Comme la plupart des secteurs, le marché immobilier mondial a été sérieusement touché par la pandémie de COVID-19. Quels sont donc les points essentiels à considérer si vous êtes propriétaire ou que vous cherchiez à acheter ou à louer une propriété en tant qu'expatrié au milieu de la crise ?
Au cours de l'année écoulée, la pandémie a entraîné des pertes d'emplois à l'échelle de la récession mondiale de 2008. L'économie mondiale a également été perturbée en raison des restrictions de voyage aux niveaux local et international, sans compter la baisse significative des activités dans des secteurs comme l'hôtellerie, le tourisme, les voyages, etc. Selon les prévisions, les plus grandes économies européennes, notamment l'Allemagne, l'Espagne et l'Italie devraient connaître une décroissance allant jusqu'à 9% cette année. Aux États-Unis, l'impact négatif de la crise de COVID-19 n'a pas encore été documenté. Prenant en compte tous ces éléments, il est clair que le marché immobilier mondial n'a pas été épargné par la pandémie. A quoi devraient donc s'attendre les investisseurs, les propriétaires et les locataires expatriés à l'ère post-COVID-19 ?
Investissement foncier
Être propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers présente des avantages importants qui ne sont pas inconnus aux investisseurs. En effet, un bien immobilier peut procurer non seulement un revenu rendement, une protection contre l'inflation, des entrées d'argent régulières mais aussi des abattements d'impôt sur le revenu. Cependant, dans le contexte actuel, les choses ont tendance à changer rapidement, ce qui a forcément un impact considérable sur le marché immobilier mondial. Un an après que la COVID-19 a été déclarée une pandémie, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers expriment leurs doutes sur le maintien de la valeur de leur propriété, ainsi que sur l'aspect sécuritaire conformément aux réglementations gouvernementales. Il leur est également difficile de percevoir les loyers mensuels puisque de nombreux locataires, des expatriés en particulier, soit n'arrivent pas à regagner leur lieu de résidence soit n'ont plus les moyens de régler leur loyer. Naturellement, les restrictions et interdictions de voyages internationaux et de voyages d'affaires ont aussi contribué à la baisse des investissements dans l'immobilier commercial, y compris les complexes hôteliers, les hôtels, les bars, les restaurants, les magasins et les centres commerciaux.
Selon une récente étude réalisée par le cabinet de conseil Duff & Phelps, 39% des investisseurs présents sur les marchés les plus développés du monde prévoient une baisse de 5% à 10% de la valeur de l'immobilier à l'échelle mondiale. Parallèlement, 31% d'entre eux estiment que la baisse sera plus conséquente. Il n'empêche que la majorité d'entre eux souhaitent que la valeur économique de l'immobilier revienne au niveau pré-COVID-19 en 2021. Quoi qu'il en soit, les investisseurs ne sont pas encore prêts à investir dans l'immobilier commercial. La plupart d'entre eux se tourneront sans doute vers des entreprises résilientes à la COVID-19. Enfin, 38% des sondés s'attendent à ce que les prêts immobiliers soient improductifs. Il s'agit de prêts pour lesquels les emprunteurs n'ont effectué aucun paiement pendant au moins 90 jours.
Le paradoxe du marché immobilier
Même si la vie socio-économique est loin de revenir à la normale, l'impact de la crise sur les prix de l'immobilier n'a pas été négatif pour les propriétaires aux quatre coins du monde. En effet, les prix continuent de grimper. Pour les experts du secteur immobilier et les analystes, ce paradoxe peut être attribué aux plans de relance gouvernementaux qui, au sein de l'Union européenne, s'élèvent à 2 billions de dollars. Si cette mesure ambitionnait initialement à aider les États membres à se remettre des retombées économiques de la crise, elle a créé un cercle vicieux, entraînant ainsi des inégalités importantes sur le marché immobilier européen. Selon le cabinet de services financiers UBS, les prix de l'immobilier ont grimpé dans huit des dix pays à revenu élevé et intermédiaire du monde, y compris les États-Unis et l'Allemagne. Dans des villes comme Londres, Tokyo, Stockholm, Genève, Tel Aviv, Sydney et New York, le marché immobilier est actuellement surévalué. Madrid, San Francisco, Dubaï et Hong Kong sont les seules villes sur les 25 prises en compte à avoir enregistré une baisse de la valeur de l'immobilier. En outre, une légère baisse des prix immobiliers a été observée en Australie.
Ce n'est pas la première fois que nous assistons à une amélioration du marché immobilier peu de temps après une crise. En 2008, les prix de l'immobilier avaient chuté de 10%. Il n'empêche que la situation s'est rapidement améliorée grâce aux faibles taux d'intérêt et à d'autres avantages fiscaux. Selon UBS, cependant, la hausse des prix immobiliers, associée à la perte de revenus de nombreux foyers qui se trouvent aujourd'hui en difficulté, excluront les primo-accédants du marché immobilier et mettront en évidence les inégalités. Selon Eurostat, l'office des statistiques de l'UE, une tendance similaire a été signalée entre 2012 et 2019 lorsque les prix de l'immobilier en Allemagne, par exemple, ont grimpé de 43% tandis que les revenus n'ont augmenté que de 19%.
Le risque d'une bulle immobilière
Les spécialistes de l'immobilier craignent l'effondrement du marché immobilier mondial lorsque les programmes et les avantages gouvernementaux arriveront à terme. D'autant que de nombreux pays développés ont été secoués par une nouvelle vague de COVID-19 qui est encore plus dure que la première. La vie quotidienne est ainsi devenue imprévisible. Un crédit excessif et la construction massive entraîneront-ils une bulle immobilière ? Selon UBS, Toronto, Munich, Francfort, Paris, Amsterdam, Zurich et Hong Kong sont les villes les plus à risque.
Mais quels sont les éléments qui définissent la tarification immobilière et qui influencent la valeur de l'investissement immobilier ? Au fil de la croissance démographique et de l'urbanisation, la valeur des terres augmente, ce qui entraîne une hausse des prix. Les développements privés ou publics, généralement des ajouts ou des modifications au terrain, à la zone ou à un bâtiment, affectent également la valeur de la propriété. Bien entendu, le prix d'un terrain est largement défini par son emplacement, mais l'histoire et la réputation du quartier, les commodités, les transports, compte aussi.
Location, bail et achat immobiliers
Si vous louez actuellement un logement que vous n'utilisez pas ou que vous n'avez plus les moyens de payer votre loyer en raison de circonstances exceptionnelles entourant la COVID-19, la meilleure des choses est d'en discuter avec votre propriétaire. Dans le monde entier, les propriétaires semblent être empathiques envers les défis auxquels les locataires sont confrontés depuis le début de la pandémie. La plupart d'entre eux sont disposés à revoir les conditions générales du contrat. Les questions à soulever avec votre propriétaire peuvent être les suivantes : Dois-je continuer à payer le loyer si je n'utilise pas la propriété ? La COVID-19 me permet-elle de ne pas respecter mes obligations en tant que locataire ? Si vous prévoyez déménager dans un nouvel endroit au cœur de la crise, renseignez-vous sur la flexibilité des conditions de location. Assurez-vous qu'elles soient raisonnables et qu'elles correspondent à votre situation actuelle. Prenez une décision à la lumière des informations les plus récentes dont vous disposez sur les mois à venir.
Le marché immobilier post-Covid-19
Va-t-on continuer d'assister à une hausse des prix immobiliers ou à un gel temporaire en 2021 ? Cette situation sans précédent, qui a tout changé au cours des derniers mois, rend le monde entier perplexe. Y a-t-il un intérêt à acheter, vendre et louer de nouveaux biens immobiliers ? Comment l'immobilier commercial s'adaptera-t-il aux nouvelles mesures de santé et de sécurité qui pourraient continuer à s'appliquer pendant longtemps ? Même si une année s'est déjà écoulée, il semble qu'il soit encore trop tôt pour se prononcer sur ces questions.
