Logement aux Philippines : les pièges à éviter

Bhavna a écrit:

Bonjour à toutes et à tous,

Chercher un logement aux Philippines est un passage obligé pour tout expatrié. Afin de vous aider dans cette étape, nous vous proposons de partager les arnaques les plus fréquentes aux Philippines et vos conseils pour les éviter.

Quels sont les types d'arnaques immobilières les plus courants aux Philippines ?

Quels sont les éléments qui doivent vous alerter ?

Existe-t-il une liste de propriétaires ou d'agences agréés ?

Vers quelle autorité se tourner si l'on est victime d'une arnaque lors de sa recherche immobilière aux Philippines ?

Partagez votre expérience !

Merci,

Bhavna

Quels sont les types d'arnaques immobilières les plus courants aux Philippines ?

L'arnaque sur le prix d'abord  et de fausses informations  sur les charges .... le vendeur qui n'est pas le propriétaire et n'a pas de SPA ! et les vrais faux avocats  et autres "conseils "....

Quels sont les éléments qui doivent vous alerter ?

L'agent doit avoir un SPA (special power of attorney) sinon passez votre chemin  et si il insiste  n'hésitez pas à le repousser physiquement  c'est très courant pour eux de piéger l'étranger et de le harceler , il n'y a qu'a voir les dizaines de rabatteurs  dans les malls ....comme au  MOA ou SM AURA  !

Les vrais prix ? voyez ce que propose lamundi sur internet et enlevez 15% au moins !!!! 20% si vous payez en CASH ....

D'une manière générale NE PAS FAIRE APPEL AU CREDIT  AU PHILIPPINES , JAMAIS, MIEUX VAUT NE PAS ACHETER ....  et LOUER  l'offre en location est réellement pléthorique ....et très peu chère  !!!!!

Si vous êtes nouveau  ou nouvelle aux philippines louez pour AU MOINS 6 MOIS AVANT DE VOUS DECIDER  !!!!!

Existe-t-il une liste de propriétaires ou d'agences agréés ?

Clairement   NON et l'arnaque est vraiment partout  !!!!

Mais quelques sites  property24 et lamundi sont fiables , ceci étant dit comme certains anciens ici, je recommande vivement de n'acheter que du STRICTEMENT NEUF en READY FOR OCCUPANCY

POUR l'ANCIEN  IL FAUT PARFAITEMENT CONNAITRE LA OU VOUS ALLER ACHETER 

N'achetez JAMAIS  D'ANCIEN (tout ce qui a plus d'un an n'est PLUS NEUF  et donc est  "ANCIEN"  ) et la marge de négociation est réelle  si vous n'avez pas UNE EXPERTISE  REELLE DU MARCHE DANS LE QUARTIER OU VOUS ETES  !

LES PRIX SONT SUREVALUES A MAKATI , ET IL LE SONT TOUJOURS N'IMPORTE OU DANS METRO MANILA SURTOUT DES LORS UN EXPAT  EST VENDEUR ... LA PLUPART D'ENTRE EUX TENTERONT  DE VOUS VENDRE LEUR  BIEN , DONC SI VOUS NE CONNAISSEZ PAS  PARFAITEMENT L'IMMEUBLE, N'ACHETEZ  SURTOUT PAS !!!!

Encore une fois l'offre est réellement pléthorique  et les prix sont faits à la tête du client ....

IL Y A UN TRES  BEAU PROGRAMME NEUF  LIVRABLE EN 2021  A L'ANGLE DE GENERAL MALVAR STREET. "SKY ARTS"

C'EST LA SEULE RELLE BONNE OPPORTUNITE ACTUELLE MAIS ATTENDEZ QUE L'IMMEUBLE SOIT LIVRE POUR ACHETER

UN AVOCAT DES LA PREMIERE MINUTE EST ABSOLUMENT INDISPENSABLE !


SINON PRIVILEGIEZ  L'INVESTISSEMENT A MAKATI , SEULE ZONE A VOIR LES  PRIX GRIMPER REGULIEREMENT  ET A OFFRIR UNE TRES BELLE RENTABILITE  REELLE ....



Vers quelle autorité se tourner si l'on est victime d'une arnaque lors de sa recherche immobilière aux Philippines ?

ENGAGEZ IMMEDIATEMENT UN AVOCAT SPECIALISE DES LA PREMIERE MINUTE  DE CONFLIT C'EST  ON NE LE DIRA JAMAIS ASSEZ  TOTALEMENT INDISPENSABLE !

Voila voila , mais encore une fois je n'ai que 30 ans d'expérience localement  et mon opinion n'engage que moi ..

J'oubliais  pour un achat de condo ..... dans un immeuble non neuf , PAYEZ EXCLUSIVEMENT EN CASH VIA VOTRE AVOCAT/ NOTAIRE .....

Une autre arnaque : vous achetez un condo. Une compagnie exterieure s'occupe de la maintenance de l'immeuble, mais aussi de trouver des locataires etc. Vous rentrez donc en France, tranquilou. Puis la compagnie vous dit qu'elle cherche des locataires pour votre condo. Les mois passent toujours rien. Puis vous dires a l'agence que vous allez rentrer pour des vacances aux Philippines. Et la, o miracle, l'agence vous annonce qu'elle a trouve des locataires. Lorsque vous arrivez sur place vous demandez a visiter votre condo mais on vous dit que c'est impossible car il est occupe... a ce niveau, il faut vraimment insister, c'est vous le proprio. Vous ouvrez la porte de votre condo et o surprise, vous allez decouvrir que des membres de la famille des employes de la compagnie squattent votre condo... en fait, ils squattaient depuis que vous aviez quitte les PH. Arnaque classique.

geolefrench a écrit:

Une autre arnaque : vous achetez un condo. Une compagnie exterieure s'occupe de la maintenance de l'immeuble, mais aussi de trouver des locataires etc. Vous rentrez donc en France, tranquilou. Puis la compagnie vous dit qu'elle cherche des locataires pour votre condo. Les mois passent toujours rien. Puis vous dires a l'agence que vous allez rentrer pour des vacances aux Philippines. Et la, o miracle, l'agence vous annonce qu'elle a trouve des locataires. Lorsque vous arrivez sur place vous demandez a visiter votre condo mais on vous dit que c'est impossible car il est occupe... a ce niveau, il faut vraimment insister, c'est vous le proprio. Vous ouvrez la porte de votre condo et o surprise, vous allez decouvrir que des membres de la famille des employes de la compagnie squattent votre condo... en fait, ils squattaient depuis que vous aviez quitte les PH. Arnaque classique.

Salut Géo  !

En effet, j'ai oublié  ce "détail" malheureusement très courant .....je ne fais plus  appel à un agent depuis des lustres  , l'un de mes condos est loué d'une année sur l'autre directement à une adorable famille coréenne , l'autre beaucoup moins grand est loué en temporaire au cadres d'une bannque étrangère aux Phils .... en général pour un mois ....pour l'entretien courant et la réception des clients  la soeur de Selma s'en occupe ...et je dors tranquille .... je verifie juste les factures une fois l'an ....

Auparavant comme beaucoup j'ai été abusé par une entreprise locale  qui facturait des prestations jamais effectuées  (ne serait ce que le ménage 3x par semaine.....)

Il vaut mieux éviter les agents comme la peste  à l'achat comme pour gérer ses locations ..... car comme pour beaucoup de choses aux Phils  , l'arnaque n'est jamais bien loin ....

rassurant ces anecdotes, merci je prends de la graine lentement mais sûrement. Les "real estate agencies" j'y ai goûté en recherchant une villa à louer, je suis dégoûté, jamais plus je ne les contacterai pour mes transactions futures, du jamais vu.

STASSIN Alain a écrit:

rassurant ces anecdotes, merci je prends de la graine lentement mais sûrement. Les "real estate agencies" j'y ai goûté en recherchant une villa à louer, je suis dégoûté, jamais plus je ne les contacterai pour mes transactions futures, du jamais vu.

tu as bien raison  mon cher Alain , ton meilleur agent  reste ta demoiselle

la profession d'agent immobilier si elle  necessite un numéro d'agréement  de "broker" n'est pas franchement réglementée ...il en résulte un bordel  phénoménal ....

ceci étant dit Lamundi  (en ligne) est le plus fiable par epérience ....

J'ai oublié .... pour l'investisseur potentiel que vous êtes , ne vous laissez pas berner, n'acceptez pas de visiter le week end, quand la ville est déserte , JAMAIS, visitez exclusivement du lundi au vendredi entre 18 et 19 heures .... vous éviterez de cruelles déconvenues ... comme un quartier totalement congestionné par le traffic et totalement irrespirable .... comptez  combien de minutes vous devrez attendre un taxi une fois votre visite effectuée pour retourner à votre point de départ..... Cela a une grande importance

Ensuite faites une contre visite à l'improviste  quelques jours plus tard en pleine journée .... histoire de ne pas vous laisser embobiner par de belles paroles .... l'achat se doit aux philippines d'être murement réfléchi, bien plus qu'ailleurs .....une contrevisite ne vous prendra que quelques heures .... et surtout si vous payez en cash ce qui est très  vivement recommandé , NEGOCIEZ !!!!

Enfin comparez TOUJOURS  les prix au mètre carré réel  DANS LE MEME IMMEUBLE....

Certains tenteront de vous vendre une surface qui ne sera qu'un studio même grand , plus cher oui plus cher  qu'un vrai One Bedroom plus  grand bien mieux agencé et mieux exposé , c'est on ne peut plus fréquent , à Makati comme ailleurs....

On ne peut pas vraiment  les blamer, la saison du pigeon aux Philippines c'est toute l'année, il n'y a pas de fermeture de la chasse     Je peux vous donner deux ou trois exemples actuels et très précis par MP....

les (très) bons tuyaux  , c'est via message perso que je les partage ...... les (très) mauvais plans aussi... y compris les tentatives d'arnaque par d'autres expats ....que ce soit sur malate makati ou davao que je connais fort bien ....  (je suis moins bon sur  cebu désolé) .... 

Si vous voulez connaitre le prix moyen dans un type de condo donné en fonction du secteur, demandez moi , j'active mon réseau ... et vous aurez une réponse  au plus proche de la réalité de marché,  pour une adresse très précise  DANS MANILLE ou à Makati (pas en periphhérie) idem .... cela ne vous coutera  rien si ce n'est une bière à l'occasion 

Bonjour, mon experience est plutot positive...j'ai cherche sur dotproprety.ph et contacter trois agents, fait trois visites...et je suis tomber sur ce que j'ai cherche un condo 3 bedrooms fullfurnished dans une residence fourni par dmci homes...les agents sont des agents officiels et les units sont dans une residence bien connue...pas beacoup de place pour des arnaques...le proprietaire a acheter deux units dans la residence et heureux de mettre en location son 2e Units.
Les Phillipines ont un peu changer ces derniers temps...les Filipinos evitent les crimes et arnaques...

Tsimagneky a écrit:

Bonjour, mon experience est plutot positive...j'ai cherche sur dotproprety.ph et contacter trois agents, fait trois visites...et je suis tomber sur ce que j'ai cherche un condo 3 bedrooms fullfurnished dans une residence fourni par dmci homes...les agents sont des agents officiels et les units sont dans une residence bien connue...pas beacoup de place pour des arnaques...le proprietaire a acheter deux units dans la residence et heureux de mettre en location son 2e Units.
Les Phillipines ont un peu changer ces derniers temps...les Filipinos evitent les crimes et arnaques...

Alors la c'est le pompon  !

"Les Phillipines ont un peu changer ces derniers temps...les Filipinos evitent les crimes et arnaques..."

Mon commentaire  tient en trois lettres MDR

Serais tu l'exception qui confirme la règle ???

DMCI est l'un des promoteurs les plus chers et de très loin ...  ce sont aussi les rois du tape à l'oeil
et du baratin .... c'est beau mais la qualité ...on s'en rend compte au bout de 5 ans  est loin d'être au top ....attends toi malheureusement à un phénomène pour lequel is sont pointés du doigt depuis toujours  ...la gestion plus que déficiente  et les charges qui explosent après deux ou trois ans , bien plus qu'ailleurs .... On ne parle même pas de la revente en deuxième main , j'espère que tu as acheté du neuf et au comptant .... Sinon tu ne pourras surement pas revendre même au prix payé ... J'en connais une trentaine  d'européens et d'américains  qui cherchent à revendre dans leurs nombreuses résidences ....

Tu as surement payé le prix fort , mais si c'est pour y vivre à l'année  rien de grave ....

J'ai déja dit que dot property et Lamundi étaient généralement  fiables  en termes de prix  pour les ventes en direct ... c'est nettement moins le cas lorsqu'ils ne servent que de relais aux promoteurs....

PS : sois gentil de te présenter dans la rubrique nouveaux membres ....

J'aime votre franc parlé à tous, vous me faites rire, j'adore votre façon de refroidir,
j'y suis passé aussi, hahaha

j ai toujours mon appart a vendre a malate sans encaque avec avocat  et je suis français

Murakami est une mine de renseignements, et ses propos sont tout a fait pertinents.
Il faut se méfier de tous les agents immobiliers (même en France la plupart sont des menteurs). Aux Philippines c'est puissance mille!
Les sites d'annonces immobilières Lamudi et dot property sont pas mal, mais ne sont malheureusement pas à jour. Il y a énormément de biens qui ne sont plus à la vente.

Je cherche en ce moment sur Manila, j'ai visite deux programmes de Philinvest sur Manila, mais la qualité des résidences ne sont au top a l'intérieur (peinture craquelé s, fissures...), Ça fait peur pour une maison de neuve en cas de séisme.
J'ai aussi visité un condo mais ça ressemble a nos HLM.
Une famille m'a dit que c'est mieux d'acheter un land et de construire dessus.

Par "cash" tu veux dire "comptant" ou "en espèces" ?

aouris: tu ne peux pas acheter de "land", en tant qu'étranger! Et si tu veux vivre à Manila, bonne chance pour trouver un "land" disponible!
N'oublie jamais qu'en matière d'immobilier il faut penser à la revente et à la location dés le projet d'achat!
Il faut donc acheter dans un endroit où tout est "Walking distance"! Et pour les Philippins qui détestent marcher, "Walking distance", c'est 200m!

Il faut donc que ton bien soit proche d'un marché, d'un mall, des transports publics, des street foods, des écoles, des hôpitaux, des églises...Et si tu peux être à moins d'une heure de taxi l'aéroport, c'est encore mieux…
Tout le reste n'a que peu de valeur!

Les même qu'en France...avec le bonus "made in Philippines"

-Agents immobilier escrocs, mallhonnetes ou sans éthique, nous connaissons.

A cela on ajoute, les brokers sans licence, illégal, mais extremement commun, 20 000 agents avec licence pour 100 000 sans aux Philippines, et qui finalement ne posent probleme à personne, le notaire validera la vente meme avec des agents sans licence, avec leurs noms noir sur blanc.
Que faire? A vous de voir, les reporter au BIR car ils ne déclarent pas des sommes faramineuses, ...Toujours demander leur licence.

Les faux agents, qui spamment les sites de locations ou vente, ils vous demandent le mois d'avance, les 2 mois de caution, et vous les les revoyez plus jamais, de meme avec des vieux documents ou titre de propriétés non à jour, etc...Aux Philippines, il est très facile de faire de faux documents, et le papier typique des titres de propriété difficilement décernable par un non initié.

Eviter d'avoir 2 agents, acheteur + vendeur, vous paierez double prestations, ici, ils ne partagent pas, c'est illégal, mais vous ne le saurez jamais, le prix sera deja entendu.

-Les proprios verreux, malhonnetes, ...

Ils vous cachent un encombrement quelconque sur le titre: comme cacher les autres héritiers, une hypothèque, etc etc
D'autres vont beaucoup plus loin, vendre des terrains dont ils ne sont pas proprio...Nombreux sont ceux qui y ont tout laissé.

Les proprio qui louent, ne vous rendent jamais les cautions, pratique courante aux philippines, ne vous donnent pas de recu BIR donc ils ne déclarent pas les revenus, surchargent tout il est commun aux philippines que le proprio surfacturent l'electricité de 30 à 40% comme à Iloilo, il y a 4 ans, electricité la plus chère au monde surfacturé 30% par mon proprio, alors que le contrat stipulait d'honorer les factures, qu ils n ont jamais voulu nous remettre, pretextant un compteur commun pour tous les apparts.

-Les institutions du gouvernement escroc: ils sont payé pour les signatures mais ne verifient rien, comme les ingénieurs de la ville. Aux Philippines, rien ne les oblige à vérifier de temps en temps l'évolution de la construction, et vont signer un "occupancy permit" sans savoir ce qu'il y a derriere l'enduit, les fondations et la structure...
etc etc bref, corruption.

-Les contractors sans licence, ils sont extrêmement communs aux Philippines, c'est totalement illégal, ils ne peuvent se dire contractor sans licence, demander toujours de voir leur carte de licence, de meme que la preuve professionnelle, ingénieur, architecte, etc...

-Les banques, véritables usuriers aux Philippines, ont des saisies a ne plus savoir qu'en faire, c'est tentant, les prix défient toute concurrence...A oublier, ils vendent tel quel, la majorités sont des bien squattés, soit par l'ancien propriétaire ou de nouveaux occupants, parfois loger sans savoir par une mafia qui se fait passer pour proprio.
Bref la banque se fout de liberer le bien, et cela prend des années pour le libérer, ou un pognon de dingue, car ici, les squatteurs sont encore plus protégés qu'en France.

Les crédit ne sont même pas imaginables, avec une prétendue croissance de 7% , les taux sont plus ou moins identique, autant emprunter en France, mais vous aurez du mal à justifier un achat aux Ph...Comme dit Murakami, cash, cash, cash, et à négocier.

-la justice corrompue et d'une lenteur effroyable, si vous avez un probleme avec votre construction ou votre terrain, des années seront nécessaires à la court pour rendre un jugement, pendant ce temps, les bien seront immobilisés, intouchables, vous perdez le terrain et la construction le temps du procès, en général 10 à 15 ans.

-En France, 2/3 des constructions auraient des malfacons, ...aux philippines ca doit être 99%.
Les constructeurs grugent sur tout, le contrat qui leur sera ultra beneficiaire, la qualité des matériaux comme des parpaings qui s'éclatent d'un simple pincement, sur les quantités ils réduisent la taille des poutres/colonnes et des fondations pour économiser sur le béton, diminuent la taille des barres, corrompent les institutions gouvernementales et les architectes et/ou ingénieurs...

Ma première construction a été un désastre, après je n'embauchais qu'un architecte ou actuellement un ingénieur, et une équipe, j'étais le contremaitre, j'achetais les materiaux par ma femme (sinon, moi, c'était inflation des prix), ...C'est le seul moyen de ne pas etre grugé aux Philippines, on est jamais mieux servi que par soi-même. Tous vous grugerons sinon. Je dis bien tous, c'est la prix à payer aux Philippines...Et alors le travail de philippin...comment dire...C'est pas cher, ca ne vaut meme pas le prix, surtout en dur, par contre ils excellent dans la construction en bois.

Pour les condos, j ai fait 2 tentatives, plus jamais. j ai fait marcher la rétractation avant livraison pour retard et le 2eme pour non conformité...2mx1cm de fissure dans la chambre en angle, il vous diront toujours, c'est normal, toutes les malfacons sont toujours normales...

Que faire?
Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) sont les premiers à voir pour les construction, savoir si le construteur à bien une licence, les règles et codes de construction à jour,
https://www.lamudi.com.ph/hlurb-comprehensive-guide/

BIR, non seulement vous pouvez savoir si le business est légal, mais il est également obligatoire d'avoir un recu BIR pour tout business déclaré, si le proprio n'en remet pas, il y a peu de chance de faire valoir vos droits après, ...

-Si vous avez le moindre doute sur une personne, suivez votre instinct, le moindre signal doit vous mettre la puce à l oreille...

Un truc fascinant : j'habite depuis 20 ans dans le meme village. A cote de ma maison il y a un terrain vague. Tout le monde dans le village sait que ce terrain est maudit : 3 personnes revendiquent la propriete de ce terrain et la mairie a bien les noms des 3 "proprio" ! A noter qu'aucun ne se connait mais ils ont chacun leur titre de propriete... Hier, o miracle, l'un des 3 est arrive : Un lawyer avec une grosse bagnole et une chaine en or autour du cou . Il a commence par demander a l'employe du village de defricher la parcelle. Puis il me voit et me propose de lui acheter son terrain. Pour un friendly price me dit il :-) Quand je lui ai explique que j'etais interesse par le terrain mais que je connaissais l'histoire de ce terrain... pfff il n'etait plus aussi friendly hahaha ! Bref il pensait que le kano etait stupide et serait pret a recuperer la patate chaude :-) Donc faites tres tres attention lorsque vous achetez un terrain...

Un bon copain de Palawan a payé une fortune un minuscule terrain, pas loin d'une plage. Acheté au nom de sa femme pinay, bien sur.
Il a fallu qu'ils attendent d'etre propriétaires pour que le lézard sorte de son trou: personne ne leur avait dit que tout le cote Est du terrain était concerné par l'elargissement de la route adjacente...
Résultat, a peine proprios de leurs 500m2 payés au prix fort, 200m2 vont être transformés en route!   
Il leur reste donc 300m2 pour bâtir une maison au bord de ce qui naguère petit chemin herbeux, va devenir une route poussiéreuse et bruyante... Aux dernières nouvelles, ils essaient de revendre leur bonne affaire!

SYMPATHIQUE .....

geolefrench a écrit:

Un truc fascinant : j'habite depuis 20 ans dans le meme village. A cote de ma maison il y a un terrain vague. Tout le monde dans le village sait que ce terrain est maudit : 3 personnes revendiquent la propriete de ce terrain et la mairie a bien les noms des 3 "proprio" ! A noter qu'aucun ne se connait mais ils ont chacun leur titre de propriete... Hier, o miracle, l'un des 3 est arrive : Un lawyer avec une grosse bagnole et une chaine en or autour du cou . Il a commence par demander a l'employe du village de defricher la parcelle. Puis il me voit et me propose de lui acheter son terrain. Pour un friendly price me dit il :-) Quand je lui ai explique que j'etais interesse par le terrain mais que je connaissais l'histoire de ce terrain... pfff il n'etait plus aussi friendly hahaha ! Bref il pensait que le kano etait stupide et serait pret a recuperer la patate chaude :-) Donc faites tres tres attention lorsque vous achetez un terrain...

Grosse voiture, chaîne en or  .... Il était marseillais ?

Hahaha ! Ca se pourrait... suite de l'episode.. y a 10 minutes a peine, un second "proprio" est venu me vendre "son" terrain, avec preuve a l'appui :-) bref demain ca sera le tour du 3e larron ! Pendant 20 ans, pas un bruit et soudain... tout le monde se reveille. Il faut dire qu'en 20 ans les terrains ont pris une valeur considerable et qu'en plus il y a une station de metro qui devrait etre construite pas tres loin (suffisamment loin par contre pour eviter bruit etc. ). Je pense que tout ca joue pour le grand reveil !

geolefrench a écrit:

Un truc fascinant : j'habite depuis 20 ans dans le meme village. A cote de ma maison il y a un terrain vague. Tout le monde dans le village sait que ce terrain est maudit : 3 personnes revendiquent la propriete de ce terrain et la mairie a bien les noms des 3 "proprio" ! A noter qu'aucun ne se connait mais ils ont chacun leur titre de propriete... Hier, o miracle, l'un des 3 est arrive : Un lawyer avec une grosse bagnole et une chaine en or autour du cou . Il a commence par demander a l'employe du village de defricher la parcelle. Puis il me voit et me propose de lui acheter son terrain. Pour un friendly price me dit il :-) Quand je lui ai explique que j'etais interesse par le terrain mais que je connaissais l'histoire de ce terrain... pfff il n'etait plus aussi friendly hahaha ! Bref il pensait que le kano etait stupide et serait pret a recuperer la patate chaude :-) Donc faites tres tres attention lorsque vous achetez un terrain...

et tu y crois à ces balivernes ?

Ben non, pourquoi ?

il est ou le terrain ? quelle surface , quel est ce prix d'amis ? je serai peut etre interessé

Apparemment tu n'as pas compris ! Il y a 3 gars qui se disent proprio du meme lot ! Veux tu etre le 4e ?

geolefrench a écrit:

Apparemment tu n'as pas compris ! Il y a 3 gars qui se disent proprio du meme lot ! Veux tu etre le 4e ?

oui ok j'avais pigé

Si ton avocat est sérieux, c'est lui vérifie tous les documents en somme, et au moindre doute, normalement, il te conseillera de ne pas acheter ?
bon évidement si l'avocat est véreux, c'est la grosse galère...