problema con el titulo o posesion de una casa en guayaquil

ynmer vegas escribió:

el asunto es el siguiente me case con una ecuatoriana en venezuela  duramos 24 años juntos teniamos una casa  la cual despues de un tiempo se la prestamos a una hermana de mi esposa porque donde vivia habia una inundacion  y viajavamos cada 4 a 5 años a ecuador esa casa esta a su nombre ahora ella viajo hace 2 años a cuidar a su padre enfermo y su hermana se niega a devolverle la casa alegando tiene 20 años ahi  durante estos años le enviavamos dinero para su remodelacion claro no tenemos prueba de eso  hace tres años le informe que viajaria a hacer una segunda loza para irnos a vivir alla   yla sorpresa fue que ella hizo la segunda loza sin permiso nuestro y sin permiso del municipio  en este momento estan haciendo un tercer piso sin permiso igual ella reclamo y le dijeron ya habia perdido derechos sobre la casa  queremos saber si es cierto y donde debemos ir a poner el reclamo para recuperar la casa tenemos dos hijas y dos nietos y queremos trarerlos a ecuador por la dura situacion que hay en venezula  la luz el derecho de frente y el agua siempre lo pagamos nosotros ellos nunca tienen para pagar en este momento deben 300 dolares de luz y 200 de agua y quieren nosotros lo paguemos  le agradeceriamos  su orientacion en el municipio dicen pongamos un abogado privado por el tiempo que ellos han estado ahi y de igual forma nunca pagaron nada ni servicios ni arriendo para decir son inquilino gracias a y ella tiene dos casas mas una en el centro de duran y otra en el campo y peleando la herencia de una casa de la mama fallecida tenemos todos los documentos al dia de pagos y registrada la casa

Hola:

1.- Lo primero que debe hacer es solicitar un certificado completo de dominio y gravámenes en el Registro de la Propiedad del cantón donde se encuentre situado el inmueble. Si es Guayaquil, debe ir al Registro de la Propiedad del cantón Guayaquil.

El certificado le dará la información relativa a quién es el propietario del inmueble y si existen gravámenes constituidos sobre él (hipoteca, prohibición de enajenar, usufructo, uso, habitación, constitución de patrimonio familiar, servidumbres, anticresis, etc.).Y también se inscriben en el Registro de la Propiedad y aparecen en los certificados todas las demandas judiciales relacionadas con el inmueble, por lo que podrá saber por medio del certificado si existe algún pleito judicial pendiente.

2.- Debe también procurarse certificados municipales de estar al tanto del pago del impuesto predial que corresponda (urbano o rural) y  del pago del impuesto del Cuerpo de Bomberos.

3.- El pago de los suministros del inmueble, si es usado como vivienda, corresponde a quien ocupe efectivamente el inmueble.  El problema radica en que si los medidores están a nombre de un tercero, será contra este tercero que las empresas que proporcionan los suministros  dirigirán las acciones de cobro, en caso de ser necesario recurrir a la vía coactiva para cobrar.

4.- Si una persona ha poseído un inmueble durante 15 años de forma continuada, puede adquirir el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva o usucapión. Pero debe haber sido POSEEDOR, no MERO TENEDOR de la cosa. El poseedor tiene en su poder la cosa con ánimo de señor y dueño, sin reconocer en ningún momento dominio ajeno. En cambio, el mero tenedor reconoce siempre dominio ajeno sobre el inmueble. Son títulos de mera tenencia, por ejemplo, los contratos de  arrendamiento, comodato, depósito, secuestro y también los títulos constitutivos de derechos reales sobre los inmuebles en lo que respecta a la nuda propiedad del bien: el usufructuario, usuario o habitador, por ejemplo, por el hecho de serlo reconocen tácitamente la existencia de un dominio ajeno sobre el bien.

Quien durante el tiempo antes indicado ha tenido la cosa en su poder, pero siempre ha reconocido que la cosa es ajena, no puede ser considerado POSEEDOR, sino sólo un MERO TENEDOR. Y como tal, no puede adquirir el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva, porque falta el elemento esencial para que esto sea posible: la posesión.

Ahora bien: aun en el caso de que fuera posible que adquiriera la propiedad del inmueble por prescripción adquisitiva de dominio extraordinaria en este caso, siempre será necesario ALEGAR LA PRESCRIPCIÓN para poder beneficiarse de ella, no se produce automáticamente. Para hacerlo, debe iniciar un juicio ordinario de prescripción, donde el juez mandará a citar a los propietarios, que serán los demandados. Será el juez quien declarará que, efectivamente, ha quedado probada la posesión por el tiempo que establece la Ley y en virtud de ello, que la persona ha adquirido el inmueble por prescripción. Pero será la sentencia judicial ejecutoriada, esto es, que ha pasado en autoridad de cosa juzgada, la que determine este punto. Quien alega un hecho para fundamentar un derecho, debe probarlo, por tanto, la carga de la prueba le corresponde a la persona que pretende adquirir el dominio del inmueble por prescripción. Si no puede probar inequívocamente que ha sido poseedora y no una mera tenedora (lo cual pueden alegar y probar los propietarios demandados, que se ha reconocido su dominio de manera expresa o tácita), la pretensión no podrá prosperar, por no quedar suficientemente probada la calidad de poseedora del inmueble.

Por ello, usted no ha perdido los derechos sobre su casa. Y menos aún si en todos estos años usted puede probar por cualquiera de los medios admitidos en Derecho, pero sobre todo, documentalmente o mediante declaraciones de testigos, que esa persona reconoció, expresa o tácitamente, que el propietario era usted, aunque usted viviera fuera de Ecuador, eso no es problema. Sólo en el caso de que hubiera sentencia judicial, dictada por el juez competente, que se encuentre ya ejecutoriada (pasada en autoridad de cosa juzgada), que declare con lugar la demanda de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio que hubiera presentado ella en contra de usted, por haberse probado que se ha poseído el inmueble de manera ininterrumpida durante 15 años, podría decirse que usted la ha perdido y que ella es la nueva propietaria. Pero hasta tanto, el propietario sigue siendo usted si así es como consta en el Registro de la Propiedad del cantón.

5.- Por lo que usted indica, esta cuestión, si no hay acuerdo, puede terminar ventilándose en los juzgados de lo civil, algo que no sería deseable por la lentitud del proceso, la incertidumbre y el gasto que puede suponer. Quizás lo mejor sea proponer un acuerdo, en el que desde luego deberá hacerse concesiones recíprocas y seguramente se tendrá que hacer desembolsos económicos, pero puede salir más a cuenta que embarcarse en un lento y caro proceso judicial. El mejor litigio es el que nunca se inicia si se lo puede evitar. Pero necesitará contratar un buen abogado habilitado para ejercer en Ecuador que lo asesore adecuadamente, cuide de sus intereses y también de su bolsillo.

Un cordial saludo.