La nuova legge spagnola sulla casa, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 2 giugno, è in vigore dal 30 giugno. La legge è stata introdotta con urgenza per regolamentare il mercato immobiliare e per facilitare l'accesso alle abitazioni, soprattutto nelle "zone a rischio". La misura disciplina inoltre i contratti di locazione e ristabilisce un rapporto equo tra inquilini e proprietari. Cosa devi tenere a mente quando acquisti un immobile in Spagna?
Il panorama immobiliare spagnolo
Gli investitori stranieri tengono d'occhio la Spagna. A differenza di altri Paesi, dove i tassi di interesse sono in aumento, la Spagna resta a metà classifica (con tassi che sono passati da -0,48% in gennaio 2022 a 3,14% in dicembre 2022). Per quanto riguarda le seconde case, gli affitti, ecc. le agenzie offrono loro soluzioni chiavi in mano. Nel primo trimestre del 2022 gli stranieri hanno acquistato oltre 20.000 immobili. Nel secondo trimestre le transazioni sono state quasi 25.000 e il 2023 conferma la tendenza. D'ora in avanti, gli investitori devono però fare i conti con la nuova legge sulle case. Sebbene il 2023 sia un'annata favorevole agli investimenti immobiliari, la crisi incombe, con aree in tensione e carenza di alloggi.
Zone in tensione
La riforma immobiliare è valida a livello nazionale, ma ogni comunità autonoma può decidere come applicarla, definendo anche le proprie "zone in tensione", o "zone sotto stress". La pressione immobiliare è già alta a Barcellona e Madrid, dove i prezzi sono saliti alle stelle negli ultimi anni. Anche le città più piccole sono soggette all'aumento dei prezzi. Per trovare affitti più convenienti è necessario spostarsi verso comunità meno turistiche e popolate. Tutti questi elementi vanno presi in considerazione quando si vuole acquistare un immobile in Spagna. Le condizioni per definire una zona in tensione sono le stesse in tutto il Paese (costo medio del mutuo, o dell'affitto oppure aumento del prezzo di acquisto o di affitto). È quindi possibile che un'area in cui avevi intenzione di investire venga classificata come zona sotto pressione. Ma questa classificazione non significa che non puoi investire. La decisione di una comunità autonoma di classificare una determinata area come zona in tensione viene rivista ogni 3 anni ed è impugnabile.
Categorie di proprietari
Stai pensando di acquistare un immobile in Spagna? La riforma distingue 3 tipi di proprietari, per i quali definisce un quadro di riferimento e obblighi specifici: proprietari di almeno 10 abitazioni, o 15.000 m² ad uso residenziale (persone giuridiche o fisiche), i proprietari di almeno 5 abitazioni in "aree a rischio" e quelli che possiedono meno di 5 abitazioni (persone giuridiche o fisiche).
Limitare la capacità di indebitamento
In seguito alla riforma immobiliare, l'importo che un nucleo familiare può spendere per un alloggio non deve superare il 30% del reddito. Questa misura è volta a proteggere le famiglie, in particolare le più modeste. Prima della riforma, un acquirente poteva indebitarsi fino al 40% del reddito (come previsto dalla legge precedente). La modifica riguarda anche gli stranieri che possiedono o desiderano acquistare una proprietà in Spagna.
Tetti massimi per gli affitti
Questo è forse l'aspetto più controverso della riforma. La nuova legge sulla proprietà conferma le misure adottate dopo la guerra in Ucraina. Dal 2022, gli affitti non vengono più adeguati all'indice dei prezzi al consumo (CPI). All'epoca, la misura era giustificata dalla necessità di contenere gli effetti della guerra. Il governo sta mantenendo la regola in tutto il Paese. I proprietari non potranno aumentare gli affitti di oltre il 2% per quest'anno e di oltre il 3% nel 2024. Gli aumenti degli affitti continueranno a basarsi sull'ultimo canone in vigore.
A partire dal 2025, l'Istituto Nazionale di Statistica spagnolo lancerà un nuovo indice di riferimento per gli affitti, che saranno rivisti. L'indice è stato studiato per essere più basso e stabile rispetto all'inflazione. I proprietari non potranno aumentare gli affitti con la scusa dei costi aggiuntivi. In via eccezionale, potranno aumentare gli affitti del 10% in casi molto specifici (ad esempio, lavori di ristrutturazione importanti). Chi possiede un immobile ritiene che la misura non tenga sufficientemente conto delle fluttuazioni del mercato e delle condizioni economiche.
Vantaggi fiscali
La nuova legge spagnola sugli immobili prevede una serie di vantaggi fiscali per gli investitori. Chi mette in affitto una proprietà in un'area in tensione e abbassa il canone del 5% (rispetto all'importo precedente) beneficia di una riduzione del 90% sull'imposta per reddito da locazione. Ciò significa che può dichiarare solo il 10% del guadagno. Ha diritto a una riduzione del 70% se affitta a una ONG, a un ente sociale, o se gli affittuari hanno un'età compresa tra i 18 e i 35 anni, e del 60% se l'immobile è stato sottoposto a lavori di ristrutturazione negli ultimi 2 anni. In tutti gli altri casi, la riduzione sarà limitata al 50%, ovvero il 10% in meno rispetto a quella attuale.
Tassa sulle abitazioni sfitte
Meglio non lasciare la casa sfitta. La nuova legge immobiliare spagnola punta a migliorare l'accessibilità degli alloggi e a incoraggiare l'edilizia sociale (attualmente lo stock di alloggi sociali è solo dell'1,6%). Le abitazioni sfitte saranno soggette a tassazione per indurre i proprietari ad affittare gli immobili. La tassa sulla proprietà potrebbe aumentare fino al 150%. La maggiorazione dipenderà dal numero di anni in cui l'immobile è rimasto inutilizzato. Più lungo è il periodo, più alto sarà l'aumento. L'imposta sarà maggiore anche se il proprietario possiede diverse abitazioni vuote nella stessa città.
A detta dei proprietari, la riforma immobiliare è più favorevole agli inquilini. Criticano i nuovi "oneri", come le spese di agenzia. Gli inquilini vulnerabili saranno più protetti. Gli sfratti saranno più severi. Gli esperti del settore dicono che alcuni quartieri sono diventati inaccessibili per i residenti perché gli stranieri hanno l'esclusiva sul mercato. Ricordano inoltre che chi possiede un immobile beneficerà degli incentivi fiscali solo a partire dal 2024. La tensione resta alta, e l'impatto della nuova legge sugli investimenti immobiliari stranieri in Spagna è ancora da vedere.
