Comment financer votre achat immobilier à l’étranger ?

Le critère d'emplacement est un cliché qui est bien souvent utilisé par les experts de l'immobilier lors des transactions immobilières. Même si ce concept est bien souvent attribué à tort au magnat de l'immobilier Harold Samuel, c'est en 1926 qu'il fait son apparition.

Vous en avez peut-être entendu parler par des agents immobiliers lorsqu'ils discutent de la valeur des biens immobiliers. En quelques mots, cela signifie tout simplement que la valeur des maisons peut varier considérablement en fonction de leur emplacement. Les évaluateurs prennent donc en compte l'emplacement d'une propriété pour en déterminer la valeur.

Dans son article « Immobilier : ce que vous devez savoir sur l'achat ou la location pendant la crise » Maria Iotova, une expatriée grecque au Rwanda, fait un état des lieux du marché immobilier mondial pendant la crise et des choses à garder en tête lorsqu'on choisit de louer ou d'acheter un bien immobilier à l'étranger.

En effet, il y a énormément de choses à prendre en compte avant de se lancer dans l'aventure de l'achat immobilier à l'étranger, notamment les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier, ainsi que les différentes méthodes d'investissement.

Pouvez-vous acheter un bien immobilier à l'étranger ?

Selon le site Investopedia, les acheteurs sont rarement éligibles pour des prêts hypothécaires. En effet, la plupart des banques sont réticentes à accorder des prêts pour des achats à l'étranger.

Existe-t-il des alternatives pour ceux qui souhaitent acheter un appartement ou une maison à l'étranger ? La réponse est oui ! Voici donc trois façons de financer votre achat immobilier en tant qu'expatrié.

Le paiement en espèces

Les paiements en argent liquide sont privilégiés partout dans le monde, y compris lors des achats immobiliers. Cela signifie non seulement que vous pourrez conclure la transaction plus rapidement, mais aussi que vous obtiendrez probablement le meilleur prix grâce à des remises ou des surclassements, ou les deux.

En revanche, le paiement en espèces n'est recommandé que si la propriété en question est déjà construite et non si elle est au stade de la pré-construction. Si vous versez une avance pour une propriété qui n'a pas encore été construite, il y a toujours un risque que le développeur manque d'argent ou qu'il rencontre un autre problème qui pourrait compromettre le projet ou en retarder l'achèvement. Dans ce genre de situations, il peut être difficile de récupérer votre argent, ou cela peut prendre plus de temps.

Financement développement

Dépendant du pays où vous avez choisi de vous installer, il y a des chances que vous soyez admissible au financement des promoteurs pour l'achat d'un terrain, d'un site résidentiel ou une d'une propriété en voie de construction dans un projet de développement. Le financement développement implique généralement moins de paperasse, d'autant qu'il n'y a ni limite d'âge ni d'exigence d'assurance-vie. Un autre avantage est que le financement des développeurs est parfois exempt d'intérêt.

Grâce à ce type de financement, vous aurez la possibilité d'effectuer des paiements à des moments prédéfinis. Par exemple, vous pourrez payer 10% lors de la signature du contrat d'achat, 10% après six mois, 10% supplémentaires après 12 mois et enfin le solde lorsque le projet est achevé. Il existe un autre arrangement selon lequel vous pouvez effectuer des paiements en fonction des différentes étapes de la construction, comme payer 10% d'acompte, 20% lorsque la fondation est terminée, 20% après la fin du premier étage, etc.

Le financement développement permet, par ailleurs, d'effectuer des paiements réguliers chaque mois. Par exemple, si vous achetez un lot qui vous coûte 50 000 $ au Costa Rica, vous pourriez payer environ 1 200 $ par mois pendant quatre ans, selon le taux d'intérêt.

Régime d'épargne-retraite autogéré

Si vous envisagez d'acheter une maison à l'étranger et prévoyez de l'utiliser uniquement pour la location ou une forme d'investissement, vous pourriez avoir recours à votre plan d'épargne-retraite autogéré. Pensez donc à vous renseigner auprès de l'organisme concerné sur les conditions à respecter.

Contrairement aux plans d'épargne-retraite traditionnels, selon lesquels les options d'investissement sont généralement limitées aux actions, aux obligations et aux fonds communs de placement, les fonds du plan d'épargne-retraite peuvent être investis dans un ensemble plus large d'actifs, y compris l'immobilier, que ce soit dans votre pays d'origine ou à l'étranger. Comme la propriété doit être traitée comme un investissement immobilier, vous ne pourrez toutefois pas vivre dans la maison tant que vous n'aurez pas atteint l'âge pour commencer à recevoir des distributions du compte. Vous ne pourrez pas non plus l'utiliser comme résidence secondaire pour passer vos vacances ou l'auto-louer. En attendant de prendre votre retraite, cependant, vous pourrez toutefois utiliser les fonds de votre plan d'épargne-retraite autogéré pour payer l'achat de la propriété ainsi que toutes les dépenses liées à l'entretien.

Investir dans l'immobilier à l'étranger : quels avantages ?

Pour la plupart des expatriés qui investissent dans l'immobilier pendant leur séjour à l'étranger, l'idée principale est d'avoir une résidence secondaire. Il s'agit d'un endroit qu'ils peuvent non seulement utiliser lors de leurs escapades dans leur pays de cœur mais qu'ils peuvent aussi louer afin de générer des revenus pendant leur absence.

Selon le site MillionAcres.com, investir dans l'immobilier à l'étranger offre les avantages suivants :

• votre argent est à l'abri de l'inflation
• la propriété génère un flux de revenus dans une autre devise
• vous paierez sans doute moins d'impôt que dans votre pays d'origine
• plus de chances d'obtenir la résidence ou la citoyenneté et, ainsi, un deuxième passeport.

Quelle est la meilleure façon d'acheter un bien immobilier à l'étranger ?

David Wang, un investisseur immobilier basé au Japon, suggère de peser le pour et le contre d'abord. « Dans un contexte économique approprié, imaginez que vous investissez dans un autre pays avec une devise instable. À l'heure actuelle, les revenus locatifs sont excellents. Peut-être que vous avez investi 100 000 $ et que vous recevez 10 000 $ par an en revenus locatifs. Vous bénéficiez ainsi d'un retour sur investissement de l'ordre de 10%. Cependant, une crise économique peut entraîner une hyperinflation ainsi qu'une chute de la valeur de la devise. Vos locataires vous paient toujours le même loyer, sauf qu'aujourd'hui il vaut 1 000 $ au lieu de 10 000 $. Votre retour sur investissement passe alors de 10% à 1% ! »

Par ailleurs, David Wang met en garde que tous les pays n'autorisent pas les étrangers à y acheter des terrains et des bâtiments. En Indonésie et en Chine, par exemple, les expatriés ne peuvent pas être propriétaires de biens immobiliers. L'Indonésie accorde seulement le « droit d'occuper » et non la pleine propriété, que ce soit pour les terrains ou les bâtiments. En Chine, les expatriés peuvent posséder un appartement ou une maison, mais pas le terrain sur lequel le bien est construit. Ils ne sont pas non plus autorisés à louer leur propriété.

« Imaginez que quelqu'un endommage votre bâtiment, voire le détruit complètement. La police vous aidera-t-elle ? Les tribunaux seront-ils de votre côté et vous accorderont-ils une compensation ? La police et les tribunaux vont-ils tout simplement se mettre du côté de la personne qui a endommagé votre propriété? », s'interroge-t-il.

David Wang poursuit : « Je vivais à Taïwan, un bel endroit doté d'une population sympathique et accueillante, de plages tropicales, sans oublier une économie développée grâce à l'appui de la haute technologie (internet haut débit gratuitement disponible dans de nombreux endroits, bonne couverture téléphonique, etc.), et un faible coût de la vie (quand j'y vivais, je pouvais avoir un repas complet pour 1 ou 2 $US). Les loyers y sont aussi très abordables, ce qui est génial quand on est locataire, mais pas si génial si vous êtes propriétaire. En fait, le retour sur investissement est d'environ 2% seulement ! En d'autres termes, en y investissant 100 000 $US dans l'immobilier, il faut s'attendre à n'en générer que quelque 2 000 $US par an. Au Japon, en revanche, le retour sur investissement moyen dans les 23 quartiers spéciaux de Tokyo est de 5,5%. Dans les régions périphériques, il s'élève à environ 6,5% et dans des endroits spécifiques tels que la zone de la station de ski de Niseko, il peut atteindre les 7% ».

Il recommande donc de contacter une agence immobilière agréée une fois que vous avez évalué les risques et les avantages de plusieurs pays et décidé lequel choisir pour l'investissement immobilier. « Demandez-lui de vous fournir une liste de propriétés. Elle pourra même vous renseigner sur les taux de rendement », dira-t-il.

Comment obtenir un prêt à l'étranger pour un achat immobilier ?

A West Alliston, au Canada, Re/Max Chay Realty est un organisme qui vient en aide aux ressortissants étrangers recherchant un financement pour l'achat de la maison de leurs rêves.

On peut d'ailleurs lire sur leur site que « L'organisme finance le prêt pour l'achat d'une propriété à l'étranger n'a pas besoin d'être basé dans le pays dans lequel la propriété est située. Il suffit de remplir une demande de prêt officielle. Le prêteur exige une description légale de la propriété et les passeports des demandeurs de prêts immobiliers. Vous devez également fournir un justificatif revenus pour être admissible et prouver que vous disposez d'un montant suffisant pour un acompte. Les prêteurs exigent des rapports de crédit clairs qui montrent un historique des paiements. Si vous comptez faire une demande de prêt dans un pays non anglophones en l'absence des compétences linguistiques nécessaires pour remplir les documents et les entretiens requis, pensez à engager un avocat ou un comptable local ».