In veste di agente immobiliare e proprietario della casa dove abito, in questo articolo ho deciso di condividere alcune informazioni di carattere burocratico per aiutare quanti hanno deciso di acquistare una proprietà in Portogallo. Anche io sono passato attraverso la trafila burocratica per assicurarmi che quello che stavo comprando fosse legalmente vendibile, ho diffidato di agenti immobiliari che mi hanno garantito che era tutto a posto, ho incontrato, e ora incontro per lavoro, proprietari che tentano di vendere quanto non è vendibile. Ecco una breve guida per comprare tranquilli.
Lo stile di vita portoghese continua ad attrarre espatriati perché offre un'alternativa più tranquilla alle destinazioni turistiche dell'Europa meridionale e un ambiente più sicuro nei centri minori.
Lisbona, Porto, l'Algarve, l'incontaminata Costa de Prata e l'isola di Madeira sono top sellers. A fronte di una richiesta sostenuta, i prezzi stanno aumentando di anno in anno e attualmente l'attenzione di quanti hanno scelto di investire in questo Paese si sta spostando verso altre zone del Centro e del Nord, dove i valori immobiliari restano ancora relativamente convenienti. La tentazione di godere per alcuni anni dei vantaggi fiscali ha attirato decine di migliaia di residenti non abituali, ma anche il clima piuttosto mite nel centro e nel centro-sud e un livello di sicurezza personale più alto nelle tante cittadine medio-piccole contribuiscono a rendere queste zone interessanti.
Prima di progettare l'acquisto di una proprietà in Portogallo è però importante essere a conoscenza di alcune regole e requisiti da parte dello stato portoghese. La prima cosa da ricordare, ovviamente, è che tutte le transazioni sono soggette a riscossione delle imposte e l'importo dell'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) si può calcolare online sul sito dell'APEMIP, così come l'imposta di bollo in misura dello 0,8%.
In Portogallo l'agente immobiliare riceve la commissione sulla vendita solo dal venditore e non dall'acquirente, pertanto è molto importante affidarsi ad agenzie ben consolidate su tutto il territorio e di lunga esperienza in Portogallo, e purtroppo non sempre le agenzie in franchising di brand stranieri offrono garanzie in questo senso, un po' perché sorte di recente e poi a causa delle politiche di reclutamento. E' importante ricordare che l'agente immobiliare non deve limitarsi ad essere il portavoce del venditore, il suo compito è raccogliere e trasmettere tutta la documentazione relativa alla proprietà, fornendo una consulenza sul mercato immobiliare locale e assistendo nel processo di acquisto fino al rogito. I passaggi ed i documenti necessari all'acquisto sono i seguenti:
Passaggio 1. registrarsi presso l'ufficio delle imposte (Finanças) in modo da ottenere il numero di identificazione fiscale (NIF). I cittadini dell'UE e non hanno ancora un indirizzo portoghese, possono indicare l'indirizzo permanente nel Paese di residenza. I cittadini extracomunitari, devono nominare un rappresentante legale residente in Portogallo ai fini fiscali.
Passaggio 2. È necessario ottenere dal proprio agente immobiliare il Certificato del registro fondiario (Certidão do Registo Predial o Certidão de Teor) che specifichi la composizione di un determinato edificio, la legittimità del venditore in quanto proprietario e i gravami che possono pendere sulla proprietà (ipoteche, servitù, ecc.). Questo certificato viene emesso dalla Conservatoria do Registo Predial (disponibile anche online per i professionisti che dovranno formalizzare il contratto, cioé notai, avvocati e solicitadores, ossia i procuratori legali, sul sito PredialOnline).
Passaggio 3. Un altro documento importante è la Caderneta Predial (anche detta Matriz Predial): contiene informazioni sulla situazione fiscale della proprietà e identifica chi è responsabile per l'adempimento degli obblighi fiscali relativi alla proprietà ed il Valor Patrimonial Tributário (VPT) cioé il valore catastale dell'immobile. Questa è la base imponibile su cui viene calcolato l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) che varia per prima o seconda casa, e da cui si è esenti per i primi 3 anni solo se è abitazione propria e permanente con un valore catastale inferiore ai 125.000 Euro (e un reddito familiare inferiore a 153.300 Euro) e l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) la tassa sull'acquisto. La Caderneta può essere richiesta a qualsiasi ufficio delle finanze o anche online (Finanças), ma l'agente immobiliare DEVE fornirla. La Caderneta Predial Urbana ha una validità di un anno, poi deve essere nuovamente richiesta.
Passaggio 4. La Licenza d'uso (Licença de Utilização) serve a certificare l'uso previsto della proprietà e che è adatta allo scopo autorizzato (residenziale, commerciale, ecc.). Tale licenza può essere richiesta presso il municipio della città in cui si acquista la proprietà. Da tenere presente che solo dopo il 1951 la licenza d'uso è diventata obbligatoria.
Passaggio 5. Infine, per la descrizione delle caratteristiche tecniche e funzionali della proprietà è necessaria la scheda tecnica dell'abitazione (Ficha Técnica de Habitação), il documento può essere richiesto presso il municipio. Questo è obbligatorio per le proprietà costruite, rinnovate o ampliate dopo il 30 marzo 2004, data nella quale il regolamento è entrato in vigore.
Come negli altri Paesi europei tutti gli edifici devono anche disporre di un certificato energetico che attesti i consumi energetici dell'edificio e gli interventi da realizzare per migliorarne le prestazioni sia per la vendita che, eventualmente, per l'affitto.
I cittadini non comunitari possono ottenere un visto di residenza tramite l'acquisto di proprietà in Portogallo. A seconda del valore della proprietà che si intende acquistare in Portogallo, è possibile richiedere il visto di residenza permanente o Golden Visa.
Il valore della proprietà deve essere di ⬠500.000, oppure si scende a ⬠350.000 se si acquista una proprietà costruita oltre 30 anni fa o se si trova in aree di riabilitazione urbana. Il Golden Visa o permesso di soggiorno speciale per gli investimenti conferisce il diritto, dopo cinque anni, a un permesso di soggiorno permanente e, dopo 6 anni, a un passaporto portoghese.
Le raccomandazioni che più mi sento di fare sono di controllare bene la proprietà in tutti i dettagli, confrontandola con la planimetria catastale, di non dare nulla per scontato (chiarite tutti i dubbi prima di impegnarvi) e di ricordare che le leggi portoghesi prevedono sanzioni anche pesanti per quanto non è a norma di legge. Ecco che l'assistenza di un professionista, solicitador/a, avvocato/essa o notaio/a è essenziale per garantire un rogito sicuro.
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