Retour en France et plus value

Bonjour@martine002

La  taxe sera normalement calculée par le fisc Portugais sur 50% de la plus value réalisée à la vente.

Plus value totale = Prix de vente - (Prix D’achat x coefficient de dépréciation monétaire) - Frais d’acquisition et de vente ( frais de notaire, frais d’agence) - Dépenses de valorisation  du bien (certains travaux avec factures)

Plus value taxable = plus value totale / 2

Le montant de la  taxe va alors dépendre du taux d’imposition de la tranche dans laquelle se situe au Portugal le montant imposable de votre foyer fiscal après soustraction de la  « deduçao especifica » de 4104€ par membre du foyer fiscal.

Le montant imposable pris en compte sera égal à vos revenus habituels augmentés de 50% de la plus value totale.

Cette disposition peut peut être vous faire passer dans la tranche supérieure si vous étiez déjà au sommet de votre tranche d’imposition sans la plus value !!

Si vous réinvestissez tout ou partie du produit de la vente pour acheter une résidence principale en France,  vous paierez la taxe sur la plus value au prorata de la somme non investie. (exemple si 70 % de la vente utilisée, vous paierez sur 30% de la plus value)

Bonjour @Boavista31,

un grand merci pour ces explications fort claires!

Cordialement,

Martine

Bonjour,

j'ai lu avec beaucoup d'intérêt les explications de Boavista31 sur la plus value, je voudrais poser deux questions complémentaires :

• vente avec statut de RNH avec imposition IRS à 10% (après 2020)

est-ce que cette plus value est imposée au taux de 10% ?

• vente longtemps après un retour en France, sans aucun revenus fiscalisés au Portugal          Seule la plus value est imposée au Portugal avec des taux qui commence bas ou doit on ramener fictivement l'ensemble de ses revenus pour déterminer le taux d'imposition qui sera appliqué par la suite uniquement à la plus value ?         
• Merci   Olivier                   

Bonjour @olie77,

Le statut RNH  n’a aucun lien avec la taxation d’une plus value immobilière, le taux de taxation calculé par le fisc Portugais et applicable à la plus value, correspond à celui de votre revenu imposable total augmenté de 50% de la plus value réalisée à la vente. Le fisc applique ensuite le barème d’imposition IRS au taux progressif en vigueur l’année de la vente.

Si vous savez vous servir du simulateur d’IRS du  « Portal das finanças »  vous pouvez faire vous même le calcul.

Maintenant si vous n’êtes pas ou plus résident au Portugal, le fisc Portugais vous réclamera sans doute un relevé de vos revenus imposables ( à moins qu’il ne s'adresse directement au fisc Français pour les obtenir) pour pouvoir ensuite faire le calcul de votre taux de taxation comme expliqué dessus.

Je pense que  vous pouvez vous attendre à fournir pas mal de documents justificatifs.

Bonjour Boavista31,

merci pour vos explications, vous êtes très clair.

Cela parait évident pour vous,  la méthode d'application de cette taxation n'était pas claire pour moi.

Je rebondi sur un autre sujet qui concerne également les plus values.

L'année dernière j'ai réalisé une plus value lors d'un rachat partiel d'assurance vie.

Mon comptable m'a dit qu'il suffisait de l'ajouter à mes revenus (retraite) imposées au taux de 10 %. 

Est-ce que cela vous parait exact ?

Merci

@olie77

Navré Olie77 je ne connais pas les conditions de taxation éventuelles qui régissent au Portugal les retraits effectués sur une assurance vie Française.

Peut être qu’un autre membre de ce forum pourra vous renseigner….

@martine002

Le calcul de la plus value se fera sur la différence entre le bien vendu au Portugal et celui acheté en France.

Sont déductible les factures de travaux etc si vous ne les avez pas encore déduits..

Vous pouvez consulter le simulateur de DOCTORFINANCAS sur internet cela vous donnera une idée de l'impôt à payer.

@olie77 bonjour Olivier,

je pense que votre conseil ne vous a pas donné la bonne demarche. En effet si votre contrat d’AV a ete souscrit en FRANCE aupres d’un  assureur francais : le retrait (rachat) est imposable en FRANCE.

voir : https://avenuedesinvestisseurs.fr/fisca … t/#retrait

@Boavista31

Bonsoir

Je me permets de vous solliciter, concernant la plus value.

Ma situation est la suivante.

Retraite, avec statut RNH depuis 2018, residant permanent au Portugal, nous avons vendu notre maison du Portugal, pour en acheter une autre en Espagne en tant que residant permanent Espagnol. Nous avons donc realise une plus value entre l achat de la maison du Portugal en 2018 et sa revente en avril 2024. Nous n avons pas totalement reinvesti la totalite  de notre vente dans la maison d Espagne.

Nous avons plus de 65 ans , et un fiscaliste en Espagne nous a dit que nous ne paierions aucune plus value, car il y avait un accord entre le Portugal et l Espagne et que nous avions plus de 65 ans en 2024.

Pouvez vous confirmer cela ou amener toutes remarques et conseils...

En vous remerciant

Bonne soiree

Luc

@luc18

Je ne connais pas les accords entre l'espagne et le Portugal..

Normalement on paie la plus value sud la différence entre la valeur de votre vente et le montant réinvesti.

Ex. Vous avez vendu 500k et vous avez acheté  un bien pour 400k. La plus value se calculera sur les 100k selon le même calcul.

S'il existe un accord entre ces 2 pays je vous conseille de vous rendre à une répartition du trésor public et posez leur la question...

Bonjour Luc,

je vous conseille de faire votre declaration des plus-value immobilieres au Portugal (Anexo G) et de consulter un fiscaliste avant, le mien est à Porto et Lisbonne : [ lien modéré ]

JFC

Bonjour

Merci beaucoup pour vos conseils. C est un fiscaliste espagnol qui m a donne ces informations.

Bonne journee

Luc

Bonjour@luc18

En l’absence de dispositions particulières signées entre l’Espagne et le Portugal concernant exclusivement l’imposition des plus values immobilières (je n’en ai pas trouvé, en tous cas rien à voir avec la convention évitant la double imposition sur le revenu ce qui est un autre sujet…) , la plus value sera imposée au Portugal, lieu où s’est effectuée la transaction immobilière suivant la procédure et le barème en vigueur actuellement.

Si j’ai bien compris, vous avez  réinvesti dans un pays de l’UE , l’Espagne, le produit de la vente de votre résidence principale au Portugal pour y acheter votre nouvelle résidence principale

en n’utilisant  pas la totalité de la somme. A mon sens, vous êtes donc redevable au Portugal de la taxe sur la plus value immobilière sur la fraction  de la plus value non investie.

Voilà pour la théorie…. en ce qui concerne la pratique je pense que vous  allez devoir fournir au fisc Portugais le relevé complet de vos revenus mondiaux pour qu’il calcule votre taux d’imposition applicable.

Si vous ne maitrisez pas le Portugais et les rouages des services fiscaux, il vaudrait mieux vous adjoindre les services d’un fiscaliste compétent au Portugal! ,  dans tous les cas attendez vous à une procédure compliquée.

Bon courage

@martine002

Bonjour,

je suis dans un cas semblable et voici ce que j ai trouvé

doutorfinancas.pt/impostos/irs/mais-valias-imobiliarias-como-ficar-isento-do-pagamento-de-imposto/

bonne journée

chris

@Boavista31

”A mon sens, vous êtes donc redevable au Portugal de la taxe sur la plus value immobilière sur la fraction  de la plus value non investie.”

Sur quelle base juridique,  pensez-vous que les dispositions du droit fiscal Portugais peuvent être étendues à un autre pays (réinvestissement en Espagne) ?

@LeoUtopia

C'est l'Union Européenne !

Je suis ravi d’apprendre qu’il y a une directive d’harmonisation fiscale au sein de l’UE :  pouvez-vous SVP nous faire partager ses references?

Bonsoir@LeoUtopia,

La vente ayant été effectuée au Portugal, le code des impots Portugais stipule bien que la taxation est redevable au Portugal dans le cas général.  Il existe néanmoins une disposition permettant une exonération lorsque le produit de la vente d’une résidence principale est réinvesti dans un pays de l’UE à condition que ce soit pour l’achat d’une autre résidence principale et que le pays ou s’effectue l’achat ait une convention d’échange d’informations fiscales avec le Portugal. Le code fiscal précise que si la totalité de la somme n’est pas utilisée, la taxe sur la plus value sera redevable au Portugal au prorata de la somme non utilisée.

Mais pour bénéficier d’une exonération totale ou partielle, le montant que l’on va utiliser qu’il soit total ou partiel doit être déclaré préalablement aux finances sur la déclaration d’impôt de l’année de la réalisation de la vente.

Toutes ces dispositions figurent dans l’Artigo 10 du código fiscal Portugais qui traite des  »Mais valias »

@olie77

Bonjour,

ceci serait exact si l'accord avait été pour un payment mensuel, genre pension à vie. Mais dans votre cas ça fait partie du patrimoine et les impôts là-dessus sont à payer en France, Rien à voir avec le Portugal !  Pas de 10% !

Et voilâ le problême d'avoir à faire avec ("par manque" / difficile d'en repérer...) de comptables pt qui n'ont pas l'expérience ni les connaissances aptes pour suivre les affaires des clients étrangers...

Bonjour,

@Aniroksana 10.

Les plus-values seront à payer au Portugal.

Ce que vous payez en France ou je ne sais où c'est une autre affaire.

Les comptables portugais n'ont pas à connaitre la législation fiscale des autres pays car c'est déjà bien compliqué au Portugal auquel il faut ajouter les conventions fiscales.

Bien cordialment,

Afonso Albuquerque

Bonjour@luc18

j’ai été intrigué par ce que vous disiez dans votre post concernant une éventuelle exonération de taxe sur la plus value liée au fait que vous aviez plus de  65 ans.

J’ai donc relu attentivement l’article 10 du code des impôts Portugais qui traite des plus values et voici ce qu’il y est écrit:

Codigo IRS / Artigo 10/chapitre 7 /alinéas a, b, e :

7 Le montant de la plus value est aussi exonéré d’imposition si l’on remplit SIMULTANEMENT les conditions  suivantes :

(a) Le montant de la vente déduit de l’amortissement lié à un éventuel

crédit immobilier doit être réinvestit dans un des 3 produits financiers suivants:

Assurance vie

Adhésion à un fond de pension

Contribution à un régime public de capitalisation

(b) Le vendeur se trouve en situation de retraité ou a au MOINS 65 ans à la date de la  vente.

(e) le vendeur doit avoir déclaré son intention de procéder au réinvestissement  total ou partiel de la somme sur la déclaration de revenu de l’année de la vente ( c’est à dire remplir le cadre 5A de l’annexe G de la déclaration de revenus)

Bonsoir

je ne suis pas residente portugaise et j’ai  achete un appartement ou j’ai effectue beaucoup  de travaux.

comment calculer la plus value si revente ?

merci de vos comseils.

Bonjour@pascale thirode,

La taxe sur la plus value immobilière applicable aux non résidents est depuis une récente loi, harmonisée avec les dispositions propres aux résidents et non plus égale au taux forfaitaire de 28% comme précédemment.

La plus value réalisée lors de la vente est égale à : Prix de vente - ( prix d’achat x coefficient de dépréciation monétaire) - frais liés à l’achat, notaire et agence  -  travaux d’amélioration si effectués par un professionnel avec facture acquitée.

Le coefficient de dépréciation monétaire est un facteur de correction appliqué au prix d’achat par le fisc Portugais, il permet de tenir compte de l’évolution monétaire en ramenant aux conditions actuelles, le prix de vente de l’année de l’achat. ( par exemple : la valeur d’un euro de 2010 correspond a 1,2 euros actuels)

Pour calculer la taxe sur la plus value

le fisc Portugais aura besoin de connaitre l'ensemble de vos revenus . Il va ajouter 50% de la plus value à ces revenus et retrancher 4104€ de déduction par membre du foyer fiscal ( si vous  faites une déclaration commune) pour déterminer dans quelle tranche d’imposition vous vous situez au Portugal. Ensuite il appliquera le taux d’imposition correspondant sur les 50% de la plus value  réalisée, et c’est ce montant que vous aurez à payer.

@Boavista31

Bonjour,

J'ai le même problème que vous .

Si vous ne reinvestissez pas la totalité de votre plus value en immobilier , vous avez aussi la possibilité de le mettre sur des fonds d'investissements ; CE sera pris en compte egalement en deduction.

Si vous rachetez un bien en France, faites qqs travaux .....une solution    mais attention vous avez des delais trés courts pour ce faire . surtout vous devez trés rapidement avoir votre nom sur une boite au lettres de votre residence principale (il me semble que c'est 6 mois)

Pour l'achat c'est pareil : faites attention au delai pour recuperer cette plus-value .

Autres solution : achetez un petit bien a renover en France   que vous pourrez toujours relouer ou revendre

Si vous avez qu'un bien avec plus value ...c'est plus facile

Si vous en avez plusieurs: sachez que vous pouvez tout recuperer sur le même bien Français

Certaines lois ont changés ces derniers temps mais surtout sur les delais .

Consultez un avocat au Portugal  (en France, je n'ai obtenu aucune réponse !!!)

Si vous le desirez , je peux vous donne les coordonnées d'une personne trés competente qui parle Français . elle peut consulter par visio .

bonne journée  hélène

@luc18

Bonjour

Je viens de lire votre post.

Avez vous eu une confirmation sur cette plus value entre portugal et espagne

Ce sujet m'interresse .

Merci bien

Hgsun   hélène

@martine002

Bonjour,

Le calcul est assez complexe car aucune certitude que le service des financas va accepter toutes les factures de rénovation.

Le plus facile est quand une entreprise générale a fait une facture globale, car dans ce cas tout est pris en déduction pour le calcul de la plus value

ensuite, quand le montant imposable est connu, il y a un abattement de 50 % et le montant restant est taxé à 28 %.

J’espère avoir été assez clair.

Bonne journée.

Catherine

Bonjour@Goyer

La loi a changé fin 2023 , le taux forfaitaire de 28% c’est terminé …..maintenant la taxation est identique pour résidents et non résidents : elle est basée sur le taux d’imposition au Portugal du contribuable, calculé en ajoutant 50% de la plus value à l’ensemble de ses revenus mondiaux.

Donc la taxation va du taux mini de la première tranche soit 13,25% jusqu’à 48% si vos revenus augmentés de 50% de la plus value vous placent dans la plus haute tranche, soit à plus de 81199€. (augmentés de la déduction spécifique de 4104€ à laquelle à droit chaque membre du foyer fiscal)

@Boavista31

Bonsoir Boavista31,

Je vous remercie pour vos détails mis à jour A/C de fin 2023.

Où pourrais-je avoir les plafonds des différentes tranches ainsi que les taux d'imposition appliqués que vous citez, s'il vous plait ?

Merci encore pour votre aide !

Frédéric

Bonsoir@Ana&Fred Durand,

Il vous suffit d’aller sur internet et de taper : « escaloes IRS 2024 » et vous aurez les informations….

@Boavista31

Merci beaucoup, il est vrai que l'on se fait allumer com as finanças...