Loi existante sur la vente d'une maison principale pour un rachat

Bonjour Crapouillotte,

Je me suis permise de créer cette nouvelle discussion sur le forum Portugal à partir de votre post afin que les membres sur place puissent vous aiguiller.

Bonne continuation

Bhavna

PDF doc:

https://info.portaldasfinancas.gov.pt/p … 5_2023.pdf

Vous pouvez traduire le PDF en français à l'aide d'un Doctranslator, tel que :

https://www.onlinedoctranslator.com

@Bhavna

Merci beaucoup car oui, une avocate et 2 autres personnes le disent, mais je veux le texte de loi.

Merci d'    avoir créé cette discussion.

Cordialement.

Crapouillotte.

@JohnnyPT

Bonjour,

Je vous remercie beaucoup de m'avoir envoyé ce PDF.

Sauf que pour moi, il reste un jargon inexplicable fait pour ne pas comprendre.

Je ne sais donc toujours pas de combien est la Mas VALIAS pour un RNH lorsque l'on vend sa résidence principale 50% ou 28%???

Et je ne sais toujours pas à travers cet article si je peux réinvestir la totalité de ma vente dans l'U.E.??

C'est incroyable ce que l'Etat prend ici.

Cordialement.

Peut-être pouvez-vous mieux le comprendre ici :

https://www.garrigues.com/pt/pt-PT/news … recimentos

https://www.idealista.pt/news/imobiliar … ras-no-irs

Bonjour,

Merci à vous de votre réponse. Oui, c'est plus clair mais je constate tout de même que au final nous allons payer encore plus cher puisque 50% sur la plus value!!!

Ma question principale portait surtout sur cette autre loi qui dit que si nous vendons au Portugal et réinvestissons la totalité de cette vente en U.E pour une résidence principale, nous échappons à la Plus Value.

Connaissez vous cette loi? Une notaire me l'a confirmée sans me donner le texte de loi.

Merci et bien cordialement.

Armelle

Bonjour @crapouillotte

Entre parenthèse  »crapouillote » drôle de pseudo !!!!!

Pour en venir au sujet qui vous préoccupe, à savoir les plus value immobilières,  je vois que cela n'est pas très clair pour vous ,  on va tâcher de vous éclairer…..

En premier lieu vous souhaitez pouvoir rechercher des  textes de lois officiels ; pour cela c'est comme en France, au Portugal il existe un journal officiel où sont publiées les nouvelles lois : c'est le Diario da Republica DR , vous faites alors la recherche sur internet avec le sujet lié à la loi et vous la trouverez ( c'est vrai que souvent il faut examiner des dizaines de pages avant de trouver l'information pertinente !!  )

Pour ce qui est des plus values immobilière la réponse est dans le code des impôts ( codigo do IRS)

Artigo10 / No 2 Artigo 43

Comment est calculée la plus value ( « mais valias »  em Portugues!)

Plus value = Prix de vente  - ( Prix d'achat x coefficient de dépréciation monétaire) - (frais d'acquisition et de vente) - (dépenses de valorisation du bien)

NOTE : le coefficient de dépréciation monétaire tient compte de la fluctuation de la monnaie, qui fait que si vous achetiez le même bien aujourd'hui le prix serait sans doute différent de celui de l'année où vous l'avez acheté. C'est l'état Portugais qui le fixe tous les ans et le publie au DR.

Les frais  comprennent les taxes payées à l'acquisition et les frais notariaux,  les commissions d'agence à la vente…

Les dépenses de valorisation sont celles des travaux d'amélioration de l'habitat que vous avez effectuées, à condition d'avoir des factures et que ces travaux aient étés effectués par un professionnel.

Prenons un exemple  :

Bien acheté en 2012  150000€

Dépenses écritures taxes agence 15000€

Bien vendu en 2023  200000€

Dépenses travaux 10000

Coefficient de  valorisation 1,12

1 Calcul de la plus value ;

Plus value = 200000 - (150000 x 1,12) -

15000 - 10000 = 57000 €

2 Calcul du montant taxable sur la plus value :

Depuis l'OE 2023 la valeur taxable de la plus value est la même que l'on soit résident ou non résident; elle est égale dans le cas général à 50% de la plus value.( et non plus 28%)

Ici valeur taxable = 57000 x50% = 23500€

3 Calcul du montant de la taxe sur la plus value:

Elle va dépendre de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous situez en tant que contribuable. Il y a 9 tranches d'imposition au Portugal en 2024 . Elles vont de 13,25% pour des revenus inférieurs à 11623€  à 48% pour des revenus supérieurs à 81199€

Donc suivant votre tranche d'imposition vous payerez entre

23500 x 13,25% = 3776,25€ au minimum et  23500 x 48% = 13680€ au maximum !!

Concernant votre 2ième question, oui il est possible d'être exempté du paiement de la taxe sur la plus value sous certaines conditions :

Vous êtes résident au Portugal au moment de la vente.

Vous possédez ce bien depuis plus de 24 mois.

Ce bien est votre résidence principale

Vous réinvestissez au Portugal ou dans l'UE pour acheter une autre résidence

principale.

L'achat doit se faire dans les 36 mois qui suivent la vente.

Si vous ne réinvestissez pas toute la somme vous paierez une taxe sur la plus value  au prorata de la somme non investie,

Si vous investissez dans un autre pays de l'UE il doit exister une convention d'échange d'informations fiscales entre le Portugal et l'autre pays.

Voilà, j'espère avoir répondu à vos interrogations…..

Com os melhores cumprimentos

@Boavista31 pardon, mais je ne suis pas d'accord avec votre calcul : 200.000 - 168.000 = 32.000 - 25.000 = 7.000 x 50 % = 3.500 euros

si vous en êtes d'accord...

Bonjour@linebrunet

hou là là  oui !!! mea culpa mea culpa !!!!!

Vous avez raison, donc je rectifie : 3500€ de plus value taxable ce qui donne :

Pour la tranche d'imposition  mini :

3500 x 13,25%   = 463,75€

Pour la tranche d'imposition maxi :

3500 x 48%  = 1680€

Là je crois que c'est mieux !!!!!

@Boavista31

Bonjour,

Crapouillotte, oui effectivement c'est un peu étrange mais à l'époque (il y a 8 ans) tous les pseudo que je mettais étaient déjà utilisés. Crapouillotte, je trouvais que c'était un peu crapule et rigolot. Rien de plus.

Et merci beaucoup car plus claire pour moi effectivement.

Je sais qu'il existe des barèmes pour le calcul de la M. V.  (donc 9 apparemment). Cela veut dire que lors de la déclaration de la vente de ma maison aux impôts, ma déclaration française sera pris en compte pour le calcul de la M.VALIAS?

Je formule sans doute très mal cela mais je ne suis pas encore accoutumée à ce type de langage.

Je vais donc chercher ce fameux codigo do imposto Art 10, sur internet  pour voir ce que cela dit.

Merci beaucoup de votre aide.

Cordialement

Armelle

@Boavista31

Ah ah, petit erreur de calcul!

C'est mieux comme cela tout de même.

Je vais revisiter votre calcul.

Merci.

Armelle

Est ce que que l'un de vous deux Boavista31 ou LineBrunet aurait les barèmes? Car entre le mini et le maxi il y a tout de même 6 tranches!

Où peut on les trouver?

Merci et cordialement.

Armelle

Bonjour@crapouillotte

Si vous êtes résidente fiscale au Portugal le barème applicable est  celui de la tranche d'imposition où vous situe vos revenus déclarés au Portugal.Celle ci figure sur votre dernier avis d'imposition.

Si vous êtes résidente fiscale en France, le fisc Portugais aura sans doute besoin de votre feuille d'imposition Française pour calculer la tranche applicable au Portugal car il a besoin de connaitre l'ensemble de vos revenus.

Si vous n'êtes pas résidente au Portugal alors vous ne pourrez bénéficier d'aucune exonération de taxe sur la plus value.

Si vous voulez connaitre les tranches d'imposition Portugaises allez sur le net et cherchez : « Escaloes IRS 2024 »

Ceci dit pour déterminer la tranche qui vous est applicable il faudrait calculer  l'impôt théorique que vous auriez à payer si vous déclariez l'ensemble de vos revenus au Portugal. C 'est faisable par vous même si vous savez vous servir du simulateur d'IRS du site    « Portaldasfinanças.gouv.pt » (il vous faut votre NIF et votre code d'accès au site des finances) sinon il va falloir passer par un comptable ou un avocat fiscaliste !

@Boavista31

De fait je suis résidente fiscale au Portugal étant RNH.

Je fais ma déclaration en France et au Portugal. Ils ont donc mon imposition.

Comme vous le dites, les barèmes d'imposition au Portugal sont différents de ceux de la France. Je ne peux donc pas savoir ce qui me sera appliqué.

En regardant le minimum et le maximum, j'ai le sentiment que je serai dans la 3ème ou 4ème. Mais sans certitude. Je ne sais pas me servir de ce comparateur et la vie sur le net me perturbe beaucoup. Je préfère la nature et les feuilles vertes aux couleurs bleues des écrans.

Je viens de tenter de regarder Diaria da Républica DR et je sature déjà!

Pas drôle tout ce qu'il faut faire pour partir!

Armelle

@Boavista31

Merci pour cette info. J'ai trouvé (facilement) pour une fois les barèmes. Ils ont apparemment un peu évolués, surtout vers les plus bas salaires.

Intéressant! Cela me donne une idée.

NOVAS TAXAS DE IRS 2024

Os cinco primeiros escalões de IRS veem a sua taxa reduzida em 2024. À taxa aplicada a cada escalão há ainda que abater uma parcela para apurar o rendimento sujeito a imposto. A DECO PROTeste ajuda a fazer os cálculos.

Rendimento coletável anual       

Até 7703 €       

De 7703 € a 11 623 €       

De 11 623 € a 16 472 €       

De 16 472 € a 21 321 €       

De 21 321 € a 27 146 €       

27 146 € a 39 791 €       

De 39 791 € a 51 997 €       

De 51 997 € a 81 199 €       

Mais de 81 199 €       

Rendimento coletável anual    Taxa marginal    Parcela a abater

Até 7703 €    13,25%    0

De 7703 € a 11 623 €    18%    365,89 €

De 11 623 € a 16 472 €    23%    946,98 €

De 16 472 € a 21 321 €    26%    1441,30 €

De 21 321 € a 27 146 €    32,75%    2880,46 €

27 146 € a 39 791 €    37%    4034,01 €

De 39 791 € a 51 997 €    43,50%    6620,26 €

De 51 997 € a 81 199 €    45%    7400,48 €

Mais de 81 199 €    48%    9836,45 €

Bonsoir@crapouillotte

Vous pouvez calculer vous même le montant de votre impôt au Portugal et donc calculer la taxe sur la plus value que vous allez devoir payer, je vous explique…..

1  Calcul de l'impôt dû au Portugal :

Le fisc Portugais va déterminer en premier votre revenu brut imposable total = revenu brut déclaré en France + revenu brut déclare au Portugal

Exemple :  l'ensemble de tous vos revenus bruts mondiaux pour le couple est de 60000€ annuels et vous faites une déclaration commune.

Le revenu net imposable est égal au revenu brut global - déduction spécifique (au Portugal 4104€ par membre du foyer fiscal)

Dans l'exemple :

60000 - (2x 4104)  = 51792 €

puisque l'imposition est commune on divise par le quotient familial 2

on a donc un revenu  net imposable de

51792/2 = 25896€

25896€ est compris dans la tranche de 21321€ à 27146€ taxée à 32,75% avec une « parcela a abater » de 2880,46€

Le montant de l'impôt individuel est de

(25896 x 32,75%) - 2880,46 = 5600,48€

Pour le foyer fiscal il faut multiplier ce montant par le quotien familial 2

Montant de l'impôt pour le foyer fiscal 5600,48 x 2 =11200,96€

2 Voyons maintenant le montant de la taxe sur la plus value. C'est là ou le fisc est assez vicieux (pléonasme !!!) car après avoir calculé le montant de la plus value taxable comme je l'ai déjà expliqué, il ne va pas calculer la taxe sur la plus value en se basant sur le taux d'imposition calculé sur les seuls revenus déclarés (32,75% dans l'exemple ci-dessus) mais il va d'abord rajouter le montant de cette plus value taxable au montant brut déclaré. La conséquence est que votre revenu imposable va mécaniquement augmenter, et si vos revenus se trouvaient juste à la limite haute de la tranche, vous allez passer dans une des tranches suivantes et être imposé au taux de celle-ci ,  bien joué !!!!

Imaginons que vous avez une plus value taxable de 30000€ , donc le fisc calcule :

60000+ 30000= 90000€ brut imposable

Si avec ce montant vous refaites tout le calcul de l'impôt comme ci dessus,

Vous vous retrouvez maintenant dans la tranche d'imposition à 43,5% et non plus  32,75%!!!! et donc votre plus value ne sera pas taxée à 32,75% mais bien à 43,5%

Là on dit merci le fisc !!!!!

@Boavista31

Bonsoir Boavista31

Le fisc est vraiment truand c'est incroyable! On comprend mieux pourquoi les Portugais veulent travailler sans TVA la plupart du temps! Ils sont tellement taxés.

Cet exemple est très intéressant. Si je reviens à mon cas personnel et il va bien falloir me mettre tout cela en tête.

Je suis seule et retraitée, avec une petite pension. Je reçois uniquement ma pension retraite de la France et n'ai aucun revenue du Portugal.

Je ne sais pas si au Portugal, c'est comme en France, mais les célibataires payent plus d'impôts que les couples puisque ils sont sensés participer à la collectivité de cette manière?

Ma petite retraite tombe dans la tranche des 23% mais à la limite.

Donc, si je vous suis je dois retirer de mes 16.300€ la déduction fiscale par membre du foyer de 4104€.

Ce qui fait 16.300€-4014€ = 12.286€ de net imposable.

Finalement je suis bien dans la tranche  de 23%. Ce qui me fera un impôt de 12.286€ X 23% = 2.825,78€

Voilà, je ne peux pas extrapoler pour le prix de la P.V mais si, comme vous le dites,  ils rajoutent la plus value au brut imposable, il n'y a pas de doute que je vais passer 1 tranche, voire 2. C'est énorme.

Personnellement je ne suis pas venue pour éviter les impôts en France car je ne payais pas beaucoup. Je suis venue chercher la tranquillité et la lumière. Je vais être gâtée si je repars.

Il est préférable de tout réinvestir sinon ils vont me plumer.

Dites moi, vous vous êtes bien penché sur ces questions et vous avez raison car pour acheter c'est simple, mais on imagine pas la problématique à la revente! Je suis effarée de ce qu'on nous prend!

J'ai bien compris votre exemple OUI?

Merci à vous.

Armelle

*

Bonsoir @crapouillotte

Vous avez bien compris ce qu'il m'a fallu beaucoup de temps et de recherches pour comprendre moi-même…..

Vous avez simplement oublié de retirer la « parcela a abater «  soit 946,98 € de votre calcul, en fait votre impôt serait :

2825,76 - 946,78  = 1878,78€

Ceci dit, ce qui sera ajouté à votre revenu brut imposable c'est la plus value « TAXABLE « c'est à dire 50% de la plus value totale.

D'autre part si vous réinvestissez en France pour acheter une résidence principale vous pourrez échapper à la taxe sur la plus value.

Vous l'avez bien compris la fiscalité que subissent les Portugais est bien plus lourde que celle subie par les Français qui pourtant pensent qu'ils subissent une des pressions fiscale la plus lourde des pays Européens !!!

Ensuite pour finir, comprenez bien que je ne suis qu'un simple contribuable qui aime comprendre les rouages du fisc, mais je ne suis pas un professionnel de la fiscalité, aussi je vous engage à vérifier tous mes dires auprès d'un spécialiste .

Com os melhores cumprimentos

A mais non, j'ai oublié la parcela a abater de 946,98€.

Cela descend  à nouveau un peu et me fait 1.878,80€.

@crapouillotte

Voilà……en France vous êtes sans doute non imposable

@Boavista31

Bonsoir Boavista,

Effectivement il a bien fallu que vous vous penchiez sur la question pour comprendre tous les rouages portugais, qui sont au demeurant très complexe.

Et je vous remercie infiniment de m'avoir éclairée aussi bien avec pédagogie car je ne suis pas du tout chiffres. C'est l'idée de partir qui me fait me poser toutes ces questions.

En même temps, n'ayant pas une grosse retraite, ce serait viable de payer cet impôt car l'IMI n'est pas excessif et nous n'avons pas de taxe habitation. De plus, il faut calculer le fait que nous n'avons plus de CSG-CRDS, ces taxes qui plombent réellement nos salaires, nos retraites, etc.

Il faut faire un calcul objectif en pesant le pour et le contre.

Maintenant que je sais, cela me semble plus facile de parler avec un comptable en lui amenant mes chiffres. Je serai moins en demande d'explications. Elles auront étés toutes déblayées.

Bien sûr, vous avez raison de me rappeler que la PV taxable est de 50% de la PV totale.

Merci beaucoup et aux prochaines questions qui me reviendront en tête.

Bonne soirée et bon week-end.

Armelle

@Boavista31

Oui, pratiquement. Ici, c'est tout de même très lourd. Je suis entourée de personnes portugaises ayant énormément de problèmes d'argent. Je les comprends vraiment!