Avis aux expats qui loue/achete une guesthouse

Bonsoir...

 

Bonne chance !

Salut Jerome

concernant l'achat, il faut distinguer 2 choses, comme en France,

- le fonds de commerce, qui est en général vendu par un expat pour se rembourser ses investissements
car ce "concept" n'existe pas chez les khmers, raison pour laquelle ils demandent un "déposit" dont on dit : 1 mois de loyer par année de bail : bail de 5 ans : 5 mois de déposit, en théorie remboursable en fin de bail, il vaut mieux prévoir une clause dans le contrat spécifiant le non paiements des derniers mois de loyer . On arrive à plafonner ce déposit en discutant un peu à 6 mois de loyers même pour des baux de 10 ans .
Donc pour éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de passer par un avocat qui établira le bail en anglais et en khmer, voire de passer par une agence (aucun frais c'est le bailleur qui paie) comme ça tout ce petit monde mettra l'empreinte de son pouce sur les documents et ça fera autant de témoins si demain problème .
Donc être propriétaire de ton commerce, oui sans aucun problème

- le terrain : là je crois impossible (à confirmer)
tu peux avoir un bail emphytéotique (99 ans) et faire construire dessus, tu seras propriétaire de la construction mais dans 99 ans ... bon ça laisse quand même le temps de voir venir ...

administrativement, visa(300USD) permis de travail(100) permis de conduire (100) (penser à l'assurance hospitalisation rapatriement et aux autres assurances non obligatoire mais ...)
pour le business : plusieurs formules : la complète env 2000USD d'enregistrement et 500USD annuel et 20% de taxes de ton CA, la plus simple 200USD annuel et 50USD mensuel
ça reste des chiffres approximatifs qui dépendent de ta taille, tes prix, ton personnel ...

et après ici tout est payant : faire ramasser les ordures, éteindre un incendie, se faire hospitaliser ...

mais bon il est des pays où on l'on paie et où on se sait jamais où passe l'argent 

Merci pour cette reponse rapide!
Ce que je ne comprends pas c'est que l'on parle d'"achat" mais aussi de "bail" ??
Si par exemple une petite GH est a 50.000$ on peut l'acheter en une fois comme en France ? Ou il faut l'aquerir en payant tous les mois ?
Et si l'on veut juste louer 3 ans par exemple c'est possible aussi ?
Desolé si les questions paraissent stupide je suis un peu embrouillé :-)

il y a 2 choses à distinguer, exactement comme en France
le fonds de commerce
et les murs
il y a dans 90% des cas 2 propriétaires différents
donc dans ton cas 50K pour le proprio du fonds, un expat, qui s'en va et qui vends un emplacement, une clientèle et un chiffre d'affaire (pour ce prix tu devrais avoir une affaire qui génère au moins le même montant en chiffre d'affaire annuel)
et ensuite tu as le bail de location des murs dans lesquels s'exerce le commerce, à un autre proprio, un khmer, avec un loyer mensuel
ce bail doit être compris dans la vente et est soumis à l'acceptation du propriétaire des murs, un petit meeting avec lui histoire de faire connaissance fortement recommandé
dans ce cas là, pas de déposit car il déja été fait par le précédent locataire pour la durée du bail (dans les 50K il est compris)
tout ça dans le cas d'un achat de fonds de commerce

après tu peux louer bien sur ce que tu veux pour la durée que tu veux, à voir sur place, à discuter avec les propriétaires
si tu fait une création pas de rachat de fonds mais des frais d'aménagement et peu ou pas de chiffre d'affaire au début, donc 3 ans c'est court
sinon tu rachète un bail en fin de vie (3 ans) donc avec un prix de vente bas, mais en contrepartie tu as (ou devrait avoir) la certitude de faire du chiffre puisque l'affaire existe déja ... faire le calcul entre prix d'achat+frais/chiffre d'affaire sur 3 ans pour voir si tu as une chance de rentabiliser

mais tout ça c'est scolaire ... il faut sentir sur place ...
as tu de l'expérience dans le commerce ? dans l'hotellerie ?
as tu fait une étude de marché pour savoir exactement sur quel segment tu te places ?
as tu fais un business plan pour savoir combien tu va louer tes chambres et combien de bénéf ?

Merci beaucoup pour ces reponses pertinentes.
J'ai de l'experience en hotellorie mais jamais de gestion complete d'etablissement, d'ou mes questions basiques.
Je ferai mon business plan une fois de nouveau sur place d'ici quelques mois (j'hesite encore sur la ville).
Comcernant les taxes sur le CA de combien est t'elle ? Y'a t'il des mauvaises surprises a prevoir sur les taxes et les impots? Apparement ce n'est pas obligatoire de les payer (ou le gouverment ne verifie pas vraiment) ? Quid?

Salut,

jusuq'à maintenant  c'était assez cool pour les taxes mais ça va progressivement changer mais tu as du temps .

Le revers de la médaille de tout ça, c est qu il est très difficile de vérifier les chiffres annoncés par le vendeur car très peu de commerçants font certifier leurs comptes par des comptables ( et même là pas toujours très sûrs)  donc à part croire le propriétaire ou faire le siège de l'établissement pendant 1 an pour "compter" les clients . Peu fiable donc.

En résumé, acheter un bien (je ne parle bien sur pas de l hôtel à 2 millions de $) est une aventure risquée mais à chacun d estimer, en tout cas mieux de privilégier la location pure mais rare à trouver.

Bon courage

Steph

supersteph a écrit:

Salut,
Le revers de la médaille de tout ça, c est qu il est très difficile de vérifier les chiffres annoncés par le vendeur car très peu de commerçants font certifier leurs comptes par des comptables ( et même là pas toujours très sûrs)  donc à part croire le propriétaire ou faire le siège de l'établissement pendant 1 an pour "compter" les clients . Peu fiable donc.
Steph

c'est sur que la comptabilité n'est pas obligatoire
mais il y a tout de même ce que l'on appelle les consolidations
il y aura surement un tableur, qui sert pour prendre les réservation et sert de fait de comptabilité .
il devrait y paraitre le nom du client, la façon dont il a réglé, comment il a réservé (booking, agoda ...)
on recoupe ça avec les relevés de CB, les relevés bancaires, les commissions versées (booking ...)
et on arrive à voir de suite si les chiffres fournis sont exacts ou non ...

BRAVO est un grand MERCI à chricedenice pour toutes ses informations !
Quant à moi, je reste goguenard lorsque des expats  me proposent l'achat d'un fonds de commerce à plusieurs milliers d'€ voir centaine de milliers d'€ alors qu'ils ont à peine 6 mois de fonctionnement  !!!!!

L'autre idee en plus de voir le livre des resas (pour une guest house) est de rester sur place 3 semaines ou 1 mois, , idéalement sur le lieu qui vous est propose a la vente, ainsi vous constaterez de visu la fréquentation... je doute que le vendeur invite ses amis a loger ou manger gratuitement pendant un mois pour faire croire a une affaire qui fonctionne...
En un mois vous vous ferez une meilleure idée de ce que vous achetez... vous pouvez également demander a consulter le document que les hôteliers fournissent aux autorités sur lequel les noms et numéros de passeports des guest qui ont séjourné chaque mois dans leur établissement....