Bonne nouvelle pour les propriétaires immobiliers expatriés au Portugal. L'administration fiscale vient enfin de mettre fin à ce que tous considéraient comme une pratique discriminatoire. Désormais, résidents et non-résidents seront traités de la même manière. Décryptage.
Nouvelles règles fiscales sur les plus-values
C'était un rééquilibrage attendu de longue date. Le 14 avril 2023, la circulaire n°20255 de l'administration fiscale portugaise harmonise les règles fiscales en matière de plus-value entre résidents et non-résidents. Elle distingue deux situations : avant le 31 décembre 2022 et à partir du 1er janvier 2023. Selon la première situation, l'administration fiscale ne prendra en compte que 50 % de la valeur des plus-values immobilières nettes ; elles seront imposables au taux spécial de 28 %. Par contre, à partir du 1er janvier 2023, ces plus-values immobilières (toujours à 50 % de leur valeur) devront être jointes aux autres revenus du non-résident ; le tout sera soumis au barème de l'impôt progressif.
Mais au fond, il s'agit plus d'un rattrapage que d'une nouvelle disposition. La Cour constitutionnelle portugaise avait déjà jugé discriminatoire la différence de traitement entre résidents et non-résidents concernant les plus-values sur la vente d'un bien immobilier. Même jugement de la Cour de justice de l'Union européenne (UE), sans que le gouvernement portugais change sa loi. C'est désormais chose faite.
Impact sur les expatriés au Portugal
Que disait la législation précédente ? En cas de vente immobilière réalisée par un résident, seuls 50 % du gain était imposable. Le montant imposable des plus-values s'ajoute aux autres revenus du résident (dans l'année d'imposition en cours) ; l'ensemble est imposé selon un taux progressif. À noter que s'il détenait le bien depuis 2 ans, le résidant pouvait bénéficier d'un allègement prenant en compte l'inflation. Un bonus qui a toute son importance en période inflationniste. Selon l'office statistique portugais, l'inflation moyenne était de 7,8 % en 2022, avec des pics dépassant les 10 % (comme en novembre 2022). Si la tendance est à la baisse depuis le début de l'année (7,4 % en mars) la prudence reste de mise. Les non-résidents étaient cependant nettement moins avantagés. Pour eux, aucun allègement. La totalité du gain était imposable au taux forfaitaire de 28 %. En cas de faibles revenus, ils pouvaient demander l'application de taux d'échelle s'ils prouvaient être citoyens d'un pays de l'UE ou de l'EEE (Espace économique européen).
Investissements étrangers et flambée immobilière
La circulaire vient donc corriger un déséquilibre. Désormais, les expatriés non-résidents bénéficieront des mêmes avantages que les résidents. Une bonne nouvelle pour les expatriés, donc, même si concrètement, ils bénéficiaient déjà de ces avantages. En effet, les institutions financières portugaises ne respectaient pas la loi en vigueur (taxation des plus-values à 100 % pour les non-résidents). Conscientes que cette différenciation était discriminatoire, elles faisaient bénéficier les expatriés du cadre en vigueur pour les résidents (taxation des plus-values à 50 % de leur valeur). L'officialisation donne un cadre légal à la pratique, et contraint aussi tous les acteurs à respecter la loi. Pour les expatriés, ce changement garantit moins de pertes financières.
Au Portugal, la flambée immobilière continue. Selon l'Institut national des statistiques (INE), 2022 est une année record pour les transactions immobilières qui dépassent pour la première fois la barre des 30 milliards d'euros. Les prix ont augmenté de plus de 13 % sur l'année. La pierre reste une valeur privilégiée pour les expatriés. Toujours d'après l'INE, le nombre d'acheteurs étrangers a grimpé de 20,2 % en 2022, avec plus de 10 000 ventes de logements, pour un montant chiffré à 3,6 milliards d'euros. Des investissements étrangers en constante hausse, qui font grimper les prix de l'immobilier portugais. Pour lutter contre la crise du logement, le gouvernement a adopté à nouveau « plan pour le logement ». Parmi les propositions chocs : la fin du golden visa.
