ATTENTION ! taxe d'enregistrement (au registre des propriétés ? )

mysteoline a écrit:

J'ouvre ce post sur la taxe d'enregistrement lors d'un achat immobilier. A savoir que les biens ont tous une valeur cadastrale (fiscale). Lorsque vous acheter un bien si vous l'achetez 20 % moins cher que sa valeur cadastrale, on vous réclamera un supplément. Si vous l'achetez en deça de 50 % , la maison peut vous être rachetée au prix que l'avez payée (par la commune, je crois). En sachant que les prix immobiliers ont baissé et que les valeurs cadastrales n'ont pas été revues depuis perpète...apparemment, plusieurs acquéreurs ont eu ce problème....
si vous avez l'intention d'acheter (comme moi), informez-vous...
Si vous connaissez le sujet et que vous avez plus d'infos, merci de les partager ici.
Merci 

Je suis actuellement en litige avec le fisc espagnol (Hacienda) qui me réclame près de 15.000 euros.
Sans rentrer dans les détails, le fisc se base sur la Loi 58/2003 du 17 décembre dans laquelle l'exposé des motifs indique clairement que cette loi a pour but, entre autres, de lutter contre la fraude fiscale. En clair, chaque Hacienda à sa propre estimation de la valeur des biens vendus dans sa circonscription. Lors du paiement des frais d'enregistrement, elle compare le prix de vente avec son registre qui na pas été revu depuis le crach immobilier de 2008. Donc, dans presque tous les cas, l'hacienda estime que le prix d'achat déclaré n'est pas sincère (qu'il y a eu un dessous de table comme on dit en Belgique) et applique d'autorité larticle 53 de ladite loi, ce qui lui permet destimer le bien selon la procédure décrite à larticle 57.1.B et de recourir à l'article 57.2 en cas de contestation de l'acquéreur, ce que j'ai fait.
Bref je suis actuellement dans la procédure d'expertise, plus précisément le 3ème expert arbitre.
J'ai dû payer 1.200 euros pour mon expert (le second) qui ma donné raison et près de 600 pour payer la moitié du second expert. Si je gagne, les derniers 600 euros me seront remboursés. Si je perds, je devrai encore allonger 600 euros (c'est le perdant qui doit payer la totalité des frais d'expertise du 3ème expert).
Pour résumer, si je gagne ça m'aura quand même coûté 1.200 euros.  Si je perds, 2.400 euro + 15.000 euros. Je ne connais pas exactement les possibilités de recours si le 3ème expert donne raison à la Hacienda, je verrai avec mon avocat si ça arrive. Cependant, comme toute la procédure est comprise dans le prix qu'il ma réclamé (0.8% du prix de vente + 21% d'IVA) pour s'assurer de la correction de la transaction, je sens bien qu'il n'est pas très chaud pour aller plus avant si nécessaire (en clair il ne peut pas me réclamer 1 euro parce que le litige est inhérent à la transaction). Par ailleurs, il paraît qu'après la 3ème expertise, si on perd on doit payer des intérêts de retard en plus de la surtaxe.

Avec l'aide de REVERSO, j'ai traduit comme j'ai pu cette fameuse Loi 58/2003 (je suis loin dêtre parfait bilingue et REVERSO à peine plus que moi). J'enverrai le texte par mail à ceux qui m'en feront la demande.

est-ce que cette somme réclamée est une amende fixe ou est-elle calculée sur le prix d'achat de la maison ?

La somme réclamée corresponds aux droits non payés sur la différence entre l'estimation de l'Hacienda et le prix payé sans aucune amende (comprenne qui pourra puisque manifestement le fisc nous accuse d'avoir payé un dessous de table).
En fait, pour être dans cette affaire depuis deux ans, j'ai l'impression que le fisc tente par ce procédé de maintenir le même niveau de recette qu'avant la crise immobilière. Bref il sait que dans la plupart des cas les déclarations sont sincères, mais lui il veut les mêmes rentrées fiscales qu'avant...

Oui, car ils savent très bien que les biens ont perdu de la valeur deuis 2008....pas très honnête cette pratique...

Bonjour,

J'ai signé une promesse d'achat avec une Banque pour un bien en saisie immobilière.
Evidemment, lorsque je compare avec les prix pratiqués par les agences immobilières (certaines gonflent leurs prix de 20 à 30 % !), mon bien n'est pas cher.
Est-ce que je risque quelque chose à ce niveau-là, sachant que c'est la banque qui
a fixé le prix de vente, qui était d'ailleurs non négociable ?

Merci de votre réponse

oui, car ils ne vous signaleront pas si  sa valeur cadastrale est supérieure ou non. Demandez à votre avocat ce qu'il en est...
tenez nous au courant.

Info toute fraîche.

Je viens de recevoir un mail de voisins qui ont le même litige avec le fisc espagnol concernant les droits d'enregistrement.

Le 3ème expert leur a donné raison et le fisc va leur rembourser les frais de cette expertise.

Ceci me semble de bon augure pour mon dossier et ne peut qu'encourager tous ceux qui connaissent le même problème à se défendre

Ma troisième expertise aura lieu en août et si le fisc prend le même temps qu'avec mes voisins pour communiquer sa décision, je serai fixé en novembre. Je ne manquerai pas de vous faire part de sa décision.

Bonsoir Serge, j'envisage également d'acheter une maison sur benalmadena, pensez-vous qu'il serait judicieux de faire une valorisation avant l'achat de la maison, car je ne parle pas un seul mot en espagnol et j'imagine le stres a la réception de ce type de courrier.

En fin de compte, d'après les documents fournis par le notaire, mon bien était estimé au-dessus de la valeur cadastrale enregistrée. Donc tout va bien.
J'espère que ceux qui ont des problèmes avec le fisc espagnol arriveront à les résoudre
rapidement.

haridou a écrit:

Bonsoir Serge, j'envisage également d'acheter une maison sur benalmadena, pensez-vous qu'il serait judicieux de faire une valorisation avant l'achat de la maison, car je ne parle pas un seul mot en espagnol et j'imagine le stres a la réception de ce type de courrier.

Il est difficile de répondre à votre question. Une expertise coute +/- 1200 euros. Un véritable scandale parce que mon expert, mais désigné par l'Hacienda (dit le deuxième, car l'Hacienda se considère comme étant le premier expert) est resté en tout et pour tout 15 minutes, a refusé de prendre la moindre photo alors que son rapport était agrémenté de photos de ma villa venant de google et ressemble à un document type avec cases à compléter.
Le troisième expert (l'arbitre, également désigné par l'Hacienda) m'a coûté jusquà présent 600 euros (jusqu'à présent, car si je perds, je devrai rembourser les 600 euros que l'Hacienda lui a payé, si je gagne, ce sera l'inverse) a fait mieux encore. Alors que je l'avais prévenu début avril que j'étais présent jusqu'au premier juin, il me fixe rendez-vous par mail le 3 juin ! Je lui demande d'avancer la visite ou de la reporter au mois d'août via mon avocat, échaudé par mon expert, j'en profite pour faire faire un dossier photos par ma fille qui est présente depuis fin juillet, je le transmets à mon avocat le premier août pour quil le donne au troisième expert et... ...et j'apprends par un mail de mon avocat que le troisième expert a rendu son rapport à l'Hacienda fin juin ! On se demande bien comment il a pu faire l'expertise d'une villa qu'il na même pas visitée (à moins que google encore...).
Bref je pensais avoir des nouvelles à donner en novembre, je pense que ce sera en septembre. Certainement pas avant puisque mon avocat est en congé jusquau 31/08 et que son étude n'assure pas de permanence pendant cette période.
Pour résumer, je pense que vous devez demander conseil à votre avocat et surtout qu'il vous renseigne sur toutes les procédures de recours contre l'Hacienda, car lorsque vous recevez le recommandé, vous avez 10 jours (calendriers, pas ouvrables) pour contester (à défaut c'est que vous acceptez le redressement fiscal). Et si je devais refaire un choix, j'aurais choisi d'aller directement devant les tribunaux car si j'ai bien compris mon avocat, en cas de recours par arbitrage d'experts, on est obligé de se conformer à la décision du troisième expert. Mais ai-je bien compris mon avocat ? Surtout, mon avocat veut-il poursuivre l'affaire si le troisième expert m'est défavorable ?

tinaleinbu a écrit:

En fin de compte, d'après les documents fournis par le notaire, mon bien était estimé au-dessus de la valeur cadastrale enregistrée. Donc tout va bien.
J'espère que ceux qui ont des problèmes avec le fisc espagnol arriveront à les résoudre
rapidement.

Si vous parlez du montant indiqué sur le document servant à établir la taxe d'habitation, sachez qu'il faut y appliquer un coefficient multiplicateur. Je ne sais si c'est le même partout, mais dans mon cas il est ou était de 3 (je ne sais s'il a été modifié depuis). Donc d'après l'Hacienda ma villa aurait dû être vendue 3 fois le montant de la base imposable de la taxe d'habitation... Comprenne qui pourra !

Serge54 a écrit:

tinaleinbu a écrit:

En fin de compte, d'après les documents fournis par le notaire, mon bien était estimé au-dessus de la valeur cadastrale enregistrée. Donc tout va bien.
J'espère que ceux qui ont des problèmes avec le fisc espagnol arriveront à les résoudre
rapidement.

Si vous parlez du montant indiqué sur le document servant à établir la taxe d'habitation, sachez qu'il faut y appliquer un coefficient multiplicateur. Je ne sais si c'est le même partout, mais dans mon cas il est ou était de 3 (je ne sais s'il a été modifié depuis). Donc d'après l'Hacienda ma villa aurait dû être vendue 3 fois le montant de la base imposable de la taxe d'habitation... Comprenne qui pourra !

Bonsoir Serge54,
Peut-être pourriez-vous leur opposer des transactions équivalentes dans le même secteur géographique. Existe-t-il des statistiques de ventes notariales ? Parce que ce qui compte au final, ce sont les prix des transactions pas les prix affichés en vitrine d'agences immobilières. Votre avocat sait peut-être comment obtenir ces informations. Ou bien des statistiques d'organismes espagnols équivalents à l'INSEE.
Sans vouloir vous décourager, bien au contraire, mais pour l'avoir vécu, il ne faut jamais se reposer entièrement sur un avocat mais préparer soit-même son dossier et se mettre bien en phase avec son avocat sur la défense, lui demander de mettre ensemble noir sur blanc un récapitulatif de vos arguments. On pourrait penser qu'il vaut mieux le laisser faire mais si vous le laissez seul, sans rien lui suggérer, votre défense sera assurée à minima. Bon courage.

MIMOSA13 a écrit:

Serge54 a écrit:

tinaleinbu a écrit:

En fin de compte, d'après les documents fournis par le notaire, mon bien était estimé au-dessus de la valeur cadastrale enregistrée. Donc tout va bien.
J'espère que ceux qui ont des problèmes avec le fisc espagnol arriveront à les résoudre
rapidement.

Si vous parlez du montant indiqué sur le document servant à établir la taxe d'habitation, sachez qu'il faut y appliquer un coefficient multiplicateur. Je ne sais si c'est le même partout, mais dans mon cas il est ou était de 3 (je ne sais s'il a été modifié depuis). Donc d'après l'Hacienda ma villa aurait dû être vendue 3 fois le montant de la base imposable de la taxe d'habitation... Comprenne qui pourra !

Bonsoir Serge54,
Peut-être pourriez-vous leur opposer des transactions équivalentes dans le même secteur géographique. Existe-t-il des statistiques de ventes notariales ? Parce que ce qui compte au final, ce sont les prix des transactions pas les prix affichés en vitrine d'agences immobilières. Votre avocat sait peut-être comment obtenir ces informations. Ou bien des statistiques d'organismes espagnols équivalents à l'INSEE.
Sans vouloir vous décourager, bien au contraire, mais pour l'avoir vécu, il ne faut jamais se reposer entièrement sur un avocat mais préparer soit-même son dossier et se mettre bien en phase avec son avocat sur la défense, lui demander de mettre ensemble noir sur blanc un récapitulatif de vos arguments. On pourrait penser qu'il vaut mieux le laisser faire mais si vous le laissez seul, sans rien lui suggérer, votre défense sera assurée à minima. Bon courage.

J'ai fait tout ça, j'ai même créé un dossier avec photos et liens URL d'agences. J'ai tout donné à mon avocat qui a rédigé un mémoire pour le fisc. Toutes ces données sont en ma faveur mais toutes ces transactions font systématiquement l'objet de la même contestation de la part du fisc qui expertise la valeur de vente selon la méthode que j'ai décrite dans un précédent post (base imposable multipliée par 3, première expertise).
A partir du moment où j'ai retiré le courrier à la poste, j'avais 10 jours calendriers (avec un jour férié tombant un mardi) pour réagir via mon avocat pour lancer la contre-expertise telle que le prévoit la Loi 58/2003 du 17 décembre. Si vous n'envoyez pas votre réclamation à temps, c'est que vous acceptez le redressement fiscal, c'est-à-dire dès le 11ème jour.
Il y a bien d'autres méthodes de contestation prévues dans la loi (je peux la fournir en espagnol, ou envoyer à ceux que ça intéresse une traduction), mais il semblerait, d'après mon avocat, que c'est le fisc qui choisit la méthode et il choisit systématiquement la contre-expertise. J'ai déjà prévenu mon avocat que je n'en resterais pas là si l'expertise ne m'était favorable, mais lui à lair de dire qu'on n'a plus de recours (mais comme il n'est pas payé pour ce travail puisque ça fait partie de la vente, je ne suis pas convaincu).
J'espérais trouver une réponse sur le forum...
Merci pour vos conseils. De mon côté, j'informerai les membres d'expatbloc de l'avancée de mon dossier dont j'ai bon espoir qu'il se conclue en ma faveur car tous les cas que je connais ou dont j'ai entendu parler ont été tranchés en faveur de l'acheteur !

Bonjour Serge, quelle histoire, il est sur que pour les experts et les avocats c'est certainement une bonne affaire, en tout cas merci pour cette mise en garde, car on pense toujours à la bonne affaire et un beau cadre de vie, mais rarement a ce type de problème.
je vais abuser un peu de votre expérience acheteur, si vous voulez bien, bien sur.
Y a-t-il d'autres pièges ?
Je vous remercie par avance.
Nicolas

haridou a écrit:

Bonjour Serge, quelle histoire, il est sur que pour les experts et les avocats c'est certainement une bonne affaire, en tout cas merci pour cette mise en garde, car on pense toujours à la bonne affaire et un beau cadre de vie, mais rarement a ce type de problème.
je vais abuser un peu de votre expérience acheteur, si vous voulez bien, bien sur.
Y a-t-il d'autres pièges ?
Je vous remercie par avance.
Nicolas

Oui, énormément ! Il faut savoir qu'un notaire en Espagne na pas les mêmes devoirs de vérification qu'un notaire en France ou en Belgique. C'est ainsi qu'on peut très facilement vous vendre une maison sans permis de bâtir, bâtie sur le terrain d'un autre, bâtie sur un terrain appartenant à plusieurs personnes (personnellement, grâce à mon avocat, j'ai évité d'acheter une villa bâtie sur un terrain dont je n'aurais été propriétaire qu'à 63%, sans bien sûr déterminer quelle partie du terrain représentaient ces 63%) En plus, à défaut de stipulation contraire dans l'acte d'achat, lorsque vous achetez un bien en Espagne, vous reprenez les dettes qui vont avec (j'ai connu le cas malheureux d'une personne ayant acheté une voiture d'occasion dont l'ancien propriétaire n'avait pas payé sa taxe de roulage depuis plusieurs années ! l'acheteur n'a pu immatriculer le véhicule qu'après avoir payé les taxes (pas bien méchant, quelques centaines d'euros). C'est pour cette raison qu'il me semble indispensable de se faire aider par un avocat. Et même si comme moi on parle un peu l'espagnol, par un avocat parlant français !

parfait, je vais donc redoubler de vigilance.
merci

Serge 54, quelle histoire ! Pourquoi continuent-ils à se baser sur des informations erronées ? C'est vraiment une perte de temps et d'énergie pour tous. Bon courage, la situation va bientôt se régulariser.

mysteoline a écrit:

Serge 54, quelle histoire ! Pourquoi continuent-ils à se baser sur des informations erronées ? C'est vraiment une perte de temps et d'énergie pour tous. Bon courage, la situation va bientôt se régulariser.

Je suppose que vous parlez du fisc ?
Et bien depuis deux ans que je trempe malgré moi dans ce dossier, j'ai acquis la conviction que le seul but du fisc est de maintenir la recette fiscale qui s'est effondrée à cause de la crise de 2007/2008 (crise tout court, mais aussi et surtout immobilière). Donc le fisc abuse de la loi de 2008 et le sait très bien (je rappelle que le but principale de cette loi est de lutter contre la fraude fiscal et qu'en clair l'Hacienda m'accuse d'avoir donné ce qu'on appelle en Belgique "un dessous de table")
Dans mon cas, il s'agit d'une surtaxe +/- 15.000 euros ! C'est beaucoup ! Mais quand il s'agit de 3 ou 4.000 euros, pensez-vous que l'on conteste ? Surtout s'il faut ajouter aux frais que j'ai déjà cités les honoraires d'un avocat ! Non, on paie... ...On paie parce que ça risque d'être plus coûteux si on conteste, on paie aussi quelquefois beaucoup plus que 15.000 euros pour d'autres raisons ! Ainsi, j'ai rencontré une femme d'affaire belge d'origine espagnole dans l'avion qui m'a clairement dit qu'elle n'avait pas de temps à perdre avec une procédure juridique et qu'elle avait payé pour être tranquille et son entreprise ne pas être en litige avec le fisc !
Donc ça marche ! Et si le fisc perd, ceux qui ont contesté on fait tourner l'économie !

mysteoline a écrit:

Serge 54, quelle histoire ! Pourquoi continuent-ils à se baser sur des informations erronées ? C'est vraiment une perte de temps et d'énergie pour tous. Bon courage, la situation va bientôt se régulariser.

Je crois que ce n'est pas compliqué à comprendre. Ils ont des consignes pour faire rentrer l'argent dans les caisses, donc tous les moyens sont bons. Ils doivent penser que sur tous les redressements effectués, peu de personnes porteront l'affaire en justice, donc globalement ils seront bénéficiaires.

@serge54 : on est d'accord sur la motivation de tels procédés.

Votre avocat a-t-il prévu de demander une compensation au cas où vous seriez gagnant de la procédure ?

Je ne parle pas du remboursement des frais de justice mais bien de dommages et intérêts. Ce serait la possibilité de mettre une carotte pour votre avocat, lui proposer un pourcentage de la somme récupérée au titre de dommages, un moyen de lui donner du coeur à l'ouvrage !

Vous parliez dans un post précédent de copies d'annonces immobilières, mais je vous suggérais des statistiques notariales parce que concernant les annonces, on peut toujours trouver des contre-arguments tandis que sur les ventes réellement effectuées et enregistrées, il leur faudrait prétendre qu'elles sont toutes avec dessous de table.

MIMOSA13 a écrit:

@serge54 : on est d'accord sur la motivation de tels procédés.

Votre avocat a-t-il prévu de demander une compensation au cas où vous seriez gagnant de la procédure ?

Je ne parle pas du remboursement des frais de justice mais bien de dommages et intérêts. Ce serait la possibilité de mettre une carotte pour votre avocat, lui proposer un pourcentage de la somme récupérée au titre de dommages, un moyen de lui donner du coeur à l'ouvrage !

Vous parliez dans un post précédent de copies d'annonces immobilières, mais je vous suggérais des statistiques notariales parce que concernant les annonces, on peut toujours trouver des contre-arguments tandis que sur les ventes réellement effectuées et enregistrées, il leur faudrait prétendre qu'elles sont toutes avec dessous de table.

Oui, mon avocat a utilisé les statistiques notariales auxquelles il a accès. C'est d'ailleurs un des moyens prévu par la loi de 2008 pour prouver sa bonne fois.
Oui, le fisc dans la province de Málaga accuse tous les acheteurs ou presque de donner des dessous de table (c'est dit de façon subtile, mais le résultat est là , cette procédure est appliquée entre autres "en cas d'absence de déclaration ou de déclaration non sincère").
Hélas, la procédure est strictement encadrée par la loi de 2008 (je rappelle qu'il s'agit d'une loi pour coordonner toutes les lois et tous les règlements en vue de lutter contre la fraude fiscale et le blanchiment d'argent). Et cette procédure ne prévoit même pas le remboursement des honoraires du deuxième expert. Je ne suis pas juriste, mais ma vie professionnelle et associative font que j'ai eu souvent à faire à la justice (pas en tant que justiciable, mais comme administrateur délégué) et de cette expérience je pense que le seul moyen qui s'offre à moi pour me faire indemniser est d'intenter une action en justice séparée contre l'État espagnol, si et seulement si j'ai gain de cause ! Et il faudra prouver une faute ou la mauvaise foi de l'Hacienda ! C'est certainement pas mon avocat actuel qui se lancera dans pareille procédure et j'avoue que je ne suis pas très chaud non plus !
Si je gagne en septembre, je récupère 600 euros que mon avocat me réclamera probablement (malgré qu'en principe la procédure est comprise dans la vente de la maison et donc qu'il a déjà été payé). Donc coût total 1800 euros. Par ailleurs, si j'envisage de vivre en Espagne (de moins en moins), ce n'est pas pour me coltiner un procès avec l'Etat espagnol, c'est pour la douceur d'y vivre, le côté jovial des espagnols, le soleil...
Si je perds, j'essaierai tous les recours qui sont possibles, quitte à changer d'avocat !
Ceci étant, si une association regroupant les gens qui comme moi sont injustement harcelés par le fisc espagnol, je serais partant pour une action collective (collective dans le sens où on choisit un cas individuel afin d'obtenir une jurisprudence pour les autres et mettre fin à cette pratique).

Il y a 2 associations de consommateurs importantes en Espagne :

http://www.ocu.org/http://www.cecu.es/

Elles sont toutes les 2 reconnues au niveau européen. Je ne suis pas sûre qu'elles fassent des procédures contre les administrations espagnoles mais vous n'avez rien à perdre à les interroger. Peut-être qu'elles peuvent vous orienter vers une association plus spécialisée et adaptée à votre cas de figure.

Après comme vous dites, il faut voir si le jeu en vaut la chandelle, longueur des procédures, incidences, etc....
Ce que je retiens du forum apparemment c'est que ce problème là et d'autres assimilés sont plus courants dans le sud de l'Espagne que dans d'autres régions.

@MIMOSA13,

Merci pour ces liens.
Il me semble aussi de ce que je lis sur le forum que cette situation est particulièrement aigüe dans le sud.
Je vais déjà préparer mon dossier en attendant la décision qui devrait tomber en septembre.

Serge.

Serge54 a écrit:

Bref je pensais avoir des nouvelles à donner en novembre, je pense que ce sera en septembre. Certainement pas avant puisque mon avocat est en congé jusquau 31/08 et que son étude n'assure pas de permanence pendant cette période.

J'ai reçu la décision hier par l'intermédiaire de mon avocat : 3.600 euros de supplément à payer au lieu de 15.000 comme initialement réclamés par l'Hacienda. Si on ajoute les 1.900 euros de frais d'expertise, cette petite bêtise m'aura coûté 5.500 euros ! Mon avocat me présente ça comme une grande victoire et ne me propose même pas de contester (si tant est qu'il y ait possibilité de continuer la contestation). Pour la petite histoire, je dois payer avant le 20 octobre sous peine d'intérêts moratoires assez importants.
Dégouté, je suis dégouté ! Et révolté ! Je me sens comme quelqu'un qui vient de se faire détrousser de son portefeuille au coin d'un bois !

Bonsoir Serge,

en effet, 5500 c'est une somme... c'est toujours moins que 15000, mais bon, je comprends, c'est franchement abusé...maintenant c'est la fin des soucis, enfin !
Bonne continuation et merci de nous avoir informés. 

mysteoline a écrit:

Bonsoir Serge,

en effet, 5500 c'est une somme... c'est toujours moins que 15000, mais bon, je comprends, c'est franchement abusé...maintenant c'est la fin des soucis, enfin !
Bonne continuation et merci de nous avoir informés. 

Oui c'est vrai, c'est une somme ! Mais plus que l'argent, c'est le sentiment de m'être fait arnaqué qui me révolte !

oui, on ne devrait pas avoir de mauvaise surprise de ce genre  , récupérer des fonds de cette manière, ce n'est pas très honnête    et ça dégoutte !
Maintenant, il n'y a plus qu'à profiter de la maison...et du doux climat d'un pays bien agréable....

Bonjour,
Que risque t-on de ne pas enregistrer l'achat à son nom auprès du registre des propriétés ? Qui se charge de cette procédure d'inscription ?
Lors de l'achat de mon appartement auprès de la banque, le notaire ne me l'a pas enregistré auprès de l'administration, est-ce normal, est-ce à moi de faire la démarche ?