La Banque d'Angleterre a annoncé l'assouplissement des critères d'éligibilité aux prêts hypothécaires à partir du 1er août. Le test d'accessibilité financière pour contracter un prêt hypothécaire exigera désormais que l'emprunteur prouve sa capacité à supporter une augmentation de 1 % du taux d'intérêt variable sur la période de remboursement, en lieu du seuil existant des 3 %.
C'est une bonne nouvelle pour les expatriés qui souhaitent acheter un bien immobilier au Royaume-Uni, en particulier pour les primo-accédants qui ne disposent que d'un petit dépôt.
« Le stress test » créé après la crise de 2008 est supprimé
Selon le Guardian, la Banque d'Angleterre n'a instauré la règle des 3 % que depuis 2014. Cette règle exigeait d'un emprunteur la garantie d'un revenu qui offrait la capacité de repayer 3 points de plus que le taux variable standard (SVR) pendant la période de remboursement. Cette règle, aussi appelée « Stress Test » avait pour but de prévenir les prêts hypothécaires qu'il serait impossible de rembourser au cas où les taux variables standards devaient augmenter. À rappeler que la crise financière de 2008 a été en grande partie causée par la prévalence de prêts hypothécaires dits toxiques qui ont créé une bulle immobilière. C'est dans ce contexte que ledit « stress test » a été mis en place comme garde-fou pendant les années de reprise qui ont suivi la crise de 2008.
Mais à présent, pour faire face à l'exode financier déclenché par le Brexit, le Royaume-Uni cherche à relancer les investissements, et la décision de rendre les prêts hypothécaires plus accessibles fait partie de cette nouvelle stratégie. L'assouplissement des règles en matière de prêts hypothécaires a pour effet de réduire à 850 £ (∼ 1000 USD) par mois le remboursement mensuel d'un emprunteur qui aurait dû normalement repayer 1 419 £ (∼ 1800 USD) en 2021 (chiffres d'EIN Presswire). Par conséquent, un acheteur peut désormais se permettre un prêt hypothécaire supérieur de 49 000 £ (∼59 000 USD) dans la région de Londres, où l'immobilier est plus cher, et de 28 000 £ (∼ 34 000 USD) en dehors de la capitale.
La Banque d'Angleterre indique par ailleurs que si cet assouplissement des règles avait eu lieu plus tôt, environ 35 000 acheteurs (6 % du total) auraient pu s'offrir des propriétés plus grandes. Dans les faits, la Banque aura assoupli les règles relatives aux prêts hypothécaires plus tôt que prévu, soit en août 2022 au lieu de mai 2023.
Minimiser les risques associés à l'assouplissement des règles hypothécaires
L'assouplissement des règles en matière de prêts hypothécaires comporte bien entendu des risques de prêts excessifs et de surendettement. Cependant, d'autres règles ont été laissées intactes pour minimiser ces risques. Le ratio prêt/revenu pour contracter un prêt hypothécaire n'a pas changé. Le montant emprunté est toujours plafonné à 4,5 fois le revenu annuel de l'emprunteur.
Le cabinet d'études Capital Economics commente dans le Telegraph que l'assouplissement des règles est « peu susceptible de déclencher une poussée des prêts ». En effet, même si le point de référence de la Financial Conduct Authority (FCA) est désormais techniquement le SVR plus 1 %, les banques individuelles ont la liberté de fixer plus haut ce seuil. Elles le fixeront probablement à 1,5 % pour de nombreux acheteurs, selon l'analyse de Capital Economics.
Ces dernières années, la reprise du marché de l'immobilier a été plutôt timide. Par conséquent, certains établissements bancaires se veulent prudents face à une perspective d'avenir où les prix des logements pourraient stagner, voire reculer. En outre, pendant la pandémie, les gens ont eu du mal à faire des économies. Il est donc peu probable qu'ils puissent se permettre d'effectuer des dépôts conséquents, même avec l'assouplissement des règles. Ainsi, si les acheteurs peuvent contracter des prêts hypothécaires légèrement plus élevés, ceux-ci ne seront pas moins durs au remboursement.
Les expatriés en profiteront probablement plus que les résidents locaux
Les expatriés sont ceux qui pourraient profiter le plus de cet assouplissement des règles par rapport aux acheteurs locaux, et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord, comme ils paient généralement moins d'impôts, les expatriés peuvent se permettre des dépôts plus substantiels. Par exemple, un expatrié britannique qui vit à l'étranger n'est imposé dans son pays d'origine que sur ses revenus provenant du Royaume-Uni, et non sur les revenus engrangés dans son pays d'accueil. Un expatrié basé au Royaume-Uni, en revanche, est imposé sur son revenu global.
Deuxièmement, les expatriés ont généralement tendance à gagner plus que les locaux. Selon une étude réalisée par le HSBC Expat Explorer, les expatriés ont une rémunération supérieure de 25 % par rapport aux locaux. Ce phénomène s'explique en partie par le fait que les gens s'installent souvent dans des pays où leurs compétences sont rares et donc mieux rémunérées. Grâce à cet avantage financier, il est plus facile pour les expatriés, qu'il s'agisse de Britanniques dans d'autres pays ou d'expatriés vivant au Royaume-Uni, de payer un dépôt immobilier plus élevé.
Selon EIN Presswire, suite à l'assouplissement des règles en matière de prêts hypothécaires, les expatriés britanniques vivant hors du Royaume-Uni auront tout intérêt à faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Ils pourraient ainsi bénéficier d'offres spéciales pour acquérir des propriétés sur plan, des propriétés pour étudiants, des locations à long terme et des appartements en centre-ville.
Stuart Marshall, de la société Liquid Expat Mortgages, indique de son côté que les propriétés locatives à long terme sont le choix préféré des nouveaux investisseurs expatriés au Royaume-Uni. En effet, le processus d'acquisition de ce type de propriété est assez simple. Il existe, en effet pour cela, de nombreux régimes hypothécaires, et le retour (sous forme de loyer mensuel) est très stable. D'autre part, la demande pour ces propriétés locatives est également forte, car la plupart des jeunes professionnels dans la vingtaine au Royaume-Uni, en particulier à Londres, louent un logement pendant la majeure partie de leur vie active.
