l'acte définitif et les éventuelles procurations. Il fixe le montant dû à l'Etat pour le transfert de propriété (3,09%).  => Vous lui versez un acompte. A l’acte, il vérifie aussi que les dernières factures d’eau et d’électricité aient été payées.

5. Une fois toutes les parties prêtes et la date de signature fixée, le notaire vous communique le montant les droits de mutation. Vous devez impérativement payer cette taxe AVANT de signer l'acte et vous en fournissez la preuve au notaire.

Attention : Vous ne pourrez obtenir une preuve de paiement immédiate que si vous payez par carte bancaire grecque sur le site du ministère des finances. Tout autre mode de paiement entraînera une période d'attente. Le fait de disposer d'une carte de paiement grecque est un avantage à ce stade. Une autre solution consiste à passer par un tiers de confiance possédant un compte en banque grec (mon cas).  Il est désormais possible de payer les impôts grecs par virement SEPA à partir d'un compte bancaire étranger, mais là encore, vous ne recevrez pas immédiatement votre preuve de paiement. 

6. Vous signez l'acte de vente, payez l'agence immobilière (généralement en espèces) et le solde de notaire (en espèces ou par virement). Le notaire accuse réception du paiement sur place (chèque), ou au moyen d'un deuxième acte notarié quelques jours plus tard si vous effectuez le paiement du bien par virement bancaire (=> Vente ou acte notarié en 2 temps).

7. Le notaire enregistre la maison à votre nom et fixe la taxe d’enregistrement cadastral : vous avez 24 heures pour la payer => C’est pas une blague ! passé ce délai, il faudra retourner chez le notaire. Encore une fois, avoir un compte bancaire grec à ce stade est un avantage. Un tiers de confiance s’est chargé de payer cette somme pour moi.

8. Quelques jours plus tard, vous obtenez l’acte de vente tenant lieu d’acte de propriété. Faites-en 2 copies pour :

- l'Enregistrement de votre propriété auprès de la mairie/municipalité/commune => cette procédure est impérative car c’est ce qui vous donne le droit d’y habiter et d’honorer vos taxes communales (attention, ça ne vous confère pas le droit à la résidence fiscale/titre de résident permanent grec). C’est gratuit et ça prend moins d’une heure.

- Déclarer votre propriété au fisc en vue de l’établissement votre taxe d’habitation annuelle ENFIA. => ne tentez pas de faire cette déclaration vous-même. Passez par un comptable ! comptez 30 à 100 eur par personne (déclarant).

- Etablir vos contrats de fournitures de services : eau/électricité/téléphone/internet, etc (Voir Paragraphe « L »).

9. Prenez contact avec votre comptable en Avril afin qu’il vous communique le montant de votre Taxe Enfia (taxe foncière pour les Frenchies ou taxe sur le revenu cadastral les Belges). 

J) Le nerfs de la guerre : l’argent… -  Faut-il obligatoirement un compte en banque Grec ?

Les paiements et transferts de fonds :   

En principe, l’acheteur paie directement ce qu’il doit au vendeur, au fisc, au notaire, à l’agence immobilière ainsi qu’à son avocat.  Personne n’encaisse de l’argent pour le compte d’autrui comme ça se fait couramment dans les autres pays. Si vous financez votre achat via un crédit bancaire hors de Grèce, sachez que votre banque ne POURRA PAS verser de fonds au notaire, ni à l’avocat ni à l’agence.

Pour simplifier la procédure, certains avocats (ou comptables) avancent les fonds pour payer les diverses taxes d’achat et s’arrangent ensuite avec leur client, mais ça n’ira en principe pas plus loin. L’usage d’un chèque certifié est souvent demandé, mais pas mal de banques européennes en ont banni l’usage. Il faut aussi garder à l’esprit que les banque Grecques prélèvent des frais sur les virements et l’encaissement de chèques =>  il incombe à l’acheteur de payer ces frais car chaque montant est dû intégralement (principal, taxes, commissions etc).

Le système de paiement instantané Européen fonctionne en Grèce, mais les limites de paiement empêchent de verser instantanément plus de 100.000Euros, ce qui rend le paiement immédiat devant notaire presque impossible.

En définitive, la façon la plus simple pour payer votre bien est d’opter pour un acte notarié en 2 phases : On signe chez le notaire, puis on paie par virement SEPA. Une fois les fonds versés, le notaire constate le paiement.

Et le cash ?  Même si l’état Grec fait tout pour éviter les paiements en espèces, historiquement, la Grèce était et reste un pays de cash. Payer un acompte en cash est tout à fait envisageable, et certains paient même l’intégralité du bien en espèces.

Comme dit plus haut : Certains vous diront qu’il est interdit de se déplacer d’un pays à l’autre avec de grosses sommes d’argent, mais c’est faux. A partir du moment où vous pouvez justifier de l’origine de vos fonds, vous pouvez vous balader avec 1 million d’euros en toute légalité (même si ce n’est pas très raisonnable). Tant que votre argent a été légalement acquis, il n’y a pas de limite intra-européenne, il suffit de déclarer les fonds sur demande des douanes (mais comme il n’y a presque plus de douanes ou de contrôles...). Le plus compliqué sera d’obtenir de grosses coupures, puisqu’il n’y a plus de distribution de coupures de 500, et que certaines banques ne donnent même plus de coupures de 200...

Faut-il ou non obligatoirement détenir un compte Grec ?

Dans la mesure où vous n’avez pas l’intention de devenir un résident permanent en Grèce, la réponse est :  « NON, mais ça peut aider. » 

Même si le processus a été simplifié, ouvrir un compte en banque en Grèce reste à ce jour une épreuve digne d’un marathon. La procédure est fastidieuse dans car on vous demande une dizaine de documents différents (attestation de domicile, attestation de domicile fiscal, facture de téléphone et d’électricité, attestation de travail, fiches de paies mensuelles et décompte annuel, déclaration fiscale, n° AFM, pièces d’identité etc.). => Voir ici pour plus de détails (anglais):  https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … 90#5777913

Détenir un compte grec vous permettra de :

-    Payer vous-même les taxes d’achat, et d’obtenir la preuve de paiement immédiatement.

-    Verser les fonds en Grèce et faire établir un chèque pour l’achat du bien.

-    Payer l’électricité, l’eau les impôts EN LIGNE.

-    Vendre le bien (=> peut être le seul cas où c’est véritablement obligatoire).

A ce jour :

-    La fourniture d’eau est le seul service potentiellement « pas payable » par virement au départ d’un compte non grec. C’est un peu étrange, mais ça dépend de la collectivité locale de fourniture d’eau à laquelle vous serez contraint de souscrire. Certaines permettent de payer dans un supermarché ou en ligne. Par contre, elles acceptent toutes le paiement sur place, en espèces ou par carte.  Vous pourrez donc payer vos factures avec n’importe quelle carte de débit d’une banque Européenne, voir une carte de crédit.

-    Vos factures d’électricité ainsi que celles des Impôts, sont payables par virement SEPA, et donc au départ de n’importe quel compte en zone Euro/Sepa. Par contre, le payement en ligne - càd, sur les plateformes de vos fournisseur (élec/gaz ) et Impôts (Taxisnet),   ne sont possible que si vous détenez une carte de banque Grecque.

K) Votre identifiant fiscal AFM et les taxes:

AFM : Avant de pouvoir signer quoi que ce soit, il vous faut un numéro fiscal Grec, communément appelé AFM et prononcé AFIMI. Ce numéro vous sera demandé par tout le monde (Banque, fournisseurs d’électricité, d’eau, de gaz, le notaire, ect). La procédure est soi-disant très simple et très rapide. C’est tellement vrai que je n’ai jamais rencontré quelqu’un qui l’ait obtenu par lui-même. Si vous passez par un comptable, vous l’aurez au mieux en 7 jours. Vu que l’administration a refusé le 1er modèle de procuration que j’avais signé sous seing privé à mon comptable, j’ai dû repasser par la case consulat de Grèce et attendre plus de 4 semaines ! Le Fisc Grec voulait procuration avec une signature légalisée par une autorité grecque.

Conseil : une fois sur place, allez chez votre comptable pour établir une procuration que vous ferez légaliser sur place.

Le taux de TVA en Grèce est de 24%.  Il est dû sur toutes les prestations, que ce soit celle du notaire, des avocats ou des agents immobiliers. Eluder le paiement de la TVA est un sport national. Cependant n’y comptez pas pour le notaire car ce dernier est assimilé à un agent de l’état.

Des taxes de Mutation et d’Enregistrement de la vente : La taxe de mutation est à payer avant la signature de l’acte. La taxe d’enregistrement se paie après, mais dans un délai n’excédant pas 24h (voir paragraphe G plus haut).

La taxe de mutation est calculée sur la valeur ‘objective’ du bien ainsi que sur le prix de vente convenu entre les parties => Vous êtes tenu de payer le montant de taxes le plus élevé des 2 calculs.  Explication : En vue de fixer les taxes foncières sur les biens (ENFIA), l’état grec a mis en place le concept de valeur objective d’un bien. En d’autres termes, c’est une valeur de référence qui sert de base « taxable objective ». Cette valeur objective sert à déterminer le montant de votre taxe foncière, les taxes de mutation ainsi que le prélèvement des taxes communales/locales (par l’intermédiaire de vos factures d’électricité).

Si la valeur vénale déclarée du bien est inférieure à sa valeur objective, vous risquez quelques soucis avec le fisc… Il est extrêmement rare qu’un bien soit vendu à sa valeur « objective » (ou en dessous). En temps normal, la valeur vénale (vente) du bien dépasse de loin sa valeur objective. Du coup le montant des taxes de mutation est le plus souvent dû sur la valeur vénale (valeur de vente réelle).

Taxe Foncière ENFIA : Une taxe foncière est due pour tous les biens mais elle n’EST PAS AUTOMATIQUE.  Aussi étrange que cela puisse paraitre pour certains européens, en Grèce vous DEVEZ rentrer une déclaration fiscale (Formulaire E9) pour l’ensemble des biens immobiliers que vous détenez. Si vous ne le faites pas, vous ne paierez rien… sauf que le jour où vous vendez votre bien, le notaire est tenu de vérifier la situation fiscale du bien. =>  Vous devrez vous acquitter d’une amende pour chaque année de retard, ainsi que tous les montants des taxes en « retard ».  Eluder cette taxe n’est donc pas une bonne idée ! 

Le montant de cette taxe est très disparate sur le territoire et dépend de la VALEUR OBJECTIVE du bien. Si les montants sont généralement très bas pour les habitations de villégiature « classiques » (pour ne pas dire ridicules par rapport au nord de l’Europe), les biens de « haut standing » sont sujet à une taxation complémentaire pouvant dépasser 1% par an. Pour info, en Grèce, le haut standing commence à 300.000 eur pour le fisc… Il vaut donc mieux demander un extrait de l’ENFIA au vendeur avant de signer. 

La méthode de calcul de la valeur objective d’un bien est principalement basée sur :

- La valeur objective au m² correspondant à zone où se situe le bien =>

- L’âge du bien

- La surface par étage

- Les coefficients applicables aux 3 donnes qui précèdent.

Exemples :

- dans une zone peu chère 0 à 550 Euros, la taxe de départ sera de 2Eur/m². Se montant sera augmenté en fonction de l’âge (*1.25 si moins de 4 années) et de l’étage (*1.04 si au 4eme étage)

- dans une zone chère comme Lemos (10.800Eur/m2), la taxe de départ sera de 13 à 26Eur/m2 auquel vous ajouterez certainement la taxe de luxe 1% sur la valeur du bien.

Il existe une carte interactive qui vous renseignera sur la valeur objective au m² pour toute la Grèce : https://maps.gsis.gr/valuemaps/

LE truc bizarre, c’est que cette carte ne vaut que pour les zones dites d’urbanisation. Souvenez vous des notions de « Dans le plan et Hors du plan ».Or, la majorité des biens de villégiatures sont HORS plan et donc en dehors des zones couvertes par la carte. Du coup, pour peu que vous soyez hors du plan d’urbanisation, vous pouvez très bien vous retrouver avec un bien valant 1 million pour lequel vous paierez 350Eur de taxes foncières par an. 

Encore une fois, le mieux est de demander au vendeur une copie de son Enfia avant de signer.

Accords bilatéraux : La Grèce a signé des accords avec un bon nombre de pays (dont tous les pays européens) pour éviter la double taxation. Ceci-étant, chaque pays a ses propres règles. Je vous invite donc à consulter l’administration fiscale de votre lieu de résidence fiscal pour en savoir plus.  En règle générale, aucun pays européen ne taxe une 2me fois un bien détenu en Grèce. Par contre, certains pays vont consolider la valeur de tous vos biens, ou la valeur de tous vos revenus (immobilier inclus) pour établir votre assiette fiscale ou votre taux d’imposition (concept de réserve de progressivité). 

A retenir : Non, vous ne paierez pas 2 fois la taxe Foncière, mais Oui, vous pourriez être imposé sur un revenu « majoré ».  Ceci étant, le fait de payer des impôts liés à la détention d’un bien, vous ouvre aussi les portes de possibles abattements fiscaux. C’est entre-autre les cas de nos amis Belges, qui peuvent à ce jour déduire fiscalement les intérêts liés au financement en Belgique d’un bien détenu à l’étranger.   

L) La reprise des contrats de fourniture d’Eau/électricité/gaz :

En Grèce, il n’y a pas de relevé contradictoire à la reprise des compteurs par le nouveau propriétaire. Vous reprendrez chaque contrat au dernier index connu, qu’il soit réel ou estimé.

Votre avocat ainsi que le notaire sont tenus de vérifier que le vendeur a payé ses dernières factures.

Le souci vient du fait que les factures sont souvent bi-mensuelles, et que vous serez redevable de la consommation qui n’a pas encore été facturée à l’ancien propriétaire. 

Exemple : Si la dernière facture d’électricité payée par le vendeur date du 15 Septembre et vous signez le 5 novembre. => vous allez reprendre le compteur sur base de l’index repris sur la facture du 15 septembre, car la facture allant du 15/9 au 15/11 n’a pas encore été établie (ni payée).

Solution : si le vendeur est de bonne foi, il acceptera de faire un relevé contradictoire, et il vous remboursera sa cote part le jour où vous recevrez les premières factures de chaque fournisseur.

M) Conformités du bien et autres documents :

Lors de la vente, le vendeur doit vous remettre certains documents comme un certificat de performance énergétique, un rapport de risques sismiques, les plans etc. 

Contrairement à ce qui se fait dans d’autres pays, le rapport de conformité de l’installation électrique n’est pas légalement requis lors de la vente.

Si l’immeuble ou l’installation électrique a plus de 20 ans, après la reprise du contrat de fourniture d’électricité, le gestionnaire du réseau électrique vous demandera un rapport de conformité de votre installation électrique établi par un électricien agrée.  => Vous disposerez de 6 mois pour le faire établir.

La procédure est simple et compliquée à la fois :

- Vous faites appel à un électricien agrée.

- Vous lui signez « un mandat ou un ordre de mission ».

- Il viendra chez vous et vérifiera que vous avez bien un disjoncteur différentiel de 30mA à l’entrée de votre coffret principal, et il complètera ensuite un dossier papier avec les schémas unifilaires et d’implantation, qu’il encodera sur la plateforme internet du gestionnaire de réseau (DEDDIE). Ensuite il vous remettra l’exemplaire original signé que vous devrez déposer en personne chez DEI/DEDDIE. Veillez à ce qu’il ait bien signé le document (et faites une copie) !

Comptez 120eur pour cette procédure. 

Conseil : Demandez au vendeur de faire la procédure avant la vente !

Voilà, vous savez tout ou presque…

Bonne chance à tous,

T.